2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考14

2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答

案参考14

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某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／平方米；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5．85％，销售税费为不动产总价的6％。

若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18％的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值?

标准答案： (一)审题

(1)明确题目要求。本题要求计算最低建筑容积率，即在假定地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?与容积率直接相关的是总建筑面积，总建筑面积又直接影响到不动产总价(2)了解有关资料。本题主要提供了房地产市场销售价格、各项成本费用(包括地价)及其投人情况、利息率、利润率、销售税费率等有关参数，只是与不动产总价有关的容积率为未知。了解这些内容有助于构思解题方法。

(3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵及费用投入情况。如本题中给出的利润率为销售利润率，计算利润时应以不动产总价为基数；建筑费、专业费和不可预见费为分段均匀投入，需分段计算利息。

(二)解题思路与方法选择

1．方法选择

本题从表面看是计算最低建筑容积率，实质上是考察剩余法的另一种应用。与以往不同的是，本题不是要求评估土地价格，而是假定在地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?属房地产开发项目投资分析问题。

2．解题思路

采用设未知变量和解方程的方式进行求解，即设最低容积率为x，得到总建筑面积2000x平方米，然后分步计算不动产总价、建筑费和专业费及不可预见费、利息、利润、销售税费等；将各项计算结果和地价代人剩余法计算公式，可得到一个含未知数x的等式，求解后即可得到建筑容积率数值

(三)公式与计算步骤

1．基本公式

地价=不动产总价—建筑费及专业费等—利息—利润—销售税费2．计算步骤

(1)选择计算方法

本题适宜采用剩余法进行计算

(2)计算房地产总价

设最低容积率为x，则总建筑面积为：2000x平方米

3800×2000x÷10000=760x(万元)

(3)建筑费及专业费等

1500×2000x÷10000=300x(万元)

(4)利息

地价利息=700×[(1+5．85％)2—1]=84．30(万元)

建筑费及专业费等利息=300x×40％×[(1+5．85％)1.5—1]+300x×60％×[(1+5．85％)0．5－1]=15．87x(万元)

(5)销售税费

760x×6％=45．60x(万元)

(6)利润760x×l8％=136．80x(万元)

(7)代人公式进行计算

地价=房地产总价—建筑费专业费—利息—销售税费—利润

700=760x—300x—(84．30+15．87x)—45．60x—136．80x 261．73 x=784．30

x=3．0

即该开发公司若要实现18％的利润率，最低建筑容积率应达到3．0。

(四)难点及常见问题分析

(1)在答题过程中应先设最低容积率x，并根据题目所给的土地面积

列出总建筑面积的算式，否则是难以进行计算的。

(2)在本题中由于给的是房屋单位面积售价，因此利用房屋单位面积售价和总建筑面积计算房地产总价，如果题目给的条件是房屋租金，则可利用所给租金采用收益还原法计算房地产总价。

(3)利息的计算应区分不同投资的资金投入时间和投入方式，因此一般至少应将地价利息与建筑费和专业费利息分开计算，且投资在一年以上就应计算复利。常见的错误是地价利息和建筑费及专业费利息不分开计算，或者即使分开计算而计息期算错。

(4)销售税费和利润的计算主要应注意计算基础，计算基础必须按照题目给定的条件进行确定。本题销售税费和利润的计算基础均是不动产总价，有时利润的计算基础也可以是预付总资本，因此应根据题目的说明确定计算公式。