度假村营销策划方案

度假村营销策划方案篇一：XX度假村营销策划方案第一部分营销策划总体思路一、营销主题1、XX名墅利益点整合与展开2、XX名墅品牌的价值塑造3、通盛房产品牌价值观整合二、营销目标1、对物业形态进行较详尽的描述，塑造通盛·XX名墅的强势品牌；2、传达通盛房产的价值观念；3、通过营销推广为项目争取顺利消化产品，并取得经济效益与社会效益的双赢。

三、营销重点通盛·XX名墅的市场推广运作是在产品定位与市场营销基础上，所形成的与目标消费者之间的沟通策略和沟通技巧，它是产品与营销策略在推广中的延伸与发展。

项目的营销推广运作重点表现在以下几个方面：1、对产品的实质性因素的利益点整合；2、对产品的实质性因素转化为有利于传播的概念；3、对产品的差异性特点整合，以及转化为有利于传播的概念；4、将产品的非实质性因素的发掘提炼为具有市场号召力概念；5、对推广形象与诉求因素的选择。

四、营销主题定位1、对项目营销推广主题概念的整合；2、对项目产品做框架性地推广。

第二部分市场分析一、杭州别墅深入分析就本项目的营销策略而言，对区域别墅市场的基本判研很关键，我们主要结合上一阶段的市调报告，集中对区域市场别墅的营销主题及卖点进行深入分析，然后才能对项目营销策略的制定提供可靠的市场依据。

1、区块划分1）之江旅游度假区区块区域简介：该区域是杭州别墅发展最早的区域，区内拥有众多的著名的旅游景点及高档配套设施如之江度假区、西湖高尔夫球场、宋城、未来世界等，人文气氛浓厚，配套齐全，交通便利。

在1993－1995年期间开发的梦湖山庄、常安山庄等楼盘主要为外销房，销售情况并不理想。

到上世纪90年代末期，随着新西湖花园、九溪玫瑰园的开发和热销，该区块的别墅炙手可热，整个区域的别墅供应量不断加大，涌现了如南都高尔夫、爱都枫丹白露、云栖蝶谷、万安景月湾等诸多别墅项目。

之江旅游度假区是杭州目前高档别墅最为集中的区域，该区域的别墅单价普遍在7000元／平方米以上，单套总价基本在200－400万元之间，并且不乏像九溪玫瑰园、南都·西湖高尔夫这样的顶级别墅。

该区域的主要客户是杭州的私营企业主，大型企业的高级管理层以及省内其他地方的私营业主，并且有部分海外客源。

经典个案分析西湖高尔夫别墅位置：杭州之江路200号发展商：浙江南都集团有限公司基地参数：基地面积：170亩；总建筑面积：3万平方米；总户数：78户。

销售价格：别墅均价9000—15000元／平方米销售指数：佳楼盘营销主题：居住文明的极至；绿海中的翡翠综合评述：项目地处西湖高尔夫球场中央，周边拥有宋城、未来世界、六合塔等，周边交通便捷，商业配套齐全，开发商主要借助高尔夫文化的高贵特征，致力打造出“高尚、运动、健康”的形象，所以其营销主题也恰到好处的点出了这一特征，完美地塑造了高尚社区的品牌形象，同时在建筑产品上注重细部元素的精致追求，规划讲求自然和谐，将社区完美地融入到高尔夫球场这个大环境中，提高项目的附加价值，“绿海中的翡翠”当之无愧，从而使其成为杭州乃至全国有名的高尔夫别墅楼盘之一，其每套售价在400万元以上，最高达到1200万元/套。

而且其也受到了海外在杭人士的青睐，成为了杭州第一个面向全国和海外销售的国际化楼盘。

之江度假村区域别墅楼盘一览表不理想。

之后在上个世纪90年代中后期又有金苑山庄别墅开发，但一直没有在市场上形成大的反响。

直到上个世纪九十年代末，随着万安秀水山庄的开发，带动了该区域别墅市场的发展，并逐步形成气候。

到目前已有1000余亩的金都富春山居、650亩的绿城七里香溪、500亩的颐景山庄等项目，另外据了解还有3000亩左右的土地在进行储备。

富阳银湖开发区的别墅单价一般在7500－9000元／平方米左右，单套总价约150－350万，客户以杭州人为主，约占60％，省内外地人约30％，另外还有约10％的省外人士及港台人士。

