房地产评估案例市场法+收益法+成本法

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房地产评估案例

1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。

该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。

周围无环境污染，交通便利，环境优雅。

二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。

四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。

（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。

经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。

该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。

楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。

铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。

计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。

房地产评估案例市场法

房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。

市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。

下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。

公司计划购买一座商业写字楼用于办公。

该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。

经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。

接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。

首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。

根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。

假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。

每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。

净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。

根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。

投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。

假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。

如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。

资产评估市场法、收益法、成本法及年金现值终值主要公式

r>0，n有限（Ri变t前≠t后=）
Ri变净收益按等差
数列变
递增额B， n→∞，r>0
递增额B， n有限，r>0
递减额B， n→∞，r>0
递减额B， n有限，r>0
Ri变净收益按等比
数列变
递增比率s n→∞，r>s>0
递增比率s n有限，r>s>0
递减比率s n→∞，r>s>0 递减比率s,n有限， r>0,0<s≤1
A r
[1 -
1 （1+r）n-t
]
P
=
A r
P
= (
A r
P
=
A r
P
= (
A r
+Leabharlann B r2+
B r2
-
B r2
-
B r2
)[1 -
1 （1+r）n
] -Br
ⅹ（1+nr）
n
)[1 -
1 （1+r）n
] +Br
ⅹ（1+nr）
n
P=
A r-s
P=
A r-s
[1- (
1+s 1+r
n
)]
P=
A r+s
收益法整体 (轻资产) 单项无形资产获利房地产机器设备等成本费用不对等
.
Ri不变净收益（Ri）不变
r>0,n→∞ r>0,n有限 r=0,n有限
P
=
A r
P
=
A r
[1-
P = Aⅹn
永续年金

资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估

资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订-----------------------------------------线----------------------------------------班级 11会计一班姓名蔡瑶婷学号11250201102- 广东财经大学答题纸（格式二）课程资产评估 2013－2014学年第 1 学期成绩评阅人评语：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估一.资产评估基本理念。

（一）概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。

资产评估是对额定产权的评估。

资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本要素：评估主体，表明由谁来进行评估；评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；评估依据，即评估工作中遵循的法律法规，经济行为文件，重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；评估目的；评估原则；评估程序；评估价值类型；评估方法以及资产评估假设。

（二）资产评估是对额定的产权的评估资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，在市场经济中发挥着巨大的功能，通过对资产的现实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产进行价值判断，可以起到价值鉴定的作用；在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。

同时，通过资产评估，可以促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。

收益法在房地产评估中的案例研究

收益法在房地产评估中的案例研究作者：宋继革来源：《现代经济信息》 2017年第18期摘要：作为房地产评估三大基本方法之一的收益法，适用于商场、写字楼等存在收益或存在潜在收益的房地产。

在分析收益法评估房地产价值基本思路的基础上，通过具体案例，说明其存在主观性强、净收益额不确定等局限性，并提出解决方法。

关键词：房地产评估；收益法；主观性；局限性中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)027-0084-01一、引言在收益性房地产评估中，收益法是首选的评估方法。

然而，在实践中，收益法的使用存在一些问题，比如，重要参数的确定缺乏依据，主观性强等。

为了更加完善收益法在房地产评估中的应用，有必要对这些问题进行分析与探讨，进而进行统一的规范，以避免随意性。

二、基本思路在房地产交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产收益转归购买者。

房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以补偿，购买者必然一次性支付一定的金额，以补偿原所有者失去的收益。

合理估计待评估房地产未来的收益，并选用适当的折现率将其折现到评估基准日，以确定被评估房地产的合理价值。

三、案例分析举例：举例：ABC 公司于2004 年5 月从政府手中取得一块土地50 年使用权，并支付了相应的土地出让费。

2004 年5 月建成一座写字楼，用于出租。

当时造价为每平方米2500 元，耐用年限55年，残值率2%。

目前，重置价格为每平方米3000 元。

占地500 平方米，建筑面积900 平方米，每月平均实收租金5 万元。

另据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米60 元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的4%，维修费为建筑重置价格的2%，房产税及土地使用税合计为每建筑平方米20 元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率及建筑物资本化率分别为7%、8%，当土地使用权出让年限届満时，假设土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

第五章房地产评估(第二讲)

适用范围

在下列情况下，市场法往往难以适用：没发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；风景名胜区土地；图书馆、体育馆、学校用地等。
基本思路
在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。

