上海酒店式公寓市场复习专题研究报告
上海酒店式公寓报告(上)
上海酒店式公寓研究报告（上）前言[一] 研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。
由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。
尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。
它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。
本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。
[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。
包括以下内容：第一章，概论。
主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。
第二章，酒店式公寓市场状况。
研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。
第三章，酒店式公寓产品分析。
结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。
第四章，前景展望。
本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。
一、概论[一] 酒店式公寓的市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形.在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。
1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。
上海市酒店公寓市场分析报告(doc 63页)
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。
购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。
因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。
酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。
同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。
三、特点（一）酒店独立产权投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。
酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。
不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。
（二）酒店式管理酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。
由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。
（三）兼具居住度假与投资两种功能酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。
上海酒店式公寓市场研究
上海酒店式公寓市场研究一、上海酒店式公寓的发展1.1990年初期，伴随着上海对外经济贸易的增多，以上海商城为代表的首批酒店式服务公寓建立，标志着上海针对于外籍在沪工作人士所提供的国际化居家服务设施的兴起。
2.1994年起，酒店式公寓这个概念在全国房地产业出现，寓意着国内酒店式公寓市场的蓬勃发展。
3.从2000年开始，以另一目标客层为主的酒店式公寓——“小户型单身公寓”迅速入市，博得了大量新兴白领购房者与投资客的喜爱。
4.2004年上海推出的19个小户型物业中，有13个是酒店式公寓，均价在1.6万元/㎡以上。
5.2005年，上海共建有酒店式公寓80余家，总面积达到200万㎡。
6.至2006年年末，上海已有酒店式公寓100余家，总面积达到了约225 万㎡。
以沪上酒店式公寓的发展历程来看，其客户市场是来以自境内外、位于金字塔顶端、具有高端住宅消费能力的消费者所构成的。
据官方统计，作为中国的金融贸易中心，沪上常驻的外籍就业者目前已超过了2万人。
而随着中国加入WTO，上海国际化进程的加速，来沪工作的国内外高端人士也将大量增加，这些人流都是沪上酒店式公寓消费的主要目标客群，其将对沪上迅速发展的酒店式公寓市场起到推波助澜的作用。
二、上海酒店式公寓的特征1.酒店式公寓的概念为了更好的对酒店式公寓进行分析，须先明确其概念，对其进行了解，以防止与目前市场上其他酒店类衍生产品相混淆的。
酒店式公寓与类似产品的比较12沪上的酒店式公寓，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。
其既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
2.上海酒店式公寓的特征上海酒店式公寓的分布特征据统计，上海目前共有酒店式公寓约110个，按行政区域划分，其分布状况如图所示：上海酒店式公寓分布状况图15%浦东新区、静安区、卢湾区及徐汇区，为上海商贸的集中区域，凭借着优越的地理位置、良好的规划定位、完善的配套成为了上海酒店式公寓建造的首选之地，其总数占上海的53%。
上海酒店式公寓市场分析
上海酒店式公寓市场分析近年来，随着旅游业和出差需求的增加，酒店式公寓在上海市场中逐渐崭露头角。
本文将对上海酒店式公寓市场进行分析，并探讨其发展趋势和影响因素。
一、市场概况上海酒店式公寓市场是一个充满活力的市场。
随着上海作为国际金融中心的发展，外国企业的涌入和本地企业的扩张，对住宿需求的提高使得酒店式公寓成为了一种备受欢迎的选择。
市场上涌现出了许多知名酒店式公寓品牌，如温德姆、万豪等，它们以其高品质的服务和舒适的居住环境吸引着越来越多的消费者。
二、市场规模上海酒店式公寓市场的规模逐年扩大。
根据相关统计数据显示，2019年上海酒店式公寓市场的总销售额达到了XX亿元，同比增长了XX%。
这一数据反映出消费者愿意为更好的服务和优质的居住环境买单。
三、市场竞争市场竞争是不可避免的。
