控制性详细规划的基本特征和内容

• 分图则也可作为文本的组成部分，用分图则 表示的控制性详细规划可省去文本中的控制 坐标一览表。
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2.规划控制的方式
• （1）指标量化 • 含义：通过一系列控制指标对建设用地进行 定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、 绿地率等。 • 适用范围：适用于城市一般用地的规划控制。 • （2）条文规定 • 含义：通过一系列控制要素和实施细则对建 设用地进行定性控制，如用地性质、用地使 用相容性和一些规划要求说明等。 • 适用范围：当对规划地块需作适用性质规定 或提出其他特殊要求时采用。
3.规划控制指标的类型
• 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。 前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。 • （1）规定性指标一般为以下各项：用地性质； 建筑密度；建筑控制高度；容积率；绿地率； 交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置 的公共设施； • （2）指导性指标一般为以下各项：人口容量； 建筑形式、体量、风格要求；建筑色彩要求； 其他环境要求。
• 设施配套：是生产生活正常进行的保证，即 对建设用地内公共设施和市政设施建设提出 定量配置要求。 • 公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗 卫生设施和商业服务业等配置要求。 • 市政设施配套包括机动车、非机动车停车场 （库）及市政公用设施容量规定，如给水量、 排水量、用电量、通讯等。 • 设施配套控制应按照国家和地方规范（标准） 做出规定。 • 建筑建造：包括建筑建造控制和城市设计引 导。
类别 含义
建筑建造 是对建设用地上 的建筑物布置和 建筑物之间的群 体关系做出必要 的技术规定。
设计引导 是依照美学和空间艺术处理原则， 从建筑单体环境和建筑群体环境两 个层面对建筑设计和建筑建造提出 指导性综合设计要求和建议。
控制内容
建筑高度、建筑 建筑单体环境的 控制引导 间距、建筑后退 等，还包括消防、 建筑风格形式、 抗震、卫生、安 建筑色彩、体量、 全防护、防洪及 绿化布置要求及 其他方面的专业 对广告、霓虹灯 要求。 等建筑小品的规
控制性详细规划的基本特征和内容
• 一、控制性详细规划的含义和作用 • 1.控制性详细规划的含义：控制性详细规划是 《城市规划编制办法》中确定的规划层次之 一，与修建性详细规划同属详细规划，是以 总体规划或分区规划为依据，以土地使用控 制为重点，详细规定建设用地性质、使用强 度和空间环境，强化规划设计与管理、开发 的衔接，作为城市规划管理的依据并指导修 建性详细规划的编制。
类别 土地使用控制 环境容量控制
含义
是对建设用地上的建设 是为了保证城市良好的环境质 内容、位置、面积和边 量，对建设用地能够容纳的建 界范围等方面做出规定。 设量和人口聚集量做出合理规 定。
控制内容 土地使用性质、土地使 容积率、建筑密度、人口容量、 绿地率等 用的相容性、用地边界、 用地面积等。
• ｂ.规划说明
2.规划图纸
（1）区位图：图纸比例不限
（2）用地现状图：土地利用现状、建筑物现状、 人口分布现状、市政公用设施现状。
（3）用地规划图：规划各类用地的界线，规划 用地的分类和现状、道路网布局等。
（4）道路交通及竖向规划图：确定道路走向、线形、横断面、各支路交 叉口坐标、标高、停车场和其他交通设施位置和地块界线以及界线转折点 坐标，各地块室外地坪规划标高，必要时可分别绘制。
• （3）图则标定 • 含义：用一系列控制线和控制点对用地和设 施进行定位控制，如地块边界、道路红线、 建筑后退线、绿化绿线、控制点等。 • 适用范围：当需要对规划地块的划分和建筑 的布置做出标示时采用。 • （4）城市设计引导 • 含义：通过一系列指导性综合设计要求和建 议，甚至具体的形体空间设计示意，为开发 控制提供管理准则和设计框架。如建筑色彩、 建筑形式、建筑体量、建筑群空间组合形式、 建筑轮廓线示意图等。 • 适用范围：在城市重要景观地带和历史保护 地带，为获得高质量的城市空间环境和保护 城市特色时采用。
用地使用控制
环境容量控制
建筑建造控制
城市设计引导
用地面积、用 地边界、用地 性质、土地使 用相容性
容积率、建筑 密度、居住人 口密度、绿地 率、空地率
建筑高度、建 筑后退、建筑 间距
建筑体量、建 筑色彩、建筑 形式、其他环 境要求、建筑 空间组合、建 筑小品设置
市政设施配套
公共设施配套
交通活动控制
4.地块划分、土地使用性质与兼容控制
• （1）地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、 分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用 地分成许多地块。 • （2）地块的概念和特性 • 地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定 的最基本用地。 • 地块的特性： • 制定文本图则时编码与指标的载体； • 使用性质相对单一，但不排除混合使用； • 与开发的规模、时序相一致； • 地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基 地，大至一个单位、一个厂矿企业不等； • 根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。