适用范围基本公式基本参数取得应用案例★
适用范围

市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。市场法通常是非收益性房地产市场价值评估的首选方法，比如：房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等。
1 1 /(1 8%) 交易实例A及C的使用年限修正系数 0.9659 35 1 1 /(1 8%)
（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C 的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4.5～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1
案例
某城市内，有一宗住宅用地500m2需要评估,评估基准日为2014年10月,先根据该地条件,选择了与之类似的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:
已知:该城市地价指数在2013年1月为100,以后上涨每月均为1% 表5-4 容积率修正系数容积率修正系数 1 1 2 1． 8 3 2．1 4 2．3 5 2．4

资产评估：成本法、市场法和收益法的比较

欢迎阅读市场法，成本法，收益法的区别一、含义来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。

比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建作为资产评估价值。

成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来四、前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；收益法：1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。

要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不估。

收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，际上公认的三大基本评估方法之一；2、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场取得，评估值更能反映市场现实价格，更能反3、该法只适用于以资产价值为基础的资产，不适用于专业机器设备和大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。

成本法：1、计算复杂、工作量大；2、各种贬值，尤其是经济性贬值不易计算，难以把握，往往影响评估结果的准确性。

1、使用收益法往往受很多条件的限制，所以它的使用范围比较小，通常适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估；2、资产未来收益额及风险报酬率的预测成新率和交易情况）4、确定评估值评估方法：直接比较法：1）现行市价法2）市场折扣法3）功能价值类比法4）价格指数法产历史成本×价格指数或=资产历史成本×（1+价格变动指数）3）功能系数法4）统计分析法实体性贬值的估算方法：1)观察法(总体。

房地产估价的一种数学方法

房地产估价的一种数学方法房地产估价是评估不动产价值所采用的一种重要方法。

在房地产投资、贷款融资、税收评估、地产收购等领域中，都需要进行房地产估价。

目前常用的方法有三种：比较市场法、收益法和成本法。

其中，比较市场法是应用最广泛的一种方法，下面将介绍该方法的数学原理和步骤。

比较市场法的数学原理比较市场法是通过对同类别房产的成交价格进行比较，得出目标房产的市场价值。

其数学原理可以用最小二乘法描述。

最小二乘法是一种通过在误差平方和最小化的基础上拟合数据的数学思想。

在比较市场法中，我们采用最小二乘法来拟合数据，建立一条房价与面积的回归线。

步骤1：选择样本房产比较市场法需要选择同类别的样本房产，通常是旁边位置、建筑类型、面积和配套设施等相似的房产，可以通过网络、报纸、房产中介等途径获取。

在选择样本房产时，要保证样本足够多，使回归分析的结果更加准确。

步骤2：收集样本价格和特征信息在收集样本房产信息时，要收集每个样本房产的成交价格、建筑面积、装修程度、位置、朝向等特征信息。

房产的价格和特征信息是进行回归分析的基础数据。

步骤3：建立回归方程回归方程是比较市场法的核心，它通过所有样本房产的价格和特征信息，得到房价与面积的关系方程，表示为y=ax+b。

其中，x表示房屋面积，y表示房屋价格，a称为斜率，表示房价每增加1平米的面积所对应的价格变化，b称为截距，表示面积为0时的房价。

在这一步骤中，我们采用最小二乘法来求解回归方程，使误差平方和最小。

步骤4：估算目标房屋价格通过回归方程可以得到目标房屋的估算价格。

例如，如果目标房屋的面积为120平米，则通过回归方程y=ax+b可以求出房屋的估算价格。

如果a=5000元/平米，b=1000000元，那么目标房屋的估算价格为$5000*120+1000000=1600000$元。

当然，这只是一个参考价格，具体价格还需结合实际情况进行评估。

总结比较市场法是房地产估价中应用最广泛的方法之一，其数学原理为利用最小二乘法构建回归方程，通过步骤化的建模流程得到房屋的估算价格。

房地产评估-市场比较法和收益法(EXCEL模板)

