关于对投资性房地产采用公允价值模式计量的公告
关于投资性房地产采用公允价值计量模式的实证分析
单位 ： 万元
２ ０ ０ ９芷
投 资性房地产 总资产 投资性房地产所 Ｉ Ｉ 【 比重
净资产 投 资性 地产所 ｌ 『 比重
５ ７ １ ７ ４ ． ６ ５ ５ ２ ３ ６ ８ ９ ． ２ ３ １ ０ ． ９ ２ ％
２ ０ １ ４ ６ ８ ． ７ ０ ２ ８ ． ３ ８ ％
来 探讨如何更 好地运 用公允价 值来进行 投资性房 地产 的计 量。
二、 论 文 相关 理 论 探 讨
称 “ 中航地产” 。 公 司经过二十余年 的努力 ， 已发展成 为 集地产开发 、 物业经 营与管理 、 酒 店经 营与管理为一 体 的综合性集 团公 司。 中航地产 自２ ０ ０ ９ 年 １ 月 １日起 ， 对 投 资性房地 产采用 公允价值 模式进 行后续 计量 ，随着 公 司战略转 型的逐步完成 ， 公 司经 营的商业物 业将 随着
２ ０ ０ ９年 中航地产 完成 了投资性房地产 从成本计 价 模 式到公允价值计量模式 的转变 ， 那么这一转 变过程对
公司的财务指标有何影 响 ， 下文 拟用政 策变更 前后的会 计数据进 行分析 。 １ ． 投资性房地产 占资产 比重的变化 表１ 是投 资性房地产 占总资产 和净 资产两年 间 的 数额展示 ， 从该 表的数据可 以看 到 ， ２ ０ ０ ８ 年投 资性 房地 产数额为 ５ ． ７ 亿 ，由于采用公允价值计 量模式 ， ２ ０ ０ ９年 上升 为 ６ ． ０亿 ， 变 动并 不很 大 ， 而 两年 间投 资性房 地产 占总资产和净资产的 比重稳定 ， 而且 比重较大 。 可以说 ， 投资性房地产对于 中航 地产来 说 ， 是一项非常重要 的资
（ 二） 投资性房 地产计量方法探讨 对于投 资性房地 产 的计量按 时间顺序 可 以分为初 始确认 和后续计 量两个 阶段 。投资性 房地产 的初始计
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理1.采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理①原则企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
②一般分录A.期末公允价值大于账面价值时借：投资性房地产――公允价值变动贷：公允价值变动损益B.期末公允价值小于账面价值时借：公允价值变动损益贷：投资性房地产――公允价值变动C.收取租金时借：银行存款贷：其他业务收入D.计算应交营业税时借：营业税金及附加贷：应交税费――应交营业税另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产――成本”。
多项选择题下列有关投资性房地产的说法中，不正确的有（）。
A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，存在减值迹象时，应当按照资产减值的有关规定进行减值测试B.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销C.企业持有的采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值高于账面余额的差额计入其他业务收入D.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，取得的租金收入一般计入其他业务收入【正确答案】：AC【答案解析】：选项A，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧或进行摊销，也不需要进行减值测试，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值；选项C，公允价值高于账面余额的差额计入公允价值变动损益。
投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析
投资价值分析论文旅游企业投资论文：投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析摘要：2006年2月，财政部发布了新的企业会计准则体系，对投资性房地产的核算引入了新的计量模式———公允价值。
从而使投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。
本文通过对比这两种模式在后续计量、转换、处置时的会计处理，论述了采用成本计量模式和公允价值计量模式对投资性房地产企业利润的影响。
关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；成本计量模式；会计处理投资性房地产是指企业为了赚取租金、资产增值，或者赚取租金和资本增值同时都持有的房地产。
财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号—投资性房地产》（以下简称CAS3），专门对投资性房地产进行了会计规范，使投资性房地产的后续计量可采用成本和公允价值两种模式。
本文主要分析两种模式下相关的会计处理及其对企业利润的影响。
一、投资性房地产后续计量的会计处理及分析CAS3规定投资性房地产的后续计量有成本模式计量和公允价值模式计量。
