地产项目开发进度管理.pptx

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房地产开发项目管理ppt课件

房地产开发项目管理ppt课件
权利和义务、项目实施阶段实行社会监理的依据、项目 实施的法律依据。
33
1.开发项目合同管理
项目合同的分类:如按签约各方的关系可以分为工程总 承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合同与 联合承包合同等;按计价方式分类又可分为固定总价合 同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合同形式等。
项目合同管理的内容:检查合同执行情况、督促施工企 业执行合同条款、根据工程实际进度与施工单位商议更 改或取消合同中的某些条款等。
34
2.项目协调管理
做好市政配套的协调管理工作; 协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公
共设施使用等问题,解决他们之间产生的矛盾; 定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议,并检
查会议决定事项的执行情况; 参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等; 协调各单位之间的矛盾、争议,正确处理其经济上的纷
6
3.房地产开发项目管理的层次体系
业主方的项目管理 工程总承包方的项目管理 监理方的项目管理 设计方的项目管理 施工方的项目管理 供货方的项目管理 社会环境方的项目管理
7
业主方的管理
总承包方的管理
监理方的管理
设计方的管理

施工方的管理
供货方的管理

房地产开发项目
服务
使用
23
5.项目进度管理控制方法—网络图法
基本原理: 将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目,按照各
项工作的展开程序和相互制约、相互依赖的关系,将其 绘制成网络形式。 通过网络图时间参数的计算,找出关键线路,即可以根 据绘制的网络图计算出工程中各项工作的最早和最迟开 始时间,从而可以找出项目的关键线路。

房地产项目管理—进度管理与控制PPT课件( 47页)

房地产项目管理—进度管理与控制PPT课件( 47页)

❖ 2、进度计划的定义 进度计划是表达项目中各项工作的开展顺序、
开始及完成时间及相互衔接关系的计划。
进度计划是进度控制和管理的依据。
制订进度计划的目的是控制项目时间。
(二) 项目进度计划的编制过程
项目描述项目分解ຫໍສະໝຸດ 工作描述工作责任分配的确定
工作先后关系确定
项目活动时间估算
10
绘制网络图
项目进度安排
5
吃饭 6
20
6、项目活动时间估算 在一定的条件下,直接完成该工作所需时间
与必要停歇时间之和。
21
(1)工作时间估计的 数据基础
工作详细列表 项目约束和限制条 件 资源需求 资源能力 历史信息
(2)确定工作时间的 主要方法
专家判断 类比估计 单一时间估算法: 关键路线法 三点时间估算法: 计划评审法
❖ 房地产项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发 建设进行的全面管理,是项目开发建设过程一项重要管理内 容。
❖ 一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现 房地产开发项目管理目标的根本保证。
项目管理
工程项目管理
甲方项目管理
地产开发商 基建业主 第三方
乙方项目管理
总包 单位
分包 单位
甲方项目管理阶段划分:
22
7、绘制网络图
(1)网络图构成
❖ 网络图由三大要素构成:节点、箭线和通 路。
❖ 通常把活动的代号和作业时间标在箭线的 上下。
1
3
i
23
2
A:作业活动代号
j
4A 5 A
3 10 4
(2)绘制网络图的原则
网络图的开始节点与结束节点均应是唯一的。
如果在实际工作中发生不吻合时,应将没有紧前作业的 结点用虚箭头线同网络始点事项连接起来,将没有后续 事项的结点用虚箭头同终点事项边接起来。

