商业地产产权与使用权售价确定方法

商业地产产权与使用权售价确定方法对于任何商业地产项目来说，通常都要制作一个全体系的价格系统，其中既包括租金价格体系、产权售价体系两个核心部分，又包括使用权售价体系等不同方面的内容，同时又必须遵循一定的先后顺序，即首先确定项目的租金价格体系，然后才能制定产权售价体系。

按照业内通行的做法，项目的租金体系都是按照套内建筑面积（又称使用面积）计算，并且要对等换算成一天一平方米的租金价格标准单位。

这是因为不同位置、规格的铺位的月租金和年租金数额往往相差很大，如果不进行换算就无法进行横向衡量和对比。

这种分析只是国内三、四线城市商业地产一个常规的商业规律。

实际上，在分析不同地区、不同城市和不同区域的商业地产租金水平时，还要考虑一些地方商业特性和特殊的商圈背景。

一、商业地产产权售价确定方法商业地产项目确定租金价格体系后，才能制定产权售价体系。

这是因为：第一，在租金体系的制定中，同一商圈内的不同项目的租金差别往往不会很大，但在制定产权售价体系时，通常是以每平方米的建筑面积的价格制定的，而且这个价格基数往往较大，这样同一商圈的不同项目的产权售价差别就会非常大，这种情况下整个项目的销售额就会出现巨大偏差和损失，最终可能会直接导致项目销售的失败或者是整体回款额的大幅降低；第二，产权销售必须考虑租金和售价的比例关系。

所谓租售比例，是指购买商业地产或住宅产品后，能够收取的年租金和购房总额的比例。

商业地产也会采用这种方法计算回报率，这是商业地产租金收益的一个最直观的换算方式。

商业地产和住宅的一个很大不同就是二者对租售比例关系的着眼点不同。

现实情况中，很多人购买住宅后对于租售比例往往不太关注，因为住宅的用途是以自住和升值为主。

与之相对，商业地产的用途主要是作为商业开发经营使用，投资人关注的是商铺的位置，购买商业地产产品后最关注也是最大的一个收益就是租金收益，也就是商铺实现的是包括投资人购买后的物业增值功能、投资人购买后对外出租的租金收益功能、投资自营户购买后自己经营的功能、经营户租赁后的经营盈利功能等多方价值功能，同时各项价值功能之间往往还有内在关联。

因此，在商业地产开发中，从开发商的常规预期出发，都希望将商铺直接售给投资自营者，以一次性完成商铺销售和招商工作。

但当前的实际情况恰恰相反，市场上大部分商业地产项目，尤其是商铺和门市房类型的产品的购买者基本上都是投资人。

而对于单纯的经营者来说，更看重的是通过出租得到商铺的使用权，然后通过经营的方式赚取经营利润。

租金价格体系中，每一个平层的均价称为基价，而产权售价也有基价；同时，租金最后要按照每个平层的不同铺位类别分别落定，而产权售价最后也要落定到“一铺一价”，而且售价“一铺一价”会比租金更为精细。

