商业(圈)业态体量测算办法
怎样确定项目的商业体量
这只是最基本的一个参考数据按所在城市人均商业面积推算——可以从以下几方面综合考虑：、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）12、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积级商圈级还是CB、项目所处商圈在城市中所处的地位5——A级、、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点67、城市现有商业饱和程度、城市在建、在售商业体量8、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势9、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等10在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
住宅配套商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
－1.5一般按照小区人口数的的话，.1.2倍计算。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）(5%~11%):外向型需要外部较大规模依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，商业体量较大，需要周边环境能够提供足够这对周边商业环境的要求很高，消费群来支撑商业的正常经营，的人流和良好的商业氛围这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上(2%~5%):中间型不能追求巨大化，否则市场难以消化。
以下)(2%中间型商业规模的大社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》”“一站式购物随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的近年来，商业地作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
顺应这种新的消费潮流，、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨产行业迅速崛起，SHOPPING MALL展到几十万平方米，从单栋建筑形态发后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
大体量商业具体业态体量计算
3#地块 10#地块 9#地块
楼层 2
楼层 2
楼层 4
体量（㎡） 25272
1体0量万（方㎡）
20514
体量（㎡） 57200
6
产品业态—公寓
THE NEW CITY
金隅大成·新都会
规模体量推导 根据前述研究所得的商业、商务写字楼、酒店各物业类型合理体量，预估本项目公寓的合理体量约为57万平方米
地块总体量
重庆主城五星级酒店单体客房规模
19%
2% 7%
17%
31%
24%
99间以下 100-199间 200-299间 300-400间 400-500间 500间以上
英迪格、美憬阁等高端精品酒店品牌，酒店客房数总体偏小，主要集中于130200区间。
重庆五星级酒店客房数集中于200-400区间，平均约290。
规模体量推导
① 商务市场趋势法：根据写字楼与城市第三产业高度相关的规律，回归分析写字楼投用量与指标线性关系， 结合2035年预测值，扣除 现有及潜在供应并乘以本项目面积占比，得本项目可开发体量约7.58万㎡；
② 商务需求预测法：预测2035年写字楼主要需求行业从业人员，结合人均办公面积15㎡预估，得出写字楼 需求量，扣除现有及潜在供应并乘以本项目面积占比，得到本项目可开发体量约11.49 万㎡.
6.20
茶园新区
项目名
鲁能领秀城 金科中央华
府 奥园城市天
地
2017年去化 2017年去化
量
均价8Biblioteka 44-2.4611884
1.42
19892
项目名 奥园越时代 中铁万国城 奥园城市天地
2018上半年去 2018上半年去
化量
商业圈业态体量测算办法范本
内部管理系列编号：FS-ZD-04020商业圈业态体量测算办法
Business circle business volume measurement method
为规范化、制度化和统一化作业行为，使员工的管理工作有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特此制定。
商业(圈)业态体量测算办法
商圈聚合系数(K)=规划面积/测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积(S)，S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000
请输入您的公司名字
Fonshion Design Co., Ltd
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怎样确定项目的商业体量