房地产开发项目进度控制管理

房地产开发项目进度控制管理
8
2.房地产开发项目进度计划的编制方法
进度计划的编制方法主要有横道图法、网络图法、里程碑法等多种 方法,其中横道图法和网络图法是最常见的方法。
1)横道图法
横道图法又称甘特图法(Gantt),是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进 度的方法。横道图具有形象、直观、易懂、绘制简便等特点,被广泛应用于工程项目的 进度管理工作中。对于一些并不十分复杂的建筑工程,采用这种图表比较合适。
3
一、项目进度管理的内容
房地产开发项目实施阶段进度管理的主要任务包括 设计前准备阶段的进度管理、设计阶段的进度管理以及 施工阶段的进度管理。 ➢ 设计前准备阶段的进度管理:其主要任务包括确定 工期总目标、编制项目总进度计划、编制准备阶段详细 工作计划,并控制计划的执行、施工现场条件研究和分 析等。 ➢ 设计阶段的进度管理:主要任务包括编制设计阶段 工作进度计划并控制其执行、编制详细出图计划并控制 其执行。 ➢ 施工阶段的进度管理:主要任务包括编制施工总进 度计划并控制其执行,编制施工年、季、月实施计划并 控制其执行。
房地产开发与经营
过渡页
TRANSITION PAGE
房地产开发项目进度控制管理
➢一、项目进度管理的内容 ➢二、影响工程项目进度的因素 ➢三、房地产开发项目进度控制手段 ➢四、房地产开发项目进度计划的编制
2
房地产开发项目进度控制管理 (以下简称进度控制)是指根据开发 项目各阶段的工作内容、程序、持续 时间和衔接关系编制项目进度计划, 并以此计划为依据,综合利用组织、 技术、经济和合同等手段,对建设工 程项目实施的时间进行控制,保证项 目能在满足其时间约束的前提下实现 总体目标。
•⑥ 资金没有按时拨付等。
5
三、房地产开发项目进度控制手段

房地产开发工程管理PPT课件

房地产开发工程管理PPT课件

– …设计阶段投资控制是重点
– …变被动控制为主动控制
– …经济与技术结合是成本管理的高效手段
第23页/共38页
房地产开发项目成本管理
• 房地产开发项目成本管理的主要内容
策划、设计阶段的成本管理 发包、施工阶段的成本管理 项目销售阶段的成本管理
第24页/共38页
四 房地产开发项目质量管理
• 工程项目质量管理的特点
3、质量事故:各有关单位向当地建设主管部门上报
第35页/共38页
《建设工程安全生产管理条例》
1、建设单位:周边及地下环境资料、安全措施费、 拆除工程、管理责任。
2、施工单位:
(1)总包负责制、特种作业人员持证上岗、
(2)须编制专项施工方案的工程:(附安全验算结 果,经施工单位技术负责人、总监理工程师签字后实 施)基坑支护与降水工程;土方开挖工程;模板工程; 起重吊装工程;脚手架工程;拆除爆破工程;其他危 险性较大的工程。
《建设工程质量管理条例》
1、质量责任:施工单位对建设工程的施工质量负 责;实行总承包的,总承包单位应当对全部建设工程 质量负责。
2、施工质量不符要求时的处理
(1)返工重新验收;(2)经有资质的检测单位鉴定 达到设计要求的检验批,应予验收;(3)经有资质 的检测单位鉴定达不到设计要求,但经原设计单位核 算认可能满足结构安全和使用功能的检验批,可予以 验;(4)经返修或加固的分项、分部工程,虽然改 变外形尺寸但仍能满足安全使用要求,可按技术处理 方案和协商文件进行验收;(5)通过返修或加固仍 不能满足安全使用要求的分部工程、单位工程,严禁 验收。
DM
设计方
施工方
供货方
使用期的管理方
实施阶段
准备
设计

2024房地产开发项目进度计划PPT模板

2024房地产开发项目进度计划PPT模板

监控内容:项目进度、成 本、质量、安全
调整措施:根据监控结果, 及时调整项目计划和资源
配置
进度调整方案
监控方法:定 期检查、实时 监控、风险评

调整原则:确 保项目进度、 质量、成本三
者平衡
调整措施:调 整资源分配、 优化施工方案、 调整项目计划
沟通协调:加 强与相关方的 沟通,确保调 整方案的顺利
设备安装:水电设备,消防设备, 电梯设备
竣工验收:检查工程质量,办理竣 工手续
阶段四:竣工验收
验收内容:建筑质量、消防 设施、环保设施等
竣工验收时间:预计2024 年12月
验收标准:符合国家相关法 律法规和行业标准
验收结果:通过验收,取得 竣工验收报告
4
时间安排
时间表概览
2023年2月:完成项目 规划设计和预算编制
售后服务阶段: 2026年1月2026年12月
5
资源安排
人力需求
监理团队:负责项目质量控 制
施工团队:负责项目施工
建筑设计师:负责项目整体 设计
营销团队:负责项目销售和 推广
财务团队:负责项目预算和 财务管理
行政团队:负责项目日常管 理和协调
物力需求
建筑材料:水 泥、砂石、钢
筋等
施工设备:挖 掘机、推土机、
基础施工
2023年7月:开始室 内装修和设备安装
2023年9月:项目竣 工验收,准备开盘销