采用成本模式的后续计量适用《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》。
采用公允价值模式进行后续计量的强调适度谨慎，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量。
否则，采用成本模式计量。
从会计处理可看出，在成本模式下，投资性房地产资产每期需要计提折旧，使其账面成本不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时则相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。
在房地产持续不断升值的情况下，上市公司更愿意采用成本模式计量。
而采用公允价值模式计量的企业，将公允价值模式计量下的投资性房地产增值部分计入利润表，从而增加企业的应交所得税，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为“递延税项”。
同时由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏当然是不可能的。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是指根据市场价格来确定资产价值的一种计量方法。
在投资性房地产中，公允价值计量模式的运用具有重要意义。
本文将从公允价值的概念、计量方法、运用和优势等方面进行探讨。
一、公允价值的概念公允价值是指在交易参与者之间可以自愿达成的交易中，当事人在知情、经过交易的愿望和可交易的条件下，基于市场上经常发生的交易活动，所能获得的当前市价。
在投资性房地产中，公允价值即指某一投资性房地产在市场上的估值。
二、公允价值的计量方法公允价值的计量方法主要有市场比较法、成本法和收益法等。
市场比较法是根据市场上相似房地产的交易价格来确定被估价房地产的价值。
成本法是根据建筑物的重建成本和土地的市场价值来确定被估价房地产的价值。
收益法是根据房地产未来的收益情况来确定被估价房地产的价值。
三、公允价值在投资性房地产中的运用公允价值在投资性房地产中的运用主要有两个方面。
公允价值可以作为决策参考。
投资者可以根据投资性房地产的公允价值来评估其投资收益和风险，并作出是否购买或出售的决策。
公允价值可以作为评估工具。
公允价值的计量结果可以用作房地产公司的财务报告和企业评估等方面，为投资者和利益相关者提供有关房地产价值和公司财务状况的信息。
四、公允价值计量模式的优势相比于历史成本模式，公允价值计量模式具有许多优势。
公允价值能够更准确地反映资产的真实价值。
由于公允价值是根据市场价格确定的，因此可以更准确地反映投资性房地产的价值。
公允价值能够更及时地反映市场变动。
由于公允价值是根据最新市场价格确定的，因此可以更及时地反映市场的变动。
公允价值能够提高资产的流动性。
投资性房地产的公允价值可以为投资者提供一个参考价格，从而提高投资者的交易能力。
拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告
拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产关于评估说明使用范围的声明企业关于进行资产评估有关事项的说明资产评估说明一、评估对象与评估范围说明二、资产核实情况总体说明三、评估技术说明四、评估结论及其分析XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告声明注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告摘要摘要一、本次评估对应的经济行为本次评估对应的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量投资性房地产。
二、评估目的本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。
四、价值类型根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值。
第七章投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量
第七章投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量引言：投资性房地产是指为了获得租金、资本增值或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量是一种会计准则，旨在更准确地反映投资性房地产的价值变动。
本文将从公允价值模式的定义、原则和适用范围、计量方法等多个角度探讨这一主题。
一、公允价值模式定义公允价值模式是一种会计准则，根据该模式，公司在财务报表中以公允价值计量投资性房地产，通过每期公允价值的变动，来反映投资性房地产价值的变化。
公允价值是指在市场交易中，买方与卖方在知情且意愿均正常的情况下进行的交易，即市场上存在的合理、公允的价格。
二、公允价值模式的原则和适用范围公允价值模式遵循以下原则：一是及时计量，即根据相关市场信息对投资性房地产进行定期计量；二是公允计量，即以公允价值为基础进行计量；三是价值变动确认，即及时确认投资性房地产价值的变动。
