某房地产项目整合营销推广策略提案.pptx
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某房地产营销推广策略(ppt 65页)
某房地产营销推广策略(ppt 65页)
本报告的思路及框架
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
2013年营销目标：
• 项目实现销售270套，销售金额2.4亿；
• 通过2013年的营销工作建立项目在市场的口碑及影响力
。
【销售目标曲线图 】
第1、2批房源 共计消化270套
2013.11.2
第1批房源 2013.12.7 消化210套
2013.11.30 第1批房源 推出约260套
第2批房源 140套
至2013年 年底
说明：由于下半年蓄客时间较短、销售任务紧急，必须保证充足的房源供应量。 预估推售400套，经初步推算成交率达到70%即可完成任务。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
项目区 位分析
本项目位于新城区昆仑大道北，秦郡路与峨眉路交汇处， 大龙湖正北岸直面湖景，大龙湖环湖居住区与政务区与商 务区三大热点板块交汇的显赫区位。
奥邻花园 项目动态：暂未销售，奥邻花园接待中心于7月20 日正式对外开放。 推广情况：已全面铺开，网络、巡展、派单、户 外、都市晨报整版硬广 等。
绿地泊林公馆 项目动态：暂未销售， 推广情况：未进行全面推广，8月初将在天策楼市 做硬广宣传。
绿地泊林公馆
价格待定
本案
奥邻花园 价格待定
万福世家 价格待定 中锐星尚城 价格待定
本报告的思路及框架
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
2013年营销目标：
• 项目实现销售270套，销售金额2.4亿；
• 通过2013年的营销工作建立项目在市场的口碑及影响力
。
【销售目标曲线图 】
第1、2批房源 共计消化270套
2013.11.2
第1批房源 2013.12.7 消化210套
2013.11.30 第1批房源 推出约260套
第2批房源 140套
至2013年 年底
说明：由于下半年蓄客时间较短、销售任务紧急，必须保证充足的房源供应量。 预估推售400套，经初步推算成交率达到70%即可完成任务。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
项目区 位分析
本项目位于新城区昆仑大道北，秦郡路与峨眉路交汇处， 大龙湖正北岸直面湖景，大龙湖环湖居住区与政务区与商 务区三大热点板块交汇的显赫区位。
奥邻花园 项目动态：暂未销售，奥邻花园接待中心于7月20 日正式对外开放。 推广情况：已全面铺开，网络、巡展、派单、户 外、都市晨报整版硬广 等。
绿地泊林公馆 项目动态：暂未销售， 推广情况：未进行全面推广，8月初将在天策楼市 做硬广宣传。
绿地泊林公馆
价格待定
本案
奥邻花园 价格待定
万福世家 价格待定 中锐星尚城 价格待定
某房地产项目营销推广策略.pptx
名都花园
大华·公园世家
南湖山庄 泰然·玫瑰湾
周边楼盘竞争力分析
竞争力决定产品力，在区域范围内发现本 项目直接竞争对手，通过横向比较，挖掘 产品优势，找出产品不足，制定符合南湖 景苑项目的营销推广策略。
周边楼盘竞争力分析
1.在售项目剩余体量相对较大的分别为：名都花园、领秀城、金地格林小城、大华公园世家、 泰然玫瑰湾； 2.其他项目因销售时间较早，目前所剩体量不大，对南湖景苑的销售威胁不大，可作辅助参考 。
金地观点：今年九、十月份，南湖新城片区内，泰然玫瑰湾、公园世家 、格林小城将成为南湖景苑的分流客户项目。
竞争楼盘分析
竞争项 目规模
从“基本指标”比较看，得出以下结论——
1. 在规模上，本项目同名都花园相比并不占据优势；同领秀城相比，本项目容积 率小，板楼结构，优势明显。
