商贸物流园建设项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目简介

1.1.1项目名称：XX市XX商贸物流园建设项目。

1.1.2项目承办单位：XX市XX房地产开发有限公司

1.1.4项目拟建地点：内蒙古XX商贸物流园区位于海勃湾区北部摩尔沟地区，东临加工、服务业园区，西连观光农业区，紧靠XX机场和XX北站，南距市区中心仅约10余公里，北接千里山工业园区、蒙西工业园区。园区在位置上与市区中心地带距离适中。1.1.5建设性质：新建。

1.1.6用地面积：园区用地为南北长的不规则矩形，面积为79.5公顷。

1.2研究工作的依据和范围

1.2.1研究工作的依据

1、国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》和国家有关法律法规。

2、内政发（2004）48号《内蒙古自治区加快发展第三产业若干政策的规定》。

3、XX市国民经济“十二五”发展规划、XX市物流发展规划。

4、XX市XX房地产开发有限公司

1.2.2研究工作的范围

本项目本着适度超前、重在实用的原则，充分利用现有的基础条件和地区潜力，因地制宜的搞好项目的设计和建设。

主要范围包括规划布局与技术安排，市场预测，公用工程方案，建厂条件和厂址选择，总体布局，综合性技术经济指标，投资估算，成本估算和技术经济分析等。

1.3项目概况

1.3.1建设内容：

在XX商贸物流园区建设的总体战略指导下，以内蒙古XX商贸物流园区布局条件和布局原则为基础，以XX商贸物流园区规划功能和市场需求预测为依据，充分考虑园区未来的发展需求，决定在该园区内部规划商贸物流区、交易展示区、仓储区、配套区和公共基础设施共五大功能区，

XX商贸物流园区内部功能区布局规划

1.3.2目标：

1、建设各类专业化仓库5万平米以上，料棚料场8万平米以上；

2、建设货运停车场2万平米以上；

3、建设住宿、餐饮、休闲娱乐等配套服务设施10万平米以上；

4、吸引入驻企业100家以上；

5、引入物流企业50家以上。

1.2.3项目的服务范围

1、立足于天然交通枢纽，着眼于周边经济圈，服务于XX本地的生产生活，成为呼包鄂区的重要物流节点，争做内蒙古西部现代化物流园区先驱。

2、服务于XX市生产生活需求，配合现有市场的改造，整合中小物流资源，建成集展示、交易、物流信息、仓储、市内配送为一体的多功能现代化物流园区。

3、建设具有示范效应的特色物流园区，以再生资源与回收物流为特色，与周边其他物流园区差异化定位，错位经营。

1.3研究结论

1、本项目财务内部收益率为16.26%，大于行业基准收益率，项目可行。

2、由不确定分析的结果看，本项目有较强的抗风险能力，且在经营期内有较高的收益，所以本项目是可行。

1.4主要技术经济指标

1、工程总投资：9980万元。

其中固定资产投资9680万元，铺底流动资金300万元。

2、资金来源

固定资产投资9680万元，铺底流动资金300万元，全部由企业自筹解决。

3、营业收入（正常年份）：6488万元。

4、总成本费用：2248万元。

5、利税：4240万元。

6、销售税金及附加：356万元。

7、利润：3884万元。

8、所得税：971万元。

9、税后利润：2913万元。

10、未分配利润：2331万元。

11、总投资利润率：38.92%。

12、投资回收期：3.85年（含建设期1年）。

13、财务净现值：6244万元。

14、财务内部收益率：29.78%。

15、经济分析结论：项目经济效益好，抗风险性强。项目可行。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1政策环境分析

2.1.1.1国家相关政策环境分析

物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分。发展现代物流业已经受到国家层面的高度重视，一些利好政策相继出台。这些政策也为我国物流业的进一步发展明确了方向。

2009年3月国务院颁布实施的《物流业调整和振兴规划》明确了物流业作为国民经济新的经济增长点的重要地位。该规划提出了相关的物流园区工程、城市配送工程等重点工程，同时要求加强物流基础设施建设的衔接与协调。

2011年国务院颁布了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，提出加快发展生产性服务业，强调要大力发展现代物流业。规划提出要整合和利用现有物流资源，优化物流业发展区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区的发展。

2011年6月国务院常务会议研究部署了促进物流业健康发展相关工作，从税收优惠、土地政策支持、经营环境改善等8个方面提出了政策措施和执行要求。为了降低物流企业成本和行业进

入门槛，提高运作效率，提出要减轻物流企业的税收负担、降低过桥费，放宽对物流企业资质的行政许可和审批条件，提高审批效率。同时鼓励资源整合，引导物流业向社会化方向发展，提出加大物流设施的资金投入、加大对物流用地政策支持力度，鼓励物流园区的建设和发展。这是继《物流业调整和振兴规划》之后的又一重大利好政策，夯实了物流业发展的政策基础。

2.1.1.2自治区与XX市政策环境分析

在国家层面相关规划的指导下，各经济和行政区域因地制宜相继制定了物流发展规划。下面以内蒙古自治区和XX市为例，分析内蒙古XX实业集团物流园区所在区域内的政策环境。

2006年内蒙古自治区颁布的《内蒙古自治区2007-2010年现代物流业发展规划》分析了自治区物流发展现状，总结了主要物流节点城市物流发展基础，并提出XX市要立足于四大基础产业，重点发展能源、化工、建材、冶金等专业物流，同时加大物流资源整合力度，加强物流基础设施建设，加快物流园区的建设。

2010颁布的《内蒙古自治区XX市服务业发展规划》将现代物流业作为重点产业优先发展。提出要大力发展第三方物流，降低物流成本，促进生产型物流与商贸型物流同时发展，把XX打造成为蒙西重要物流节点城市，辐射蒙、宁、新。规划还提出近期发展的重点是企业信息化建设、物流园区和公路港建设。

2011年，内蒙古自治区颁布了《内蒙古自治区“十二五”发展规划》，该规划提出围绕交通干线，推动呼和浩特、包头全国性物流节点城市建设，选择条件较好的中心城市、产业基地和交