这一模式适用于符合以下条件的投资性房地产：首先，房地产是为了出租、增值或两者兼有而持有的；其次，投资性房地产不存在明确的实用寿命；再次，能够可靠地获得该房地产公允价值的市场价格。
三、公允价值模式的计量方法根据公允价值模式，投资性房地产的计量方法包括初始计量和后续计量。
初始计量是指投资性房地产首次列报时的计量，通常以建设成本为基础，或者如果可获得的话，也可以以公允价值进行计量。
后续计量是指在初始计量之后，根据市场变动和其他影响因素对投资性房地产进行再次计量。
后续计量可以选择以公允价值进行计量，或者以成本减少计值（当公允价值无法可靠获取时）。
四、公允价值模式的优势与局限性公允价值模式的优势在于更准确地反映投资性房地产的价值变动，避免了长期使用成本模式所带来的信息滞后性。
同时，公允价值模式提供了更充分的信息，有助于投资者和利益相关方更好地评估公司的资产负债状况。
然而，公允价值模式的局限性也不容忽视。
首先，公允价值的计量可能存在主观性和不确定性，不同的评估方法可能导致不同的结果。
第七章投资性房地产-采用公允价值模式进行后续计量
2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：采用公允价值模式进行后续计量● 详细描述：1.企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量； 2.获取租金收入； 3.计算应交营业税（计入营业税金及附加）； 4.不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
（一般情况）企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
（特殊情况）①在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
②但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得，该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量（类似于“交易性金融资产”的账务处理）。
关于投资性房地产公允价值计量模式的思考——以深圳中航地产为例
２ ０ 年 年 报 新 增 采 用 公 允 价 值 计 ０９ 量 投资性 房地 产的上市 公司有 泛海建 设
和中航 地 产。 其中中航地 产 ２０ 年 投资性 ０９
房 地 产占公 司总资 产 的９３ ＇ ．６／ 占净 资 产 ｏ ｏ
的 ２ ．５ 与 其 他 已经 采 用 公 允 价 值 计 量 ９ ％， ０ 投 资 性 房 地 产 的上 市 公 司 相 比 ， 占比 重 所
公 司 的 商 业 地 产 会 逐 年 增 加 ， 用 公 允 价 息 的 要 求 ， 允 价 值 模 式 成 为 决 策 相 关 的 性 房 地 产 的 公 允 价 值 作 出 科 学 合 理 的 采 公 值 对 投 资 性 房 地 产 进 行 后 续 计 量 具 备 计 量 模式 。
方 式 的 原 因以 及 相 关 成 本 ， 而 了 解 拥 有 进
以深 圳中航 地 产为例
投资 性 房 地产 的公 司为何 由成 本模 式 变
◎ 文 ／熊 军 ｎ￣ 平 － Ｉ －
更为公 允价 值 模 式。
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＝ — 粤 ！竺 竺 ！ 些 竺 竺 ！竺 竺竺 竺 ！ 竺 竺 ！ ！ 竺 ！！ 竺 ！竺 ！！ 竺 ！ ！竺 竺 ！！苎 ！苎 ！！ ！竺 ！ 苎竺 ！ ！ ！ ！ ！ 竺 竺 ！竺 竺 ！ 竺 ！ ！ ！
公 允价值计量。 维护投资者等利益相关者 的釉 益．
月２ Ｈ公 告， ０ ９ １ 日 对 投资 性房 ６ ￣２ ０ 年 月１ 起
地 产 采用公 允 价 值 模 式 进 行 后 续 计 量 ，
之 前 采用 成本 模 式 计 量 。 末 与期 初 公 期 允 价 值 相 比， 当变 动幅 度小 于 ５ ％时， 进 不
部分ipo首发企业投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的信息披露要求
部分首发企业投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，导致报告期各年均确认大额投资性房地产公允价值变动收益，投资性房地产账面价值占总资产的比例很大，对于上述事项的相关信息披露要求有哪些？答：发行人投资性房地产的确认、计量及披露应符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》的相关规定。
如发行人论证其投资性房地产符合采用公允价值模式进行后续计量条件的，可以按照公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
申报会计师需对发行人是否符合上述条件进行核查并发表明确意见。
鉴于目前A股同类上市公司普遍以成本模式对投资性房地产进行计量，计价模式不同导致报表列报存在较大差异，并可能影响投资者价值判断。
其差异对经营成果的影响主要表现在两方面：一是公允价值模式下投资性房地产不需计提折旧（或摊销），从而少计成本；二是公允价值模式下投资性房地产应以资产负债表日的公允价值计量，通常会确认公允价值变动收益，该部分收益在相关投资性房地产出售或处置前，相应公允价值变动收益非现实实现（产生现金流入或形成收款权利）。