2. 南湖新城区域，泰然玫瑰湾、大华公园世家、格林小城等楼盘规模均较大，对 区域外客户吸引力较强，对本项目形成较强客户分流态势。
金地观点：南湖景苑一期今年九、十月份开盘时，雄楚大道区域当月有 房源可售形成竞争的楼盘为名都花园三期。领秀城二期对南湖景苑二期 存在竞争。
2.南湖新城：在售项目大多在近两年开始开发，未售规模较大，约160万平米，其 中南湖山庄、澜花语岸基本售罄；泰然玫瑰湾、大华公园世家、格林小城三项目 剩余体量共计约150万平米。
项目定位
项目《市
场占位》
1.品牌树雄楚大道（南湖北）标杆项目
竞争楼盘分析
未来竞争项目 供给情况
本项目一期主要竞争对手为名都花园，主要客户分流项目为泰然玫瑰湾、公园世家、 格林小城； 本项目二期竞争对手为领秀城二期，主要客户分流项目为泰然玫瑰湾、公园世家、格 林小城。
某房地产项目整合推广策略(ppt 48页)
这样众多稀缺的资源集中在同一个地方，不但在武汉， 甚至在全中国都堪称奇迹。
集万千宠爱于一身的莲花湖同时拥有了中心 区位，绝版风景，休闲旅游资源以及深厚的 人文底蕴，是必然的豪宅诞生地，而且是可 以叫板中国任何一个豪宅的项目。
汉阳绝对应该拥有武汉最顶尖的豪宅！
我们的武器可以具象化了：
项目市场定位
一种物业属性，一种市场姿态
重于泰山，轻于鸿毛。06:34:3006:34:3006:34Thursday, December 17, 2020
不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12.1720.12.1706:34:3006:34:30December 17, 2020
加强自身建设，增强个人的休养。2020年12月17日 上午6时 34分20.12.1720.12.17
武汉号称豪宅的物业中，能真正称得上豪 宅的甚少。
丽岛花园
武汉豪宅物业的旗帜，多年来一直在人们心 目中占据高档住宅的典范形象。
推广语： 丽岛花园，生活特区
世纪华庭
占据武汉金融街核心地段，2002年创下武汉 市高层建筑最高均价。
定位语： 西北湖畔，极品华宅
东湖林语
内敛深厚的人文气质，归于豪宅更多的是 市场赋予的定位及超过4000元/平米的单 价，一年消化7万方的速度也堪称武汉豪 宅的楷模。
任务
1、我们在推广上面要走出以前豪宅一味讲 求豪华、景观、绝版等卖点的老套手法，一 定要建立鲜明的，与众不同的形象。
2、我们要彻底颠覆武汉人心目中对汉阳无 豪宅的观念，建立新一代豪宅的指标。
3、销售目标+奥园品牌目标
战斗的武器
——USP
项目核心价值
USP 我们的
是什么?
复合
人文，旅游，中心，品质，山水，休闲，发展
某地产公司策略推广提案(PPT90页)
当然，文化并不是客群购买我们的唯一因素， 文化只是我们区别对手的一面旗，同在CBD里更易被识别。
打文化这张牌？行得通。
但如何表现会更精彩？ 会更能打动客群，形成鲜明个性，从市场中跳出来？
客观来看谁会选择CBD里的物业。
CBD代表一座城市商务、购物、休闲等的最高水准，
有能力考虑CBD里物业的，他的工作、生活一定与CBD密切相关。
比较的显微镜下。我们既然有文化这个突破口，
注定要走一条个性化之路。
不是比谁叫嚣豪宅的声音更大，
而是要在混乱的市场中发出不同的声音。
因此，推广中不提豪宅，不提精工，只做CBD文化。
要坚定不移走CBD文化这条路，抢占市场空白点。
刀最致命的不是刀面，而是刀尖。 不要指望客群记住你既是豪宅，又是精工，又有文化。
世界大人物告诉我们，多读书总有好处。
华辉铭铸，傍新华书店，依博物馆、科技馆、图书馆、文化艺术中心、会展 中心，社区内更配有CBD唯一社区文化长廊，知识墙，静候读书人。
我们的推广任务，就是这样。
项目定位：
，文化源生地
CBD繁华里带来的是绚丽多彩的生活，是永恒诱惑。文化 源生地是我们区别对手的旗帜，同时展示了项目的唯一 性。即是客群高度关注的沟通点，直接区隔市场，亦形 成了差异化。 “源”生地，绝非别人也能说，这也是我
