深圳前海车辆段上盖物业一期项目分析及定位
地铁车辆段上盖物业开发设计分析
地铁车辆段上盖物业开发设计分析摘要：随着城市可用土地资源的不断缩减，如何进一步提高城市土地资源利用率成为相关人员考虑的重要问题，由于地铁车辆段区域的构筑物相对较少，具有一定的复合利用价值，因此，越来越多的人将关注的目光投向地铁车辆段上盖开发，由于地铁车辆段上盖开发比较特殊，对工程设计的要求也有一些不同之处，基于此，本文以某地铁车辆段上盖物业开发项目为实际案例，深入分析梳理地铁车辆段上盖物业开发设计原则与设计要点，供同业人士参考。
关键词：地铁车辆段；上盖物业；开发设计分析引言目前各个地区都在致力于推进城市化建设，城市土地资源几乎被开发殆尽，为了不闲置每一寸城市土地资源，很多城市都开始进行地铁车辆段上盖物业开发，由于该类开发项目涉及到多方面的问题，所以开展项目开发设计作业时，不仅要重点考虑特点，还要同时兼顾地上地下空间的综合利用，这就要求设计人员首先要充分了解和明晰地铁车辆段上盖物业开发设计的基本原则，也需要通过对实际设计方案的深入分析，梳理和总结该类开发项目的交通消防等各设计环节的侧重点。
1.地铁车辆段上盖物业开发设计原则1.1.空间利用最大化对地铁车辆段进行上盖物业开发，首要的设计原则是对占地进行集约化利用，这也是这项建设任务的初衷。
地铁车辆段分三个组成部分，即落地区，运用库以及连接出入段线，物业开发过程中还须立足于实际，科学分析盖上及盖下的空间分布利用，既要保证地铁正常运转不受影响，还要保证盖上物业开发设计方案的科学合理性，达到最大化利用空间。
1.2.结构经济化以物业开发形式开发地铁车辆段的上盖，主要是开发住宅建筑，要为地铁运行期间的正常通行及检修留出足够盖下空间，同时地铁运行的常态化清洁及巡检也要得到充分保证，这就导致盖下通常会有很高的空间。
而上盖物业开发的主要形式是高层建筑，这就要求开发过程选择最适用的转换层，对设计人员来说难度较大。
所以，工程设计的转换层和柱网设置的合理性就成为关键节点，需要充分保障经济适用性和空间的最大化利用。
前海车辆段上盖设计方案
前海车辆段上盖设计方案
简介
为了更好地利用城市土地资源、提高市民的生活品质，前海车辆段的上空将会建造一座大型建筑物。
本文将介绍该建筑物的设计方案。
建筑样式
该建筑样式以现代化为主，外观采用简洁大方的线条，整体建筑呈弧形，与周围环境协调。
为了提供更好的体验，建筑内部设置了多个功能房间。
建筑功能
该建筑物主要分为两个功能区，一个是商业区，一个是娱乐区。
商业区
商业区主要设施包括各种品牌的商店、超市、餐厅、旅游咨询处等，为游客和居民提供方便快捷的购物体验。
娱乐区
娱乐区主要有儿童游乐区、电影院、健身房、SPA水疗等，满足广大市民的娱乐需求。
同时，建筑采用了智能化设计，例如电梯采用了最新的人脸识别技术，智能化系统可以为顾客推荐商品等等。
建筑构造
建筑总高度为六层，屋顶采用透光材料，同时在两侧增加控制室和种植绿化空间，为城市生态建设做出贡献。
建筑面积大约为1万平方米，建筑设计团队经过多次模拟和计算，确保结构坚固稳定，具有很好的抗震、抗风性能。
建筑主材采用环保材料，符合现代绿色建筑要求。
总结
该建筑物将成为城市里醒目的地标建筑之一，从而吸引更多的人来到前海车辆段。
它是一个现代化的综合建筑，将满足广大市民的各种需求，同时，也可以为城市提供新的发展机遇。
前海车辆段设计方案
前海车辆段设计方案一、项目简介前海是深圳市的一个新兴区域，是中国改革开放政策在特定地区的探索和试点所在。
近年来，前海的经济快速发展，越来越多的企业和人员涌入，因此对基础设施建设的需求变得日益重要。
作为前海区域内的重要交通枢纽，前海车辆段的建设对于这一地区的发展至关重要。
为此，我们提出了以下的设计方案。
二、设计方案1.建设规模前海车辆段建设规模需在200亩以上，能够容纳至少1000辆车辆。
2.建筑设计车辆段设计风格以简约、现代为主，分为内外两部分，分别为停车位和维修区。
停车位要求宽敞、明亮、通风，同时要考虑到车辆的安全。
在停车场的布局上，我们采用了倾斜式停车的设计，既省地，又方便停车。
维修区则需要与停车位分开设计，维修区的建筑要求简单实用，方便维修人员操作，同时要确保安全。
3.设施设计为了保证车辆的安全和便捷性，我们设计了以下的设施：•监控系统：为了防止车辆遭到破坏和盗窃，我们在车库内外都设置了监控系统。
•自动化设备：我们采用了现代化的自动化设备，可以自动为车辆进行维修和修理。
•环保设计：为了环境保护，我们选用了绿色照明系统和太阳能发电系统，减少能源的消耗。
4.安全设计在车辆段建设中，安全至关重要。
因此，我们在设计中考虑了以下的安全措施：•防火措施：车辆段内设有消火栓，同时也安装了防火滑梯，确保火灾时车辆和人员能够迅速地撤离。
•外部围栏：车辆段需要设有高强度的外部围栏，确保内部的车辆和人员不受外界的干扰和危险。
•定期检查和维修：车辆段内的设施和设备需要定期进行检查和维护，确保设施设备正常运行，安全可靠。
三、预计收益通过前海车辆段的建设，我们预计可以带来以下的收益：•缓解停车难问题，提供便捷的停车环境，满足前海地区的停车需求。
•提高前海地区的服务能力和产业水平，进一步推动地区的经济发展。
•节约能源、保护环境，提升社会形象和品牌价值。
四、总结综合以上的设计方案，我们相信前海车辆段的建设能够为前海地区的发展带来全面的益处，同时也能为车辆管理和维修提供基础设施支持，实现停车绿色便捷、节约能源、保障安全的综合目标，带动前海区域经济稳健快速发展。
某地铁路段车辆段上盖物业规划设计方案
某地铁路段车辆段上盖物业规划设计方案概述：随着城市的快速发展和人口的增加，某地铁路段的车辆段上盖物业规划设计方案将成为满足人们生活和工作需求的关键。
本方案旨在充分利用车辆段上盖空间，打造一个集住宅、商业和休闲娱乐为一体的综合性社区，为居民提供便捷的生活服务和良好的居住环境。
1. 建筑规划：车辆段上盖物业将建造多栋现代化高层住宅楼，以满足不同人群的居住需求。
同时，规划包括商业大楼、娱乐设施、绿地广场等。
建筑外立面采用现代简洁的风格，充分结合可持续发展的理念，注重绿化和生态环境的保护，为居民提供一个宜居的社区。
2. 居住区：住宅楼将设置多种户型，满足不同家庭大小和个人需求。
每个住户都将享有阳台或屋顶花园，提供私密的户外空间。
社区内设有配套设施，如健身房、游泳池、儿童游乐区等，满足居民各种生活需求。
同时，社区将设置24小时的安保措施，确保居民的安全和安心。
3. 商业区：商业大楼将设有多个楼层，容纳各类零售店铺、餐饮店、咖啡馆等，为居民提供购物和餐饮的便利。
商业区还将设有会议中心和展示空间，吸引各类商务活动，促进社区经济的繁荣。