也就是说，产权售价体系通常要比租金价格体系复杂得多。

由此可见，商业地产项目的租金价格体系和产权售价体系有很大区别。

具体来说，商业地产产权售价确定方法主要有倒推法、成本法、比较法、认同法。

1.倒推法倒推法是确定商业地产产权售价的最基础方法之一，即根据已制定好的租金价格体系，然后以一个期望的理想回报率倒推出商业地产的产权售价。

商铺的正常回报率在采用倒推法确定商业地产产权售价时，首先要假设按照常规的商业规律，商铺类商业项目的回报率一般有一个固定区间。

具体的换算关系为：年租金÷总售价＝回报率在商铺投资中，有一个基本的商业规律：按照正常的良性回报来说，商铺每年的回报率在8%～12%。

所谓良性回报，是指铺位入市时能够拥有一个合理的回报关系。

如果商铺的回报率低于8%，对投资人的吸引力就很小，因为以每年8%的回报率计算，投资人需要12年才能收回成本。

同理，如果商铺的回报率是12%，就意味着需要8年才能收回成本。

因此，正常来说，商铺的成本回报周期应当是8～12年，这是一个比较合理和健康的正常水平。

近几年，随着商业地产开发进程的加快，很多项目在回报方面的政策非常灵活。

同时，根据各个城市不同的商业特性，有的城市在大量商业项目初步崛起或升级换代时，许多项目入市时都会把回报率定得比较低，但即使偏低一般也在6%以上。

此外，商业地产刚刚兴起时，许多投资者都处于观望阶段，不敢轻易入市，所以许多项目都把回报率定得比较高，如10%、11%或12%等。

随着商业地产的快速发展，最开始投资商铺的人已经获得了不菲的收益回报，同时大部分项目的物业不断增值、租金逐年上涨。

这种情况下，投资人对于商铺的回报率已经有了比较理性的认识，开发商也认识到回报率不必再定得太高，只要达到6%～8%的水平，再将项目物业增值和租金上涨的道理讲给投资人，一般就能获得投资人的认可。

因此，目前市场上商业地产项目的年回报率普遍有所下降。

倒推法的具体操作运用倒推法计算时，首先根据商铺一天一平方米套内建筑面积的租金均价，再按照8%～12%的正常回报率计算，就可以推算出产权售价。

例如：某商铺一天的租金是3元/平方米，回报率是10%，推算出的产权售价就等于3×365/10，如果以一年的租金是1000元计算，那么产权售价就是10000元/平方米。

需要注意的是，倒推法只是一种静态的换算，租金水平是以套内建筑面积认定的，最后推算出的售价也是套内建筑面积售价，要想换算成常规的使用面积售价，还需要考虑项目的公摊比例问题。

比如，如果项目的公摊率是50%，套内建筑面积的产权售价是10000元/平方米，换算成建筑面积则是5000元/平方米。

因为如果项目的公摊率是50%，就意味着1平方米的套内建筑面积对应的是2平方米的建筑面积，所以在折算成建筑面积售价时要除以2。

对倒推法计算结果的正确认识按照正常的回报关系推算出的产权售价是一个基价，或者说是最低的售价。

在具体确定产权售价时，还要结合市场行情和项目的运作规律进行调整，一般不可能低于这个价格。

如果按照理想的回报率推算产权售价，结果就是回报率很理想，但产权售价却会严重偏低，所以任何项目都不可能以这一基价销售产品。

以国内三、四线城市为例，如果租金价格是一天3元/平方米，理论上的回报率是8%～12%，公摊率是50%，这样推算出的产权售价区间是每平方米套内建筑面积8000～12000元，折算成建筑面积则只有4000～6000元/平方米。

但是，几乎所有商业地产项目都不可能以如此低的价格销售。

运用倒推法计算产权售价时，需要牢记两个基本的商业规律：一是任何地方商业地产的价格永远不可能比住宅售价低；二是业内在比较同等位置的商业地产和住宅地产价格时，一个最直白的公式是同等位置的住宅和商业地产的价格比一般是1︰2。