们项目独特性的标签。
他们最有可能是事业单位职员、职业经理人、高级白领等。
这部份人对‘文化’敏感，文化比财富更能标榜他们的身份。
对文化的执着追求，源自骨子里的那份高傲与自信。 他们坚信是知识改变世界，改变人生的唯一途径。
找到客群的心理兴奋点，我们希望通过文化这张牌， 建立项目与他们的契合纽带，树立项目在CBD里独一无二的形象。
打文化这张牌？行得通。
但如何表现会更精彩？ 会更能打动客群，形成鲜明个性，从市场中跳出来？
客观来看谁会选择CBD里的物业。
CBD代表一座城市商务、购物、休闲等的最高水准，
有能力考虑CBD里物业的，他的工作、生活一定与CBD密切相关。
比较的显微镜下。我们既然有文化这个突破口，
注定要走一条个性化之路。
不是比谁叫嚣豪宅的声音更大，
而是要在混乱的市场中发出不同的声音。
因此，推广中不提豪宅，不提精工，只做CBD文化。
要坚定不移走CBD文化这条路，抢占市场空白点。
刀最致命的不是刀面，而是刀尖。 不要指望客群记住你既是豪宅，又是精工，又有文化。
世界大人物告诉我们，多读书总有好处。
华辉铭铸，傍新华书店，依博物馆、科技馆、图书馆、文化艺术中心、会展 中心，社区内更配有CBD唯一社区文化长廊，知识墙，静候读书人。
我们的推广任务，就是这样。
项目定位：
，文化源生地
CBD繁华里带来的是绚丽多彩的生活，是永恒诱惑。文化 源生地是我们区别对手的旗帜，同时展示了项目的唯一 性。即是客群高度关注的沟通点，直接区隔市场，亦形 成了差异化。 “源”生地，绝非别人也能说，这也是我
们项目独特性的标签。
他们最有可能是事业单位职员、职业经理人、高级白领等。
这部份人对‘文化’敏感，文化比财富更能标榜他们的身份。
对文化的执着追求，源自骨子里的那份高傲与自信。 他们坚信是知识改变世界，改变人生的唯一途径。
找到客群的心理兴奋点，我们希望通过文化这张牌， 建立项目与他们的契合纽带，树立项目在CBD里独一无二的形象。
某房地产开发有限公司项目整合营销推广建议
善，购房、租房需求量大； 7 新明珠在本地具有相当良好的品牌口碑。
W—劣势：
1. 地块北临南庄大道，多货车，噪音污染严重； 2. 项目紧邻佛山一环南庄大道出口，该出口经常塞车
，势必影响未来业主出行； 3. 周边都为待拆迁的工厂，周边自然景观差； 4. 地块以前为陶瓷厂，陶瓷污染预留在土地及周边，
污染净化仍然需要一段时间； 5. 目前南庄整体环境仍然待改善。
然存在一定的上涨空间。
T—威胁：
1.调控政策不断出台，政策环境不利楼市发展；
2.南庄大量土地待开发，未来竞争将十分激烈；
3.由于历史原因，目前大部分消费者都对南庄环境存
在一定阴影，要改变此观念仍需要一段时间。
卖点 提炼
✓品牌竞争力 ✓产品竞争力 ✓配套竞争力 ✓辐射竞争力 ✓地段竞争力
• 南庄未来发展延伸主轴，住宅发展区域 • 佛山中心城区定位，禅西新城规划利好 • 交通配套完善，畅享佛山半小时生活圈 • 有别墅产品，户型高附加值 • 日趋成熟商业和生活配套 • 一线临江江景住宅+滨江河堤公园+7万方
发展商品牌指标
实力雄厚、知名品牌
豪宅外部条件 豪宅产品素质
打造别墅级住区标准体系，形成后期推广要点
别墅级居住 区标准体系
身份标签
彰显地位与实力
居住功能
保证居住舒适性 便利性和安全性
投资保值
作为资产架构的组成 部分和投资渠道
占有核心地段或稀缺资源 市场明星产品 居住舒适性指标 配套指标 安全与私密指标
皇家宫廷式美林 • 新明珠开发南庄标杆项目 • 封闭式安全小区管理、星级物管服务
项目气质体现
核心价值提炼
核心竞争力
佛山城央 生态名镇 岭南水都
W—劣势：
1. 地块北临南庄大道，多货车，噪音污染严重； 2. 项目紧邻佛山一环南庄大道出口，该出口经常塞车
