房地产企业收入确定与税务稽查重点
房地产企业税务稽查技巧精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版房地产企业税务稽查技巧：检查的方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。
主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。
在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。
同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。
检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析
房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析第一部分房地产开发企业扣除类项目所得税处理
一、企业所得税税前扣除基本原则与五大扣除类项目
二、开发成本项目、成本归集、分配和结转
三、计税成本的核算
（一）计税成本对象的六大确定原则
（二）开发产品计税成本支出的六大内容
（三）企业计税成本核算的一般程序与六大步骤
（四）开发成本四大分配方法
（五）可以预提的四项成本费用（三项明确加一项隐藏）
（六）配套设施的处理
（七）邮电通讯、学校、医疗设施的处理
（八）停车场的处理
（九）其他成本财税事项
四、扣除类纳税调整事项全面梳理与精讲（招待费、广告费、利息支出等几十类项目分类讲解）
五、成本费用税前扣除票据全面梳理与精讲
六、扣除类纳税调整事项常见税务问题
第二部分房地产开发企业收入类项目所得税处理
一、房地产销售收入的核算范围
（一）土地使用权转让
（二）商品房销售（商品房预售和商品房现售）
（三）配套设施销售收入
（四）代建工程结算收入
（五）投资性房地产租金收入
（六）其他收入
二、房地产销售收入的确认原则
（一）会计确认原则
（二）税法确认原则
三、房地产销售收入的财税处理案例
四、收入类纳税调整事项全面梳理与精讲（不征税收入、债务重组收入、递延收益等其他项目分类讲解）
五、收入类纳税调整事项常见税务问题
第三部分房地产开发企业特殊业务所得税处理
第四部分房地产开发企业所得税申报表填报案例
第五部分房地产开发企业税务稽查重点。
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法近年来，随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业偷税现象也日益突出。
为了规范市场秩序，维护税收公平，税务部门对房地产开发企业的税收行为进行了加强监管和严格审查。
本文将就房地产开发企业偷税的常用手法以及税收稽查方法进行探讨，以期加强对这一问题的认识和防范。
房地产开发企业偷税的常用手法主要包括以下几种：1. 虚构合同：房地产开发企业通过虚构合同，将部分收入列为合法支出或费用，以减少企业的应纳税额。
这种手法主要的掩饰手段包括合同金额的虚高或虚低、服务费用的虚构等。
2. 编辑账目：房地产开发企业在财务报表中隐瞒一些真实收入、加大一些虚假支出，以达到减税的目的。
常见的手法有虚构购房人员和销售人员的工资、虚构设备购置费等。
3. 财务偷逃：包括隐匿销售收入、牵涉制假制套票、虚增费用、短期借款造成利息支出等偷逃行为。
这些偷逃手法常常与其他企业勾结，以达到共同偷逃税款的目的。
4. 通过代理机构转移资金：房地产开发企业通过与代理机构合作，以代理机构的名义进行业务操作，将收入转移至代理机构，以避税或减少纳税额。
面对房地产开发企业偷税的挑战，税务部门采取了一系列税收稽查方法，以保障税收的合法性和公平性。
1. 数据分析：通过对房地产开发企业涉税数据进行精确的分析，发现异常数据和异常行为，及时发现企业的偷税行为。
税务部门可以将涉税数据与其他相关数据进行比对，找出企业涉税数据中的不一致之处，建立数据模型，实现对企业的精准监控。
2. 重点核查：税务部门将根据风险评估的结果，选择性地对涉嫌偷税的企业进行重点核查，重点关注那些可能存在偷税行为的企业。
通过现场检查、调查取证等手段，全面了解企业的经营状况和税务行为，对企业的涉税行为进行核实。
3. 抽样审计：通过对房地产开发企业的抽样审计，对企业的财务报表进行全面审查，查找企业若有的偷税行为。
税务部门可以随机选择一部分企业进行审计，将审计结果与企业的纳税额进行比较，发现不合理之处。
税务稽查从哪些方面重点关注房地产企业计税收入及税务处理
税务稽查从哪些方面重点关注房地产企业计税收入及税务处理《税务稽查从哪些方面重点关注房地产企业计税收入及税务处理》房地产企业几年连续被税务机关稽查，税务机关在多年的稽查中，发现了房地产企业在收入确认方面存在许多问题。
一般来讲，税务稽查会重点关注房地产企业的如下计税收入：一、是否有延迟确认收入的行为《企业会计准则——收入》规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
通常房地产企业会计确认收入的条件是：1.办理了商品房实物移交手续。
2.取得了买方付款证明。
也就是说，房地产企业确认收入的时间一般是在交楼时。