富阳银湖开发区的别墅销售状况总体来说良好，但在个体之间存在差异也较大，这主要是受到区域条件的限制及产品品质的差异也较大。

经典个案分析：富春山居位置：富阳银湖开发区320国道旁开发商：金都房产项目概况：项目占地面积1000余亩，规划开发600余幢单体别墅与100幢左右的联体别墅，绿化率超过45%，容积率约0．5左右。

项目分两期开发，现一期建设已接近尾声，分为微雨居、翠峰居、秀隐居、翰风居等多个特色鲜明的组团。

均价：7500—10000元/平方米销售指数：良好楼盘营销主题：把家轻轻放在大自然中综合评述：项目距市区20公里，车程30分钟，南为杭富一级公路，北为午潮山国家森林公园，紧临杭州西湖区，自然环境较佳，空气较好，项目外部配套以受降镇为依托，内部配套齐全，在规划设计中以600多年前元代画坛魁首黄公望妙笔“画中之兰亭”－－《富春山居图》作为环境设计蓝本，为本项目提升了文化韵味，同时注重保留现有的生态环境和水系植被，尊重自然，保护生态。

项目营销主题——“把家放在大自然”很好地把握住了其特征，同时通过社区内部配套、物管等精心营造，超越了项目的自身价值，所以其售价比同区域的其他项目高出一筹，最高一幢为1000万元左右，销售形势也较好，而且客户群范围扩及全国。

银湖开发区域别墅楼盘一览表该区域别墅以02省道为中心分布，周边虽没有一流的山景、水景，但却具有独特的自然乡村风情。

清新的空气，自然的野趣，加上便利的交通，形成别墅的集中分布区域之一。

该区域是杭州目前别墅分布最为集中的区域，有约5000亩的华安西溪山庄，4000亩的金成江南春城，1200亩的绿城桃花源，3000余亩的大华西溪风情，120亩的福田假日之约，420亩的华立·江南水乡， 300亩的金都雅苑，200亩的赞成荆山翠谷，300亩的博雅水木清华，800亩的华门清水湾等项目，另外还有大量的土地在进行储备，估计有30000亩左右的开发量。

此区域的别墅建筑类型以联排为主，单价一般在7000－8000元／平方米，单套总价大部分在150－300万之间，销售对象以杭州的企业管理层、私营企业主、自由职业者，文艺界人士以及大学教授、投资者为主。

虽然未来的供应量惊人，但由于目前实际可销售的项目不多，因此区域排屋和别墅销售形势非常好。

经典个案分析：桃花源生态居住区位置：余杭镇凤凰山南麓开发商：浙江绿城房地产集团有限公司项目概况：项目占地2700亩，分东、西、南三区开发，东区131幢别墅（60款户型）、45套公寓已建设完毕，西区140余幢（70余款户型）别墅正在建设当中，南区目前尚处规划当中，项目绿化率85%，容积率0．185左右。

均价：8000—11000元/平方米（含私家花园价格）销售指数：良好营销主题：山重水碧桃花源综合评述：项目周边环境并没有值得称奇之处，配套也较为薄弱，交通条件也是这几年才有起色。

但是项目在内在产品品质的提升上确是项目开发成功之所在，项目以陶渊明笔下的“桃花源”为创意蓝本，营造出深含人文理想的“桃花源意境”，激发都市人对桃花源生活的向往。

项目采用各国经典乡村建筑风格，桃花源的建筑吸取了国外乡村别墅的优雅风格，同时融合中国民居庭院的思想，强调建筑的庭院围合形态、建筑与自然环境的共生共长和互为映衬关系。