，势必影响未来业主出行； 3. 周边都为待拆迁的工厂，周边自然景观差； 4. 地块以前为陶瓷厂，陶瓷污染预留在土地及周边，
污染净化仍然需要一段时间； 5. 目前南庄整体环境仍然待改善。
然存在一定的上涨空间。
T—威胁：
1.调控政策不断出台，政策环境不利楼市发展；
2.南庄大量土地待开发，未来竞争将十分激烈；
3.由于历史原因，目前大部分消费者都对南庄环境存
在一定阴影，要改变此观念仍需要一段时间。
卖点 提炼
✓品牌竞争力 ✓产品竞争力 ✓配套竞争力 ✓辐射竞争力 ✓地段竞争力
• 南庄未来发展延伸主轴，住宅发展区域 • 佛山中心城区定位，禅西新城规划利好 • 交通配套完善，畅享佛山半小时生活圈 • 有别墅产品，户型高附加值 • 日趋成熟商业和生活配套 • 一线临江江景住宅+滨江河堤公园+7万方
发展商品牌指标
实力雄厚、知名品牌
豪宅外部条件 豪宅产品素质
打造别墅级住区标准体系，形成后期推广要点
别墅级居住 区标准体系
身份标签
彰显地位与实力
居住功能
保证居住舒适性 便利性和安全性
投资保值
作为资产架构的组成 部分和投资渠道
占有核心地段或稀缺资源 市场明星产品 居住舒适性指标 配套指标 安全与私密指标
皇家宫廷式美林 • 新明珠开发南庄标杆项目 • 封闭式安全小区管理、星级物管服务
项目气质体现
核心价值提炼
核心竞争力
佛山城央 生态名镇 岭南水都
某地产项目整合营销推广策略提案课件
深化市场调研 创新营销手段
提升产品品质 拓展合作渠道
THANKS
感谢观看
社交媒体关注度
关注项目在各大社交媒体的曝光量、互动量 及口碑传播情况。
多维度分析
综合以上数据，从不同角度评估活动效果， 为后续策划提供有力支持。
06
总结回顾与未来发展趋势预测
项目整合营销推广成果总结回顾
营销策略
传播效果 销售业绩
行业发展趋势预测及挑战分析
政策环境 竞争格局 消费者需求
持续改进方向和目标设定
某地产项目整合营销推 广策略提案课件
• 项目背景与市场分析 • 整合营销推广策略构建 • 数字营销手段应用及效果评估 • 传统媒体渠道推广策略部署 • 线下活动策划与执行方案展示 • 总结回顾与未来发展趋势预测
01
项目背景与市场分析
项目简介与定位
项目名称 项目定位 项目特色
目标客群特征描述
01
开盘仪式 策划盛大的开盘仪式，吸引潜在客户 和媒体关注。
主题活动
结合项目特点，策划系列主题活动， 如品鉴会、论坛等，提升项目美誉度。
节假日营销
利用节假日进行特色营销活动，吸引 客户关注。
执行保障
成立专业活动执行团队，确保活动顺 利进行。
合作伙伴资源整合利用
产业链合作
异业合作 政府资源
03
数字营销手段应用及效果评估
场地选择
活动流程
策划理念
嘉宾邀请
执行细节
持续销售期暖场活动策划及执行细节
策划思路
活动形式
合作伙伴
执行要点
客户关怀和增值服务举措设计
设计理念
1
服务内容
增值服务 执行策略
线下活动效果评估方法分享
提升产品品质 拓展合作渠道
THANKS
感谢观看
社交媒体关注度
关注项目在各大社交媒体的曝光量、互动量 及口碑传播情况。
多维度分析
综合以上数据，从不同角度评估活动效果， 为后续策划提供有力支持。
06
总结回顾与未来发展趋势预测
项目整合营销推广成果总结回顾
营销策略
传播效果 销售业绩
行业发展趋势预测及挑战分析
政策环境 竞争格局 消费者需求
持续改进方向和目标设定
某地产项目整合营销推 广策略提案课件
• 项目背景与市场分析 • 整合营销推广策略构建 • 数字营销手段应用及效果评估 • 传统媒体渠道推广策略部署 • 线下活动策划与执行方案展示 • 总结回顾与未来发展趋势预测
01
项目背景与市场分析
项目简介与定位
项目名称 项目定位 项目特色
目标客群特征描述
01
开盘仪式 策划盛大的开盘仪式，吸引潜在客户 和媒体关注。
主题活动
结合项目特点，策划系列主题活动， 如品鉴会、论坛等，提升项目美誉度。
节假日营销
利用节假日进行特色营销活动，吸引 客户关注。