精心整理按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》D=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
城市商圈及商业体量、人流量计算模型
所在地区商业设施每平方米平均零售额
二、人流量测定（顾客光顾频率）
B. ABC模型 针对以上模型存在的问题， ABC 模型进行了修正，提出了更为合理的解决方案。 商圈研究的研究方法：
区域范围内 主要竞争城市研究
都市圈城市研究
研究商业设施所在城市 与区域内主要竞争城市之间的商圈范围、
了解研究城市商圈的大致轮廓
研究商业设施所在城市 与区域内主要竞争城市之间的商圈范围、
Y j ：表示j商场的年营业额，营业额越大表示业态组合越 丰富，商品定位能吸引一定消费受众； T ij ：表示阻力，以消费者从地点i到j商场所需时间表示； λ：对不同车程时间进行修正的系数， 根据地区 i的消费 者实际以怎样的概率选择j商业项目的抽样调查结果，用 回归分析方法得到其经验值来确定。
计算出 P ij 即地点i的消费者愿意到商场j的概率，可以进一步得到地点i到商场j消费者的预测值。 然后根据商圈的一般确定原则来界定核心商圈（50－65％客源）、次级商圈（15－25％客源）及边
B. ABC模型 运算模块
二、人流量测定（顾客光顾频率）
假设商场 j对消费者的吸引力与这个商业项目的营业额呈正比(j=1,2,…X)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反 利用ABC模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij , P ij 公式如下所示：
Yjμ
Pij =
TIj λ n
Σ
Yjμ
J-1 TIj λ
相关目标商业体的月度商业营业收入 每平米商业的市场营业额=
相关目标商业体的面积
根据各地区范围内各行业一般性营业额水平，在保证在营 商业和即将进驻商业都保持合理利润的前提下（平均利润率）， 判断片区内是否能新增目标商业体量和新增规模。
超级实用的商业体量预测方法
本项目区域可支撑 商业体量约为
45500-56500㎡
本项目商业 体量区间 4.55~5.65万㎡
项目内部办公面积
人均办公面积
人均商业需求
项目内可支撑商业面积
消费内容
购物 餐饮 休闲娱乐 合计
辐射范围 项目3km范围 项目3km范围 项目3km范围
辐射人口 195000-242000 195000-242000 195000-242000
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）
通过三大计算口径，科学合理地确定本项目商业体量。
投资需求定量法
通过计算本项目商业去化率，投资客户需 求量，计算本项目可销售最大体量，从而 确定本项目商业体量。
区域人口支撑定量法
根据区域人口导入情况，预测本项目区域 商业需求体量，根据周边未来商业供应情 况，计算市场空间需求，确定自身体量。
消费需求支撑商业体量依据
根据消费者调查问卷，估算本项目周边区域消费能力，通 过消费力渗透法计算，本项目消费额支撑力度，通过坪效 反推本项目可支撑商业体量。
项目内办公人口基数消费需求，计算支撑商业体量。 综合区域内消费人群需求，获得项目最终商业体量区间。
本报告是严格保密的。
根据社区级商业体量的一般水平， 框定本项目商业体量大致区间为：
人口 投资 消费
消费需求定量法
根据消费需求，消费力支撑，消费渗透 率计算本项目可支撑商业体量。
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）——区域人口支撑定量法
根据《市场研究报告》测算，通过未来人口导入支撑得出商业体量区间约为4~6万㎡。
商业、商务、休闲、酒店规模测算
比例
商业规模测算
√ 深圳海岸城 深圳海岸城位亍南山商业文化中心区，由东 座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物 中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规 模最大的综合型商务、商业项目，也是迄今 为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中 心。
业态 比例 主力庖 33% 零售 39% 餐饮 18% 休闲娱乐 10%
√ 英国伦敦牛津街 伦敦街位亍英国伦敦中心城区西部，东西走 向，全长2.4公里。街道上聚集了众多世界 知名品牌，百货庖、专卖庖、餐饮、休闲娱 乐等设施。其业态配比如下：
业态 比例 其他专卖庖 48% 百货 3% 服饰专卖庖 29% 餐饮 10% 休闲娱乐 10%
由亍本项目商业设施服务面积约为50万平方米，由此可得文化娱乐设施服务面积约为4—5万平方米。
商业规模测算
2.4 2 1.8 0.51
464 370 350 100 44 24 32
广州东部重要的“中 央服务区 （CSD）”
IT行业生产、研发、 经营
国内城市副中心核心区用地规模一般在1-2.5平方公里，平均容积率一般在1.5到2.0左右。
02 专题研究
新二七商圈城市副中心用地规模
国外城市副中心设施用地规模 国内城市副中心设施用地规模
1.0-2.0平方公里之间，建设量控制在210—280万平方米。
02 专题研究
分类设施规模研究——零售饱和理论计算