假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费税费扣减项目 (1)手续费 (2)营业税及附加 (3)土地增值税 (4)印花税 (5)个人所得税合计计算基数 6,992.42 41,530,000 41,530,000 41,530,000 41,530,000 取334.337726万元房地产抵押价值项目住宅合计面积(M2) 6,992.42 6,992.42 市场价值 (万元) 4,153 4,153 市场单价 (元/M2) 5,940 / 扣减税费 (万元) 334.34 334.34 抵押价值 (万元) 3,818.66 3,818.66 抵押单价 (元/M2) 5,461 / 备注税费比率 3 5.450% 1.00% 0.05% 1.50% 小计税费金额 20,977 2,263,385 415,300 20,765 622,950 3,343,377
房地产评估价值(大写金额) 市场单价(大写金额)பைடு நூலகம்相关税费(大写金额) 房地产抵押价值(大写金额) 抵押单价(大写金额)
肆仟壹佰伍拾叁万元整伍仟玖佰肆拾万元整叁佰叁拾肆万叁仟叁佰柒拾柒元贰角陆分(￥334.337726万) 叁仟捌佰壹拾捌万陆仟陆佰贰拾贰元柒角肆分(￥3818.662274万) 伍仟肆佰陆拾壹万壹仟肆佰伍拾肆元陆角整
评估结果汇总表
房地产评估价值的确定市场法单价评估单价评估结果 5,872 5,945 41,534,975 权重计算式计算式 50% 收益法单价 6,017 权重取整(拾元) 取整(万元) 50% 5,940 41,530,000 5,872× 50%＋6,017× 50%=5,945 5,940元/平方米× 6992.42平方米=41,534,975

市场法收益法成本法

一、重置成本 p 的估算方法： 1 重置核算法：购买、自建 2 价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数 3 功能价值法：p=参物重置价*年产量比 4 规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比 n 二、实体性贬值的测算方法： 1、观测法：=p*(1-实体性成新率) 2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧三、功能性贬值测算方法：=∑（净超运营成本*折现系数）四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。
2 经济性贬值 =设备税后年收益损失额 *（P/A, r ,n）
3 受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本
P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使 1、P=A/r[1-1/(1+r)n]
地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益
用年限修正系数 K
（收益须是其处于最佳利用状态下的结果）建筑物价格=重置成本*成新率
2、超额收益折现法
利润分成率的估算
三、成新率的估算
P=∑Rt / (1+r)t
1、边际分析法：=∑追加利润现值/∑利润总额现值 1、专家鉴定法
2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/总约当投 2、剩余经济寿命预测法
资量（约当投资量=重置成本*（1+适用成本利润率）
四、要素贡献法：（资金 30、技术 40 和管理 30）
长长
期
期债
投权
资长
评
期股
估权
上市交易的债券 P=债券数量*评估基准日债券的收盘价
上市交易股票的价值评估： 1、评估基准日的收盘价 2、以控股为目的采用收益法评估
非上市交易的债券 1、到期一次还本付息：P=F/(1+r)n 2、分次计息，到期一次还本：P=∑Rt//(1+r)t +A/(1+r)n 非上市交易股票的评估：（普通股） 1、固定红利型股利政策下：P=R/r 2、红利增长型：P=R/（r-g）

房地产四大评估方法

房地产四大评估方法房地产评估是指通过对房地产的价值、利润和潜在风险进行定量、定性分析的过程。

在房地产评估中，常用的方法主要有四种：市场法、成本法、收益法和比较法。

一、市场法评估市场法评估是指根据市场上类似房地产的交易数据和市场供需关系，通过比较分析确定一个房地产的市场价值。

该方法主要分为比较市场法和收益市场法两种。

1.1比较市场法比较市场法是通过比较分析来自市场上的类似房地产交易数据，选择合适的比较基准，根据一定的调整和折旧，确定目标房地产的市场价值。

这种方法适用于供需关系相对稳定、交易数据相对丰富的情况下。

1.2收益市场法收益市场法是通过分析目标房地产的租金收益或营业收入，根据市场上的收益率水平来确定房地产的市场价值。

该方法适用于产生稳定收益的商业房地产，如写字楼、商场等。

二、成本法评估成本法评估是通过计算房地产的重建成本、剩余价值和减值等因素，确定房地产的价值。

该方法适用于新建房地产、特殊用途房地产和没有交易数据的房地产。

2.1重建成本法重建成本法是通过计算房地产的重建成本，即将目标房地产完全拆毁再重新建设的成本，来确定房地产的价值。

该方法适用于新建房地产，尤其是没有交易数据的房地产。

2.2剩余价值法剩余价值法是通过计算完成项目全部成本后，项目所增加或减少的剩余价值，来确定房地产的价值。

该方法适用于特殊用途房地产或土地开发项目。

2.3减值法减值法是通过评估一个房地产的状况、附带权益和未来可能发生的风险等多个因素，来确定房地产价值的下降程度。

该方法适用于评估陈旧或损坏的房地产，如旧楼、废弃厂房等。

三、收益法评估收益法评估是通过分析房地产的租金收益或者现金流，结合市场上的收益率水平，来确定房地产的价值。

该方法适用于租金收益稳定的商业房地产。

四、比较法评估比较法评估是通过比较分析市场上类似房地产的交易数据，选择合适的比较基准，参考类似房地产的价格水平，来确定房地产的价值。

四种评估方法各有侧重，适用于不同类型的房地产。

房地产评估的成本、市场和收益方法

房地产评估的成本、市场和收益方法嘿，咱今儿就来唠唠房地产评估的那些事儿！你知道不，房地产评估啊，就像是给房子做一个全面的“体检”，这里面可有大学问呢！先说这成本法，就好比是给房子算一笔“细账”。