执行保障
成立专业活动执行团队，确保活动顺 利进行。
合作伙伴资源整合利用
产业链合作
异业合作 政府资源
03
数字营销手段应用及效果评估
场地选择
活动流程
策划理念
嘉宾邀请
执行细节
持续销售期暖场活动策划及执行细节
策划思路
活动形式
合作伙伴
执行要点
客户关怀和增值服务举措设计
设计理念
1
服务内容
增值服务 执行策略
线下活动效果评估方法分享
某房地产项目营销推广策略总纲(PPT 142页)
9720
36821.3
联排别墅
150
99
40%
14850
联排别墅 叠拼别墅
100
148
40%
1F
80
33
7.3%
补充地块 2F
60
33
5.4%
3-4F 80
33
7.3%
14800 2640 1980 2640
B地块作为补充产品，补缺剩余销售额3，46预计消1化006%0%左右； 37000 721 100.00% 91933.56
叫好又叫座 …
限制条件
•区 域 认 知 ： 陌 生 区 域 ， 未 来规划利好未释放 •现 状 环 境 ： 山 海 资 源 价 值 较好，但现状环境人气不足 •品 牌 效 应 ： 香 港 上 市 公 司 ， 旅顺市场知名度较高，但开 发商在大连市场缺乏品牌价 值支撑
区域认知不足 现状环境不佳 缺乏品牌支撑
7
0.48
星海
大华御庭
联排
2007.6
119
____
30
18000
3
0
0
中海英伦观邸
联排
2009.1
82
190-310
40
21334
3
28
0.75
机场
美树日记
联排
2009.7
109
138-245
15
23000
1
46
0.92
万科溪之谷
联排
2007.4
355
220
56
17131
5
94
2.068
中体奥林匹克
项目目标
–12年年度目标：实现全 年销售额5亿元； –保证项目的安全入市启 动，并实现销售溢价能力； –2012年大盘立势；
某地产年度营销推广提案.pptx
所有媒体广告的投入，我们都力求效果最大化
让每次广告，更深得人心
了解客群，用心推广，客源就是财源
媒体广告节选
都市晨报硬广设计欣赏
媒体广告节选
都市晨报硬广设计欣赏
媒体广告节选
都市晨报硬广设计欣赏
媒体广告节选
都市晨报硬广设计欣赏
媒体广告节选
都市晨报硬广设计欣赏
媒体广告节选
都市晨报硬广设计欣赏大家一起来”理财讲座
1、活动概况 以理财的名义销售商铺。活动参与人员大多数为意向投资者，当天， 参会人数达到170余人，超过预期，客户对于此类活动热情度很高， 并表示今后愿意再参加新世纪举办的类似活动。
2、活动成果 活动现场有11人共下订14套商铺，第二天转大定11套。取得了良好 的效果。
09年营销推广规划
1、三个“为什么”
（1）人们为什么要投资？ （2）人们为什么要投资商铺？ （3）人们为什么要投资新世纪商铺？
09年营销推广规划
2、两个“因为”
（1）赚钱存钱的观念已经逐步消失，人们的投资意识在增强， 对钱的渴望越来越大。
（2）人们对投资产品的选择趋于理性，金额越大，涉足更谨 慎，考虑的问题也越来越多。
09年营销推广规划
2、徐州房地产成交现状（节选11月份）
泉山区：商铺147套（新世纪77套），住宅720套 云龙区：商铺23套，住宅376套 鼓楼区：商铺16套，住宅189套 经济开发区：商铺12套，住宅41套
11月份，泉山区成交的147套商铺中 新世纪建材装饰城占据了50%以上
结论：徐州地产业形势比较乐观，我们乘胜追击，再创新高！
08年营销推广解析
客户来源：徐州本地投资客户占近90% 年龄占比：主要集中于30-50岁期间 信息渠道：口碑宣传、市场和报纸广告
某房地产公司推广策划PPT课件
——所以，我们主张，
“伤其十指，不如断其一指”
目标人群是什么样的人？
——目标人群再界定：
本地一次置业者
xx、惠州、增城富足人群 “xx豪园”
香港人群
目标人群是什么样的人？
——预期的客户比例： •xx、惠州、增城富足人群：