商业设施 商务办公
文化娱乐 酒庖
零售饱和理论公式：IRS＝C×RE／RF 式中： IRS——商圈的零售饱和指数； C——商圈内的潜在顾客数目； RE——商圈内消费者人均零售支出； RF——商圈内商庖的营业面积。
由亍本项目商务办公服务面积约为120万平方米，由此可得酒庖面积为24万平方米左右。
怎样确定项目的商业体量
按所在城市人均商业面积推算——这只就是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑:1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)2、城市人口数、项目区域人口密度与人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还就是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还就是边缘,商圈交汇点7、城市现有商业饱与程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量与未来发展趋势10、项目商业物业规划,如就是否引进主力店,引进何种业态主力店等在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。
商业的体量,搂住没有说情出啊,就是住宅配套的商业项目,还就是独立的商业项目。
住宅配套的话,一般按照小区人口数的、1、2－1、5倍计算。
独立的就要瞧用地性质的先决条件决定了。
但就是总体不会错的就是,填补这个区域市场的空白。
商业规模(占住宅建面的比例)外向型(5%~11%):商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流与良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。
顺应这种新的消费潮流, 近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
行业市场空间测算的指标
行业市场空间测算的指标随着市场的不断发展，行业市场空间测算已经成为了商业决策中的重要指标之一。
因为行业市场空间，正是一定时间内某个行业市场的最大体量。
它的测算可以直接反映出市场所固有的潜在利润，以及市场规模是否值得进入。
以下是围绕行业市场空间测算的指标，分步骤的解析：一、确定行业范围，掌握市场份额在进行行业市场空间的测算之前，首先要确定好该行业的范围，并完整掌握市场份额。
这部分需要了解行业的发展状况，察觉该行业交易的市场占比，知道市场份额情况。
二、进行市场容量预测对于确定好的行业范围，我们需要对其市场容量进行预测，也就是测算市场规模。
具体方法为：1.市场调查通过市场调查，了解该行业所涉及的市场范畴，包含的地域、购买力、需求背景等。
2.统计数据根据历史数据，结合市场趋势、政策法规、人口变化等因素，将该行业市场进行预测。
3.专家评估运用专家评估的方法，进行市场容量的推算。
在评估中，需要融合该行业的发展潜力、市场空间、增速和市场的竞争程度等因素。
三、市场占有率估计市场容量预测之后，就需要进一步估计公司在该市场中的占有率。
估算市场占有率，需要从营销策略、产品销售、渠道扩充以及客户分析等方面入手。
具体方法为：1.衡量品牌知名度衡量品牌知名度是推动品牌发展的重要因素，是为市场占有率做决策的基础。
2.渠道优化加强渠道能力，如资本扶持、加强分销网络等，增强占有率。
3.市场拓展通过品牌营销、合作推广等方式，在公司运营规划中明确目标市场，进一步扩大市场空间。
四、市场份额与市场潜力的比较最后是进行市场份额与市场潜力的比较，这是为了判断该行业市场是否值得进入。
市场潜力是指市场的增长潜力和发展潜力等，与市场份额相对比，就可以窥测出市场的发展潜力和收益情况。
综上所述，行业市场空间测算的指标是一个比较复杂的过程，需要对行业范围、市场容量、市场占有率以及市场潜力等方面进行测算与估计。
这个指标对于公司制定经营策略、开拓市场等决策有着重要的指导作用。
城市商业市场体量估算的步骤方法
城市商业市场体量估算的步骤方法一：第一步：到项目所在城市政府方面的网站。
一般在“政府年终报告”中都公布本城市“社会零售总额”数字。
这个“社会零售总额”包含了一部分“生产资料”的社会零售总额。
第二步：由于城市经济结构不同，在“社会零售总额”中，“生活资料”和“生活资料”各自所占比重（％）是不同的。
在第三产业为主的城市，前者所占比例可达70％－80％；在第一、第二产业为主的城市，前者比例一般为60％－70％；第三步：根据城市经济结构的特征，取一个平均值，比如70％，便可开列出一个估算算公式——本城市的“生活资料”商业需求总量＝“社会零售总额”×70％。
当然，这个数字属于估算性质。
但其差距不会误导决策。
方法二（与方法一配套使用，相互印证）：第一步：上政府网站，找出“本城市人均可支配收入”。
第二步：确定20个与“人均可支配收入水平”相近的家庭，作为调查样本。
第三步：调查这20个家庭中每年用于“生活资料”开支的总数额、所占总比例，比如60％。
第四步：采用如下计算公式：本城市人均可支配收入×本城市总人口（不含流动人口）×总比例（第三步中得出的）＝本城市的“生活资料”商业需求总量第五步：把最后的数字，与方法一的结论进行比较印证。
