房屋租赁合同解除法律分析｜法官论坛231

房屋租赁合同解除法律分析｜法官论坛 231谈专业实务话题说执业感悟共识让法官更懂律师让律师更懂法官李双庆北京市东城区人民法院导读：可以预期，伴随经济社会快速发展及国家政策层面支持，房屋租赁市场必然更加活跃。

李双庆法官已经撰写了房屋租赁合同纠纷法律适用问题的十余篇相关文章，这是他的最新一篇。

一、实务案例原告光大公司与被告加州公司签订租赁合同，原告将某房屋租给被告经营使用，租期为2011年8月8日至2021年8月7日止。

租金为每月15万元，支付方式为年付。

保证金15万元，可抵做被告应承担的违约金。

双方约定，原告在场地所属大楼为被告广告位，租金每年20万元。

对于违约责任，合同约定原告违反合同义务应积极及时采取补救或改善措施，催告后未解决且造成被告损失的，被告有权选择解除合同；如被告经营亏损，被告有权决定提前终止合同履行，但应提前6个月书面告知原告，并需向原告支付年度租金50%的违约金作为终局赔偿。

2015年8月10日，合同约定广告位被政府主管部门拆除，8月17日原告向被告发出催款通知书，催收2015年9月17日至2016年9月16日房屋租金。

2015年8月30日，被告向原告发出《关于广告位的催告函》，要求原告恢复广告位，并主张在广告位恢复前，暂停支付租金。

2015年10月15日，原告向被告发函，称被拆除的广告位政府相关部门答复需要统一规划，原告同意调整2015年至2016年期间的房屋租金为130万元，要求被告交纳租金。

2015年10月28日，原告再次向被告发函，要求被告三日内支付租金。

2015年11月2日，被告向原告发出《解除合同及交还房屋通知函》，称原告未能按照合同约定提供广告位，被告决定解除合同及补充协议，已腾空房屋。

2015年11月4日，原告与被告办理房屋交接手续，收回涉案房屋。

2015年12月10日，原告诉至法院，要求法院判决解除双方的租赁合同关系、被告向原告支付拖欠的20余万元租金及解约违约金160余万元。

被告称合同解除的原因是原告不能按照合同约定提供约定的广告位所致，应由原告承担违约责任。

案件审理中，双方认可2015年8月10日合同约定的广告牌被拆除，一直未能恢复；双方均认可房屋租赁合同关系已于2015年11月4日解除。

但对于合同解除的责任，原告主张系被告经营不善，擅自解约应承担违约责任；被告主张系原告不能按照合同约定提供广告位，影响被告经营，应由原告承担违约责任。

原告收回房屋后，于2015年11月30日将房屋租与案外人。

一审法院经审理后认为：双方均认可租赁合同关系已于2015年11月4日解除，对此予以确认。

原告在合同履行期间不能按照合同约定提供广告位，违反合同约定应承担违约责任。

但原告向被告提供涉案的广告位只是合同关系中的次要而非主要义务，即使原告不能按约提供广告位，也不能认定该违约情形导致合同目的无法实现或合同无法继续履行。

被告自行搬离租赁场地，导致合同无法继续履行，是导致合同解除的根本原因。

最终判决如确认原告与被告的房屋租赁合同关系于2015年11月4日解除，被告向原告支付租金17万余元、违约金12万余元，驳回原告其他诉请。

一审判决后，原告不服一审判决提起上诉，二审法院经审理后驳回上诉，维持原判。

二、合同解除的类型依法成立的合同对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

但是，万事万物总是处于不断的变化发展之中，合同签订后，因为合同签订后的一些情况的发生或者变化，会导致合同无法继续履行或者继续履行已无实际意义，所以在坚持维护合同效力的前提下，《合同法》规定了在特定情况下准许当事人解除合同。

一般来讲，合同解除分为三种类型：第一是协商解除。

合同法第93条第1款规定，当事人协商一致，可以解除合同。

一般来讲，合同是当事人双方互为设立权利义务的协议，合同之所以不能单方擅自解除，是因为单方解除合同可能侵害合同相对方的权利，双方如果能对相关权利义务的分配达成一致，双方自然可以解除合同。

协商解除是最常见、最经济和最有效的合同解除类型，避免了通过司法诉讼或者仲裁所需要耗费的成本，如果能够协商解决，达到目的，自是合同解除的最佳选择。

第二是法定解除。

合同法第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的以及法律规定的其他情形的，当事人可以解除合同。

法定解除的条件是特定情况的发生，导致合同目的不能实现，合同一方或者双方继续履行合同已无法实现合同目的，法律赋予了合同当事人解除合同的权利。

法定解除有两点需要注意：一是法定解除权的行使无需合同约定，合同解除的法定事由出现后，当事人既可以依法行使解除权；二是行使合同的法定解除权要受到“不能实现合同目的”的限制，依据《合同法》“鼓励交易”的原则及《合同法》第94条的规定，在没有出现根本性违约的情况下，即使当事人一方确实有违约行为，但是对于实现合同的目的没有实质性影响，当事人可以主张违约责任，但是要求依据法定解除权解除合同的，不应予以支持。