但是，税法对房地产企业确认收入比会计规定要提前：1、2008年前：国税发[2006]31号文件第二条第（二）项规定，发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
2008年前，税法规定开发产品完工后就要确认收入，而不是交楼时才确认收入。
2、2008年后：国税发[2009]31号文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
国税发[2009]31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。
也就是说，2008年后，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《房地产销售合同》、《房地产预售合同》并收取款项，税法不再考虑开发产品是否完工，一律确认为收入。
这样一来，税法比会计确认收入的时间更为提前了。
房地产收入确认时间点和具体要求
房地产收入确认时间点和具体要求房地产收入确认时间点和具体要求，听起来是不是有点枯燥？别急，让我来给你讲讲这个话题，保证让你听得津津有味。
先说说收入确认，简单来说，就是企业什么时候能把钱算作自己的。
这就好比你买了新房，交了定金，但钥匙没拿到，心里那个急啊。
房子还没真正到手，钱就不能算是自己的。
这个时候，收入确认就像是在等雨后彩虹，只有条件合适，才能欣赏到美丽的风景。
房地产收入确认的时间点，通常是在买卖合同履行完毕的时候。
想象一下，一个满怀期待的新房主，终于等到交房那一天，心里那个美啊，恨不得立马搬进去。
然而，财务上可没那么简单。
大家都知道，房子买卖可不是说说而已，它涉及到很多细节。
比如，房产的交付、验收、付款等，任何一步都有可能让你痛失收入。
这就像是打麻将，碰到一张好牌，如果不及时出手，就可能错过良机。
说到具体要求，那也是一门大学问。
得有完整的合同，这个是硬性指标。
没有合同，你就像没了身份证，干什么都不顺心。
得确保房产已经交付使用。
你想想，如果房子还在建设中，业主哪能享受到居住的快乐？还得有收款的依据。
比如说，买家付了定金，收据得好好保管，别到时候想找个证明，结果翻箱倒柜找不到。
这里面还有个小细节，很多人可能没注意到。
房地产公司得把这些收入分清楚，不能一股脑儿都算进去。
想象一下，你在聚会时，大家分蛋糕，每人一块，不能说“我吃了六块”，结果把大家都惊呆了。
收入确认也是如此，得按照合同规定的比例来确认，既要合法又要合规，才能让生意长长久久。
对了，收入确认的依据还得跟实际情况相符。
你总不能把纸上的收入跟现实情况完全脱节吧？就像是泡沫的泡沫，眼看着美丽，实则一戳就破。
这一系列的要求，不仅是为了保护买家，更是为了维护整个市场的健康。
毕竟，房地产行业可是一根独木桥，走得稳才能越走越远。
现在你可能会问，为什么这些要求那么重要呢？说实话，很多企业在这方面出问题，最终的结果就是利润缩水，甚至面临亏损。
生意好做，人人开心，但要是因为收入确认的问题，最后把自己搞得一团糟，那可就得不偿失了。
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。
一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。
预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。
房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。
前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。
目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
房地产开发企业的审计重点
房地产开发企业的审计重点一、收入不入账。
1同时开发多个楼盘的开发企业一般按楼盘成立项目部有的项目部实行承包责任制少数跨地区的项目部只向企业缴纳占用资金利息、管理费、核实利润等承包费用收支不入企业财务大账。
2没有开发资质的经营者只有向有资质的开发企业缴纳管理费借用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。
部分开发企业账面只反映收取的管理费不反映挂靠经营的收支情况。
3开发企业拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房屋用一定的标准计算的拆迁补偿费并可以抵算安置房的房款如被拆迁人购买新房的价格大于拆迁补偿费要缴纳两者的价差即自筹资金。
少数开发企业不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁补偿费直接冲抵拆迁成本不计算缴纳相应的税费。
4少数开发企业用新建房屋换取其他单位土地使用权即以房换地时双方基本不通过货币结算不将换地的房产作为销售收入缴纳税费直接冲抵开发成本。
5少数开发企业用商品房抵偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反映销售收入。