所以，商业地产按照8%～12%的理想回报率推算出的产权售价是不可能入市销售的，否则项目就会蒙受巨大的损失甚至是亏损。

2.成本法成本法是确定商业地产产权售价基价系统的一个最核心的办法。

商业地产的成本分析任何项目在开发建设中都要投入一定的成本，其主要包括以下方面：土地成本。

比如，通过招拍等方式拿地时是多少钱一亩，总地价是多少，然后通过总建筑面积就可以计算出每平方米的土地成本。

一般来说，土地成本有的项目是几百元，有的是几千元，而北京等大城市的楼面价有时甚至会有高达几万元的天价。

建筑安装成本。

一般情况下，通过工程方和预算公司能够大致计算出这一成本。

比如，在一个三、四线城市修建小高层，每平方米的水泥钢筋造价、消防造价、电梯均摊造价、吊顶造价、暖气造价、喷淋造价等，这些基本上都有固定标准，相差不会太大。

其他成本。

除了土地成本和建筑安装成本外，项目的整个建设开发中还有许多其他成本投入，包括售楼处建造费、宣传推广费用、售楼员工资提成、各种税费以及一些隐性的公关成本等。

一般来说，将这些成本计算进去后每平方米的成本要高出很多，这时就不能以土地成本和建筑安装成本的价格进行销售。

成本法的具体操作根据倒推法可以得到项目产权售价的基价系统，一般来说，在实际销售中不会低于此价格。

因此，运用成本法推算产权售价时，如果得出成本价低于倒推法得出的基价，那么最终的卖价既要高于成本价，也要高于这个基价；如果成本价高于倒推出的基价，那么在实际销售中无疑应当摒弃这一基价，并以高于成本价的价格销售。

例如，通过倒推法得出的基价是一平方米建筑面积4000～6000元，而运用成本法算出的成本价是一平方米8000元，这时应当毫不犹豫地摒弃4000～6000元的价格，转而以高于8000元的价格销售，因为任何项目都不可能以低于成本价的价格销售。

3.比较法通过倒推法和成本法得出的产权售价是理论上的价格，在实际操作中还必须考虑到市场上是否有相应的供应、需求和真实交易的发生。

因此，要对项目所在商圈和城市中类似地段、位置、档次和楼层结构的商业地产的产品价格进行调研，然后通过分析和比较确定项目的产权售价。

商业地产产权价格系统现状目前，通过调研可以发现国内商业地产市场上的产权价格比较复杂，各个项目针对投资人给出的回报承诺五花八门。

因为各个项目的营销定位、营销体系和营销模式各不相同，所以造成商业地产市场上的销售价格系统看上去非常“乱”。

比如，有的商铺的位置和地段很好，一平方米的售价才20000元，而同区域另一个位置较差的项目，一平方米的售价却高达25000元。

面对这种情况，项目工作人员难免会觉得不知道如何参考分析，因为这种情况看上去并未遵循基本的市场规律。

这是由不同项目的营销模式不同导致的。

按照正常的商业规律，商铺在销售时会承诺给予投资人一定的返租，目前市场上一般都是采用固定返租的方式。

目前国内商业地产的回报率普遍低于理论水平，如果仅以实际租金收益向投资人充抵回报，很可能一年的回报率只有2%或3%，也就是总价100万元的商铺一年只能获得2万元的收益，如此低的回报率自然很难吸引投资人购买。

所以，商业地产开发商一般会向投资人承诺较高的返租比例，最大限度地吸引投资人购买。

但是，这种营销模式有一个隐含的前提，即项目的租金达不到正常的回报水平，所以为了吸引投资人购买，开发商只能承诺给投资人较高的回报。

比如，项目的租售比只有2%，而承诺的回报率是8%，这样就会有6%的差距。

如果商铺的总价是100万元，开发商向投资人的承诺是三年的返租回报，那么一年就要倒贴6%的回报，三年共18万元，正常情况下这无疑是开发商不能承受也不会去做的。

俗话说“羊毛出在羊身上”，开发商为了既满足投资人的回报期望值，又不用自己出钱补贴，一般都会相应拉高产品售价。

比如，如果商铺原定的售价是20000平方米/元，按照商铺的实际租金和投资承诺计算，一共要向投资人补贴20%的回报，这时开发商就会将原来的售价同比提高20%，变为24000元/平方米，以此冲抵给投资人的回报补贴。

商业地产产权售价的去伪存真面对商业地产市场上复杂的产品价格系统，工作人员必须学会去伪存真，剔除其中的水分，这样才能掌握真实的市场售价，并进行有效的对比分析。