4. 娱乐休闲区：社区内将设有休闲娱乐设施如电影院、剧院、儿童游乐区等，满足居民的休闲和娱乐需求。
同时，绿地广场将设置公共活动区域，定期组织户外活动，促进社区居民之间的交流和互动。
5. 交通规划：在车辆段上盖物业规划设计中，交通是一个重要的考虑因素。
规划将设置便捷的人车通道，方便居民行走和车辆进出。
同时，为了减少车辆拥堵和废气排放，社区将鼓励居民使用公共交通工具或步行。
在积极倡导绿色出行的同时，会设有充电桩和共享汽车停车位，鼓励低碳出行方式。
结论：某地铁路段车辆段上盖物业规划设计方案旨在打造一个集居住、商业和休闲娱乐为一体的综合性社区。
通过合理规划建筑布局和交通系统，为居民提供便捷的生活服务和优质的居住环境。
同时，充分考虑绿色环保和可持续发展的理念，打造宜居社区，促进居民的生活质量和社区经济的繁荣。
深圳地铁前海湾上盖物业综合开发(龙海家园),深圳,中国
桃．重 总建 筑 面积 为 国１４ ２．２７５万 ｍ （不 计 车辆 段 建 筑 面 陌 ＿一
职 ），平 均容 积率 为 ２．８。本项 目设计 任务为 １、２、 ３号地块 ，总用地 面积为 １１６，７３３．３５ｍ 。地块处 于
题 。 因 此 ，我 们 将 所 有 的 功 能 点 围绕 着 一 个 巨 大 的
具有中 国景观 暗喻 的花 园 ：修长 的ｌｈ脉 。梯 台式 的 稻 田，薄薄的 轻雾 ……花 园延续 着 ，一 直延伸到 城 市里。将 厚重 的轨道 交通 的上盖 平台转 变为一个 自 然的 、起 伏的 、平缓 的绿 化梯 田，给人 们提供 一个 和 谐 的 居 住 家 园 。
项 目信 息／：深 圳市 地铁 集 团有限 公 ｊ
Ｇｒｏｕｐ Ｃｏ ，Ｌｔｄ．
设计 团队／Ｄｅｓｉｇｎ Ｔｅａｍ：ｌ￣ｔｉｅｎｎｅ Ｔｒｉｃａ 兴 Ｙ￣，／ＪＩＡＮＧ Ｘｉｎｇｘｉｎｇ，Ｌｕｃ Ｎ４ｏｕｚｅ，于 建筑 面ｇｆ ｌＪＦｌｏｏｒ Ａｒｅａ：７０４。Ｏ００ｍ 摄影 ／Ｐｈｏｔｏｓ：张 学 涛／ｚＨＡＮＧ Ｘｕｅｔａｏ
Ｑｉａｎｈａｉ Ｂａｙ Ｍｅｔｒｏ Ｓｅｃｔｉｏｎ”，ｗｈｉｃｈ ｉｓ ａ ｌａｒｇｅ ｓｃａｌｅ
Ｓｉｔｅ １．Ｓｉｔｅ ２ ＆ Ｓｉｔｅ ３：Ｔｈｅ ｏｖｅｒａｌｌ ｌａｙｏｕｔ ａｉｍ ｓ
ｐｒｏｊｅｃｔ ｉｎｔｅｇｒａｔｉｎｇ ｔｈｅ ｍａｉｎ ｐｕｒｐｏｓｅ ｏｆ ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ ｔｏ ｆｏｒｍ ｔｈｅ ｃｅｎｔｒａｌｉｔｙ ｗｉｔｈ “ｇｒｏｕｐ”ａｓ ｔｈｅ ｅｌｅｍ ｅｎｔ
深 圳 地 铁 前 海 湾 上 盖物 业 综 合 开 发 （龙 海 家 园 ），深 圳 ，中 国 ｍ 窿 二ｈ莒
地铁前海湾车辆上盖物业
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[ UED PERSON ] 十年/都市实践
URBANUS
地铁上盖物业已成为亚洲大型城市土地资源和交通发展矛盾中产生的特殊建设项目。
本项目属国内第一批车辆上盖物业， 在深圳市邻近前海城市中心区的边缘，
具备很高的土地价值， 同时也产生了该项目在城市层面上面临的主要挑战。
2008SHENZHEN METRO QIANHAI BAY ABOVE DEPOT PROPERTY DESIGN, SHENZHEN
地铁前海湾车辆上盖物业
项目名称：地铁前海湾车辆段上盖物业
建筑设计：URBANUS都市实践／刘晓都、孟岩、林海滨、席江、张新峰、张震合作方：北京中外建建筑设计有限公司项目地点：广东 深圳场地面积：55.9ha 建筑面积：334 220m 2
委托人：深圳市地铁有限公司设计时间：2007年3月—11月
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[ UED PERSON ] 十年/都市实践
URBANUS
本项目遇到的第二个挑战就是车辆的本身流线布局设计已经确认，上盖物业必须在现有的平面的基础上进行设计，这使得上盖的结构极为复杂，同时其承载力也有限。
另一方面由于边缘宅地的开发量，此地铁上盖承载的总建筑总量高达1 400 000m 2，其本身的交通组织也成为了一个重要的课题。
我们的设计策略是将上盖分两层，建筑选择，交通流动的几条带，一方面顺平结构格网的方向，另一方面对下部车辆段轨道系统有一个形象的表达。
A区
loft办公
loft办公
商铺及餐饮
展厅
电影院
幼儿园
餐厅
餐馆
俱乐部（售楼处）
餐厅
咖啡厅
咖啡厅。
某地铁车辆段盖上物业开发项目结构设计与分析
672022.01|图3 高层住宅标准层结构布置图图2 地铁上盖及高层范围示意图（粗框内为高层）经初步计算，本工程存在扭转不规则（考虑偶然件间断和承载力突变共五项不规则，根据《住房城乡建质〔2015〕67号)，本工程结构类型超过现行规范的根据本工程抗震设防类别、设防烈度、结构类型满足第1抗震性能水准的要求，在设防地震下满足第本工程结构构件重要性及可靠性要求，定义底部加强连梁为耗能构件。
根据高层建筑工程抗震设防专项审查意见，对结本工程建立了三个模型，分别为裙房上单塔A模M I D A S软件M i d a s B u i l d i n g2019-S t r u c t u r e M a s t明，两个软件的计算结果基本相近，相差不超过5%。
确认，除车辆段层刚度比较弱，存在承载力突变、车其余各项指标均满足相关规范要求。
关键构件采用两用Y J K软件进行了弹性时程分析，同样采用前述二组人工模拟的加速度时程曲线，其地震加速度时程影响系数曲线与振型分解反应谱法所采用的地震影响剪力的平均值不小于振型分解反应谱法结果的80%，除部分楼层外，时程反应剪力平均值均小于反应谱结地震作用效应取时程法计算结果的平均值与振型分解用Y J K软件进行了设防烈度地震作用下的结构验验算结果表明，X向、Y向各层的中震与小震剪力、倾底剪力均为多遇地震作用基底剪力的2-3倍之间，符墙满足中震完全弹性要求；普通竖向构件满足中震受要求。
因此，各类构件在中震下的受弯、受剪承载力大震的单、双塔模型包络设计。
同时进行了设防烈度用Y J K软件进行了罕遇地震作用下的结构验算，结果表明，X向、Y向各层的中震与小震剪力、倾覆弯力均为多遇地震作用基底剪力的3-5倍之间，符合规足大震受剪不屈服、压弯不屈服要求；普通竖向构件剪不屈服的要求。
因此，各类构件在大震下的受弯、受中震、大震的单、双塔模型包络设计。
同时进行了罕遇用P K P M V3系列软件的S A U S A G E软件进行了罕层的层间位移角均小于规范的限值，满足规范要求。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题分析探讨
