物业管理企业会计核算的具体内容.

物业管理企业会计核算的具体内容

反映和监督

物业管理企

业各种资

产、负债及所有者权益的增减变动和结余情况资产

包括：货币资

金、交易性金融资

产、应收账款、预

付账款、存货、固

定资产、持有至到

期投资、长期股权

投资、投资性房地

产和无形资产等。

涉及的日常业

务有：存货的采购

与使用、利用材料

物品维修房屋建筑

物、购买国债或其

他企业债权以及出

租自有房屋等。

负债

包括：短期借款、应付账款、应付票据、应付职工薪酬、应交税费、代收款项、长期借款、代管基金、长期应付款以及预计负债等。

涉及的日常业务有：向银行借入流动资金，赊购材料物品，结算职工工资、福利费、社会保险等职工薪酬，计算应交营业税、增值税、房产税、企业所得税等税费，收取物业公共维修基金等。

所有者权益

包括：投入资本、资本公积、留存收益（盈余公积和未分配利润）。

涉及的日常业务有：收到投资者投入的资本金、资本溢价，提取法定盈余公积金等。

反映和监督物业管理企

业成本、费用的发生和归集费用物业管理成本

包括：公共性服务成本、代办性服务成本、特

约服务成本。是指物业管理企业为物业产权人，使

用人提供服务，为保证房产物业完好无损而从事的

日常维修，管理活动而发生的各项支出。

涉及的日常业务有：管理、服务人员的工资和

按规定提取的福利费；楼内公共设施维修和保养

费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；

物业管理公司固定资产折旧费等。

物业经营成本

包括：房屋出租，停车场管理、游泳池、球场的管理支出等。是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施，为保证物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备正常运营而发生的各项费用支出。

涉及的日常业务有：出租房屋的摊销，经营中经营管理人员的工资及福利费，耗用的材料费以及应支付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等。

物业企业大修成本

包括：物业管理企业受物产产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设备进行大修所支付各项费用支出。

涉及的日常业务有：物业企业自行组织工程维修组对其进行修理，将工程出包，委托专业队伍进行维修。

其他业务成是指除物业管理成本、物业经营成本和物业企业大

本修成本等主营业务成本以外的其他日常活动所发生的支出。按配比原则，企业实现其他业务收入，应同时反映

为取得其他业务收入而发生的其他业务成本。物业管理

企业的其他业务成本，包括房屋中介机构的支出，无形

资产转让的成本，销售的材料物资的成本以及商业用房

经营成本。

营业税金及附加

是指物业管理企业以加工和修理修配以外的劳务服务业务为主，按照税法的规定属于营业税纳税人。依据《税法》和《物业管理企业财务管理规定》中的有关规定，物业管理企业的营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

管理费用

是指物业管理企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工薪酬、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、排污费以及行政管理部门等发生的固定资产修理费等后续支出等。

财务费用

是指物业管理企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费以及企业发生的现金折扣或收到的现金折扣以及其他财务费用等。

所得税费用

是指国家依照税法的规定对企业某一经营年度的生产经营所得和其他所得征收的一种税，所得税是在会计税前利润扣除的，属于企业的一项费用，包括当期所得税费用和递延所得税费用。根据对递延所得税费用在当期是否确认，所得税费用的确认方法有应付税款法和资产负债表债务法两种。

反映和监督物业管理企

业收入的取得、利润的实现以及利润分配情况收入物业管理收入

是指物业管理企业利用自身的技术，向物业产

权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损

而从事日常修理、管理活动而取得得收入。根据

《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第

379号令）和国家计委、建设部联合颁布的《城市

住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费

[1996]266号）规定，物业管理企业收取的物业管

理费收入包括公共性服务费收入、公众代办性服务

费收入和特约服务收入三类。

物业经营收入

是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入，是物业管理企业主营业务收入的重要组成部分。物业经营收入包括房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

物业大修收入

是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位，共用设施设备进行大修等工程施工活动所取得的工程结算收入。

其他业务收入

是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入以及无形资产转让收入等。

利润利润的实现及分配

年终利润的结转及利润分配，包括：依法计提法定盈余公积金、任意盈余公积金以及向投资者分配利润等。

一、会计科目及使用说明

第204号科目预收账款

1.本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预止的公共性服务费等。

2.企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作权反会计分录。

预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。

3.本科目应按有关单位和个人设置明细账。

4.本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。

第205号科目代收款项

1.本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有结电视费、电话费等。

企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。

2.企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。

3.本科目应按代收代交费用种类设置明细账。

4.本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。

第209号科目其他应付款

1.本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。

2.发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。