以上是我们的常年经验，比较能够说明问题。
需要指出的是：除了少数大城市之外，一般城市的政府因受机构、人才、决策水平等方面的限制，很少能测算或发表本城市的“生活资料需求量”。
在这种情况下，“估算”是唯一的方法。
如果需要准确的数字，恐怕需要由若干经济专家组成调查小组，专项工作6个月以上。
商业选址的事例：店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。
失败店的主要因素有以下三点：1.地点选择失败；2.不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；3.许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。
由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。
大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。
商业各业态价格及流速测算
57912 58114
住嘉佳园
二房
90-97㎡ 2009 60175
志能新苑
二房
83-91㎡ 2004 62114
选取目前周边在售主力的次新二手房，在售均价范围基本在5.9~6.1万/㎡
︽
按传统住宅与类住宅比值结合考量（8折），类住宅均价范围应在4.7~4.9万/㎡
价格推导 | 酒店式公寓 | 汇总
综合考量，本案类住宅适宜入市价格（5.86+4.8）/2=5.33万元/平
5.3万 本案LOFT建议入市价格做到
（含4000元/㎡精装）
煤气建议 | 酒店式公寓 |
loft与住宅比值主要影响因素为燃气，价差仅在4-5%左右 （考虑本案整改煤气等耗时及成本，势必错过目前最佳蓝海行情，故此项内容不予考虑）
长风生态商务区 新兴商务板块
金虹桥板块 古北核心地段辐射
真如板块 副中心城市地标
真新板块 真如副中心、虹桥商务区
双辐射
100
105
105
100
15%
建筑规划及产 品形态
2.5万方商办综合体 90
41.3万方大型文艺商办综合 体
105
117万方地标综合体 105
22万方大型商办综合体 100
10%
交通配套
类住宅定价建议
价格推导 | 酒店式公寓 | 市场比较
推导方法：
选取本案周边及同环线维度热销项目， 通过静态各项参考项权重比较 截取在售项目的毛坯均价作为参考维度 得出静态价格
悦合国际
高尚领域
嘉庭国际
新华红星广场
权重 比对因素
东渡嘉庭国际
新华红星国际广场
高尚领域
悦合国际（本案）
城市商业市场体量估算的步骤方法
城市商业市场体量估算的步骤方法要估算城市商业市场的体量，可以按照以下步骤方法进行：1.收集数据和信息：-收集城市的人口数量和增长率，以了解市场的规模。
-收集相关行业的市场研究报告、统计数据和趋势分析，了解市场的发展趋势。
-收集竞争对手的市场份额和销售额的数据，对比分析市场的竞争程度。
2.确定市场范围：-根据需求和产品/服务类型，确定需要估算的市场范围，例如零售行业、餐饮行业等。
-确定市场的地理范围，例如城市中心区域还是整个城市，或者跨越多个城市的大都市区。
3.计算市场容量：-根据人口数量和增长率，计算市场的总需求量。
-考虑市场的渗透率，即市场上已经存在的品牌或企业在市场中的占有率。
-通过人口数量、渗透率和平均消费支出等数据，计算市场的总体销售额。
-根据竞争对手的市场份额和销售额数据，计算市场的总体销售额。
4.进行市场调查：-进行市场调查和问卷调查，了解消费者的购买行为和消费习惯。
-分析调查结果，了解市场的需求和偏好，确定市场的细分市场和目标客户群。
5.预测市场增长：-根据过去的市场增长趋势和预测模型，预测未来市场的增长率和趋势。
-考虑经济、政治、技术和社会等因素对市场的影响，进行风险评估和预测。
6.比较竞争对手：-对竞争对手的市场份额、销售额、产品/服务种类、定价策略等进行分析和比较。
-了解竞争对手的优势和劣势，确定自身在市场中的定位和竞争策略。
7.编制市场报告：-将以上步骤的结果整理和分析，编制市场报告。
-在报告中包括市场的总体规模、增长趋势、细分市场、目标客户群、竞争对手分析、风险评估等内容，以便进行商业决策和制定营销策略。
总之，估算城市商业市场的体量需要收集数据和信息、确定市场范围、计算市场容量、进行市场调查、预测市场增长、比较竞争对手和编制市场报告。
这些步骤可以帮助企业了解市场的规模、趋势和竞争状况，为商业决策提供依据。
商业业态体量测算办法范本
内部管理系列编号：FS-ZD-04020商业业态体量测算办法
Commercial business volume measurement method
为规范化、制度化和统一化作业行为，使员工的管理工作有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特此制定。
商业业态体量测算办法
商圈聚合系数(K)=规划面积/测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积(S)，S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000
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商业街体量估算参考
5
5 PART