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题分析探讨城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计是当前城市规划和土地利用中的热点问题。
随着城市化进程的加快，城市土地资源日益紧张，开发地铁车辆段上盖物业已成为一种经济有效、资源节约的发展模式。
本文将对城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计进行问题分析和探讨。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑可持续发展的理念。
尽管地铁车辆段上盖物业开发有利于地下空间的充分利用，但也需要考虑对周边环境的影响，包括交通、噪音、污染等。
设计方案须充分考虑周边环境和社会影响评价，以及可持续发展的要求，确保项目建设与当地环境协调一致，有效保护环境。
地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑交通出行的便捷性。
地铁车辆段通常位于城市交通要道，因此开发建筑方案需要保证周边交通的畅通，提高地铁车辆段上盖物业的便捷性和连通性，方便市民的出行。
设计方案中需要考虑公共交通和非机动车出行设施，确保周边交通环境和行人通行的便利性。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑功能融合和多元化发展。
地铁车辆段上盖物业的开发建筑应结合商务、办公、住宅等多种功能，实现地上和地下空间的有效融合，提供多元化的城市功能和服务设施。
设计方案应采取灵活多样的功能布局，提高场地利用效率，满足城市居民的多样化需求。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑风貌和环境美化。
作为城市地标性建筑，地铁车辆段上盖物业的设计应注重建筑外观和周边环境的美化，提高城市形象和品位。
设计方案应注重建筑艺术性和景观绿化，确保项目与周边环境协调一致，提升城市景观品质。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计是一个综合性、复杂性较强的工程项目，需要充分考虑可持续发展、交通便捷性、功能融合和环境美化等多个方面的因素。
只有充分考虑各项要素，并在规划设计中认真细致地加以把握，才能确保项目的顺利实施，为城市发展注入新的活力和发展动力。
前海车辆段上盖物业BT项目立项建议书
深圳市前海车辆段上盖物业BT项目建议书单位主要负责人：（签字）< 股份公司事业部主张的项目应由事业部总经理或执行总经理签署，二级企业集团主张的项目应由企业董事长或总经理签署。
若项目由多个单位联合主张，则项目牵头单位和参与单位的主要负责人都应签署。
>单位财务负责人：（签字）< 项目牵头单位和参与单位的财务负责人都应签署。
>项目负责人：（签字）< 项目牵头单位和参与单位的项目负责人都应签署。
>报告编制人员：< 所有参与项目可行性研究报告编制的人员都应列明。
>联系人：联系电话：电子邮箱：编制单位：（单位名称）< 项目牵头单位和参与单位都应列明。
>编制时间：说明：对于股份公司事业部主张的项目，若事业部总经理或执行总经理已签署内部评审表，则可不附上述签字页；原则上建议书应在政府立项批复下达后提交。
目录深圳市前海车辆段上盖物业BT项目建议书 (6)一、摘要（2000字以内） (6)1.1工程概况 (6)1.2运作模式 (6)1.3投资估算 (7)1.4资金筹措（资金来源、融资安排等） (8)1.5效益指标 (8)二、项目基本情况 (9)2.1项目背景 (9)2.2工程概况 (15)2.3所在地区基本情况 (19)2.4深圳市地铁集团有限公司基本情况 (25)三、商业模式及法律框架 (27)3.1运作模式 (27)3.2合同价 (28)3.3法律框架 (29)四、组织管理模式 (30)4.1投资人层面 (31)4.2项目公司层面 (31)4.3承包施工层面 (32)五、投资估算 (33)5.1投资估算及构成 (33)5.2分季度投资计划 (34)六、资金筹措 (35)6.1资金来源 (35)6.2年度资金安排 (35)6.3具体融资方案 (36)七、项目回购与保障方案 (36)7.1项目回购 (36)7.2回购能力分析 (37)7.3回购保障方案 (40)八、财务评价 (40)8.1计算依据及说明 (40)8.2总承包施工利润分析 (41)8.3利润及分配 (43)8.4财务盈利能力分析 (43)8.5敏感性分析 (43)8.6财务评价结论 (44)九、主要风险与防范对策 (44)9.1未中标风险及规避 (44)9.2项目法律风险及规避 (45)9.3 资金运作风险及规避 (45)9.4 材料、人工价格涨价风险 (46)9.5 工期风险 (46)9.6 自然灾害风险 (46)9.7 税务风险 (47)9.8 回购风险 (47)十、技术方案 (48)10.1项目开发进度 (48)10.2建设条件 (49)10.3施工技术分析 (50)10.4初步施工组织策划 (52)十一、结论 (57)深圳市前海车辆段上盖物业BT项目建议书一、摘要（2000字以内）1.1工程概况前海车辆段上盖物业项目位于前海深港现代服务业合作区商务中心东南角，平南铁路深圳西站西侧，南端为滨海大道，西侧为规划的金融商务中心，北侧为规划一环快速通道，区位优势明显，交通便利。
地铁车辆段上盖综合性物业开发典型问题分析
地铁车辆段上盖综合性物业开发典型问题分析摘要：在当今土地资源日益紧缺的形势下，地铁车辆段上盖开发利用已成为一种趋势。
然而，在提高了城市土地综合利用效率的同时，地铁上盖项目与常规项目的开发间存在较大差别。
本文主要针对方案设计、施工组织、成本管控、物业运营等诸多常见的典型问题进行了分析，为进行地铁上盖开发的从业者提供借鉴。
关键词：TOD开发，车辆段上盖，综合物业开发，典型问题分析引言上盖开发，也称“上盖物业开发”，是指在轨道交通途经地区的上方或邻近周边进行民用建筑开发建设的土地开发方式，根据轨道交通的类型可区分为铁路上盖开发和地铁上盖开发等（亦可按拥有权，分为实益拥有权出让，以及发展权出让），符合TOD开发模式的理念。
TOD（Transit-Oriented Development）是指在城市区域开发、规划设计的过程中，以交通运输为导向的一种发展模式，而非简单意义上的地铁上盖。
其中，交通运输是指基于轨道交通或机场的公共交通站点，在城市中一般以火车站、机场、地铁站点或轻轨站点为主。