因此，发行人应在招股说明书中充分披露以下事项：（1）发行人投资性房地产采用公允价值模式计量与采用成本模式计量的具体差异，披露按成本模式下模拟测算的财务数据，在招股说明书“重大事项提示”及“风险因素”中就投资性房地产采用公允价值计量而导致的公允价值变动风险及与同行业上市公司财务数据不具可比性的情况进行充分风险揭示。
（2）分析披露近几年国内投资性房地产价格持续上涨趋势的特殊性及可持续性，在招股说明书“重大事项提示”及“风险因素”中就公允价值变动收益占比较大对未来分红的影响进行充分风险提示。
（3）要求发行人承诺上市后后续持续披露选用的会计政策选择对上市公司利润的影响。
（4）要求评估师说明其选用的评估方法、评估值的确定依据等是否符合评估准则等规定。
（5）发行人在对投资性房地产采用收益现值法进行评估时，应合理确定房地产收益口径，不能笼统地以合同收入全额认定为房产租赁类收入。
振华科技：关于投资性房地产政策变更的公告
证券代码：000733 证券简称：振华科技公告编号：2019-121 中国振华（集团）科技股份有限公司关于投资性房地产政策变更的公告本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
中国振华（集团）科技股份有限公司（以下简称“公司”）于2019年10月23日召开第八届董事会第十五次会议，审议通过了《关于投资性房地产政策变更的议案》。
根据公司实际控制人中国电子信息产业集团有限公司统一部署，为了更加客观的反映公司持有的投资性房地产真实价值，增强公司财务信息的准确性，根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》、《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，公司拟对投资性房地产的后续计量模式进行会计政策变更，由成本法计量模式变更为公允价值计量模式。
现将有关情况公告如下：一、会计政策变更情况概述（一）变更日期：自2019年1月1日起执行。
（二）变更原因：公司对投资性房地产的计量方法初始确定为成本法计理模式，鉴于公司所持有的投资性房地产随着其所处区域内的经济发展，区域内房地产价值产生较大变动，公允价值计量模式比成本法计量模式更能动态反映投资性房地产的公允价值。
为了更加客观的反映公司持有的投资性房地产的真实价值，增强公司财务信息的准确性，根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》、《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，公司拟自2019年1月1日起对投资性房地产的后续计量模式进行会计政策变更，由成本法计量模式变更为公允价值计量模式。
（三）本次会计政策变更前采用的会计政策1、投资性房地产计量模式：成本法计量。
2、折旧或摊销（1）投资性房地产的种类和计量模式公司投资性房地产的种类：出租的土地使用权、出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权。
公司投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。
《国家税务总局公告2014年第29号》解读
理的，应按公允价值计入收入总额，计
算缴纳企业所得税，同时按公允价值确 定该项资产的计税基础。
例：
甲公司 拥有 乙公司股权。甲公司每年给 乙公司投 入一笔资金。 甲公司会计账户处理： 借：长期股权投资 贷：银行存款 乙公司会计账户处理： 借：银行存款 贷：资本公积 思考：.是否符合号公告第二条第一款的规定？ .若划出的是非货币资产，划出方如何进行税 务处 理？
固定资产折旧的企业所得税处理
• （一）企业固定资产会计折旧年限如果短于税法规定的最低折 旧年限，其按会计折旧年限计提的折旧高于按税法规定的最低 折旧年限计提的折旧部分，应调增当期应纳税所得额；企业固 定资产会计折旧年限已期满且会计折旧已提足，但税法规定的 最低折旧年限尚未到期且税收折旧尚未足额扣除，其未足额扣 除的部分准予在剩余的税收折旧年限继续按规定扣除。 • （二）企业固定资产会计折旧年限如果长于税法规定的最低折 旧年限，其折旧应按会计折旧年限计算扣除，税法另有规定除 外。 • （三）企业按会计规定提取的固定资产减值准备，不得税前扣 除，其折旧仍按税法确定的固定资产计税基础计算扣除。 • （四）企业按税法规定实行加速折旧的，其按加速折旧办法计 算的折旧额可全额在税前扣除。 ”
例：
关于企业接收股东划入资产的企业所得税处理问题
企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市 公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和 新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股 权，下同），凡合同、协议约定作为资本金（包括 资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企
业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的
谢谢!
