上海报批报建流程图及工作指引(青浦区重点).介绍

报批报建流程图

报批报建工作指引

根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：

一、土地获取及规划确定

二、建设工程规划许可证和开工证的申请

三、预售

四、交付和产证

根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：

一、土地获取及规划确定

该阶段包含的重要环节：

1.获取土地——签定合同

2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政

（如绿带、河道等）退让

3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆

盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）

4.详规评审及批复

5.申请《建设用地规划许可证》

6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》

重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。

各环节报批指引：

1、规划定界：

定界单位：规土局定界队

所需时间：10个工作日

控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异

审核资料：

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2、申请规划编制要求：

批复单位：规土局（审核部门：规划科）

时间：20个工作日

控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布

审核资料：

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3、申请详规批复

批复单位：规土局（审核部门：综合科）

时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）

控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布

流程：

1、规划定界；

2、申请规划要求；

3、进行规划设计；

4、详规中期评审即详规评审会；

5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；

6、上报详细规划；

7、详规批复。

审核资料：

附：《项目用地条件流转确认表》

D:\E\表单\

项目用地条件流转确认

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4、申请《建设用地规划许可证》

发证单位：规土局（审核部门：建管科）

审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）

控制要点：地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料：

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5、缴纳土地出让金

收款单位：上海市房屋土地资源管理局

缴纳时限：签订出让合同后60天内缴清

缴款依据：土地使用权出让合同

经办部门：项目发展部

控制要点：缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）

6、缴纳土地补偿费

收款单位：区土地储备中心

缴款时限：根据合同约定

缴款依据：根据补偿费合同

经办部门：项目发展部

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7、缴纳契税

收款单位：区财政局

缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费

缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报建配套

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8、办理《土地证》

发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）

办理所需时间：25个工作日

控制要点：出让面积、用地范围、用地性质、出让年限

关键点：动拆迁许可证

审核资料：

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二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请

该阶段包含的重要环节：

1.方案设计、征询、批复

2.环评批复

3.扩初设计、征询、批复

4.立项备案

5.计划转正

6.施工图设计、审图、报建

7.卫生设计审核

8.民防规划证阶段审核

9.水务局河道蓝线复验

10.申请《建设工程规划许可证》

11.施工中标通知书

12.《建筑工程施工许可证》

重点注意事项：设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。

青浦区在此阶段的重要环节顺序为：

1.项目立项备案需先行审批→方案审批→扩初；

2. 建设用地规划许可证和规划设计方案可以同步审批→完成后办理建设用地批准

书；

●指标如：容积率、覆盖率——不能突破规划批准的上限；

绿化率——３５％，集中绿地率——１５％；

停车率——１００％；

建筑面积——准确性。

●公建配套如：居委会、业委会、物业管理用房、青少年、老年活动室、门房、

变电站、水泵房、煤气调压站、围墙、停车库、自行车停车位等。

●规范性要求如：建筑退红线、绿线；间距；日照要求；高度限制等。

各阶段报批指引 1、方案征询： 时间：10---20个工作日

征询部门：区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区市容绿化局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、市空港办。

附：《项目用地条件流转确认表（方案阶段）》、《方案送审资料设计核对表》、《征询意见反馈意见单》、《区政府各职能部门送审意见单》

项目用地条件流转确认表（方案阶段）.方案送审资料设计核对表.doc

征询意见反馈意见

单.doc

闵行区政府各职能部门送审意见单（方案

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2、规划报批：

批复单位：规土局（审核部门：建管科）区政府、镇政府（宝山） 批复时限：15个工作日（政府承诺20个工作日）/47个工作日（宝山）

控制要点：容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按0.2%配置），建筑退界、间距、日照分析 送审资料：