6少数开发企业将房屋租赁、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工地看护费、物业管理费等费用。
7少数开发企业收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初装费等代收代垫款项单独核算不入大账不计算缴纳营业税及附加。
二、虚假销售。
少数开发企业在公司需要“收入”时、为了制造虚假销售气氛吸引购房者时请有关人购房等房屋实际卖出时再退回。
或者为了套取银行信贷资金采取虚假按揭的销售方式即在商品房没有真正销售的情况下由开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议从银行套取低息的信贷资金。
三、往来科目核算不规范。
1国家规定开发企业必须取得土地使用权证书、规划许可证和施工许可证投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25才能取得商品房预售许可证。
有的房地产开发企业急于筹集资金在取得预售许可证前擅自预售商品房。
为逃避监管开发企业将售房收入记入“应付账款”、“其他应付款”等科目归集不通过“预收账款”科目核算。
2有的开发企业通过往来科目核算工程支出对于实际利润率大于国家规定预计计税毛利率的楼盘长期不办理竣工决算、长期挂账不结转使审计人员和税务稽查人员不易确定利润和成本总额推迟或少缴部分企业所得税和土地增值税的缴纳。
浅谈房地产行业偷税手段及检查的重点
浅谈房地产行业偷税手段及检查的重点房地产行业作为一个重要的经济领域，一直备受关注。
然而，在发展过程中，也不乏一些不法分子利用各种手段进行偷税逃税。
为了保护税收的公平性和维护经济的健康发展，税务部门对于房地产行业也进行了严格的检查。
本文将围绕房地产行业的偷税手段及税务部门的重点检查展开浅谈。
一、房地产行业常见的偷税手段1. 虚构交易：房地产开发商通过虚构交易的方式来逃避缴纳税款。
他们将房地产交易定价过低，或者在购房合同中虚构一些费用，以此来降低应纳税款。
2. 造假报账：房地产开发商在企业财务报表中虚报成本、虚增费用、假冒进项税额等手段来掩盖其真实的利润状况，从而减少应纳税额。
3. 假分割：在房地产商购买土地时，他们会将一块大面积的土地以几块小地块的形式进行购买，以便躲避高昂的土地增值税。
4. 不报账：有些小型房地产中介机构或个人投资者在买卖房地产过程中不进行账务记载，以此来逃避缴纳营业税或个人所得税。
上述只是房地产行业中常见的一些偷税手段，不法分子为了逃避税务部门的监管，也可能会使用其他各种手段。
税务部门为了打击偷税行为，需要在检查时重点关注某些方面。
二、税务部门对房地产行业的重点检查1. 交易合同与实际交易情况是否一致：税务部门会对房地产交易的合同进行检查，与实际交易情况进行核对。
如果合同金额与实际交易价值存在较大差异，就有可能发生税务避税行为。
2. 发票真实性核查：税务部门会核查房地产开发商的购进发票和销售发票，检查其是否真实合法。
特别是对于联合开发、装修和建筑施工等环节，需要仔细核对发票的真实性，以防止虚开发票等违法行为。
3. 资金流向的审查：税务部门会仔细审查房地产开发商的资金流向，比对收入和支出是否合理、是否存在假账、虚开发票等行为。
对于资金流向异常的企业，税务部门会进行更加深入的调查。
4. 关联企业的往来检查：税务部门会对房地产企业与关联企业之间的业务往来进行检查。
如果关联企业之间存在虚假交易、利益输送等行为，税务部门会对其进行严厉的处罚。
房地产税务稽查调研报告
房地产税务稽查调研报告房地产税务稽查调研报告一、调研背景近年来，我国房地产业发展势头良好，成为国民经济的重要支柱产业。
然而，在房地产市场繁荣的背后，也存在着一些问题和风险。
其中，涉及房地产税务的问题尤为突出，税务稽查成为必要的手段。
因此，本次调研旨在对房地产税务稽查问题进行深入研究，提出相关建议。
二、调研方法本次调研采用的方法包括文献资料研究、访谈和实地调研。
文献资料主要包括国内外相关法律法规、专业书籍和学术论文等。
访谈对象主要包括税务部门、房地产企业和业内专家等，通过电话、邮件或面谈的形式进行。
实地调研主要在房地产企业和税务部门开展，通过观察和交流深入了解税务稽查的实际情况和问题。
三、税务稽查的重点问题房地产税务稽查主要涉及房产税、土地增值税和个人所得税等方面。
本次调研主要围绕以下三个方面的问题展开：（一）税费的申报、纳税和稽查房地产税费的申报和纳税是税务部门的核心工作，也是房地产企业的重要义务，对开展税务稽查具有重要意义。
调研发现，目前房地产企业在税费申报和纳税方面存在以下问题：1. 不规范的申报程序。
部分房地产企业对税收申报程序不够规范，往往存在漏报、错报等问题，导致申报数据的真实性和准确性受到影响，进而影响税务稽查的效果。
2. 虚假的纳税申报。
为规避税费的缴纳，一些房地产企业通过虚构业务、隐瞒收入等方式进行虚假申报，导致税收的流失和积欠，加剧了税务部门的稽查难度。
3. 不合理的税费认定。
房地产企业在税费认定方面存在一些问题，例如，未将资产减值确切计算到企业所得中，将虚拟利润计为企业所得等，进而影响税费的缴纳和税务稽查工作的推进。
（二）资产评估的申报和稽查资产评估是房地产税务稽查中一个重要的方面。
资产评估的申报和稽查主要围绕不动产评估和土地估价两个方面展开。