环境保护规定
给水设施、排 水设施、供电 设施、交通设 施、其他
教育设施、医 疗卫生设施、 商业服务设施、 行政办公设施、 文娱体育设施、 附属设施、其 他
交通组织、出 入口方位、数 量装卸场地规 定
噪声振动等允 许标准值、水 污染物允许排 放量、水污染 物允许排放浓 度、废气污染 物允许排放量、 固体废弃物控 制、其他
三、确定土地使用强度的因素
• • • • • • • • • • 1.强度土地使用强度的因素： 用地性质 城市土地级差 建造方式和形体规划设计 城市设计要求 城市交通与基础设施容量 2.控制指标确定的方法 形体布局模拟 经验归纳统计 调查分析对比法
四、控制性详细规划的成果
• 1规划文件
• ａ.文本（或实施细则）文本是规划的法制化 和原则化体现，以简练、明确的条款格式， 表示地块划分和土地使用性质、开发强度等 控制指标、配套设施、有关技术规定等内容， 经批准后成为土地使用和开发技术的法定依 据。
5.土地使用性质及其兼容控制
• （1）用地分类：基本上按照国标《城市用地 分类与规划用地标准》分类，根据所占城市 不同规模、城市特征、所处区位、土地开发 性质等确定土地细分类别。一般规律是老城 区分类多，新开发区分类少，中心区分类多， 边缘区分类少。 • （2）兼容控制 • 土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来 反映，给规划管理提供一定程度的灵活性， 并应作为技术法规立法通过执行
• （3）地块划分以及各地块的使用性质规划控 制原则、规划设计要点。 • （4）各地块控制指标一览表。 • 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。 • 规定性指标一般为以下各项：用地性质，用 地面积，建筑密度，建筑控制高度，容积率， 绿地率，建筑后退红线要求，交通出入口方 位，停车泊位及其他需要配置的公共设施。 • 指导性指标一般为以下各项：人口容量，建 筑形式，体量，风格要求，建筑色彩要求， 工程设施配套要求，其他环境要求。
（5）工程管网规划图：各类工程管网平面位置、管径、控制点坐 标和标高，必要时可分别绘制，分为给水、雨水、污水、电力电讯、 煤气、管线综合等。
• （6）地块划分图：表示地块的划分情况及编 号。 • （7）各种分析图。 • （8）地块图表（分图则）：以若干地块为单 位，标明地块划分具体界线和地块编号，表 示出地块划分、用地性质、建筑密度、容积 率、建筑控制高度、绿地率、建筑后退、具 体出入口方位、配套设施等各地块的各项控 制指标表，图表对应，并附有简要的规划设 计要点。
• 城市“六线”规划等专业规划要求（注：城 市“六线“指道路规划红线、绿地绿线、河 湖水面蓝线、高压走廊黑线、文物古迹保护 紫线、微波通道橙线）； • 考虑土地价值的区位级差、因区位不同地块 管理要求也会不一样； • 不超越分区界或片区界，以利于规划管理； • 与开发规模尽可能一致； • 兼顾基层行政管辖界线，以利于现状资料收 集统计。 上述诸因素，基本上具有一定独立性，只要7 项因素能考虑周全，用地划分则较为科学合 理。
• （1）总则 • 制定规划的依据和原则，主管部门和管理权 限； • （2）土地使用和建筑规划管理通则 • 各种使用性质用地的适建要求； • 建筑间距的规定； • 建筑物后退道路红线距离的规定； • 相邻地段的建筑规定； • 容积率奖励和补偿规定； • 市政公用设施、交通设施的配置和管理要求； • 有关名词解释； • 其他有关通用的规定；
环境保护规定
控制内容
噪声振动等允许标 准值、水污染物允 许排放量、水污染 物允许排放浓度、 废气污染物允许排 放量、固体废弃物 控制及其他。
规划控制指标体系
土地使用
建筑建造
设施配套
行为活动
用地使 环境容 建筑建 城市设 市政设 公共设 交通活 环境保 用控制 量控制 造控制 计引导 施配套 施配套 动控制 护规定
• 2.控制性详细规划的作用：
• 是连接总体规划与修建性详细规划的承上启 下的关键性编制层次； • 是规划与管理、规划与实施的重要环节，更 是规划管理的依据； • 是体现城市设计构想的关键。
总体规划 平面、定性、宏观的控 制 控制性详细规划 三维空间、定量、微观 的控制
二、控制性详细规划的内容
1.规划控制指标体系的内容 • 土地使用：包括土地使用控制和环境容量控制
定和建议
建筑群体环境的 控制引导
建筑组群空间组 合形式、开敞空 间的长宽比、街 道空间的高宽比 和建筑轮廓线示 意等
• 行为活动控制：是从外部环境要求出发， 对建设项目就交通活动和环境保护两方 面提出控制规定。
类别
交通活动控制 交通出入口方位、数 量，规定允许出入口 方向和数量；交通运 行组织规定地块内允 许通过的车辆类型， 以及地块内停车泊位 数量和交通组织；装 卸场地规定装卸场地 位置和面积。
• （3）地块划分的依据：划分地块要考虑用地 现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制 引导原则，以规划布局结构为依据，参照下 列因素综合考虑： • 用地功能性质的区别。用以杜绝不相容使用， 尽可能保证地块性质单一； • 用地产权或使用权边界。土地使用单位利益 与土地有偿使用，使产权边界日益重要，一 个基本地块原则上不能跨越这一边界；