咱得把盖这房子花了多少钱，土地成本多少，建筑材料、人工啥的都算进去。

这就像是咱过日子，得清楚每一笔开销是咋来的。

你想想看，要是不清楚成本，那不是两眼一抹黑嘛！这样评估出来的价格，就有了一个基础底线，心里踏实啊！再讲讲市场法，这可有意思啦！就像是把房子放到一个大“集市”里去比一比。

看看周围类似的房子都卖多少钱，它们的条件咋样，咱这个房子跟它们比有啥优势劣势。

这就好比你去买苹果，得看看旁边摊子上的苹果啥价，品质咋样，咱这苹果值不值那个价。

市场法能让咱知道房子在市场上大概处于啥位置，是不是抢手货呢！还有收益法呢，这就像是算一算这房子能给咱带来多少“好处”。

如果这房子能租出去，能收多少租金，未来的收益潜力有多大。

就像你有一只会下蛋的母鸡，你得算算它以后能给你下多少蛋，值不值得你养着它。

通过收益法，咱就能知道这房子的投资价值有多高啦！你说这房地产评估重要不？那当然重要啦！要是你买房子或者卖房子，不搞清楚这些，那不是亏大了或者赚少了嘛！比如说，你花大价钱买了个房子，结果用成本法一算，根本不值那么多钱，那不就傻眼啦！或者你想卖房子，不知道用市场法参考参考行情，价格报低了，那不就亏啦！而且啊，这三种方法可不是孤立的，它们就像三个好兄弟，互相帮忙，互相印证。

有时候一种方法可能不太准确，那就得结合其他方法来综合判断。

这就跟咱人一样，不能只看一面，得全面地看问题。

咱再想想，要是开发商盖房子之前不做好评估，那不是乱套啦！不知道成本，盖到一半发现钱不够了咋办？不知道市场需求，盖出来的房子没人要咋办？不知道收益，投了一大笔钱进去最后收不回来咋办？所以说啊，房地产评估可不仅仅是对咱老百姓重要，对整个房地产行业都至关重要呢！总之啊，房地产评估的成本、市场和收益方法，那都是宝啊！咱可得好好琢磨琢磨，把它们用好了，让咱在房地产的世界里不迷路，不犯糊涂！这可不是开玩笑的事儿，咱得认真对待，对吧？。

资产评估——之房地产的案例分析

资产评估——之房地产一．相关概念资产评估：资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

房地产评估：即房地产价格评估，由专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验，及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

二．评估方法分析、选择资产评估主要有三种方法：市场法、成本法、收益法，此外还有假设开发法、基准地价修正法等。

成本法：是求取评估对象在评估基准日的重新构建价格和建筑物贬值，然后将重新构建价格减去建筑物贬值来估算房地产的客观合理价格或价值的方法。

成本法适用于新开发建设、计划建设或可以假设重新开发建造的房地产价格评估。

市场法：又称市场比较法，是指在求取被评估房地产价值时，将被估房地产以近期市场上已经发生交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出被估房地产的合理价格的一种评估方法。

市场法适用于具有交易性的房地产。

收益法：又称收益还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。

收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估。

基准地价修正法：是指利用当地政府制定的基准地价作为对照，将被估宗地的区域条件和个别条件等与所在区域的平均条件相比较，进行修正，从未求得待估宗地市场价值的一种方法。

基准地价修正法适用于政府已发布基准地价的城镇的土地价格评估。

本小组主要运用了成本法和基准地价修正法两种方法进行房地产的相关价值评估，其中，关于修正系数的确定，房地产开发成本及费用、利息等的计算是本案例的关键，也是难点。

资产评估案例分析报告

资产评估案例分析——房地产市场法评估案例随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。

一、资产评估的基本理论框架体系（一）资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

（二）资产评估的基本理论1、资产评估是对额定产权的评估资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。

这是资产评估最基本的功能。

就像任何商品不能没有价值尺度一样，在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下，各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度，才能在维护当事人合法权益的基础上，保证资产业务的顺利进行。