《国家税务总局公告年第号》解读
目录
关于企业接收政府划入资产的企业所得 税处理 关于企业接收股东划入资产的企业所 得税处理关于固定资产折旧的企业 Nhomakorabea得税处理
关于投资性房地产采用公允价值计量模式的实证分析
关于投资性房地产采用公允价值计量模式的实证分析作者：陈怀军来源：《中国乡镇企业会计》 2013年第10期陈怀军摘要：2007 年伊始，我国正式执行新的企业会计准则，公允价值这一计量模式打破了历史成本计量的垄断地位。
那么公司在采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，对公司的财务状况和经营成果会产生哪些变化，本文以中航地产为例，通过实证分析，用事实来加以说明。
关键词：公允价值；投资性房地产；中航地产；计量模式一、引言我国2007 年开始实行新的会计准则，公允价值计量模式等新的计量模式打破了原本历史成本计量模式一统天下的格局。
这一变化标志着我国会计走向国际趋同之路，公允价值模式的引入，在提高会计信息相关性的同时，也使实际的会计实务操作有了更广泛的选择空间。
宽泛的会计政策选择有利也有弊，它不仅能提高会计质量，同时也会给会计当局进行业绩粉饰，盈余管理带来便利。
因此在新的会计政策实行几年之后，其实施效果引起众人关注。
笔者通过对相关案例的实证分析，来探讨如何更好地运用公允价值来进行投资性房地产的计量。
二、论文相关理论探讨（一）公允价值属性国际会计准则委员会对公允价值的陈述是：公平交易的双方对交换的资产或者负债所代表的价值即为公允价值。
美国财务会计准则委员会在《在会计计量中应用现金流量信息与现值》的公告中，着重推荐了在缺乏市场价格的条件下应用未来现金流量的现值来确定公允价值。
我国会计准则对公允价值的定义为：在公平交易中熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。
该准则同时做出说明：如果该资产存在活跃市场，那么该资产的市价就是公允价值。
（二）投资性房地产计量方法探讨对于投资性房地产的计量按时间顺序可以分为初始确认和后续计量两个阶段。
投资性房地产的初始计量，不论是外购方式获得还是自行建造的方式取得，计量基础都是按照实际付出的金额作为计量依据。
而在后续计量中会由于采用计量模式的不同，导致投资性房地产的账面价值发生变化。
国家开放大学电大《中级财务会计(一)》期末试题题库及答案(试卷代码：2590)
国家开放大学电大《中级财务会计（一）》期末试题题库及答案(试卷代码：2590)盗传必究题库一一、单项选择题（从下列每小题的四个选项中选择一个正确的，将其序号填入题后的括号里。
每小题2分，共20分）1．期末可供出售金融资产公允价值高于账面价值的差额，其核算账户是( )。
A．“投资收益”B．“其他综合收益”C．“营业外收入”D．“公允价值变动损益”2．下列转账结算方式中，仅可用于同城结算的是( )。
A．托收承付结算B．汇兑结算C．银行本票结算D．委托银行收款结算3．对所计提的资产减值损失，会计上应借记的账户为( )。
A．“营业外支出”B．“投资收益”C．“管理费用”D．“资产减值损失”4．工业企业出租无形资产取得的收入，会计上应确认为( )。
A．其他业务收入B．投资收益C．营业外收入D．主营业务收入5. 2015年初，企业购人同期发行的3年期分期付息债券一批计划持有至到期。
持有期内按期确认的利息收入，其核算账户是( )。
A．“应收利息”B．“其他应收款”C．“长期应收款”D．“持有至到期投资一应计利息”6. 2014年12月31日A商品实际成本150 000元，预计可变现净值130 000元。
2015年1月31日A商品的实际成本没变，预计可变现净值为160 000元。
则2015年，1月末对A商品应( )。
A．不作任何会计处理B．计提跌价准备20 000元C．冲减跌价准备20 000元D．冲减跌价准备30 000元7．认购C公司普通股10万股计划长期持有，每股面值1元、实际买价15元，其中包含每股已宣告发放但尚未收取的现金股利0.3元；另外支付相关税费6 000元。
据此，该批股票的初始投资成本为( )。
A．1 000 000元B．1 476 000元C．1 500 000元D．1 506 000元8．采用分期付款方式购买一项商标（买卖双方均为一般纳税人）自用，该商标的初始成本为( )。
A．购买价款的现值B．购买价款与应计利息之和C．购买价款与相关税费之和D．合同规定的付款总额9．A公司于9月15日销售商品一批，应收账款100 000元，规定对方的付款条件为2/10、1/20、N/30。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》解释
《企业会计准则第3号——投资性房地产》解释《企业会计准则第3号——投资性房地产》解释为了便于本准则的应⽤和操作，现就以下问题作出解释：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的后续计量；（3）投资性房地产转换。
⼀、投资性房地产的范围本准则第三条规定，投资性房地产是指为赚取租⾦或资本增值、或者两者兼有⽽持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的⼟地使⽤权、持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权。
（⼀）已出租的建筑物和已出租的⼟地使⽤权，是指以经营租赁（不含融资租赁）⽅式出租的建筑物和⼟地使⽤权，包括⾃⾏建造或开发完成后⽤于出租的房地产。
其中，⽤于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；⽤于出租的⼟地使⽤权是指企业通过受让⽅式取得的⼟地使⽤权。
已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续⽤于出租的，仍作为投资性房地产。
