旧城改造模式

一、引言

作为人类定居和繁衍生息的地方，城市是人类文明的结晶，是人类寄托梦想和希望之所。快速的城市化，使城市渐

渐出现了这样或者那样的诸多问题，如生态环境的恶劣，城

市热岛、工业化带来的环境问题；城市区别城市的特性在慢

慢消失，城市建筑趋于单一，城市风格趋于雷同；城市化使

得土地资源变得稀缺，城市原有土地功能不能满足城市未来

发展的需求，城市处于不断的扩张中，城市人口不断膨胀。

不断增长的城市人口与不断升级的功能需求，对现代城市的

建设与发展提出了许多的要求，旧城改造便顺势而生。

旧城改造既是城市局部更新的过程也是整个城市有计

划、有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。旧城改

造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，

是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作，面临着许多矛盾和挑战。

二、旧城改造存在的问题

旧城改造过程中存在的问题主要有五个：

（一）市场化旧城改造的运作模式。市场化的旧城改造

运作模式给公益性的旧城改造项目加入了不少开发商自身

的意愿，并不能够完全代表城市居民的利益，不能够体现以

人为本的思想。

（二）单一的旧城改造开发模式。每一个旧城改造项目

都有着其不同的特点，需要我们因地制宜地对旧城改造项目

进行开发，因而需要选择不同的开发模式，开发模式的单一

只能造成旧城改造项目个个都趋于雷同。

（三）资金成为旧城改造的瓶颈，严重阻碍着旧城改造

项目的实施。旧城改造项目开发时间跨度大，涉及人员多，

从而需要的资金额也非常的庞大，改造过程中的资金问题一

直很突出。

（四）指导着整个旧城改造工程实施的旧城改造制度还

不够完善，旧城改造的许多操作不能得到有效的保证。

（五）整个旧城改造过程中，被拆迁户的利益和旧城改

造工程的进度有很大的冲突。

三、旧城改造模式研究

由以上分析得出，旧城改造过程中存在着很多问题，要

完全避免它们是不可能的，但是要将问题出现后所产生的损

失降低到最小还是可能的，因而要从源头开始就对旧城改造

可能会出现的问题做以防备。首先，要选择适合自身城市旧

城改造的整体运作模式；其次，要针对不同的改造区域类型

选择适合的开发模式；再次，在以上二者都具备的情况下，

针对当前预计拆迁情况和财政情况选择不同的拆迁和融资

模式；最后，建立健全旧城改造制度体系，从而使得旧城改

造工程得以顺利实施并有效地促进城市未来的发展。（图1）（一）旧城改造整体运作模式。该运作模式主要有三种

类型，即政府型、开发商主导型、政府主导下的开发商参与

型。政府型运作模式即政府掌握控制权，强化住宅的保障功

能，实施主体不用开发商，改造区域不进行商品房开发，所

建房屋全部用于居民回迁。开发商主导型即将亟待改造土地

交给发展商去进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据

自身利益去进行房地产开发。根据城市总体规划，政府划出

地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和

商品房建设。政府主导下的开发商参与型模式，即政府主导

下的开发商参与。市区两级政府共同做好居民的搬迁安置，

进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招

牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营。开发商可以是

由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立

完成，或者是分片区由不同的开发商完成。这三种类型各有

利弊，我国目前的房地产开发大都基于开发商主导型模式。

（二）旧城改造项目开发模式。以大规模和小规模渐进式开发模式为基础，诸多学者们研究创新了其他旧城改造模

式，如模块式开发模式、软性开发模式、改造开发模式、城

市历史文化遗产保护模式（“整旧如旧”模式）、整合开发模式等。大规模改造属于巴洛克式改造，它是对现有城市进行

全盘否定，追求“宏伟”与“巨大”。该种改造方式导致最直接的结果就是将贫民窟从一个地方搬到另一个地方。由于

片面追求城市土地开发强度和开发效益，导致很多城市中心

区域的改造缺乏弹性和选择性，对城市的连续性和多样性产

生破坏性的影响。因此，雅各布斯认为：“大规模改造并不

能解决城市中现存的问题，同时还带来了一系列新的问题”。因此，有必要以渐进式小规模更新改造代替大规模改造，通

过渐进式小规模的整治改造，该模式不仅可以改善居民的居

住条件，还可以实现居住社区与历史街区中文化的继承与发

展。

模块式开发模式是针对大规模、多功能的旧城改造项

目，由单一的开发商、单次难以直接完成，利用模块划分的

思路，保证模块的相对独立性与完整性，保证模块开发的资

金收回，同时利用规划组与开发商的互动，保证整个项目目

标的实现。该模式适用于大型的、需要进行全面的功能改变、

开发目标明确的多功能配套地区。

软性开发模式的突出特点是，它采用渐进式小规模理

论，在城市改造过程中不强制居民一次性搬迁，而是采取边

改造边搬迁的方式。

改造开发模式主要是针对街道进行的改造，旨在快速实

现大规模的改造。首先，大型开发商负责城市中心区位较好

的街区改造，将其改造成为大范围的、高档住宅区；其次，

小型开发商负责不位于或者不挨近城市的中心区，但是区位

上仍有改造优势的区域，可以将其改造为小范围的家庭住

宅，以此来换取一些公寓住宅进行出售，从而获得利润；最