虽然上海酒店式公寓市场存在着一些知名品牌，但也面临着来自本土小型企业的竞争。
这些小型企业通过降低价格、提供个性化服务等手段吸引客户。
因此，提升品牌价值、提供差异化服务将成为知名品牌的关键竞争策略。
四、发展趋势未来上海酒店式公寓市场将继续保持良好的发展势头。
首先，随着上海的国际化进程不断推进，外国投资者和企业将继续涌入，进一步增加住宿需求。
其次，随着城市居民生活水平的提高，对于居住环境的要求也将越来越高，酒店式公寓的优势将进一步凸显。
此外，随着科技的不断发展，共享经济概念的兴起也将对酒店式公寓市场产生积极的影响。
五、影响因素上海酒店式公寓市场的发展受到多种因素的影响。
首先，政府的政策是其中最重要的因素之一。
政府对于旅游业和商务出差的支持程度将直接影响市场的规模和竞争格局。
其次，宏观经济环境的稳定性也是一个重要因素。
经济的繁荣将带动商务活动的增加，从而推动了酒店式公寓市场的需求。
此外，消费者对于服务质量和产品体验的要求也是市场发展的决定性因素。
六、市场策略在竞争激烈的市场中，酒店式公寓品牌需要采取有效的市场策略以保持竞争力。
首先，提升服务质量和客户体验至关重要。
房地产酒店式公寓市场专题研究总结汇报
2020/6/4
浦1东5
世纪公园
面积分布
面积范围在23-126㎡之间，不同 面积段满足不同客层的需要。
陆家嘴
2020/6/4
浦1东6
世纪公园
价格走势
陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格 世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高
陆家嘴
2020/6/4
浦1东7
世纪公园
客源
投资客占有绝对比例，本区域适 合打造小面积投资型产品。
普陀
售价
开盘售价
11000
目前二手售价 16000
租金 投资回报率
1.8
5.38%
2.3
4.7%
市场展望
北静安、普陀74
2020/6/4
由于本区域处于上海传统市中心区域，人文底蕴有限，目前酒店式公 寓基本无高端客源，但由于交通便捷，地段良好，因此较适合办公性 质的SOHO型产品。
2020/6/4
总结
徐汇区的酒店式公寓投资回报较高，中心区域在8.5%-9%之 间。依托众多外籍人士，以及成熟繁华的商业氛围，浓厚的人文 底蕴，区域未来酒店式公寓整体发展看好。
57
静安寺
2019-3-12 2019-3-12
区域特点
2020/6/4
静安5寺8
二号线 海外华人群居 户型精简 出租率高
2001
北静安
2002
2003
住宅均价
2004
2005
酒店式公寓均价
2006
客源
区域内投资客比例较大，而实际使 用者以国内客源为主。
北静安、普陀72
2020/6/4
投资回报
北静安、普陀73
2020/6/4
北静安
2010年上海市酒店式公寓专题研究1617539542
产权分割出售、小业主自行使用或出租、酒店式服务
上海酒店式公寓分类3——小户型产品
定义： 只提供基本物业服务，无酒店式服务管理的小户型产品。一般为40或 50年产权，以“小户型、低总价”作为其主要卖点。不像服务式公寓 一样要求必须精装。 特征： 1. 只提供普通物业服务，无酒店式增值服务。 2. 一般为商业或办公性质。 3. 非必须精装，可为毛坯形式。 4. 面积较小，通过控制总价获得竞争力。 5. 建筑形态多样，可表现为LOFT、SOHO等。
上海酒店式公寓发展趋势
1.区位发展：前几年供应集中在市中心CBD\市级商圈\传统高端住宅 区周围，近年来呈现外扩趋势，目前供应主要集中在嘉定、金桥等 外围区域。 2.产品：①产品类型：小户型产品成为市场的一大主力。②建筑形 态：越来越多的挑高赠送等高性价比产品。③户型设计：更多考虑 居家氛围，创造长期居住的可能。④服务：物业服务个性化，创造 品质生活意向。 3.未来竞争将主要集中在三个方向：①服务的提升与增值；②户型 的设计与创新；③建筑新产品、新材料等环保技术的运用。
古北 虹桥
新天地
• 区位条件：交通便利、商业繁华、 配套齐全、传统高尚居住区
• 面积集中分布区间为1房49-75平，2 房75-110平，另有少量高端产品， 户型较大，集中在卢湾新天地区域
• 上海小户型产品区域分布图
嘉定新城 安亭
松江大学城
小户型产品：
• 分布区位：集中在上海外围区域
• 上海市分布区域：浦东金桥和外高 桥、嘉定新城和安亭、松江大学城 等区域
上海酒店式公寓分类1——产权式酒店
定义： 本质是酒店，开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者， 投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可以获得酒 店赠送的一定期限的免费入住权。是一种将房地产业、酒店业和旅游 业结合在一起的商业业态。 特征： 1. 所有权与经营权相分离，业主拥有酒店独立产权，但没有经营权。 2. 酒店式管理运营，管理费用较高：产权式酒店也是酒店的一种，提 供各种酒店服务，与传统酒店并无两样，管理费也较高。
上海酒店式公寓可行性研究报告_
上海酒店式公寓可行性研究报告前言[一] 研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。
由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。
尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。
它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。
本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。
[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配置和管理服务等几大基本因素进行产品研究。
包括以下内容：第一章，概论。
主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。
第二章，酒店式公寓市场状况。
研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。
第三章，酒店式公寓产品分析。
结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。
第四章，前景展望。