（⼆）持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权，是指企业通过受让⽅式取得的、准备增值后转让的⼟地使⽤权。
闲置⼟地不属于持有并准备增值的⼟地使⽤权。
根据《闲置⼟地处置办法》（中华⼈民共和国国⼟资源部令第5号）的规定，闲置⼟地是指⼟地使⽤者依法取得⼟地使⽤权后，未经原批准⽤地的⼈民政府同意，超过规定的期限未动⼯开发建设的建设⽤地。
具有下列情形之⼀的，也可以认定为闲置⼟地：1．国有⼟地有偿使⽤合同或者建设⽤地批准书未规定动⼯开发建设⽇期，⾃国有⼟地有偿使⽤合同⽣效或者⼟地⾏政主管部门建设⽤地批准书颁发之⽇起满1年未动⼯开发建设的；2．已动⼯开发建设但开发建设的⾯积占应动⼯开发建设总⾯积不⾜三分之⼀或者已投资额占总投资额不⾜25%且未经批准中⽌开发建设连续满1年的；3．法律、⾏政法规规定的其他情形。
（三）⼀项房地产，部分⽤于赚取租⾦或资本增值，部分⽤于⽣产商品、提供劳务或经营管理，⽤于赚取租⾦或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。
（四）企业将建筑物出租并按出租协议向承租⼈提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重⼤的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重⼤的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为⾃⽤房地产。
投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变完整版
投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】关于“金融街”领航会计计量模式转变的分析——投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变作者：陶蕊，何颖指导老师：李涛摘要：金融街股份有限公司对外宣布：自2008年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此举立即引起了业内财务人员的密切关注。
因为这不仅对公司自身影响巨大，对整个房地产市场以及会计领域不断地推陈出新也产生了广泛的影响。
作为在校学习财务管理专业的学生，我们在充分取材和深入调研的基础上，对该公司针对房地产后续计量由成本模式向公允价值计量模式转变的原因进行了细致的分析，应用所学知识提出了自己的观点，并结合所产生的影响，对我国的会计行业的发展进行了展望。
关键词：金融街控股股份有限公司投资性房地产公允价值计量模式引言2008年3月31日，金融街控股股份有限公司第四届三十七次董事会审议通过了《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，并对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量这一决议发出以下公告：“本公司目前从事的主要经营业务除房地产开发外，还有部分自持物业出租和经营，其中包括投资性房地产出租业务。
截至2007年12月31日，公司全部投资性房地产项目包括：北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院、重庆嘉年华项目，这些项目的账面价值合计约15．12亿元，占公司2007年度净资产比例为30．83％。
对于北京商业物业，包括北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院，由公司市场部进行市场调研，从市建设委员会房地产交易管理网、中国指数研究院等权威性较强的机构选取同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，对投资性房地产的公允价值做出合理测算，出具了《金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》，以其测算结论作为公允价值；对于重庆嘉年华项目，以其同期成交价格和报价，确定其公允价值。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是一种计量资产和负债的方法，其目的是根据市场上可以获得的价格，合理地估计资产和负债的公允价值。
在投资性房地产领域，公允价值计量模式被广泛应用，以提供准确的资产估值和信息披露。
投资性房地产是指以获取出租收益和资本增值为主要目的而持有的房地产。
根据会计准则，投资性房地产应按公允价值计量模式进行估值，即根据市场上已成交的类似房地产的价格或市场上可获得的价格，估计该房地产的公允价值。
投资性房地产的公允价值计量模式要求定期评估房地产的公允价值，通常每年至少一次。
评估可由经过独立资产评估师进行，采用市场比较法、收益法或成本法等方法进行估值。
市场比较法是根据市场上已成交的类似房地产的交易价格，确定该房地产的公允价值。
收益法是通过对该房地产未来现金流量的预测和折现，计算出该房地产的净现值，从而确定公允价值。
成本法是计算重建成本，再根据经济折旧和市场折价等因素，确定该房地产的公允价值。
通过公允价值计量模式，可以提供更准确和可比较的资产估值信息，为投资者和利益相关方提供决策依据。
公允价值计量模式使投资性房地产的估值更具透明度和可靠性，有助于提高市场效率和资源配置效益。
公允价值计量模式还可以促进企业适应市场变化，及时调整投资性房地产的投资决策。
公允价值计量模式也带来了挑战和争议。
由于房地产市场的不稳定性和波动性，公允价值的估计可能存在一定的主观性和不确定性。
公允价值模式对企业的财务报表和相关指标产生影响，可能抬高或抑制企业的业绩。