45%
•香港人群：
35%
•本地一次置业者：（高科技园 区、旧城区、新城区）
20%
xx豪园应与目标消费者建立一种什么样的沟通关系和渠道，消 费者如何看待xx豪园：他应是怎样的一个人，目标消费者才会 相信他、认同他？
xx豪园是一个理解目标消费者，彼此尊重、惜惜相护的知心 朋友
----他有较高的文化素质、丰富的人生经验，有着与目标消费者 类似的经历和相同的品味追求，善于享受成功生活；
“xx豪园”什么样？
机会
“xx豪园”市场竞争位置
威胁
优势
劣势
“xx豪园”怎么做？
——竞争策略： 强化优势 略化劣势 把握机会 监测威胁
通过强势包装，使楼盘的客观质素转 化为消费者主观印象的偏好 如市场注重地段，可诉求交通的便利度
适时整合提升新城片区的整体形象
密切留意竞争楼盘的行动，及时出台 对策
目标人群是什么样的人？
——目标人群的个性：
1、高科技园区人群： • 均受高等教育，收入较高且稳定，在企事业单位担任管理职务； • 年龄30—45岁之间，家庭生命周期处于成长期或成熟期，认为 生活是要讲品质的； • 因人生经历丰富，对事物判断力强，受“吉芬效应”影响，但 对前景充满信心。
——有知识和一定地位的中青年人
5.2 开盘
主题： 我为你建设的生活在今天展开，激情和努力是为了你刹那的 满足和心醉。我们将共同生活在这样一个空间里，这是你的， 这是我的，这也是这座城市的。
“伤其十指，不如断其一指”
目标人群是什么样的人？
——目标人群再界定：
本地一次置业者
xx、惠州、增城富足人群 “xx豪园”
香港人群
目标人群是什么样的人？
——预期的客户比例： •xx、惠州、增城富足人群：
45%
•香港人群：
35%
•本地一次置业者：（高科技园 区、旧城区、新城区）
20%
xx豪园应与目标消费者建立一种什么样的沟通关系和渠道，消 费者如何看待xx豪园：他应是怎样的一个人，目标消费者才会 相信他、认同他？
xx豪园是一个理解目标消费者，彼此尊重、惜惜相护的知心 朋友
----他有较高的文化素质、丰富的人生经验，有着与目标消费者 类似的经历和相同的品味追求，善于享受成功生活；
“xx豪园”什么样？
机会
“xx豪园”市场竞争位置
威胁
优势
劣势
“xx豪园”怎么做？
——竞争策略： 强化优势 略化劣势 把握机会 监测威胁
通过强势包装，使楼盘的客观质素转 化为消费者主观印象的偏好 如市场注重地段，可诉求交通的便利度
适时整合提升新城片区的整体形象
密切留意竞争楼盘的行动，及时出台 对策
目标人群是什么样的人？
——目标人群的个性：
1、高科技园区人群： • 均受高等教育，收入较高且稳定，在企事业单位担任管理职务； • 年龄30—45岁之间，家庭生命周期处于成长期或成熟期，认为 生活是要讲品质的； • 因人生经历丰富，对事物判断力强，受“吉芬效应”影响，但 对前景充满信心。
——有知识和一定地位的中青年人
5.2 开盘
主题： 我为你建设的生活在今天展开，激情和努力是为了你刹那的 满足和心醉。我们将共同生活在这样一个空间里，这是你的， 这是我的，这也是这座城市的。
某地产项目整合推广策略课件(PPT 48张)
奥园[莲花湖]项目整合推广策略
跟豪宅开战
长城盛花广告 2003．11
我们为实现我们的目标而来
我们今天提交的不仅是一种新思路， 更是一个实现远大目标的解决体系。
奥园 领跑复合地产，运营城市未来
广州、番禺、上海、北京、天津、成都、南昌
奥园来了
运营一方水土， 福泽一方百姓。
给城市带来了什么？ 给市民带来了什么？ 给社会带来了什么？ …… 给发展商又带来了什么？
我们最大的抗性劣势就是：
思 维 定 势
在武汉人的心目中，对豪宅的定义只局限 于汉口和武昌。汉阳从来就没有诞生过一 个豪宅项目。甚至连中高档住宅项目都只 有“金色港湾”、“复地翠微新城”、 “南国明珠”等屈指可数的几家。 这样的现状无疑是最令人沮丧的。
颠覆惯性思维！