2024年1月:项目结 束,进行项目总结和
评估
各阶段时间安排
前期准备: 2023年1 月-2023 年3月
设计阶段: 2023年4 月-2023 年6月
施工阶段: 2023年7 月-2024 年6月

房地产项目进度控制PPT文档163页

房地产项目进度控制PPT文档163页

二、网络的基本表达方式
支模1 1
4
双代号网 络计划图
单代号网 络计划图
1 St 0
绑钢筋1
浇混凝土1
2
13
2
6
支模2
4
绑钢筋2 4
2
浇混凝土2
5
6
6
2 A
2
6
Fin
0
3
25
B
AC
2
21
二、网络的基本表达方式
(一)双代号网络图
N-工作名称
i
j
D-持续时间
支模1 1
4
绑钢筋1
浇混凝土1
2
13
2
6
支模2
1、横道图法
• 优点:
施 施 工 进 度 (天)


简单、清晰、形象、 程
2
4
6
8
1 0
1 2
1 4
1 6
1 8
2 0
易懂、使用方便 ;
支 模
10

可以直接在图中进 绑
行各项资源需要量
钢 筋
统计。
15 人
浇 混 凝 土
10 人
施工 过程
施工进
2
4
6
8
1 0

11 24
(天)
112 680
支模
绑钢 筋

15 人
支浇模1
1
混 凝4

10

绑钢筋1
浇混凝土1
2
13
2
6
支模2 4
绑钢筋2
4
2
浇混凝土2
5
6
6

项目进度管理PPT课件

项目进度管理PPT课件

网络计划的形式
肯定型网络计划
单代号网络计划(节点式网络) 双代号网络计划(箭线式网络)
非肯定型网络计划
计划评审技术(PERT) 图形评审技术(GERT)
网络计划图及其构成
在网络计划中,用箭线和节点来表示项 目各项工作之间关系的图形称为网络计划图
或网络图。网络图由三个基本要素构成: 工作(活动、工序、作业) 事项(事件、节点) 路径
工序最迟开始时间
一个工序,紧接其后也有一个或几个工序,在不影 响整个任务按期完成的条件下,本工序有一个最迟必须 开始的时刻,这个时刻称工序的最迟开始时间,以LS (i,j)表示。它的计算也和工序最早开始时间一样, 可以通过箭头事项的最迟结束时间减去本作业时间来求 得,也可以通过它紧后工序的最迟开始时间减去本工序 作业时间来求得。它是由右向左逐个计算的。
定对项目的成功实施至关重要。
活动排序的方法与工具
单代号网络图:以节点表示工作, 箭线表示事项的网络图;
双代号网络图:以箭线表示工作, 节点表示事项的网络图; 样板网络。
活动排序的结果
活动排序的结果是得到项目网络图以 及工作关系列表。项目网络图反映了整个 项目的详细工作流程,而工作关系列表包 括了项目各工作的详细说明,是项目工作
行,要统筹考虑,不可顾此失彼。
估计活动持续时间的依据
工作详细列表 项目约束和限制条件
资源能力 历史信息
在估计活动持续时间时,还要考虑 和人力资源相关的一些特殊因素,包括: 非项目活动消耗掉的损失时间;兼职工作 ;人们完成工作时的冲突;人们完成工作 时的交流沟通等。
估计活动持续时间的方法
专家判断 类比估计
项目进度管理
项目进度管理(时间管理)包括保证项目按 时完工所必需的一系列管理过程与活动:基于活 动定义、活动排序和活动持续时间估计,制定出 最为合理的进度计划(包括多级管理的子计划) ,在执行该计划的过程中,定期或随机检查实际 进度是否按计划要求进行,若出现偏差,要及时 找出原因,采取必要的补救措施,或者调整、修 改原计划,直至项目完成。