第三是约定解除。

合同法第93条第2款规定，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

约定解除是当事人之间根据自身的情况而在合同中约定的发生特定情况可以解除合同的条款，即使不存在法定解约事由的情况下，当事人约定的条件成就，即可以主张解除合同。

约定解除的理由和条件要比法定解除的理由和条件更为广泛和多样。

约定解除的适用在司法实践中有三点需要注意：第一，约定解除赋予了解除权人约定解除权，但不代表合同约定的解除条件成就，合同就自行解除。

解除权人有权放弃行使权利，继续履行合同；第二，约定解除条款一般是赋予当事人一方有解除权，当约定解除条件成就时，只有解除权人可以行使，对方无权依据约定解除条款行使解除权；第三，也是较有争议的一点，约定解除的条件成就时，是否需要达到“合同目的不能实现”的程度，本文拟在下文继续探讨。

三、合同解除权的法律运作体系协商解除是当事人双方自行解除合同，如果不侵害第三人或者国家的合法权益，一般不进入司法程序，自然不涉及法律运作体系。

谈及合同解除权的法律运作体系，指的就是当事人一方依据合同法第93条第2款和第94条规定的法定解除权或约定解除权解除合同的法律流程。

合同法第93条第2款和第94条规定了当事人可以行使解除权的情形，主要包括约定解除条件实现、不可抗力、预期违约、迟延履行至合同目的不能实现以及兜底性条款等，当相关情形出现时，当事人（解除权人）可以解除合同。

第96条第2款进一步规定，当事人一方依照第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除。

对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

即合同解除权人可以以解除合同通知的方式通知合同相对方解除合同，解除通知的效力自通知到达对方时合同开始。

但是，合同法也规定了合同相对方的异议权，以保护相对方的权利。

合同相对方对解除通知有异议的，可以向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。

最高法院《合同法》解释（二）（以下简称《解释（二）》）对相对方的异议权行使作了进一步规定，该解释第24条规定，当事人对合同法第96条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

结合上述法律规定，可以总结合同当事人解除合同的法律运作体系如下：首先，合同一方当事人在合同履行中发现相对方出现了《合同法》第93条第2款、第94条所规定的情形时，当事人（解除权人）可以此为依据向合同相对方发出解除合同通知，行使合同解除权。

当该通知送达相对方时，当事人即为行使了合同解除权，合同即处于一种待确认解除的状态。

其次，合同相对人收到解除通知后，必然面临两种选择，一是认可合同解除方解除通知的内容，对解除通知不持异议。

此种情况下，双方可以协商合同解除的相关后续事宜或者放弃异议权，按照通知的时间履行合同后续事宜，相对方对解除通知无异议的，合同自相对人收到解除通知之日或解除通知约定的日期解除；二是相对人对解除通知有异议，依据《合同法》的规定，相对方对解除通知有异议的，应当在解除通知约定期间或法定期间内（三个月）向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同通知的效力。

再次，合同相对方对解除通知虽有异议，但是未在法定或约定期限内提出，抑或未按照法定程序路径向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁的，应视为合同解除的条件实现。

如果相对方未依照法定期间或法定途径对解除合同通知提出异议的，如在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院应不予支持，合同应在解除通知约定之日或解除通知到达之日解除。

复次，如果相对方对合同解除通知依法向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁的，则合同解除通知的效力应当由法院或仲裁机构的裁决认定。

解除通知中的条件符合法律规定的，应认定合同于解除通知约定之日或解除通知到达之日解除；如果认为解除通知的解除条件不符合法律规定的，则合同应当继续履行，解除合同通知不发生解除合同的效力。

最后，法院或仲裁机构确认解除通知是否发生效力应以解除理由是否属于合同目的不能实现或继续履行显失公平为条件。

对于合同一方发出解除合同通知的，如果其依据的条件是导致合同目的不能实现或合同继续履行显失公平的，应当认可解除通知的效力，反之则应慎重考量。

对于当事人依据法定条件发出解除通知解除合同的，判断通知是否发生效力，应当是以合同目的及继续履行是否公平作为基本判断原则；对于当事人在合同中约定的条件实现时，解除权人依据合同的约定发出解除通知，行使解除权时，人民法院或者仲裁机构是否应当认定解除通知的效力。

有观点认为应当坚持合同自由原则，尊重当事人的意愿。

双方当事人既然已经约定了合同解除的条件，当条件成就时，解除权人发出解除通知解除合同的，应当予以确认；也有观点认为，应当坚持鼓励交易原则，即使双方在合同中约定了解除条件，但是解除条件实现并不代表合同丧失继续履行的可能性或者合同目的无法实现，在合同约定的解除条件实现时，解除权人发出解除通知解除同时，对于解除合同通知的效力认定，仍应当以合同目的能否实现为标准。

对此问题，笔者更倾向于第二种观点。

第一，合同自由原则的目的主要是指在合同订立时赋予当事人在合同主体、合同内容的选择上以自主权，法不禁止即可为，鼓励交易的合意形成；鼓励交易原则是对已经成立的合同最大可能的予以维护，除法律特别规定以外，严格限制合同无效和解除的条件，对可变更、可撤销的合同，倡导变更而非撤销。