本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。
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第一章标书综合编制说明 ...................................... 错误！未定义书签。
第二章工程概况 .............................................................. 错误！未定义书签。
上海酒店式公寓市场分析
世纪公园
售价
租金 投资回报率
10000
3.7
11.48%
15000
4.5
9.03%
市场展望
浦东
由于浦东的特殊区位和强大的产 业支撑，区域市场有充足的客源保 障，因此区域酒店式公寓市场的前景 良好。
长宁(古北)
区域特点
长宁
高品质 高租金 传统富人区
个案分布
长宁
兆丰园林天下
延安路高架
开盘时间
区域内以高档住宅为主，从04年开始有 酒店式公寓产品
定义：产权属于小业主，注重居住功能 特点：小业主自主经营，难以保证品质 包装：以小户型打造低总价，高回报为诉求点
酒店式公寓（偏住）
产权式酒店
定义：分割销售产权，再由酒店统一经营管理 特点：小业主收取稳定回报，但无使用权 包装：低总价，稳定回报为主诉求
整体市场
区域市场
成功个案
成功要点
整体市场
历年酒店式公寓产品供求情况
黄浦
140
120
98
100
80
60
40
20
34
0 中福世福汇
北黄浦
124
38 天赐公寓
120
100
80
55
60
40
39
20
0 中福大厦
58
33 世纪大厦
南黄浦
101
38
38
37
赛元大厦 中福花苑青年汇
价格走势
黄浦
•北黄浦：价格领先于住宅类物业。 •南黄浦：低品质，价格上升慢于住宅。
单价（元/平方米）
历年酒店式公寓产品成交价格情况分析 （与同期住宅对比）
25000
上海酒店式公寓市场分析
上海酒店式公寓市场分析上海是中国最大的城市之一，也是全球最繁忙和最具活力的城市之一。
随着经济的快速发展和人口的不断增加，上海酒店式公寓市场也迅速崛起。
酒店式公寓是一种结合了酒店服务和公寓生活的住宅形式。
它们通常是一栋建筑或一片建筑群，提供设备齐全的公寓房间和各种服务设施，例如24小时前台接待，餐饮服务，清洁服务和安全保障。
上海的酒店式公寓市场具有以下几个特点：1. 市场需求量大：随着上海的国际化程度不断提高，越来越多的外籍人士和商务旅客涌入上海，他们对高品质舒适的住宿需求日益增长。
酒店式公寓能够为他们提供更具家庭感和更灵活的居住选择。
2. 高品质和多元化的产品：上海的酒店式公寓市场具有丰富多样的产品类型和价格范围。
从豪华五星级公寓到经济型公寓，消费者可以根据自己的需求和预算选择适合的住宿。
3. 区域分布广泛：上海的酒店式公寓市场分布在整个城市范围内，从市中心的繁华商务区到郊区的商务园区，都能找到不同档次的酒店式公寓。
这种分布能够满足不同人群的居住需求。
4. 竞争激烈：随着市场的发展，上海的酒店式公寓市场竞争日益激烈。
越来越多的开发商和运营商进入市场，追求更高的市场份额。
他们通过提供更好的设施和服务来吸引客户，并与竞争对手展开价格战。
尽管上海酒店式公寓市场有着巨大的潜力和机会，但也存在一些挑战。
其中一项挑战是监管的不确定性。
酒店式公寓业务的法规和政策仍在不断调整，对开发商和运营商来说，需要密切关注政府的相关政策，以确保合规运营。
此外，房地产市场的波动也可能对酒店式公寓市场产生影响。
房价和租金的波动将直接影响到酒店式公寓的运营和投资回报率，因此开发商和运营商需要具备较强的市场洞察力和风险管理能力。
尽管面临挑战，上海酒店式公寓市场依然是一个具有巨大潜力的市场。
随着上海国际化程度的不断提高和经济的进一步发展，人们对高品质、便捷、舒适的住宿需求将持续增加，酒店式公寓行业有望获得更快的发展。
开发商和运营商需要关注市场的动态变化，提供创新的产品和高质量的服务，以赢得市场竞争。
上海酒店式公寓市场分析模板
上海酒店式公寓市场分析模板资料内容仅供您学习参考，如有不、勺或者侵权，请联系改正或者删除。
上海酒店式公寓市场分析一・上海酒店式公寓概述1 •酒店式公寓概念酒店式公寓，顾名思义就杲提供酒店式服务的寓所。
其基本特征为：＞房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；＞套内提供居家生活所需的厨房、卫浴.家具等设备与生活物件；＞公寓内一般配备能提供餐饮.健身、商务等多种服务的会所,配套设施也较齐全;就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方直远胜于传统酒店, 让住户真正感受到宾至如归。
2.经营方式酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，因此投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长资料内容仅供您学习参考，如有不'勺或者侵权，请联系改正或者删除。
短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。
在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，因此相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环,吸引到更多的长租客入住。
从售价方廂, 虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。
3.发展情况概述国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。
它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业.跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。
随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。
作为国际性大都市的上海来说，酒店式公寓的市场则更加的开阔。
这一点能够从早期寥寥数栋酒店式服务公寓到如今的酒店式公寓遍地开花看出。
上海酒店式公寓市场分析报告
酒店式公寓市场分析一、酒店式公寓概述1.酒店式公寓概念酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓所。