如何合理运用公允价值计量模式，平衡其优势与劣势，需要企业和监管机构的共同努力。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用是一种理性和科学的方法，它可以提供准确的资产估值和信息披露，促进市场效率和资源配置效益，但也需要慎重应用，避免主观性和不确定性带来的潜在风险。
隆鑫通用：关于全资子公司自用房地产转为投资性房地产及采用公允价值模式计量的公告
隆鑫通用动力股份有限公司关于全资子公司自用房地产转为投资性房地产及采用公允价值模式计量的公告本公司董事会及全体董事保证本公告不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：隆鑫通用第四届董事会第五次会议和第四届监事会第二次会议审议通过《关于全资子公司自用房地产转为投资性房地产及采用公允价值模式计量的议案》。
公司决定将会计政策中关于投资性房地产后续计量方式由目前的成本计量模式变更为公允价值计量模式，不存在对以前会计年度报表进行追溯调整，不属于会计政策变更。
一、关于全资子公司自用房地产转为投资性房地产及采用公允价值计量概述1、采用公允值计量投资性房地产会计政策日期自 2020年1月1日起。
2、涉及的范围公司位于从化市温泉镇温泉大道688号和云星村105国道边的土地使用权和房屋建筑物，其房地产建筑面积64,361.50平方米。
截止2019年12月31日，该房地产账面原值8,682.13万元，账面净值4,270.02万元。
3、转为投资性房地产及采用公允价值计量的原因上述房地产地位于广东从化温泉镇，交通便利，用途广泛，所在区域房地产交易和租赁活跃，满足“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”两个条件，为了更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确性，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》规定，公司拟对该投资性房地产采用公允价值计量模式进行后续计量。
二、本次投资性房地产采用公允价值进行后续计量对公司的影响1、本次投资性房地产采用公允价值进行后续计量为首次选择，不存在对以前会计年度报表进行追溯调整，不属于会计政策变更；通过评估对该自有房地产公允价值进行估价后调整房地产账面价值和所有者权益。
对投资性房地产采用公允价值模式计量的几点认识
金融会计对投资性房地产采用公允价值模式计量酌凡二十世纪九十年代末，随着我国住宅分配制度的改革及推行房屋市场化，一些企业出于资金保值增值目的而投资房地产已逐渐成为普遍现象。
但在我国原有会计制度和会计准则下，企业将具有投资性质的房地产等同于普通的固定资产或无形资产看待，计量上采用按历史成本入账并分期计提折旧或摊销的处理方法。
在此模式下，“固定资产”或“无形资产”的账面净值随折旧或摊销而不断减少，无法体现该项资产的增值部分。
因此，房地产市场发展及原会计准则的不足对投资性房地产相关会计新准则的出贺英莲台提出了迫切要求：一方面，投资性房地产根据原会计准则的规定其真实价值不能得到有效反映；另一方面，全国大部分地方的投资性房地产价格持续攀升，房地产业利润惊人。
原会计准则的规定低估了房地产市场价值，不利于会计信息使用者了解企业的真实情况。
并给某些企业进行利润操纵提供了空间。
所以，在此背景下新投资性房地产准则应运而生，规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
一、投资性房地产的界定1．投资性房地产的确认与初始计量会计准则规定投资性房地产同时点识息认伙满足下列条件的，才能予以确认：(一)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(二)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
但要强调的是。
这两个确认条件是所有资产确认的基本条件，而不是投资性房地产确认的特殊条件，也即是只有当某项资产符合这两项基本条件，同时有符合投资性房地产本身确认条件才能作为投资性房地产进行确认。
会计准则规定投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
分以下三种具体情况：(一)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直认识畜牧业发展的潜力和优势，制定完善畜牧业发展的产业政策，通过各种优惠政策吸引人才和资金加大对畜牧业发展的支持力度，促进畜牧业向精、深方向发展。
2、促进畜牧业产业化经营。
提高畜牧业的质量和效益。
要跳出长期以来片面重视畜产品产量的圈子，把提高产品质量放在第一位。
关于对投资性房地产采用公允价值模式计量的公告
关于对投资性房地产采用公允价值模式计量的公告
尊敬的投资者：
我们公司决定，从即日起，将采用公允价值模式对我们所持有的投资
性房地产进行计量。
这个决定的目的是根据国际会计准则要求，提供更准确、透明的财务信息，使投资者能够更好地了解我们公司的财务状况。
公允价值模式是一种会计计量模式，根据此模式，我们将以公允价值
来记录我们所持有的投资性房地产。
公允价值是指在充分知情并愿意交易
的市场上，当事人在交易发生时所能够获得的对该资产或负债的交换金额。
公允价值模式将有助于准确地反映我们投资性房地产的市场价值和变动情况。
此外，采用公允价值模式计量投资性房地产将使我们更好地反映投资
性房地产的收入和成本。
我们将通过公允价值计量反映投资性房地产的价
值变动，以及从投资性房地产产生的租金收入和其他相关费用。
这样一来，投资者可以更全面地了解投资性房地产对我们公司业绩的贡献。
在进行公允价值计量时，我们将充分考虑市场信息和专业估值方法。
我们将定期评估投资性房地产的公允价值，并根据市场条件和特定情况对
其进行调整。
我们真诚地希望，通过采用公允价值模式计量投资性房地产，我们能
