商业地产基础知识培训教程
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• 再来看一看衡量一国零售业规模水平的重要指标——平均每间零 售店覆盖的消费者数目：1996年日本的单店覆盖人数高居亚太地 区各国首位，达到1560人，基本上是同时期中国覆盖量250人的6 倍强。众所周知，日本的零售购物环境在全球享有盛名，这与其 零售商业的规模是分不开的。
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趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形
成熟期
成熟期
成熟期
成长期
成熟期
成熟期
成熟期
成长后期
成长期
成长后期
成长期
成长期
4
1.2零售业的发展趋势
国际零售业发展趋势
随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化， 社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通 过适当的方式到达目标人群的手中，商业——这一行业作为连接生 产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不断更新，销售方 式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节— —零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最激烈的一环。 综观世界零售业总的历史发展趋势来看，６０年代，零售业界采取 综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；７０年代， 零售业则进入专业化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、 自助家庭用品中心等业态相继发展；进入８０年代，大型购物中心 等在世界商业发达国家范围内兴起；而９０年代末则朝经营业态细 分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、 产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。就以我国所地处的 亚洲来看，近几年来随着经济的快速飞跃发展，其零售业也发生着 翻天覆地的变化，主要体现在以下几方面：
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机构类型
杂货店 单一专业店 百货商店
邮购店 联销店 折扣店 方便超级市场 购物中心 联营店 快餐店 高级专卖店 仓储式零售 计算机控制的商店 电子化超级市场 厂商低于零售价销售（直销） 大型商厦 仓储式销售俱乐部 美式大型超级市场 电子化购物
快速成长期
1800-1840 1820-1840 1860-1940 1915-1950 1920-1930 1955-1975 1935-1965 1950-1965 1930-1950 1960-1975 1975-1985 1970-1980 1980-1985 1980-1985
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从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求 和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方 市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的流通 业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其是在今 天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情况下,虽 然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对 力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业 已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用，即一方面开 发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能 获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有的概念。
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趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅
猛增加
• 近年来，亚洲各国及地区大型、超大型量贩店和 货仓商店的数量不断增加。根据有关数据，到 1997年，台湾、泰国及韩国的大型、超大型量贩 店、货仓商店的数量依次为亚太地区的前3位，其 中台湾及泰国为69家，韩国为60家。以台湾为例， 从1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六 七家大型量贩店、货仓商店开张，考虑到台湾当 地零售业市场的饱和度，这样的发展速度只能用 “迅猛”来形容。
1980-？ 1985-？ 1985-？ 1986-？ 1990-？
从出现发展到成熟所经历的时间 （年） 100 100 80 50 50 20 35 40 40 15 10wenku.baidu.com10 5 5 ？ ？ ？ ？
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目前处于期生命周期中的阶 段
衰退期/已消失
成熟期
成熟期
成熟期
成熟期
成熟期
成熟期/衰退期
式蓬勃发展
• 首先，总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区 仍占有主导地位，传统零售店数量全部超过当地零售店总 数的50%。1996年统计数据显示，在亚洲各国中，中国传 统食杂零售店（非自动型超市、便利店)数量的相应比例 最高，为99.8%；最低的新加坡相应数据也超过半数，为 68%。
• 其次，虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽视的是 以自动超市、便利店为代表的新兴零售店正在兴起。从 1996年香港超市、便利店数变化的相关统计数据来看， 1992年到1996年超市、便利店分别增长了25%和26%,同期 的传统食杂店比原来减少了19个百分点。可以看出，传统 零售业正逐步为新型零售店所取代，其优势正在逐步减弱。
同时,对待目前西方眼花缭乱的零售业态,我们也不能盲 目照搬。不同的国家和地区有着不同的生产力发展水平、消费 习惯和心理,即便是同样的业态在不同的国家和地区也表现出不 同的发展方式、速度和结果。发展一个地方的零售业,必须与当 地的地情相结合。而且,一种业态之所以能够成功和确立,必有 其内在的规律和特征。把握精髓,为我所用,才是明智的抉择。
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1.行业介绍
1.1零售业的演变史
众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革 命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销 售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是 零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百 货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销 售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应 商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心 则是城市空洞化、居住郊区化的必然映，而无店铺 销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。 应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费 者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。
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趋势一：零售业市场高度集中化、规模化
• 从市场份额上来看，零售业近几年来在亚洲出现了相当的集中度， 少数大的零售商掌握当地市场，占有垄断意义的市场份额。换言 之，亚太地区的零售业从产业经济学的角度考虑，其根据市场份 额计算的市场绝对集中度指标CRn已经处于一个相当高度。1997 年香港地区前5名零售商销售额(CR5)已经达到总销售额的70%， 同期新加坡和台湾的CR5都超过35%，这种情况有可能与地区的区 域面积有关，但从这3个国家和地区零售业的发展水平来看，零售 业市场的高度集中是亚太地区零售业发展的必然趋势。