房地产项目工程管理ppt课件

房地产项目工程管理ppt课件
对监理设备的管控对监理人员的管控对监理服务费的管控28录录工程管理架构工程管理架构工程计划管理工程计划管理工程技术管理工程技术管理工程师能力管理工程师能力管理29计划管理的目的计划管理的目的房地产是一个资源整合行业计划是将所有资源进行有序有效整合的主线房地产开发是项目开发计划管理是项目管理最重要的部分实现集团高周转战略工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理30怎么做好计划管理怎么做好计划管理动态反馈调整及时资源均衡使用wbs工作分解团队成员得到明确工作指令关键目标明确必达工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理31计划管理体系计划管理体系1定义集团关键节点2提供集团项目计划指导模板3建立集团计划管理平台系统自动督促提醒工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理32目录目录一项目基本开发流程二项目开发关键控制点三项目阶段性成果管理四公司计划管理体系五进度控制33一项目基本开发流程投资决策土地购买项目设计项目建设项目销售项目交房工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理34二项目开发关键控制点二项目开发关键控制点完成开发预案投资决策土地购买项目启动工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理35概念设计方案设计初步设计二项目开发关键控制点二项目开发关键控制点下达项目目标成本工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理36施工图设计施工准备二项目开发关键控制点二项目开发关键控制点完成三通一平景观设计工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理37二项目开发关键控制点二项目开发关键控制点主体结构施工到可售状态内装外装设备安装工程项目销售策略方案方案版初设版预热版开销售项目建设项目销售售楼处样板房建设装饰工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理38竣工移交业主入住商场开业项目结束二项目开发关键控制点二项目开发关键控制点项目总结工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理39阶段性成果管理的目的明确项目信息流的管理每阶段成果完成后向项目成员发出可进入下一阶段的明确信号对阶段性成果的完成质量由总经理下游项目职能负责人项目负责人进行评价项目运营知识的积累和共享三项目阶段性成果管理工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理40项目阶段成果管理目的项目阶段成果管理目的设立项目关键阶段项目质量核查点保证项目运营质量均好性运营知识积累和共享工程管理架构工程计

《项目的进度管理》PPT课件

《项目的进度管理》PPT课件

持续时 间 3 3 2 3 2 1 2 1 1
紧前活 动 --
A
A
B B,C C D,E E,F G,H
网络方案中,总时差为零的活动〔有时是 最小〕称为关键活动〔工作〕。
关键活动所组成的线路称为关键线路,至 少有一条。
确定方法:1、工期最长的线路为关键线路; 2、总时差为零〔或最小〕线路。
计算方法:图上计算法,表上计算法。
?工程的进度管理?PPT课 件
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〔1〕紧前工作〔Front Closely Activity〕 〔2〕紧后工作〔Back Closely Activity〕 〔3〕平行工作〔Concurrent Activity〕 〔4〕先行工作〔Preceded Activity〕 〔5〕后续工作〔Seeded Activity〕 〔6〕虚工作 〔Dummy Activity〕
〔1〕工作持续时间D〔Duration〕 一项工作从开场到完成的时间〔Di-j〕
〔2〕工期T〔Project Duration〕泛指完成任务所需的时间 〔3〕节点最早时间ET〔Earliest Time〕ETi 〔4〕节点最迟时间LT〔Latest Time〕LTi 〔5〕工作最早开场时间ES〔Earliest Start Tim〕ESi-j
计算时差,找出关键路径。浮动时间小于或等于 某个指定值〔通常是0〕的活动构成关键路径。该 路径上的活动称为关键活动。该路径是工程过程 中最长的路径,任何活动延迟都会带来工程的延 迟,代表完成工程的最短时间量。不一定只有一 条。分析的前提是每项工作的持续时间都是明确 肯定的。称为肯定型网络方案。

房地产开发项目全过程管理PPT课件

房地产开发项目全过程管理PPT课件

业务流程
项目 拓展
项目拓展及论证流程
设计承包商选择流程
概念设计管理流程 设计 方案设计管理流程
管理
初步设计管理流程 施工图设计管理流程
专业设计管理流程
设计变更管理流程
报批报建管理流程
施工方案管理流程
施工准备管理流程
工程签证管理流程
工程进度控制流程
工程质量管理流程
工程验收管理流程
项目后评估流程 工程
管理

召开进度专题协调会
第37页/共45页
37
案例:某房地产项目质量控制 • 质量控制: • 施工准备阶段质量管理,具体包括: • 审核参建各方质量管理体系; • 审核监理规划; • 评审施工组织设计(方案); • 组织并完成施工现场的“七通一平”工作; • 组织测量交接桩及申请放样复验; • 组织工程质量安全报监; • 审查开工条件; • 开复工令签发。
35
施工管理
四控 进度控制; 质量控制; 费用控制; 安全控制。
四管 生产要素管理; 合同管理; 信息管理; 现场管理。
一协调 组织; 协调。
第36页/共45页
36
案例:某房地产项目进度控制