2、资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法（1）资产评估的目的资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业服务。

它是资产评估业务的基础，在较大程度上决定了资产价值类型的采用，并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择。

资产评估的目的可以分为非法令评估和法令评估两种。

（2）资产评估的价值类型1）公允市场价值。

它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。

它是在买卖双方地位平等，双方充分、合理地拥有全部的相关信息，并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格。

2）投资价值。

它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。

它是某项特定资产相对于某个特定的购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。

3）账面价值。

它仅仅是会计和纳税上的概念。

4）内在价值。

它是指资产预期创造的未来现金流的现值。

房地产评估习题市场法和收益法

房地产评估习题1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。

该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。

解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）（2）案例修正计算。

评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米（3）评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。

其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。

因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米)2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。

资产评估常考的公式及案例2

表1—1 宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素
甲 1999.1 0 1.2 0 0
A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0
B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%
C 760 1988.1 0 1.1 0 -2%
解答与分析：首先计算每层可出租面积=2000×60%=1200平方米。
该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6万元。
考例5、评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。
合计 614.26
该商标使用权的价格=614.56×30%=184.368万元
考例3、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过论证分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。

成本法在房地产评估中的应用

⼀、基本思路注意：房产价值评估的成本法与⼟地价值评估的成本法计算公式不同。

⼆、适⽤范围（掌握） 1.⼀般适⽤于⽆收益（不能使⽤收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使⽤市场法），⽆法利⽤收益法、市场法等⽅法进⾏评估的情况。

2.成本法在⼟地评估中应⽤范围受到⼀定限制：由于⼟地的价格⼤部分取决于它的效⽤，并⾮仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于⼟地成本的增加并不⼀定会增加它的使⽤价值。

3.房地产评估使⽤成本法主要对象政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发⼟地等没有收益，也很难进⼊市场交易，则可选择成本法。

应⽤举例 [例]某市经济技术开发区内有⼀块⼟地⾯积为15000m 2 ，该地块的⼟地征地费⽤（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占⽤税）为每亩10万元，⼟地开发费为每平⽅公⾥2亿元，⼟地开发周期为两年，第⼀年投⼊资⾦占总开发费⽤的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地⼟地出让增值收益率为15%，银⾏贷款年利率为6%，试评估该⼟地的价值。

该⼟地的各项投⼊成本均⼰知，可⽤成本法评估。

（1）计算⼟地取得费。

⼟地取得费 =10万元/亩=150元/平⽅⽶提⽰：1亩=667平⽅⽶（2）计算⼟地开发费。

⼟地开发费 =2亿元/平⽅公⾥=200元/平⽅⽶提⽰：1平⽅公⾥=106平⽅⽶（3）计算投资利息⼟地取得费的计息期为两年，⼟地开发费为分段均匀投⼊，则，⼟地取得费利息 =150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平⽅⽶）⼟地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平⽅⽶）（4）计算开发利润。

开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平⽅⽶）（5）计算⼟地价值。

房地产估价的主要方法有市场法

房地产估价的主要方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法。

市场法：其理论依据是替代原则，适用于类似房地产交易案例较多的估价，在房地产市场比较发达的情况下，也就是要在同一地区交易较多时，才是有效方法。

有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。

收益法：适用于有收益或潜在收益的房地产评估。

不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。

收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

假设开发法：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

成本法：一般适用新近开发建设、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产。

特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、体育场馆、医院、公园、工业厂房、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

房地产评估案例市场法+收益法+成本法.

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。

该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。

照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：社会环境优优优优通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表实例A B C项目名称新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦地址**南路 360 号 **东路 139 号 **南路 528 号标价$2,800 $2,800 $3,000B.比较因素条件表比较因素条件表物业名称因素情况名称坐落位置所处地区建筑用途单价交易日期待估对象＊＊银行大厦＊＊＊路＊＊号**新区金融区办公楼待估2004 年 6 月 30 日可比实例 A新**国际大厦**南路 360 号 **新区金融区办公楼22,4802004 年 8 月可比实例 B**联合大厦**东路 139 号**新区金融区办公楼22,4802004 年 7 月可比实例 C**证券大厦**南路 528 号**新区金融区办公楼24,0902004 年 7 月区商业繁华度交通条件公共服务设施繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区有地铁和多条公交有地铁和多条公交有地铁和多条公交线有地铁和多条公交线路线路路线路金融区内，公共服务金融区内，公共服务金融区内，公共服务金融区内，公共服设施齐全。