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趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形
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1.2零售业的发展趋势
国际零售业发展趋势
随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化， 社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通 过适当的方式到达目标人群的手中，商业——这一行业作为连接生 产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不断更新，销售方 式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节— —零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最激烈的一环。 综观世界零售业总的历史发展趋势来看，６０年代，零售业界采取 综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；７０年代， 零售业则进入专业化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、 自助家庭用品中心等业态相继发展；进入８０年代，大型购物中心 等在世界商业发达国家范围内兴起；而９０年代末则朝经营业态细 分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、 产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。就以我国所地处的 亚洲来看，近几年来随着经济的快速飞跃发展，其零售业也发生着 翻天覆地的变化，主要体现在以下几方面：
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机构类型
杂货店 单一专业店 百货商店
邮购店 联销店 折扣店 方便超级市场 购物中心 联营店 快餐店 高级专卖店 仓储式零售 计算机控制的商店 电子化超级市场 厂商低于零售价销售（直销） 大型商厦 仓储式销售俱乐部 美式大型超级市场 电子化购物
快速成长期
1800-1840 1820-1840 1860-1940 1915-1950 1920-1930 1955-1975 1935-1965 1950-1965 1930-1950 1960-1975 1975-1985 1970-1980 1980-1985 1980-1985
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从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求 和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方 市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的流通 业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其是在今 天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情况下,虽 然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对 力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业 已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用，即一方面开 发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能 获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有的概念。
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趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅
猛增加
• 近年来，亚洲各国及地区大型、超大型量贩店和 货仓商店的数量不断增加。根据有关数据，到 1997年，台湾、泰国及韩国的大型、超大型量贩 店、货仓商店的数量依次为亚太地区的前3位，其 中台湾及泰国为69家，韩国为60家。以台湾为例， 从1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六 七家大型量贩店、货仓商店开张，考虑到台湾当 地零售业市场的饱和度，这样的发展速度只能用 “迅猛”来形容。
1980-？ 1985-？ 1985-？ 1986-？ 1990-？
从出现发展到成熟所经历的时间 （年） 100 100 80 50 50 20 35 40 40 15 10wenku.baidu.com10 5 5 ？ ？ ？ ？
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目前处于期生命周期中的阶 段
衰退期/已消失
成熟期
成熟期
成熟期
成熟期
成熟期
成熟期/衰退期
式蓬勃发展
• 首先，总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区 仍占有主导地位，传统零售店数量全部超过当地零售店总 数的50%。1996年统计数据显示，在亚洲各国中，中国传 统食杂零售店（非自动型超市、便利店)数量的相应比例 最高，为99.8%；最低的新加坡相应数据也超过半数，为 68%。
• 其次，虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽视的是 以自动超市、便利店为代表的新兴零售店正在兴起。从 1996年香港超市、便利店数变化的相关统计数据来看， 1992年到1996年超市、便利店分别增长了25%和26%,同期 的传统食杂店比原来减少了19个百分点。可以看出，传统 零售业正逐步为新型零售店所取代，其优势正在逐步减弱。
同时,对待目前西方眼花缭乱的零售业态,我们也不能盲 目照搬。不同的国家和地区有着不同的生产力发展水平、消费 习惯和心理,即便是同样的业态在不同的国家和地区也表现出不 同的发展方式、速度和结果。发展一个地方的零售业,必须与当 地的地情相结合。而且,一种业态之所以能够成功和确立,必有 其内在的规律和特征。把握精髓,为我所用,才是明智的抉择。
国内商业地产基础知识培训
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1.行业介绍
1.1零售业的演变史
众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革 命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销 售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是 零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百 货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销 售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应 商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心 则是城市空洞化、居住郊区化的必然映，而无店铺 销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。 应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费 者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。
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趋势一：零售业市场高度集中化、规模化
• 从市场份额上来看，零售业近几年来在亚洲出现了相当的集中度， 少数大的零售商掌握当地市场，占有垄断意义的市场份额。换言 之，亚太地区的零售业从产业经济学的角度考虑，其根据市场份 额计算的市场绝对集中度指标CRn已经处于一个相当高度。1997 年香港地区前5名零售商销售额(CR5)已经达到总销售额的70%， 同期新加坡和台湾的CR5都超过35%，这种情况有可能与地区的区 域面积有关，但从这3个国家和地区零售业的发展水平来看，零售 业市场的高度集中是亚太地区零售业发展的必然趋势。