够向投资者提供更准确、透明的财务信息，进一步提升投资者对我们公司
的信任和满意度。
我们将尽最大努力确保公允价值的准确性和可靠性，并
在每个财务报告中详细披露有关公允价值模式的相关信息。
最后，我们衷心感谢投资者对我们公司的支持和信任。
我们将继续努力，为投资者创造更大的价值，并始终与投资者保持沟通和透明。
谢谢！此致。
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证券简称：珠海中富证券代码：000659 公告编号：2012-045
珠海中富实业股份有限公司
关于对投资性房地产采用公允价值模式计量的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
由于公司若干自用建筑物停止自用，改为出租，根据《企业会计准则第3号》公司将相关资产转换为投资性房地产，为了更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确性，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，本公司第八届董事会2012年第十次会议审议通过了《关于公司投资性房地产后续计量采用公允价值计量模式的议案》，从自相关房屋建筑物于2011年度签订对外出租的租赁协议时起，决定采用公允价值计量模式进行后续计量。
根据企业会计准则和《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知》（证监发[2006]136）规定，上市公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，应该在董事会批准后两个交易日内向深交所提交董事会决议并履行信息披露义务。
一、情况概述
公司和下属子公司与承租人签订经营性租赁协议，主要自2011年度起出租若干房屋建筑物，涉及账面价值9034.9万元的房屋建筑物和土地使用权。
2、选择公允价值进行后续计量的原因及依据
根据《企业会计准则第3号》，公司把相关房屋建筑物和土地使用权，从固定资产、在建工程和无形资产等科目转入投资性房地产，以成本进行初次计量。
考虑相关投资性房地产能够同时满足下列条件，按《企业会计准则第3号》第十
条，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价值及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
故此上述房屋建筑物和土地使用权从固定资产、在建工程和无形资产等科目转入投资性房地产，并按公允价值进行计量。
此为本公司首次对投资性房地产采用公允价值进行计量。
3、公允价值计量情况分析
公司聘请了评估机构对已出租的房地产市场交易情况进行了调查，对公司截止2011年12月31日的投资性房地产公允价值涉及的相关资产提供价值咨询意见，并出具了相关评估报告，以其评估报告确定的相关投资性房地产的市场价值
按房屋建筑物和土地使用权分类的结果为：
投资性地产未来的正常净收益，将其折现累加后获得。
上述投资性房地产原账面价值与评估价值之差31,690,727.88元的税后金额23,521,726.58元于该些房产自固定资产及在建工程转入投资性房地产时确认为资本公积。
二、本次投资性房地产采用公允价值进行后续计量对公司的影响
1、本次投资性房地产采用公允价值进行后续计量为首次选择，不存在对以前会计年度报表进行追溯调整，不属于会计政策变更。
2、本次会计政策选择后，公司每个会计年度末均须通过市场调研报告或评估报告对投资性房地产公允价值进行估价，若项目所在地的房地产市场出现大幅变动会导致公允价值的变动，可能会增加公司未来年度业绩波动的风险。
3、本公告采用公司聘请的北京恒信德律资产评估有限公司出具的京恒信德律评报字[2012] 0027号、0028号、0029号和0030号资产评估报告书的有关数据，主要是为了说明本次会计政策选择对公司2011年度报告的影响。
三、董事会关于本次对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量合理性的说明
公司董事会认为：采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前通行的成熟方法，可以更加真实客观的反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解
公司经营和资产情况。
采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。
公司目前投资性房地产项目位于杭州、北京、昆山以及珠海，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。
基于以上原因，公司董事会同意对公司的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。
四、独立董事对本次对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的独立意见
公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的计量方法，能够客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值。
公司目前投资性房地产项目位于杭州、北京、昆山以及珠海，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，具有可操作性。
公司投资性房地产的计量方法，能够真实、客观地反映公司资产价值，符合公司及所有股东的利益，同意公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。
特此公告。
珠海中富实业股份有限公司董事会
2012年9月25日。