其基本特征为：➢房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；➢套提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件；➢公寓一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。
2.经营方式酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售与租售并行的方式。
在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。
从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。
3.发展情况概述国的酒店式公寓最早出现在，然后在、逐步拓展市场。
它们一般位于城市商业集中地区，CBD与高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以与部分国企业家等。
随着中国加入WTO以与各地商品房外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。
作为国际性大都市的来说，酒店式公寓的市场则更加的开阔。
这一点可以从早期寥寥数栋酒店式服务公寓到如今的酒店式公寓遍地开花看出。
值得相信，随着近年来房市业绩的逐年攀升，酒店式公寓无论作为酒店补充或公寓升级的新型物业形态必将有所作为。
酒店式公寓概念分类4 / 105 / 10二、市场供应情况➢2004年出售型酒店公寓共16个，从数量上来说，要远远少于2003年度。
(整理)上海酒店式公寓可行研究报告
上海酒店式公寓可行性研究报告前言[一] 研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。
由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。
尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。
它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。
本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。
[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配置和管理服务等几大基本因素进行产品研究。
包括以下内容：第一章，概论。
主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。
第二章，酒店式公寓市场状况。
研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。
第三章，酒店式公寓产品分析。
结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。
第四章，前景展望。
本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。
一、概论[一] 酒店式公寓的市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形.在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。
1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。
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黄浦
•北黄浦：价格领先于住宅类物业。 •南黄浦：低品质，价格上升慢于住宅。
单价（元/平方米）
单价（元/平方米）
北黄浦
南黄浦
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
年份
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
20000
15000 10000 5000
酒店式公寓 住宅
北黄浦（天赐公寓）
售价
租金 投资回报率
开盘售价
24000 4.5-4.9 6.5%-7.1%
目前二手售价 25000 5.2-5.7 7.2%-7.9%
黄浦
上海酒店式公寓市场复习
投资专回题研报究报率告 与银行利率的对比
12.00% 10.00%
8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
历年酒店式公寓产品供求情况
总体市场
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
历年酒店式公寓产品成交情况分析 （占同期商办性质商品房、住宅比例）
总体市场
总体市场
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
历年酒店式公寓产品成交价格情况分析 （与同期住宅对比）
2001 2002 2003 2004 2005 2006
长宁
价格走势
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
区域内总体价格走势平稳，酒店式公寓价 格比同期住宅价格高10%-15%
长宁
客源
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
传统富人区，以海外华侨为主要客源,多以 自住为主要需求。
长宁
投资回报
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
长宁
2003年 （区域均价）
区域内均价 （2007年）
世纪公园
售价
租金 投资回报率
10000
3.7
11.48%
15000
4.5
9.03%
市场展望
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
浦东
由于浦东的特殊区位和强大的产 业支撑，区域市场有充足的客源保障， 因此区域酒店式公寓市场的前景良好。
长宁(古北)
上海酒店式公寓市场复 习专题研究报告
2004年
2005年
2006年
2007年
银行贷款利率
天赐公寓回报率
赛元大厦回报率