调研发现，目前资产评估方面存在以下问题：1. 缺乏独立评估机构。
我国目前关于资产评估的法律法规尚不完善，职业资格和评估标准等也需要进一步建立健全。
房地产开发企业收入确认的会计与税收比较
厦门地税稽查局干部培训资料（二）房地产开发企业收入确认的会计与税收比较７月９日国税发［２００３］８３号二、合作开发房地产项目1、房地产开发企业之间签订项目开发合作、合资开发项目1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。
项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。
投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。
2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。
项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：1、房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
2、房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也3、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。
需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。
房地产企业所得税稽查情况说明
1.如何检查房地产企业的所得税1. 核查房地产企业的收入；主要检查预收账款是否在房屋确权，签定买卖合同后.全部结转为：主营业收入，有没有少结转收入，2.核实”开发产品成本“检查工程的完工进度付款；，成本结算是否有工程合同。
是否按工程预算结算。
3.核实费用，所有的费用是否取得正规合法发票，涉及扣除比例限额的是否按规定扣除：如：（1）业务招待费按60%税前可扣除但不得超过收入的0.5%;(2)宣传广告费：不得超过销售15%（朝出部分可结转下年度）。
检查完以上项目后再根据利润表中计算出：企业应交税所得额=（利润总额+纳税调增-纳税调减）*25%整个过程大致这样。
房地产开发企业目前实行按照预计毛利率预缴企业所得税，按照工程项目的属性不同，预缴的毛利率不同。
分两部分计算：(1)。
已经销售的：（销售的收入-成本费用）*25%(2。
)预售的：（预售收入*预计毛利率-费用、税金）*25%请参考国税发（2009）31号文件。
2.如何检查房地产企业税收房产税、城镇土地使用税检查内容一、房产、土地的基本情况（一）房屋产权人名称、房屋座落详细地址、幢号、用途、结构、建筑面积、购建时间、产权证号、造价（原值或评估价）、容积率、应计入房产税原值的土地价值、征免税界定、年应纳税额。
（二）土地使用权人名称、土地座落详细地址、土地使用权证号、用途、面积、土地使用权起止日期、土地等级（税额级距）、单位税额、征免税界定、年应纳税额。
（三）出租房屋、土地的详细地址、面积、用途、产权人、年租金（不足一年的换算成年租金）、年应纳税额。
二、关于房产原值和土地面积的确认（一）宾馆、酒店业纳税人自用、经营用房产、土地，是否按规定申报缴纳房产税和土地使用税。
重点是纳税人房产原值计算是否准确，有无将电梯、中央空调等有关配套设备和照明、电力、电缆、给排水等有关配套设施从房产原值中扣除。
（二）自2011年1月1日起，对按房产原值一次性减除30%后的余值计征房产税的，是否将取得土地的价款及开发土地发生的成本费用计入房产原值申报缴纳房产税。
房地产税务稽查技巧：收入的确定
房地产税务稽查技巧：收入的确定房地产税务稽查是对房地产交易和相关收入进行审查和核实的重要工作。
在这个过程中，确定收入的正确性是非常关键的。
本文将介绍一些房地产税务稽查的技巧，帮助稽查人员准确确定房地产交易的收入。
首先，稽查人员需要了解房地产收入的各种来源。
房地产交易的收入主要包括销售收入、租金收入和其他附加收入等。
销售收入是指通过出售房地产所获得的款项，稽查人员需核实交易合同、支付凭证、银行转账记录等，确保销售收入的准确性。
租金收入是指通过房地产出租所获得的收入，稽查人员要查验租赁合同、租金收取凭证等文件，确保租金收入的真实性和准确性。
其他附加收入包括装修费、停车位收入、物业管理费等，稽查人员要仔细审查相关文件和凭证，确保这些附加收入的申报和缴纳。
其次，稽查人员需要关注房地产交易的价款支付情况。
房地产交易一般是通过一次性支付或分期付款的方式进行的。
稽查人员需要核实每笔交易的实际支付情况，包括支付时间、支付金额、支付方式等。
如果发现存在价款隐匿、偷逃税款的情况，稽查人员需要采取相应的调查手段，确保价款的真实性和准确性。
此外，稽查人员还需要关注房地产交易的资金流向。
房地产交易往往涉及多方资金流动，稽查人员需要追踪各方之间的资金往来，包括购房人、开发商、中介机构、金融机构等。
通过查阅银行账户交易记录、合同、发票等资料，稽查人员可了解各方之间的资金流向，确保交易过程中的收入真实可靠。
另外，稽查人员还需了解房地产交易中存在的关联方交易和关联方价款的确定。
关联方交易是指存在经济利益关系的各方之间的交易。
在房地产交易中，关联交易往往伴随着价款的虚报、价格的操纵等问题。