项目物业体量建议——行业常规经验依据
商业街业态对于面宽、进深的要求各有不同，考虑到未来商业街可能入住的业态商家，对于进 深的要求，建议不低于15米，面宽可根据具体入住商家进行分割，一般在6~1 及生活服务配套，例如理发店，快 核心店铺，一般为地方性连锁店，超 餐店，小型五金店等，以服务平时 市为主，一般数量不多，仅1~2家 居住为主，重视实用性，实惠型
地域型
一般为300~600m，常 见长度在500m左右，一 70%~90% 般建议不超过600m
耐用品结合日常用品，顾客层分布 和价格定位、较为广泛，业态较为 丰富，服务周边居民生活
1000~1500m及1500m
超广域型
90%~100%
以上，但较少见
以耐用品销售为主，类似于广域型 商业街，但规模，级别，在广域型 的基础上，均有所升级突破
会出现国际型品牌门店作为核心店存 在，旗舰店较多汇集，亦有国内知名 品牌的连锁店，百货店等
考虑到华润自持一部分的商业体量，可售型商业体量不宜过大，另外，商业街 的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉
CRIC认为，本项目距离城市商业中心较远，需要地域型商业作为周边居住、 休闲的配套，交通便捷性和旅游地产规划能使商业街向广域型靠拢
2
5 PART
项目物业体量建议——行业常规经验依据
商业街特征
长度
密度
业态构成
店铺构成
近邻型
一般在100~200m，以 200m左右较为常见，最 50%~80% 长一般不易超过300m
商业体量测算模式
商业体量测算模式
最近很多商业项⽬，体量从⼏⼗万⽅到上百万⽅，规模巨⼤让⼈惊叹，开发商业项⽬也是⼀个接⼀个，不管市场潜⼒多⼤，市场需求如何，先开发再运作，或者边开发边运作，今天我在这⾥就重点说商业理性体量多⼤⽐较合理，或者⼀个商圈内商业规模多⼤合适。
因为未来随着商业成熟，商业地产的开发都将会⾯临确定⼀个合适规模的开发体量问题。
⾸先引⽤两个公式；
1、零售销售额=购物概率*⼈⼝*⼈均零售开⽀
2、商业⾯积=零售销售额/单位⾯积营业额
购物概率测算公式选⽤赫夫模型公式
在计算购物⼈流（购物⼈流=购物概率*⼈⼝）同时，画出商圈⼤⼩和画出商圈的三个层次。
分别计算三个层级，核⼼商圈（交易区域）、次级商圈（交易区域）、边缘商圈（交易区域）
然后累加总的销售额，其中在计算商业⾯积或体量的时候，单位⾯积营业额也可以⽤零售平均收益额替代。
赫夫研究模型是商业体量测量体系中最为成熟的研究⽅法。
但这⼀模型的运⽤需要收集⼤量的基础数据和进⾏较⼤规模的市场调查，对调查执⾏和数据处理都有较⾼要求，⼀般只为专业的市场研究⼈员所使⽤
⼀般采⽤⼈均商业⾯积来计算商业体量，其中根据商业外向型商业类型还是内向型商业类型以及其服务半径和住宅参考⼀定⽐例或⼈均商业⾯积来计算，国际上通常⽐例是⼈均在1.2-1.5M2.。
最新商业体量测定方法及策略
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
渗透率：结合问卷调研研究，一级商圈渗透率为78%，二级商圈为40%，三级商圈为18.5%
一级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为68%；选择“偶尔光顾”的为 20%（按50%处理折合为10%）； • 综合预估一级商圈渗透率为78%。 二级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为22%；选择“偶尔光顾”的为 36%（按50%处理折合为18%）； • 综合预估二级商圈渗透率为40%。 三级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为11%；选择“偶尔光顾”的为 15%（按50%处理折合为7.5%）； • 综合预估三级商圈渗透率为18.5%。
中环广场 安奇乐易香君路店
华文购物广场 法罗咖啡
安奇富安娜 澄龙足浴
小型商店边圈在1.5公里以外，步行20分钟以上； 大型商场边圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。
商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
总需求：未来区域商业总需求346081㎡
商业体量确定 专题研究
主要内容
1
集中式商业体量确定方法
2
社区商业体量确定方法
3
方法评判
1 集中式商业确定
• 需求预测法 • 需求缺口法 • 坪效预测法 • 商业饱和度法
【需求预测法】预测商业有效辐射范围内的人口数量，结合当地人均商业面积， 即可得出商业体量 ，适用于辐射范围内无商业物业的项目
商业面积=人均商业面积*有效辐射人口数
1 集中式商业确定
商业项目商圈界定及人流量、商业体量判断的算法
商业项目商圈界定及人流量、商业体量判断的算法来源：北购联1商圈测定经典模型商圈是商业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。
确定商圈需要考虑的方面有：①商圈是一个群体，层次是多元化的；②消费群体；③位置；④目的。
如何体现商业价值；⑤城市规划。
商圈必需的要素有：①消费人群；②有效经营者；③有效的商业管理；④商业发展前景；⑤商业形象；⑥商圈功能。
商圈判定方法一：以商业设施为中心，以一定的距离或步行或车程为半径划分出不同大小的同心圆作为商圈。