南黄浦（赛元大厦）
售价
开盘售价
12000
目前二手售价 16000
租金 4.1 5.0
投资回报率 10.4%-11.8%
9.1%-10.3%
区域小结
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
黄浦
• 北黄浦：土地稀缺，难介入。
• 南黄浦：轨道、世博，发展前 景良好。
陆家嘴
世纪公园
浦东
开盘时间
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
销售周期短，市场销售情况较为理想。
浦东
陆家嘴
世纪公园
面积分布
面积范围在23-126㎡之间，不同 面积段满足不同客层的需要。
陆家嘴
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浦东
世纪公园
价格走势
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浦东
陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格 世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高
上海酒店式公寓市场专题
上海酒店式公寓市场复 习专题研究报告
研究范围
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定义：统一经营，不分割产权销售 特点：提供最好的服务，品质较高 包装：品质，服务
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服务式公寓
SOHO商住两用（偏办）
定义：一般分割产权销售，可商可住 特点：功能与服务更偏向与办公 包装：区位，低总价，多功能多用途为诉求
北区—闸北、虹口、杨浦
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区域特点
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分布特征明显 以办公用途为主 物业档次较低 出租率85%以上
北区
个案分布
定义：产权属于小业主，注重居住功能 特点：小业主自主经营，难以保证品质 包装：以小户型打造低总价，高回报为诉求点
酒店式公寓（偏住）
产权式酒店
定义：分割销售产权，再由酒店统一经营管理 特点：小业主收取稳定回报，但无使用权 包装：低总价，稳定回报为主诉求
整体市场
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总体市场
市中心—向外扩散—无明显特征 （烂尾改建—新建）
区域市场
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浦东
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区域特点
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中高档产品 统一经营 外籍商务人士
浦东
个案分布
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0
年份
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
客源
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黄浦
购买客源
15%
投资 自用
85%
租赁客源
30% 30%
40%
外籍
大陆
港台
投资回报
• 北黄浦：酒店众多，竞争激烈， 但需求大，收益率稳中有升。
• 南黄浦：户型面积小，提高了单 位租金水平，回报率较高。
区域特点
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高品质 高租金 传统富人区
长宁
个案分布
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长宁
兆丰园林天下
延安路高架
开盘时间
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区域内以高档住宅为主，从04年开始有 酒店式公寓产品
长宁
面积分布 古北区域内以中大面积为主
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陆家嘴
世纪公园
客源
投资客占有绝对比例，本区域适 合打造小面积投资型产品。
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浦东
投资回报
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浦东
区域内均价 （2003年）
区域内均价 （2007年）
陆家嘴
售价
租金 投资回报率
11000
4.3
12.12%
18000
5.5
10.03%
区域内均价 （2003年）
•地段优势 •旅游、商务 •南北分化
黄浦
个案分布
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北黄浦
黄浦
南黄浦
开盘时间
•集中于2001年-2004年
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黄浦
北黄浦
南黄浦
面积分布 •小面积户型为主 •北大南小
北黄浦
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黄浦
南黄浦
价格走势
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2007年 （区域均价）
售价 15000 26000
租金 3.4 4.3
投资回报率 7.6% 5.7%
市场小结
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长宁
区域发展成熟，具有稳定的客源支 撑，适合开发酒店式公寓产品。
黄浦
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区域特点
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