区别于依赖私家车出行的形式，TOD更注重引导公共交通的通勤方式。
同时，在公共交通站点的延伸区，主要通过步行、自行车等方式出行。
近年来，越来越多的规模房企参与TOD项目的投资开发，如万科、龙湖、绿地、绿城在广州、上海、杭州、珠海等城市都有TOD项目的布局。
对于政府而言，TOD可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，优化城市结构。
对于房企而言，可以通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长、并提升项目溢价能力。
进而通过沿线商业及土地开发收益反哺轨交建设，构建城市发展良性循环。
但同时，TOD项目也具有开发周期长、前期投入高、整体回报慢以及空间设计难度高、业态规划复杂等特性，对开发企业的开发经验和资金实力有较高的要求。
本文主要针对方案设计、施工组织、成本管控、物业运营等诸多常见的典型问题进行了分析，为进行地铁上盖开发的从业者提供借鉴。
地铁车辆段上盖物业开发的综合分析
2.4其他的问题
车辆段起着车辆检修和运营停放的作用，也对列车安全运营有着保障功能。其为地铁轨道交通的重要节点，物业的开发潜能是巨大的。虽然其占地面积较大，但完善相关检修功能布局之后，还可以用于开发物业的面积并不大，因此在开发时，需要对开发规模进行妥善考虑。自然通风与采光条件在平台下车辆段范围内较差，应当对其进行改善；生产厂房工艺路线受到上盖平台开发建筑物柱网的影响而进行了较大的调整，单位面积利用率较低。车辆段作业频繁，存在着诸多咽喉曲线，对于信号机以及司机判断都会产生影响，容易造成安全隐患。
在我国发展的过程中会面临着一个非常重要的问题，那就是城市化，而在这个过程中城市轨道交通便是重中之重，地铁的研发给我们带来了诸多的好处，但是也出现了一些问题，所以我针对这些问题，提出了相应的解决措施。
一、开发地铁车辆段上盖物业的意义
随着我国工业化、城市化的迅速发展，一方面城市建设用地紧缺情况加剧，另一方面城市人口不断增加。城市建设用地供需矛盾日益突出，也导致了我国耕地资源的紧缺，严重威胁到我国粮食安全。地铁车辆段上盖土地资源开发利用对解决城市建设用地紧缺情况，保证我国粮食安全，具有重要意义。同时，通过地铁相关站点的物业开发，可以进一步引起规模效应，缓解交通压力，因此在地铁车辆段上盖物业开发可以对城市环境、社会、经济等要素进行优化配置。
地铁车辆基地上盖物业开发设计探讨
地铁车辆基地上盖物业开发设计探讨摘要：目前，国内对于上盖物业开发已经有一个初期探索的阶段性发展，通过分析一些已实施上盖的项目来逐渐获得有关业态布局的共识。
文章梳理现有上盖开发项目的功能业态特征关系，对于指导今后项目决策有着积极的参考作用。
因此，基于既有多个地铁上盖物业项目的对比分析，试图归纳出上盖物业功能业态布局的有益经验，以供借鉴。
关键词：轨道交通；上盖物业；功能业态1 地铁上盖物业发展历程地铁作为科学及发展的产物，是一种新型的交通工具，其在一定意义上能够有效的解决城市交通拥堵问题，并且在实际的城市建设当中对于地铁建设也愈加重视，同时成为城市建设的主要基础设施。
地铁的建设以及应用能够很好的为人们城市人们提供一定的便利性，并且也能够将地铁车站周边的土地经济性提升。
地铁作为一种大运量公共交通越来越受各大城市青睐，地铁车辆段通过上盖物业开发、集约土地利用，创造出巨大的经济效益和社会效益。
地铁上盖物业和地铁运行之间互补，使得地铁在建设以及运行中形成了良性循环。
地铁沿线当中的上盖物业集中开发主要就是对于沿线的地块有效整合，以此来城市的建设增加相应的土地资源，将用地集约性水平有效提升，对土地资源在一定意义上确保其合理的管理。
对于地铁上盖物业的有效发展，在一定意义上将城市活动的强度有效增加，对城市活力有效提升，将城市的功能结构实现转变，这样在一定程度上也就将城市的经济有效带动。
根据相关数据表明，在当前世界各个国家以及地区的城市规划当中，地铁上盖物业已经是发展潜力非常大并且其自身的实用性较高和对风险抵抗最强的城市物业发展形式。
2 地铁上盖物业开发模式第一，地铁企业自身内部的开发，地铁企业对地铁沿线的物业实际开发过程进行统一，并且将其所获得的效益以及所遇到的相应风险都是由地铁企业来承担。
第二，地铁企业和房产商之间合作开发，地铁企业可以提供相应的建设用地，房产商可以在此基础上提供建设过程的资金以及相关经验，同时在实际的操作中有效执行，地铁企业和房产商之间按照相应的协议对所获得的效益进行分享；地铁企业将所获得的利益有效的转变为地铁实际建设当中的投资资金。
深圳前海车辆段上盖物业开发设计方案
深圳前海车辆段上盖物业开发设计方案摘要随着我国经济的高速发展,城市规模不断扩大,很多城市均在发展地下轨道交通系统,本文详细阐述地铁车辆段上盖物业设计中,如何有效解决车辆段上盖物业的交通组织、建筑消防、噪音防控等三个主要问题;为今后车辆段及其上盖物业开发的设计方案提供借鉴;关键词上盖物业建筑消防交通组织噪音防控随着我国经济的高速发展,城市规模不断扩大,很多城市均在发展地下轨道交通系统,其中地铁车辆段承担着地铁列车的厂修、架修、运行指挥等重要功能;是地下轨道交通系统中必不可少的重要组成部分,但地铁车辆段一般占地面积较大,在城市土地日益紧张的今天,如何利用车辆段上部空间,将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下,有机结合起来,以节约用地、促进经济、社会和环境和谐可持续发展具有重要意义;本文以深圳前海湾车辆段为例,详细阐述地铁车辆段上盖物业设计中,充分考虑项目所在地区周边环境情况,有效解决车辆段上盖物业的交通组织、建筑消防以及外部环境的噪音、震动对上盖物业的影响及防控措施三个主要问题;为今后车辆段及其上盖物业开发的设计方案提供借鉴;1项目概况前海湾车辆段上盖物业建设项目位于深圳市南山区前海湾,未来前海湾CBD区东南角,平南铁路深圳西站西侧,南端为滨海大道,西侧空地规划为金融商务中心,北侧为规划一环快速通道南坪快速通道;本项目总用地面积为公顷,其中车辆段上盖面积35公顷;规划总建筑面积为万平方米,平均容积率为;其中保障性住房占总建筑面积的43%,计万平方米;上盖物业在总体规划布局上,以注重环境,合理布局,功能分区明确,配套设施完善,可弹性开发等各项为规划设计总原则,务实与创新同步发展,力求体现城市土地的利用与轨道交通相结合的高效率开发模式;工程总平面布置见总平面图及鸟瞰图图一;2建筑消防设计1首层生产界面:地铁车辆段使用用房,层高;板设计火灾安全界面;2二层板为城市通行界面:主要为小区车库、小区设备用房及城市交通换乘空间,层高;3三层板小区界面:以上为商住及办公建筑,板设计火灾安全界面;4及米平台均采用钢筋混凝土结构防火;本项目建筑以地铁上盖9m,16m及上层11个地块建筑为依,室内消防给水系统具有独立扑灭火灾的能力,设置包括:消火栓系统、自动喷水灭火系统、手动及自动消防中央警报及侦察控制系统、水喷雾灭火系统、手提灭火仪器、气体灭火系统、移动式灭火器具;16m平台区域设满足大型消防车双向通行的消防车环道;各消防车道均与市政出入口相接,满足各个方位来的消防车均能于16m平台消防;居住区主要道路至少有两个方向与外围道路相连,机动车道对外出入口间距≥150m;沿街建筑物长度超过150m 