稽查人员需要对关联方交易进行审慎审查，核实交易的真实性和存在的合理性。
最后，稽查人员还需关注房地产交易特殊情况下收入的确定。
例如，在二手房交易中，如果卖方提前支付了抵付款项，则需要核实卖方是否按照规定申报扣除。
对于房地产交易中存在的各种特殊情况，稽查人员需要具备相关知识和经验，保持敏锐的观察力和辨别力，以准确确定收入。
房地产开发企业税收审计的重点和方法
房煽产开
一
业税收窜计的熏点和方法
２ 建设方提供材料 （ ． 即甲供材方 当向税务机关提供土地房屋管理等方 式） 价款 ， 未随支付的工程价款一并申 面的资料 ，并有责任协助税务机关做
、
房 地产开 发 企业偷 漏税 款
的主 要 手段
土地 、 房屋管理部门 房地 产 开发 的 主要 程序 包括 四个 报代征 建安营业税 及附 加 ，形成漏 好税收征管工作 ； 对 未 依法 办理 纳税 手 续 的纳税 人 ，采 阶段 ： 投资机会选择与决策分析、 前期 税 。
建设管理部门、 金融机构等多部门 （）收入长期挂往来 账或以收抵 划 、 １
划设 计获 得规 划 部 门许 可 ；获得 建设 支，不 申报纳税。开发多个楼盘的企 多机构共同组建的税收管理监督信息 部分楼盘销售收入不入账 ， 隐瞒收 网络平台处于起步阶段 ，仅靠税务部 管理部门的施工许可 ；安排长期和短 业，
分 配 、共 同承 担投 资 风 险的行 为不 征
１ 房屋出租收入 ， ． 不纳税申报营
房地产开发企业偷漏税行为普遍 存在 ，税收征管 中房地产税收监控体 流失 ， 应从以下两方面人手。
１ 收集 与房地 产税 收关 联最 大 的 ．
收营业税” 的规定 ， 将土地归还给国土 业 税及其 附加 税 。
工作 、 建设 阶段 和租 售 阶段 。 如果 开发
３ 长期不办理竣工决算 ，不体现 取一定的监督制约措施。这是 土地管 ．
ห้องสมุดไป่ตู้
项 目在 建 设 中就预 售 或预 租 给置 业投 实现利润 ，从而不 申报缴纳企业所得 理部 门和房产 管理部门支持搞好房地 产 行 业 税 收 征 收 管 理 工 作 的 重 要 环 资者或 使用 者 ， 四阶段 就会 在第 二 、 税和土地增值税。 第
房地产开发企业税务稽查预案(各税种)
房地产开发企业税务稽查预案房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。
隐匿收入、虚增本钱等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，争论一个工程从获得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安本钱分析掌握、利润率掌握、实际投资额与投资概算差额掌握、大额资金支付掌握等方法找准疑点，承受实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发工程的收入和本钱费用支出的真实性和准确性。
为进步检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。
一、查前预备〔一〕首先通过税收征管信息系统理解企业办理税务登记的基本状况，理解企业检查期限内的申报纳税状况，查看稽查部门以前年度检查档案，把握以前年度税务检查状况。
〔二〕要求被查单位供给有关资料。
对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其供给如下文件、证明材料和有关资料，以初步理解企业状况：1、营业执照2、税务登记证3、企业章程4、纳税申报表5、以前年度检查报告表6、减免税批准文件7、发票存根、收据8、合同：如征地合同、搬迁合同、根底设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等9、自用房产的房产证10、土地使用证11、开发工程的国有土地使用权证12、发改部门签发的工程批准方案书13、建立用地规划容许证14、建立工程规划容许证15、建立工程开工容许证16、建立规划平面图17、工程预算及决算报告18、销售平面图19 、商品房屋预售容许证20、销售面积明细表21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体施行方案22、配套工程和物业治理具体施行方案23、人员资料。
〔三〕整理核实有关资料，必要时可到发改、规划、土地、建立、住建等部门进展调查核实，如到建立核实开发产品开工验收的建筑面积、到住建部门核实房屋产权移交手续。
〔四〕把握企业会计核算程序，尤其是获得售房预收款、预收账款提缴纳营业税、结转收入本钱利润等环节的时点方法流程，开发间接费用的归集安排方法。
房地产行业税收稽查主要内容
房地产行业税收稽查主要内容1、营业税方面，对房地产开发企业重点检查以下内容：（1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。
按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。
关联企业之间销售价格是否合理。
（2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。