这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目，如社区型的零售店，或周边地区的商业发展水平处于较为均质的状态下。
商圈判定方法二：按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型为代表的数学模型，以及由其衍生的各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其应用性和适用性更为广泛。
下文以此种方法开展探讨。
1、万有引力模型物理学中的万有引力模型是来测定商圈范围的基础，即两个物体之间的引力与两个物体的质量成正比，与两个物体之间的距离的平方成反比，利用此原理来界定商圈范围：注：M1和M2分别是两个物体的质量；D为两个物体之间的距离；K为万有引力常数2、雷利模型具有商业中心地机能的两个城市，对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸引力与两城市的人口成正比，与两城市与之间的城市或城镇的距离成反比。
用公式表达如下：注：Ba表示A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；Bb表示B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；Pa表示A城市人口数量；Pb表示B城市人口数量；Da表示A城市与中间地C城市之间的距离；Db表示B城市与中间地C城市之间的距离。
人口修正系数N=1；距离修正系数n＝1.5～2.5，一般取2。
雷利零售引力定律的使用时机商圈分析须配合常识综合研判，有时须多项技术合用，研判才较准确。
利用雷利定律研判商圈虽较粗略，但在资料不足时仍可适用。
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商业(圈)业态体量测算办法
商业（圈）业态体量测算办法
商圈聚合系数（K）=规划面积/ 测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出/ 业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，则商圈聚合系数（K）=4
商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量/ 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比较倍数，例如果N=1的话，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1。
5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。
它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、项目中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。
商圈综合聚合系数（NK）。
这个指标表明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。
例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则表明，该业态只规划了预测人流的1/12。
在规划中，必然有诸多商业预测与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对规避了这个风险。
但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比较分析。
例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。
业态规模“红线”。
当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达到不突破预测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。
人流与消费时间分布对业态规划的测算。
人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够仔细，最后经常导致商业的失败。
比如，我们规划一个商业MALL，计划以餐饮娱乐带动购物，但结果是，餐饮娱乐确实做起来了，而购物却十分冷清，原因是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流出现。
还有人把商圈周围人口统一纳入到一个消费群体里面来，统一计算，这也未必是科学的，比如，一个新城区，主要人口均在区外上班，白天就很难形成人流，它会形成的可能是班后或假日人流，那么在规划时就要在这两个时间点做文章；一个商圈如果有很多写字楼存在而常驻人口很少的话，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也会形成假日人流。
这些在人口调查中做好甄别非常关键。
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