时,设置4m×4m的消防车道;穿过高层建筑的消防车道,其净高≥5m,当建筑物长度超过80m时,在底层设置人行通道;上16m平台的坡道坡度设计≤10%,消防登高面处车道宽度≥6m,坡度≤2%;地块道路转弯半径满足12m消防车通行要求,与市政道路接驳处转弯半径为9-12m;高层建筑消防设计,沿干道两侧高层由道路红线向后退10~15m;高层建筑间防火间距≥13m,其余一、二级民用建筑防火间距≥9m;一、二级民用建筑间为6m;沿建筑群四周设消防环路,高层建筑的底边至少有一个长边或周边长度1/4且不小于一个长边长度为消防登高面;3交通组织上盖物业开发项目与车辆段自米平台分开,有各自独立的交通系统、消防流线系统,互不干扰;车辆段西侧、南侧及北端的东侧设有大门共3处与市政道路相衔接,段内设有消防车道干道;上盖物业交通设计以提升9m-16m 平台的可达性为原则,提供多种出行路径和方式选择;9m平台为本项目以及社会换乘车辆停车场所;对上盖物业开发区域而言,16m平台只作为消防车和指定车辆的通行使用,形成明确的人车分流体系;人流设计原则及组织◆平时人流原则:不穿越车辆段使用区域;1从底层的住宅大堂乘电梯或者底层的公共楼梯等;2从9m停车层,通过内部竖向交通核直接进入建筑,或通过采光中庭的自动扶梯到达16m平台;3通过社区巴士,送至各组团入口及办公、酒店集中停靠区;4由上盖平台周边分布的楼梯、台阶和坡道上至16m平台;5乘坐公交车到达公交停靠站点,然后通过大台阶和坡道上至16m平台;◆火灾疏散人流原则:将16m平台作为火灾安全界面,人流不穿越或少穿越车辆段使用用房平面设置安全避难区域,可在此选择方向、驻留或等待救援;在通过楼梯或坡道到达、,再由16m平台的室外楼梯到达,最终疏散地点是和,也可以通过9m城市道路疏散到0m;车流设计原则及组织◆普通车流原则:将9m平台视为上盖物业的地下室,居住者及城市换乘空间;项目与周边市政道路采用3座高架桥连接于米平台处;1在4号地块设置换乘中心,解决地铁、公交车、社区巴士的换乘;2出租车辆由三条干道上至9m平台,相应设置3处候车点;4号地块东南侧为地铁站出租车换乘点;3私家车及公务、商务车流:从三条主干道上至9m高度进入城市支路,再由支路进入停车库,或者从规划12号路进入小区的入口,然后通过坡道直接进入停车库;4公交车流:在0m标高设置停靠站,在9m标高的学府路和桃园路上设置了公交站点,方便外部人流到达平台和平台上人流的疏散;公交系统3条道路结合地铁1号线车辆段上盖物业开发及道路纵坡、平交路口的位置等合理设置公交停靠站;学府路、桃园路、规划七号路这三条道路各设1对共3对公交停靠站,不设专用公交车道;公交停靠站均采用港湾式,港湾式公交站横向宽度;5环保电瓶车流线:可以作为9m标高水平方向人流的集散;6货车流:0m标高层通过小区环路直接到达建筑的货物出口,9m平台上可以通过货车直接行驶到建筑交通核心筒旁,由货梯运输;◆消防车流原则:将16m平台作为火灾安全面,9m平台设置消防车通行空间;消防车:消防车可以通过城市干道或坡道上9m平台,再从9m上至16m平台;在0m和16m平台设置了消防环道; 4外部环境对上盖物业噪音、震动影响及防控措施外环境对本项目的影响主要体现在:地铁1号线续建工程的前海湾车辆段出入段线,地铁1号线续建工程进出鲤鱼门站的运行列车,车辆段地铁列车作业将对本项目产生噪声、振动、二次结构噪声;学府路、桃源路、规划七号路及平南铁路将对本项目产生噪声、振动;经综合分析:对上盖物业最不利预测点的环境预测,有部分区域的初、近、远期夜间基本不能够满足声环境质量标准中的4a类区标准限值要求,初、近、远期夜间超标范围分别为:~、~、~;外环境对本项目的综合振动影响评价1地铁工程对上盖物业最不利点的振动环境预测值,VLZ10最大值为73dB,最小值<60dB;VLmax最大值为76dB,最小值<60dB;2上盖物业部分区域振动预测值不能够达到城市区域环境振动标准GB10070-88中的“混合区、商业中心区”昼间75dB、夜间72dB标准限值要求,超标量为~,振动超标的主要原因是2、3、10、11号地块位于试车线上方3平南铁路对本项目的振动现状值即是预测值也能够满足城市区域环境振动标准GB10070-88中的“铁路干线两侧”标准限值要求;外环境对本项目的二次结构噪声综合环境影响评价前海湾车辆段对上盖物业最不利点的二次结构噪声的预测值范围为~;部分区域位于车辆段地铁轨道试车线的上方,二结构噪声预测值不能够满足民用建筑隔声设计规范GBJ118-88中“40dBA”的参考标准值,超标;部分区域由于位于距离1号线续建工程进出鲤鱼门站附近,二结构噪声预测值不能够满足民用建筑隔声设计规范GBJ118-88中“40dBA”的参考标准值,超标仅为;部分区域虽位于车辆段上方,但二结构噪声预测值能够满足民用建筑隔声设计规范GBJ118-88中“40dBA”的参考标准值;振动及二次结构噪声环境保护措施地铁列车运行对上盖物业物业平台住宅楼产生的振动,除个别点超标外,基本满足标准要求;由振动引起的二次结构噪声部分超标;需采取减振措施以降低地铁列车运行产生的振动,既可以降低振动预测值、又可以可降低二次结构噪声;对于试车线、库外其它线及库内线分别采取以下减振措施,详见下表;注:减振效果均是相对已有的轨道、道床技术条件而言;根据上述分析,拟采用以下措施:1对车辆段试车线、库外其它线及库内线采取轨道减振器或橡胶隔振垫或高弹性减振垫板减振;列车留在库外其它线在接近物业平台段及在库内线线运行时,列车速度应控制在7km/h以下;库内柱子不得与库内硬化地面进行钢性连接,在柱四周设置宽约20mm的隔振缝,在缝隙内填充沥青等阻尼材料;加强轨道、车轮等设备的维护保养,确保在良好的工况条件下工作;在夜间不得进行试车作业;通过采取以上措施,可控制车辆段振动及二次结构噪声对上盖物业住宅楼的影响,使振动及二级结构噪声满足相应标准要求2高架桥桥梁段全封闭式声屏障:5m高声屏障,柔性路面3平南铁路声屏障倒L型隔声式声屏障:3m高声屏障4上盖物业部分受噪音影响严重建筑采用双层隔音玻璃