（3）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。
（4）以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。
以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
（5）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。
（6）通过对房地产企业"企业利润分配"及"营业外支出"等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。
（7）是否存在低价销售的行为。
检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。
若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。
（8）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。
（9）其他营业税涉税问题。
2、企业所得税方面，重点包含以下几个方面的内容：（1）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的有关规定。
（2）各项应税收入是否真实、完整。
重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。
有无故意压低售价转移收入的行为。
（3）税前扣除项目是否真实、合法。
要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
（4）房地产项目中建造的各类营业性的"会所"是否按规定作为固定资产管理。
高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析
高金平：房地产公司税务稽察方法与事例剖析第一讲营业税检查一、销售不动产税目合用的检查（一）基本规定销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不可以挪动，挪动后会惹起性质、形状改变的财富。
本税目的征收范围包含：销售建筑物或修建物，销售其余土地附着物。
销售建筑物或修建物，是指有偿转让建筑物或修建物的所有权的行为。
以转让有限产权或永远使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
销售其余土地附着物，是指有偿转让其余土地附着物的所有权的行为。
其余土地附着物，是指建筑物或修建物以外的其余附着于土地的不动产。
单位将不动产无偿赠与别人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，对比销售不动产收税。
不动产租借，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租借业”税目收税。
二、纳税义务发生时间的检查营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收进款项或许获得讨取营业收进款项凭证（权益）的当日。
此中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包含预收定金）的当日。
《公司会计准则—收入》：一项经济交易同时切合以下四个条件时，确认商品销售收入。
第一，商品所有权上主要的风险和酬劳转移给买方；第二，销售方不再对售出商品实行控制，也不再保存与售出商品所有权有关的持续管理权；第三，与交易有关的经济利益能够流入公司；第四，有关的收入和成本能够靠谱地计量。
在本质操作中，我们能够依据房地产公司会计制度进行详细判断。
财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。
《中华人民共和国发票管理方法》规定，公司应当于确认收入时开具发票，不得提早或滞后。
依据以上规定，公司获得的预收账款应当在本质收到时申报营业税。
当预收账款转为房子销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。
税务稽查对企业查账的方法、重点与流程
税务稽查对企业查账的方法、重点与流程一、税务检查方法：财务指标分析法、账证核对法、比较法、实物盘点法、交谈询问法、外调法、突击检查法、控制计算法二、税务稽查选案中的重点税收指标:1、税收负担测算:税收负担率=应纳税额÷计税依据×100％出口企业税收负担率：影响税负率的重要因素：2、销售额变动率分析：销售额变动率=(本年累计应税销售额-上年同期应税销售额）÷上年同期应税销售额×100％3、毛利率分析：销售毛利率=(销售收入—销售成本)÷销售收入×100％是否存在本期销售毛利率较以前各期或上年同期有较大幅度下降的问题4、本期进项税额控制数=[期末存货较期初增加额（减少用负数）+本期销售成本+期末应付帐款较期初减少数(增加额用负数）]×主要外购货物的增值税率+本期运费支出数×7%5、应出产量=实际耗用的材料数量÷单位产品消耗定额（测定关键原材料、核心部件)如当月实际耗用量10000吨，单位产品耗用0。