青山拱护、绿水环绕的桃花源内起伏坐落着大小15座山峰。

园区中部有面积达3万平方米的桃花湖，桃花岛就在湖心，周围湖泊、溪流、池塘、水潭等形状各异的水体纵横交织，静动有致，构成桃花源灵秀、活泼的水体景观。

很好构画出项目“山重水碧”的桃花源意境，这种意境确实具有很大的吸引力，同时在园区配套方面也高于其他周边项目，所以其产品的价值得到了很好的提升，市场价格是在这一区域中最有影响力和领导性的，最高一套价格为720万元。

闲林五常区域别墅楼盘一览表该区域是杭州起步较晚的别墅区域，但是它主要集中在小和山森林公园、小和山高教园区和下沙大学城一带。

既有小和山自然山水资源，又有高教园区带来的人文资源。

大学城的开发，使小和山谷成了名副其实的文化山谷，亦使得该区域的的别墅具备了难得的优雅及品位。

同时随着交通条件的改善，该区域在近年发展较快，平均价格在7500——9000元/平方米左右，同时区内的别墅如浪漫和山、九月森林、水木清华的销售状况明显比其他区域的别墅要理想。

其客户群以杭州本地人为主，行业有IT人士、大学教师、艺术家、私营业主等经典个案分析：浪漫和山位置：位于西湖区小和山高教园区内开发商：浙江中能投资开发有限公司项目概况：项目占地404亩，共15万平方米，由近300幢别墅和50余幢排屋组成。

项目绿化超过50%。

项目分二期进行开发，一期于今年年初建设，占地约300亩，全为纯现代山地别墅，二期将在明后年开发，预计XX年交付使用。

其中一期以独立别墅为主，二期以联体别墅为主。

均价：8000—9000元/平方米销售指数：佳营销主题：山谷，纯现代别墅综合评述：项目所在地环境优越、交通便利、人文气息浓郁、配套设施较全面，是杭州生态环境较好和居住、生活、学习的最佳的区块之一，同时离市中心距离才20分钟，业主既可拥抱大自然又可享受都市生活。

项目采取纯现代风格，讲求简约、自然，这在杭州别墅界是“一次突破”，在销售中一贯坚持了这一纹路，销售中心简洁，现代感强，受到了年轻的、时尚一族的追捧。

客群主要是众多杭州中产人士追捧（IT人士、大学教师、艺术家、私营业主等），不俗的市场表现证明，浪漫和山开创了杭州别墅市场的产品时代。

这说明其产品定位的准确性，而营销主题的定位也恰倒好处地传达了这一项目最大的卖点。

小和山区域别墅楼盘一览表篇二：度假村营销与推广方案度假村营销策划书摘要随着社会的发展，时代的进步，国民收入的提升，人们对休闲方式的追求与享受生活的态度日益提高，人们对娱乐放松的要求不仅仅停留在过去单纯的休息、衣着、吃喝，而更多的是关注在轻松的同时还有开阔视野的精神层面。

由此可见人们对高品质度假村的需求不容忽视。

所以，本项目主要成员打算以实体店铺的经营为主，在淘宝网平台上开设一家网络销售度假村门票，为人们提供放假出行与度假村沟通可实行便利。

在本项目实施的初级阶段对其进行了可行性分析，通过市场需求量和目标市场分析，对成本与收入做出合理预算，最终认为此项目可行。

然后制定售票店铺实施计划，选择淘宝网作为第三方平台，点击申请开设店铺，申请成功后进行店铺装修与设计，由于本店主要经营度假村呢售票，所以整个店面度假村风光为店面背景，又增加设施、娱乐表演、餐饮等度假村服务的具体介绍。

方便顾客了解购买，为顾客留下深刻的印象。

在店铺推广方式上拟用QQ、博客、论坛、微信方式进行宣传；在店铺经营阶段，将利用网络与现实同时进行促销活动，以此来提升店铺知晓度。

在项目管理方面，本店将在网店原有的基础上增加新的交流空间以店外店的方式进行经营管理，店外度假村主要以发布度假村折扣与新生娱乐休闲方式在网络上，同时还有服务细节展示、风景特色特点的介绍、度假村真实记录的片等方法为顾客得到身临其境的深刻感觉。