5结论1开发利用地铁车辆段上盖物业,通过技术措施及管理措施,在方案上完全可行;2地铁车辆段及其上部空间的开发,在设计上,应视为一个完整系统,地铁车辆段及上盖开发为其两个不同功能的子系统,应于地铁车辆段设计同步进行;首先,在车辆段的初步设计阶段,必须与市政、规划等管理部门充分协调,重点是噪音防控、交通组织、建筑消防等方面;其次,要兼顾工业建筑标准与民用建筑标准的协调;3在车辆段上盖物业开发,在噪音防控方面,应根据不同区域对不同噪音、震动因素充分考虑,对地铁车辆段及上盖物业两个子系统中分别采取此措施,采用减震、降噪、防噪等多种综合措施;本项目符合国家的产业政策,选址符合深圳市城市规划要求,项目建设区内无环境制约因素;采取相应措施后,前海湾车辆段对本项目的振动、二次结构噪声影响及学府路、桃园路、规划七号路、平南铁路对本项目的声环境影响可得到有效控制;只要严格落实环境保护对策措施,并加强环境管理,项目实施对环境的影响及环境对本项目的影响是可以得到避免和控制的,从环境保护角度分析本项目建设是可行的;。
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分析及定位报告94页
前海车辆段上盖物业一期 ——项目分析及定位报告
深圳世联地产顾问股份有限公司
项目住宅分析及定位
Part 1
项目分析
项目区位：深圳未来重点发展的核心地区西南角
前海湾车辆段所处的前海片区是深圳未 来重点发展的核心地区，属于深圳5大 城市战略分区之一的西部滨海区（宝安 滨海区和除华侨城以外的南山区）；定 位为以商务服务功能为主的高端服务区， 是深圳建设滨海城区、构建中心服务体 系的重要组成部分。
案例参考
洛克菲勒中心占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面 积74万平方米，容积率达18，集RCA大楼、时代生活 大厦、美联社大楼等商务办公楼，酒店、购物中心、 餐厅、剧场、电影院、美术馆、地下步行街零售系统 于一体，创造了富有生气，并集功能、艺术、休闲于 一体的代表性紧缩城市规划建筑典型案例。
案例借鉴—SOHO现代城
随着CBD的发展,服务于跨国企业的律师、会计、咨 询、顾问等国际性服务公司对SOHO生活的需求增大
2002 年 前 后 ， 北 京 CBD 进 入 迅 速 发展期，大批世界500强公司和金 融机构业已落户。与此同时，为这 些跨国企业提供高端服务的律师、 会计、咨询、顾问等国际性服务公 司也纷纷进驻。CBD商务氛围愈加 浓厚，高收入群体汇聚。
紧邻火车西站，噪音污染视线干扰，项目整体质素贬损 大体量政策性用房，可能拉低项目档次 紧邻火车轨道及多条市政道路，噪音污染严重 公共租赁住房套型建筑面积小于50平方米，对项目整体形象有一定影响 车辆段上盖物业，在16米板上搭建，建筑规划及高度受限，产品接受度需 经受市场验证
SWOT分析：优势
优势分析（S）： 区位优势明显，本项目位于城市双中心前海中心的前海核心区域； 项目开发时期相对周边项目靠后，在本案上市之际，市场竞争较小； 项目体量较大，大盘的规模优势明显； 综合类物业联动效应突出，同时提供一种全新的生活方式； 项目周边立体化交通体系，构建快捷的都市生活方式，同时为项目带来 区域外的客户； 项目位于滨海区，具备打造滨海社区的可能性。
浅谈前海湾站地铁车辆段上盖物业景观设计的设计思考——以深圳市前海时代广场景观设计为例
浅谈前海湾站地铁车辆段上盖物业景观设计的设计思考——以深圳市前海时代广场景观设计为例发布时间：2021-06-21T05:22:33.749Z 来源：《防护工程》2021年5期作者：黄煦原[导读] 前海湾车辆段上盖物业是全国在建规模最大的地铁上盖物业项目，其上盖空间的景观设计作为上盖物业规划、设计与实施中不可或缺的一部分。
本文根据此项目的建筑载体空间探讨地铁上盖物业的景观空间在有限的荷载空间上如何发挥其最大景观优势，为今后同类项目提供参考。
黄煦原深圳文科园林股份有限公司 518000摘要：前海湾车辆段上盖物业是全国在建规模最大的地铁上盖物业项目，其上盖空间的景观设计作为上盖物业规划、设计与实施中不可或缺的一部分。
本文根据此项目的建筑载体空间探讨地铁上盖物业的景观空间在有限的荷载空间上如何发挥其最大景观优势，为今后同类项目提供参考。
关键词：上盖物业；景观设计；立体绿化；前海时代广场；荷载限制引言：上盖物业是城市土地资源的二次利用与集约开发，是伴随轨道交通而形成的优质资产，更是“站城一体化”高级建设的功能实践。
上盖物业开发经营有利于城市轨道交通的可持续发展，实现了城市规划、地铁建设、地铁沿线综合发展以及地铁运营的有机良性循环。
而上盖空间的园林景观设计作为上盖物业规划、设计与实施中不可或缺的一部分，将有助于国际化特色、低密度、高绿化率城市综合体的生态建设，进而改善市民人居环境与都市生活质量。
一、前海湾车辆段上盖物业前海时代广场的定位前海湾车辆段上盖物业位于深圳前海金融和商务区，是全国在建规模最大的地铁上盖物业项目，其中前海时代广场作为上盖物业的其中一部分，是集保障性住房、顶级商务交流中心、高档居住中心、全氧商业休闲中心、文化艺术中心、生活资源中心等多元业态，形成前海最国际化特色的、低密度、高绿化率的城市综合体，前海时代占地面积为21.7万平米，景观面积为21.6万平米，绿地率≧30%，是前海地区规模最大的地标性项目。
浅析城市轨道交通车辆段上盖物业开发
浅析城市轨道交通车辆段上盖物业开发摘要：以城市轨道交通车辆段上盖物业开发代表的综合发展模式在城市交通中占有非常重要的地位，并且在城市空间资源合理充分利用的方面也发挥着越来越重要的作用。
在轨道交通车辆段主要是地铁轨道交通上盖物业开发也逐渐变成引导城市综合开发建设的重要技术手段之一。
关键词:城市，轨道交通，上盖物业，开发abstract: in urban rail transit car depot on the cover of the comprehensive development on behalf of property development model in urban traffic plays a very important role, and in the city space reasonable make full use of the resources also plays more and more important role. in the railway traffic is mainly the rail transport depot cover property development also gradually became guide urban comprehensive development of important technical means of the construction.key words: city, rail transportation, coverproperty,development中图分类号：c913.32文献标识码：a 文章编号：一、绪论近几年，我国的城市轨道交通进入了空前发展的时期，城市轨道交通工程的实施，将从根本上改善城市交通状况，促进城市的发展。