2吨，则应出产量=10000吨÷0.2吨/件=50000件检查“产成品”科目借方入库数量=40000件，可能存在的问题：（1)、领用材料未全部用于生产（2）、完工产品未入库即销售以某一行业的生产加工企业为例，选取“原材料”作为控制物件，推算“应税销售额控制数"，进行比对分析。
假设该企业某期采集的信息资料：原材料消耗1000吨，单位产品原材料消耗定额10,平均单价1500元/吨，产销比例为80％，申报销售收入8万元。
本期产品产量＝本期原材料消耗量/单位产品原材料消耗定额＝1000吨/10＝100吨。
本期销售数量＝产量×产销比例＝100吨×80%＝80吨。
应税销售额控制数＝本期销售数量×平均单价＝80元×1500元/吨＝120000元。
应税销售额控制数120000元＞申报销售收入80000元，初步判断可能存在帐外经营、瞒报销售收入问题。
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第一部分税务稽查执法程序
一、税务稽查对象的产生
依照稽查打算按征管户数的一定比例筛选或随机抽样选择；依照公民举报、有关部门转办、上级交办、情报交换的资料确定。
二、《税务检查通知书》下发时刻的法律规则
告知被查对象本次税务检查开始的时刻、检查涉及的内容，以及派出的检查人员等，并请被查对象预备齐全本次检查所需的财务资料，届时配合检查工作的开展。
三、在什么情况下税务稽查无需通知事先通知企业
公民举报有税收违法行为的；税务机关有依照认为纳税人有税收违法行为的；
四、税务稽查方法以及调阅企业帐务、资料等相关凭据内容的确定
税务机关在税务检查过程中能够采取的，包括实地检查、调账检查等在内的多种方法
五、税务稽查过程中企业知情权的确定
检查结束后，检查人员应就认定的违法事实与被查对象交换意见，应与被查对象核对有关的数据。
六、税务稽查结果发生法律效力时刻的确定
税务文书一经送达被查对象，即发生法律效力。
七、税务稽查处罚告知制度程序及企业同意处罚的权利
税务稽查告知按照税务稽查工作环节可分为税务稽查查前告知、税务稽查实施检查告知、税务稽查作出税务行政处罚决定之前告知和税务稽查作出税务处理决定告知。
注意相关问题
①企业对外提供与本身应纳税收入有关的担保被担保人无偿还能力,对无法追回的是否能够按照坏账损失进行税务处理？
②企业为其他独立纳税人提供的与本身应纳税收入无关的贷款担保支付的本息是否能够税前扣除？
八、税务稽查与税务检查的区不
（1）主体不同。
（2）对象不同。
（3）程序不同。
（4）目的不同。
第二部分房地产企业收入确定与税务稽查要点
一、收入内容稽查的差不多方法、内容与相关问题税务处理“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人年度中间开业的，填报实际生产经营之日的当月１日至同年12月31日；纳税人年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人年度中间开业且年度中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月１日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。
注意开发产品完工行为的税务界定
税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征
收治理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收治理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、治理。
二、房地产企业收入的税务处理
1、收入的确定
所称企业取得收入的货币形式，包括现金、存款、应收账款、应收票据、预备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等。
所称企业取得收入的非货币形式，包括存货、固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、不预备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。
2、销售收入的实现
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的确定。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的确定
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的确定
(四)采取托付方式销售开发产品的确定
注意相关问题出：
房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人处理
3、视同收入处理
将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。
注意相关问题：
①关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函〔2008〕828号
②如何界定企业政策性搬迁和处置收入?