进度控制:

确定项目里程碑节点

审核施工总进度计划/月进度计划

召开工程例会

组织进度专项检查考评
• 什么是计划? • 什么是控制?
• 一定的主体,为保证在变化着的外部条件下实现其目标,按照事先拟定的计 划和标准,采用一定的方法,对被控对象进行监督、检查、引导、纠正的行 为过程。
第5页/共45页
5
——系统原理
街道挖沟——取土烧砖——引水 成渠——运送建材——修建皇 宫——废料填沟——平整建街

工程项目进度管理PPT讲解(167页)

工程项目进度管理PPT讲解(167页)
此时不结束,就会延误整个工程项目的总工期,其 值等于该工作紧后工作最迟开始时间的最小值。
如果规定工程项目的总工期为CP,则最终节点的最 迟结束时间Tn(L)=CP;
如果工程项目的总工期没有规定,则Tn(L)= Tn(E), 即最终节点的最迟结束时间等于它的最早开始时间。 即LFin=Tn(L);
工程项目进度管理
1、工程项目进度计划概述 2、网络计划技术 3、施工项目进度计划的编制 4、施工项目进度计划的实施与控制 5、施工项目进度计划的调整
工程项目进度管理
一、工程项目进度计划概述
1.工程项目进度计划的概念及分类 (1)概念
工程项目进度计划指工程项目建设活动开 始前,根据各项活动的先后关系、技术特点、 组织措施、资源消耗、约束条件等,对其各项 建设活动在开始与完成时间上进行的规划。
1)工作的最早开始时间(ESi-j) 工作的最早开始时间是指最早可能开始的时间,
其值等于该工作所有紧前工作中最早结束时间的 最大值。 计算从初始节点开始,沿箭杆方向逐项计算。
设T(i E)表示节点i的最早开始时间。 假定初始节点的最早时间T(i E)=0,则 ESi=T(i E)=0, 如果h-i是i-j的紧前工作,则
ESij=T(i E)=max EShi+Dhi , 1 h<i<j n
工程项目进度管理
2)工作的最早结束时间(EFi-j) 工作的最早结束时间是指最早可能结束的时间,
其值等于最早开始时间加本工作的持续时间。
EFij Ti (E) Dij ESij Dij
工程项目进度管理
3)工作的最迟结束时间(LFi-j) 工作的最迟结束时间是指最迟必须结束的时间,若
i
j
i
j
工程项目进度管理

《项目进度管理》PPT课件

《项目进度管理》PPT课件
35
洗脸
3 5
取奶
穿衣
4 烧开水
热奶
1
2
5
10
4
5
5
吃饭 6
5
36
4、网络图的绘制
先画草图,再修改后变成规范图,步骤如下: @ 根据活动清单中规定的关系,将活动代号栏所有的活动逐次地画在网络图上,从左
到右
@ 理顺活动的紧前、紧后关系,没有紧后活动的活动所对应的箭线汇集在终止结点上 @ 草图绘制完成后,将序号标在结点上,将活动代号和时间标在箭 线上 @ 检查无误后,将草图绘制成规范图
45
第三节 项目进度计划
一、项目进度计划的种类 二、项目进度计划方法的选择 三、项目进度计划的依据 四、网络图的计算
46
一、项目进度计划种类
甘特图 里程碑 关键路线法 计划评审法
47
二、项目进度计划方法的选择
项目的规模大小 项目的复杂程度 项目的紧急性 对项目细节掌握的程度 有无相应的技术力量和设备
进入某一个结点的箭线可以有多条,但其它任何结点直接连接该结点 的箭线只能有一条。
两个相邻结点间只允许有一条箭 头线直接相连。若有平行活动,可引 入虚线以保证这一规则不被破坏。
错误
正确
32
网络图中不能出现循环回路
错误
33
3
4
4. 节点编号时,按照矢线箭头的指向,升序排号, 保证节点 序号与先后关系保持一致。
52
洗脸 3 5 取奶
穿衣
4 烧开水
热奶
1
2
5
10
4
5
5
吃饭 6
5
某人于早晨7:00起床,按其生活习惯,在其出门工作前,必 须完成下列活动: 5分钟时间穿衣服,洗脸4分钟, 10分钟烧开 一壶开水, 5分钟取牛奶, 5分钟热牛奶, 5分钟吃饭,试问此人 最早何时可以出门上班?假定只有一个炉灶。