城市轨道交通的活力和地区经济活力是相辅相成的。
一方面由于城市轨道交通的建设，能带来地区经济活力的增加，另一方面，地区经济活力增强了，能增加城市轨道交通的客流量。
前海湾车辆段上盖物业方案
前海湾车辆段上盖物业方案项目概况前海湾车辆段位于深圳市南山区，紧靠深圳西部、南山中心城市板块，是南山区重要的城市综合交通枢纽之一。
随着深圳市城市快速发展，前海湾车辆段周边配套设施及人口不断增加，车辆段上盖物业项目因此逐渐成为城市更新、提升周边生活品质的一项重要任务。
本文将探讨前海湾车辆段上盖物业方案，包括项目概况、设计理念、项目规划等内容。
设计理念前海湾车辆段上盖物业项目的设计理念是“城市生活质量提升，绿色、智慧、可持续”。
项目建设将以人为本，注重“人车分流、宜人生态、智慧管理、可持续发展”等方面的考虑，打造一个集居住、办公、商业、休闲、娱乐为一体的综合性社区。
项目规划前海湾车辆段上盖物业总面积约为40万平方米，其中住宅、商业、办公等区域布局如下：1.住宅区住宅区占地约25万平方米，共计2500套公寓，其中包括单身公寓、小型家庭公寓、中大型家庭公寓以及高端豪宅等，配备社区公共活动空间、健身房、游泳池、公园等配套设施，满足不同居住需求。
2.商业区商业区占地约10万平方米，包括餐饮、娱乐、生活超市等业态，所有商铺采用智能化管理系统，为业主提供更加便利、高效的生活服务。
3.办公区办公区占地约5万平方米，可容纳6000人以上的员工，支持现代化科技和完善的基础设施，旨在打造一个优美、高效的工作环境。
建设要求前海湾车辆段上盖物业项目建设要求如下：1.设计质量设计方案应符合城市建筑设计标准，充分考虑人性化、生态化、智能化等因素，确保项目建设的高品质、高水平。
2.绿色环保建设过程中应充分考虑环保需求，遵循可持续发展原则，加强垃圾分类、污水处理和能源利用等方面的管理措施。
3.安全管理工程建设必须符合国家安全要求，并保证生产安全、施工安全及交通安全等各方面要求。
4.建设周期确定完整的工程建设周期，保证项目按时按质完成。
结论前海湾车辆段上盖物业项目的建设，对提升周边生活质量、改善城市环境具有重大意义。
本文从设计理念、项目规划和建设要求三个方面，介绍了前海湾车辆段上盖物业的基本情况和建设要求。
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分析及定位报告94页共96页
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联源自深圳前海车辆段上盖物业一 期项目分析及定位报告94页
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
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受 CBD 核心物业的价格。多数中小企业
处于发展期，对于居住和工作空间混合 的需求越来越大，顺势而为， SOHO 中 国首次提出“小型办公，居家办公”的 SOHO概念，获得市场追捧。
案例借鉴—SOHO现代城
随着 CBD的发展 , 服务于跨国企业的律师、会计、咨
询、顾问等国际性服务公司对SOHO生活的需求增大
项目属性：以住宅开发为主体的大型城市综合体项目
宗地号 用地性质 用地号码 用地面积 建筑高度 商业 住宅 T201-0071宗地 白地商业开发 4、5、7地块 138592.94 200 51000 223230 T201-0072宗地 上盖商业开发 6、8、9、10 地块 216301.8 120 30100 171900 T201-0073宗地 政策性住房开发 1、2、3、11号地 块 134765.64 120 18000 564000 合计 / / 489660.38 / 99100 959130
办公
商业公寓 酒店 计容总建面
169350
48670 26250 544800
54950
/ / 263050
/
/ / 602150
224300
48670 26250 1410000
项目计算总建面1410000平米，住宅合计约96万平米，商务合计约22.4万平米， 商业合计约10万平米。 综合体意味着项目品质的保证，同时多种物业组合也有利于居住物业的价值挖掘 和提升，有利于卖点的整合和营销；综合体项目将成为前海的一张名片，奠定前 海片区的区域价值。
宅、保障性住宅、学校、幼儿园、市政配套等多种功能的新型的活力之都、
紧缩城市。
案例借鉴—SOHO现代城
SOHO中国的品牌逐步深入人心，SOHO的生活方式 逐步受到CBD先锋人士和都市白领的追捧。
SOHO 现 代 城 处 于 CBD 边 缘 地 段 ， 于 1997 年先行推出。此时，北京 CBD 正处 于发展初期，大型跨国公司的汇聚带动 商务氛围初步形成，为之服务的大量中 小公司迅速崛起。他们的工作或生意行 为与 CBD 有着密切的联系，但又无法承
紧邻火车西站，噪音污染视线干扰，项目整体质素贬损 大体量政策性用房，可能拉低项目档次 紧邻火车轨道及多条市政道路，噪音污染严重 公共租赁住房套型建筑面积小于50平方米，对项目整体形象有一定影响 车辆段上盖物业，在16米板上搭建，建筑规划及高度受限，产品接受度需 经受市场验证
SWOT分析：优势
2002 年前后，北京 CBD 进入迅速 发展期，大批世界 500 强公司和金 融机构业已落户。与此同时，为这 些跨国企业提供高端服务的律师、 会计、咨询、顾问等国际性服务公 司也纷纷进驻。CBD商务氛围愈加 浓厚，高收入群体汇聚。
案例借鉴—建外SOHO
面对CBD 客户群体的变化，SOHO中国在 CBD于2002 年推出第二个综合体 项目“建外SOHO”。
景观条件 ：景观价值不均衡，优势不明显
东面：火车西站及部分住宅小区 南面：有部分大南山景观， 西面：为前海湾，从西侧用地规划来 看，建成后将形成遮挡本案将无海景， 但处于前海湾可提升项目的滨海居住 氛围。 北面：现状为空地，未来为区域规划 绿地，远景可看宝安中心区城市景观
不利因素：景观价值不均衡，优势不明显