③企业取得的政策性搬迁或处置收入应如何缴纳企业所得税?
检查企业债务重组收益，是否将纳税人重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产金额、股权公允价值的差额确认收入。
注意相关问题
①企业债务重组中因豁免债务等取得的债务重组所得的处理
②财政性资金界定
③违约金处理
④股东个人股权转让过程中取得违约金收入的处理
⑤承受装修房屋契税计税价格确定
⑥单位和个人转让在建项目的税务处理
4、未完工开发产品的计税毛利率确定
5、租金收入处理：
6、劳务收入
是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。
注意几个问题：
①企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费的税务处理
②单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款税务处理
③单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权的处理
④单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权
7、转让财产收入
企业发生的固定资产，是指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营治理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的财产都在此进行核算。
当企业转让财产同时满足下列条件时，应当确认转让财产收入：
一是企业获得已实现经济利益或潜在的经济利益的操纵权；
二是与交易相关的经济利益能够流入企业；
三是相关的收入和成本能够合理地计量。
注意相关问题：
①单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
②公司转让财产行为应如何纳税
③房地产开发企业用自有办公楼（自开发但已转为固定资产）对外投资是否要缴纳土地增值税？
8、权益性投资收益
1、收入的实现
股息红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定。
注意相关问题：
①个人股权转让是否纳税？
②股权转让是否缴纳营业税?
③股东借款问题处理：
④纳税义务人从中国境外取得的所得处理
9、利息收入
因企业的资金被他人占用而从他人取得的收入。
10、同意捐赠收入
企业同意的捐赠收入，按实际收到受赠资产的时刻确认收入实现，即按照收付实现制原则确认，以款项的实际收付时刻作为标准来确定当期收入和成本费用。
注意相关问题：
①买一赠一等方式组合销售本企业商品的是否属于捐赠
11、其他所得，
债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。
①纳税人直接借出的款项，无法收回或逾期无法收回而发生的损失处理
②已作坏账损失处理后又收回的应收款项的税务处理
（五）收入核算要点与税务稽查分析指标计算方式及其异常判定1、收入方面税务稽查注意：
（1）纳税人销售物资给购货方的销售折扣。
（2）纳税人销售物资给购货方的回扣。
注意相关问题：
①物业治理企业的代收费用处理
②征地单位支付给土地承包人员的补偿费处理
第二部分成本、费用扣除的税务处理
“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
”
1、支出与取得的收入的合理性税务检查确定方法
所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
注意相关问题处理
①经法院判决的无效产权转移行为的涉税处理
②房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题
③企业在开发区内建筑的会所、物业治理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施处理
④企业采取银行按揭方式销售开发产品提供担保的处理
⑤企业的利息支出处理：
2、企业之间支付的治理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息处理注意相关问题：
①企业关联方利息支出税前扣除标准
②金融机构向境外外国银行支付贷款利息的处理，
③未办理土地使用权证转让土地处理
3、计税成本的核算
计税成本是指企业在开发、建筑开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
4、营业外支出的稽查及内容与相关问题的处理
①以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的处理
②采纳售后回购方式销售商品的税务处理
③房地产开发公司采纳“购房回租”等形式处理
④股权投资转让所得和损失的所得税处理
⑤关于股权投资转让所得和损失的所得税处理
⑥企业转增股本和派发红股征个人所得税处理
⑦企业盈余公积金转增注册资本个人所得税的处理
⑧土地出让金出让国有土地使用权征收契税的问题
⑨供热企业缴纳房产税和城镇土地使用税问题
二、税前扣除稽查的差不多方法及内容与相关问题处理
（一）成本费用内容稽查的差不多方法
查阅企业相关成本费用明细表，确定税前扣除是否符合配比、权责发生制原则，并与有关的总账、明细账、会计报表及有关的申。