第九讲房地产项目管理——进度管理与控制

第九讲房地产项目管理——进度管理与控制

热奶
1
2
5
10
4
5
5
吃饭 6
5
25
8、项目进度安排
1、目标:制定项目的详细安排计划 2、数据:项目网络图
工作延续时间 资源需求 资源安排描述 日历 限制和约束
3、工具和技术: 关键线路法CPM, 计划评审技术PERT
26
(三) 项目进度计划
1、项目进度计划种类
甘特图 里程碑 关键路线法 计划评审法
44
进度控制的手段
项目进度控制的主要方法是筹划、控制和协调,
主要措施包括组织措施、技术措施、合同措施、经
济措施和信息管理措施等内容。
(1)组织措施
组织措施主要包括: ①落实项目进度管理部门的技术人员,以及具体的控制任务和管
理职责; ②进行项目分解,如按项目结构、进展阶段、合同结构分解,并
建立编码体系; ③确定进度协调工作制度,如确定每星期协调会议举行的时间,
论证 阶段
立项 阶段
设计 阶段
发包 阶段
施工 阶段
竣工 阶段
销售 阶段
交接 阶段
后评 估阶 段
保修及 服务阶 段
甲方项目管理的特点:
1.项目管理过程贯穿项目的全生命周期;
2.以目标为导向,以计划为起点,以合约为约束,逐步明晰,逐 步细化; 3.尤其是房地产开发商更关注项目运营管理,即在某一时间点上 是项目群管理,某一时间段上是项目运营及复制。
上述因素中以人的因素影响最多,比如建筑单位的安全生产、 资金保障、图纸设计匹配性等等,还包括关联人员之外的社 会因素,比如施工干扰、交通管制、环保投诉等等。自然因 素在进度计划编制中较容易考虑,比如气候、水文等,但也 有不可控制性因素,比如地下文物的发现、百年未遇的自然 灾害等。
  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。

例如:成都公司在土地获取后二周内,营销部就根据项目区位、周边情况 进行项目提案,技术部提前介入直接了解市场及策划意图,营销及时对技 术部的设计成果反馈意见,营销在完成定位报告时,技术部也初步完成了 规划及户型项目定位和规划思路,为后续各项工作的开展明 确了目标和方向。

对于一个合格的施工队伍来讲,浅基础单层地下室一个月抢到正负零,标 准层五天一层都是可以做到的,延误也不可能成倍时间的耽搁,但设计不 抓紧,设计时间翻倍确是经常发生的,报建不提前沟通好,打回重报时间 就是翻倍,因此项目建设中,真正消耗时间的不是施工本身,而是设计报 建等前期工作。

成都公司心语花园售楼部复制上海公司的 夜上海项目,立面设计上参考林语溪项目, 迅速确定了设计方向,施工图单位提前介 入方案设计,都有效地加快了设计进度, 缩短了报建图、施工图设计时间。

在项目建设时期,单体按销售计划达到预售形象是关键节点,除此以外抓 好工程质量、确保如期交楼也是关键节点。 股份公司总结了各地区工程施工进度的基本特点和差异性,对工程工期作 了明确要求,以规范各地工程进度管理、保证公司收入结转的计划性。

各施工阶段参考工期

2、立项决策完成后,才是迈开了项目开发的第一步,如何加快进度将项目 尽快推向市场,过去可能更多的是要迅速开工,边设计、边开工、边报建, 搞“三边工程”。但随着各地政府主管部门管理越来越严格,“三边工程” 也越来越困难。只有迅速完成设计成果,迅速组织报批报建,早日取得施工 许可证,才是节约时间,尽早开工尽早销售的硬道理。
一、开盘前项目进度管理的重点及手段 二、项目建设及续销过程中进度管理的重点及手段 三、项目竣工交楼阶段进度管理的重点及手段