根据世联数据平台所知近年将兴建或入市的大型综合体项目有：
项目名称 华润大冲村项目 蛇口海上世界改造工程 金地岗厦项目 水湾村旧改
总建筑面积 136万平方米 100万平方米 107万平方米 23万平方米
预计兴建或入市时间 2010-2012年完成拆迁 2012-2017年完成建设 全部租赁，不对外出售 预计开发周期为5年 2010年入市 2011-2012年入市
1997
发展初期，大型跨 国企业开始集中 迅速发展期，世界 500强和为之服务的 律师、会计、咨询、 顾问等国际性高端 服务公司进驻
中小企业、城市白 领、领先客户
中档
建外 SOHO
2002
CBD 核心 区域
中型企业、跨国企 业高收入人群、先 锋人士
高档
配合CBD的发展周期，先行开发质素相对较差的地块，后期开发质素相 对较好的地块，以实现地块最大价值； 在CBD发展的初期，由于人群相对中端，且区域聚集效应较弱，因此建 议以开发中档物业为主，后期随着CBD人群的变化逐步开发高档物业； 利用先期开发物业建立开发商品牌，为后期开发物业形成溢价。
自 1930 年起，由于认识到功能的 不协调造成了市场的不景气和使 用的不方便，继续建造了大量住 宅和公寓，并在洛克菲勒中心外 围建造了拥有 2153 间客房的希尔 顿酒店，使得功能不协调的局面 大大改观，并给中心带来大量人 流，激发活力。
定位前提
从市场的角度看项目整体属性的价值 从规模指标看——深圳首屈一指的综合体项目
项目四至：项目周边以市政设施、商业服务及仓储物 流用地为主
市政公用设施用地 本 案 商业服务性用地 仓储用地物流园
项目周边主要为规划用地，具体情况如下： 北侧：规划为绿地； 西侧：规划为市政公用设施用地； 南侧：规划为发展备用地； 东侧：距火车西站铁轨大约50米。
周边交通干道分析：处于城市立体交通网络交汇处， 城市交通及城际交通优势突出
SWOT分析：劣势
劣势分析（W）： 车辆段上盖、铁路噪音及高压走廊影响； 车辆段上盖物业属于市场首例，市场接受度有待验证； 前海区域成熟度不高，开发周期； 前海属于市场价值洼地，本案作为片区内形象奠基项目在价值突
破上阻力较大。
SWOT分析：机会
机会（O）： 前海利好规划，提升前海城市地位，促使产业升级，极大的促进了区域 的发展和成熟； 关内土地供应稀缺，本项目作为关内少见的大规模综合物业价值彰显； 立体化捷运系统促进区域的成熟；
谨呈：深圳市地铁集团有限公司
前海车司
项目住宅分析及定位
Part 1
项目分析
项目区位：深圳未来重点发展的核心地区西南角
前海湾车辆段所处的前海片区是深圳未 来重点发展的核心地区，属于深圳5大 城市战略分区之一的西部滨海区（宝安 滨海区和除华侨城以外的南山区）；定 位为以商务服务功能为主的高端服务区， 是深圳建设滨海城区、构建中心服务体 系的重要组成部分。
湾厦海境界
35万平方米
2011年入市
本项目总建筑面积达1409850平方米，其中含住宅959130平方米、办公224300平方米、商业 91100平方米、商务公寓48670平方米、酒店26250平方米，其他（含市政配套及项目配套等） 70400平方米。
通过项目基础指标及入市时间对比可知，本项目以近（计容积率）141万平方米的超大规模将
强化项目的区位价值，将片 区的规划利好贯穿于项目开 发和营销的始终；以区域的 崛起提升项目的价值，增强 客户对项目的价值感知。
劣势（W）： 利用机会，克服劣势
通过区域炒作，提升区域 价值，结合项目作为综合 体的优势，使得项目从区 域价值洼地中跳出，实现 项目的高价值。
威胁（T）：
发挥优势，转化威胁
充分挖掘项目的区域价值和 综合体的城市价值，奠定区 域内的市场地位，弱化政策 性用房对项目的负面影响。
成为深圳首屈一指的综合体项目，规模溢价空间巨大。
定位启示
从区域发展的角度看，前海湾片区将成为全球化背景下深港共建的世界级 物流和贸易中心，而作为前海湾片区核心组成部分的前海湾商务中心将成
为世界级CBD。
从项目综合体物业属性价值来看，本项目以近141万平方米的建面将成为 深圳未来首屈一指的综合体项目，是集办公、商业、酒店、商务公寓、住
建外SOHO前期借助SOHO中国业已形成的品牌优势推广公寓产品，回流现
金。而后期打造更先进和高档的办公物业以达到提升项目价值的目的。
案例启示
项目 名称 SOHO 现代城 入市 时间 所处 地段 CBD 边缘 地区 CBD发展阶段 客群变化 项目 档次 备注 适应CBD发展背景， 以SOHO概念获得大批 崛起的中小企业和城市 白领的追捧 竖立SOHO中国品牌 借SOHO现代城品牌 推广公寓回流现金 以更高档和先进的办 公物业提升项目价值实 现项目整体溢价
务的生产性服务中心、交易中心和结算中心，世界级的CBD 本项目——世界级CBD前海商务中心区的组成部分
定位前提
从市场的角度看项目整体属性的价值 本项目综合体形态的价值——紧缩城市，未来的活力之都
根据柯布西埃、简•雅各布斯和迈克•詹克斯等诸多学者的研究，通过将人类社会活动所需的 多种功能业态（如工作所需的办公功能、娱乐休闲所需的商业功能、生活所需的住宅和相关 配套功能）集中化，并通过建筑规划有效提高集中地的使用密度，将有助于提升人口居住密 度，伴生出丰富多彩的商业娱乐办公休闲业态，从而造就新的、丰富多彩的生活方式，并将 在提升城市土地利用效率、降低城市交通及配套投入压力、降低环境及城市污染等方面起到 巨大的作用。 而这种新型的社区或街区形态，理论界概括为“紧缩城市”。
片区产业集群的发展，为片区成熟及项目客户提供有力支撑。
SWOT分析：威胁
威胁（T）： 政策性用房体量巨大，且租赁群体不确定，对本案档次和纯粹性有一定 干扰和影响； 轨道交通增强了项目片区的辐射力，同时也使得轨道交通沿线的片区外 项目对项目客户竞争分流。
SWOT分析 下的策略
机会（O）：
优势（S）： 发挥优势，抢占机会
减小劣势，避免威胁
通过新型隔音减噪材料 的运用和绿化带设臵， 降低噪音对本项目的影 响；
Part 2
项目定位
定位前提
从区域发展的角度看地块的价值 深港共建——全球化背景下深圳、香港发展的必然途径 前海湾片区——深港共建下的世界级物流、贸易中心
前海商务中心区——前海湾片区的核心组成部分，为物流和贸易中心服
案例参考
洛克菲勒中心占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面 积74万平方米，容积率达18，集 RCA大楼、时代生活 大厦、美联社大楼等商务办公楼，酒店、购物中心、 餐厅、剧场、电影院、美术馆、地下步行街零售系统 于一体，创造了富有生气，并集功能、艺术、休闲于 一体的代表性紧缩城市规划建筑典型案例。