第一部分:项目开发进度管理的特点

一、计划管理贯穿项目开发的每个环节。从项目立项策划、设计报建、工 程实施、开盘销售等都无不与计划管理有关,任何一个环节的进度缺失, 都会影响到整个项目的开发进度。 二、计划管理的层次多,涉及面广,各大计划中还有若干小计划,小计划 要服从大计划,局部计划要服从总体计划。

五、进度管理要求正确区分主次矛盾,次要路线要为关键路线让路并创造 条件。 在各项工作推进过程中,不同的阶段工作的重点不同,就需要正确区分主 要矛盾,为关键节点的实现创造条件。

项目初期,为尽快形成示范区展示形象,售楼部、样板房、园林的施工就 是主要矛盾,管线设计就必须为示范区让路,施工队伍、材料采购的选择 就必须以满足示范区的进度需要为主。 例如江苏公司香槟国际项目,2009年9月8日获取土地,组建公司,年底售 楼部、示范园林已开始施工。

第二部分:项目开发进度管理要树立的观念

一、进度管理是全员全过程的工作,进度管理的前提是计划管理。由于进 度计划的每个细微环节都是相互影响互相制约的,因此要求每个环节上的 每个人都要重视自己的每项工作。 二、要严格计划管理,公司的整体经营目标一经确定,要迅速形成公司整 体计划,依据总体计划再组织编制设计、报建、工程、预决算、招投标、 营销、融资等分项计划,再汇总调整,经过反复的分拆、汇总、调整,形 成切实可行的公司整体经营计划。
项目开发进度管理

开发进度,对于项目开发至关重要,不仅要加快产出,加快资产周 转率和减少资金占用、节约财务成本,尽快实现利润;而且要在一定阶 段促使产品尽快达到可售条件,及时主动占领市场先机。
进度管理就是要保障经营计划的实现。

目录
第一部分:项目开发进度管理的特点 第二部分:项目开发进度管理要树立的观念 第三部分:项目开发进度管理的控制要点

也有一些公司拿地后项目定位迟迟不确定,规划在各经办人员之间揉来揉 去,迟迟到不了最高决策层,延误了决策时间,甚至是别人同期拿的项目 已经开盘销售,规划还确定不下来。 目前股份公司要求:项目落实后一个月内形成规划方案报股份公司本级审 批;两个月内完成规划方案确定,开始方案报批工作;公司要求各项目最 迟不应该超过八个月落实四证,具体申请贷款条件。

公司计划管理的层次

某项目开发总流程图 某项目设计流程图
某项目工程流程图 某项目销售流程图

三、进度管理的变化性大,往往是“变化总比计划快”。 四、大部分进度计划简单看有先有后,互为前提,但更多的是互相交错, 相互影响,组织协调十分复杂。 五、进度管理与计划管理的关系。 计划管理是进度管理的前提和依据,进度管理是计划管理的一部分,影响 项目开发进度管理的最重要的环节应包括设计、报建和工程的进度管理。

在整体计划中,进度管理我们重点关注正式开工时间,开盘销售时间和竣工 验收时间。

三、要严抓进度管理的落实,首先进度计划制定要科学,一经确定要树立 进度计划的权威性,毫不动摇地推进各项节点的落实。 四、谁是对项目进度管理影响最大的阶段? ——结论:项目立项决策是主要因素,设计报建是关键环节! 1、项目取得后,首先要进行各项决策,包括市场定位、产品定位、规划 定位等决策,准确迅速的决策是项目进度管理的第一步也是主要因素。

通过提前与政府各个部门沟通,有效地缩短了取得施工许可证、预售证的 时间,使得2009年7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取得的保利 中心、香槟花园、心语花园和保利花园项目,全部在2010年1月进场施工, 示范区4月底全部完成,“5.1”对外开放,五月份全部形成销售并取得了 很好的销售业绩。

江苏公司采用的做法是:项目获取的当天或次日就明确设计单位,紧接着提 供原始资料、营销初步设想、看现场,要求设计单位二周内提交2~3个规划 设计方案(含户型选择、立面选型),江苏公司在确定了各项技术指标、规 划条件符合后,直接申请向股份公司董事长、总经理、技术副总、营销总监 及各对口部门汇报营销定位和规划构思,第一时间一次性听取各方意见, 7~10天内修改完毕汇报第二轮,这样的话一般1~1.5月就能确定总规、户 型和立面风格,马上可以进行深化设计。
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