我们得找到一个突破口来颠覆汉阳无豪宅的观念！ 我们必须告诉人们，豪宅就应当在莲花湖，我们就 应当是武汉顶尖豪宅。
这样众多稀缺的资源集中在同一个地方，不但在武汉， 甚至在全中国都堪称奇迹。
集万千宠爱于一身的莲花湖同时拥有了中心 区位，绝版风景，休闲旅游资源以及深厚的 人文底蕴，是必然的豪宅诞生地，而且是可 以叫板中国任何一个豪宅的项目。
汉阳绝对应该拥有武汉最顶尖的豪宅！
我们的武器可以具象化了：
项目市场定位
一种物业属性，一种市场姿态
他项目市场形象完全区分
房子不单是有内容，还是有文化的。 而人是文化体现的载体。 人文是房子的灵魂。
过去的住宅产品，尤其是高端住宅产品，往往在推广 上一味注重产品卖点的阐述，仿佛不把自己的所有的 卖点都拿出来痛快淋漓地炫耀一番，就不算是好房子。 这样的推广流于形式，往往对房子背后的价值以及价 值体现者——“人”缺乏足够的关怀和理解。
房地产项目营销推广策略方案.pptx
第一部分 项目营销推广阶段
二、吸引消费者购买（2月底----3月底）
在项目建立一定知名度，对消费者产生一定影响时，及时调整宣传策略， 结合活动趁热打铁发动对经营者的宣传攻势，宣传楼盘超宽的楼间距和现代 化的户型设计，结合促销活动，拉拢一部分客户下定，成为项目的首批业主 客户，也成为项目首批的口碑宣传客户。
与此同时，适当调整项目价格，并用不同的优惠吸引客户，用远景描 述来刺激投资者购房的意向。
第二部分 项目营销推广思路
本方案只是对销售过程的预期，还要根据市场具体情况做出及 时调整，以实现利益的最大化。
※一个项目的地段和规划对项目的成功至关重要，营销策划作为指导与 辅助销售一种手段，是解决销售难点和达成销售目的不可或缺的组成部分。 在地段和项目地块不可变更的前提下，项目的定位与推广就格外重要。
第二部分 项目营销推广思路
C、公关促销并进原则 公关活动是保障一个新楼盘对外公开推广和销售必不可少的重要组
成部分。 公关活动可以积极促进当前楼盘销售，制造轰动效应，并对后期销
售能产生持续预热的有效影响。它不仅可以提升楼盘公众形象，提高楼 盘的市场知名度；而且还可以聚集物业人气，树立良好的口碑宣传效应， 极大地提高物业品牌的整体形象。
因此我们将楼盘开始宣传的定在年前年后阶段，先以消费者为中心，通过 户外广告、围墙、单页、手提袋全面翔实的阐述楼盘的规划、产品形态、户型 等，使消费者对我楼盘有一个清晰的认识，使部分客户成为准业主，从而演化 为众多消费者口头谈论的话题，形成口碑，从而影响大众客户消费心理。
同时及时总结消费者对楼盘的反应，以促使产品的不断完善和改良。
1、提升项目的知名度 2、提升开发商的知名度
1、通过客户口碑宣传提升美誉度 2、通过彰显开发商实力提升美誉度 3、通过各当地媒体新闻报道提升美誉度 4、通过增加售楼现场人气提升美誉度
某房地产项目整合营销提案(ppt 163页)
SWOT分析下的项目出路判断
S： 开发商品牌，金地在全国的影响力 教育配套资源完善 洋房稀缺性，公寓产品创新 内部景观河道，地块北侧水景资源
W： 非西区板块核心资源位置 公共交通配套不足 项目外部生活环境较差 现阶段生活配套资源不足
项目定位方向：产品附加值以及差异化生活价值诉求（客户价值最大化）
PART3 市场篇
整体市场
2012年热点政策解读
国家政策：中央层面口风始终严谨，地方政府闯关由显性 转为隐性。
2012.3.15 两会之后，温家宝表示，合理房价应该是使房价与居民收入相适应，房价与投入和合理的利 润相匹配，因此调控不能放松。
2012.3.26 住建部出台《建设用地容积率管理办法》，严控地方政府通过修改容积率帮助开发商。
全市社会消费品零售总额967.87亿元， 增长14.4%。
城市居民人均可支配收入28001元，增长 13.0%；人均消费性支出17750元，增长 9.7%。城市居民人均住房建筑面积38.02 平方米。
城市规划
规划方向：东联西优南拓
（1）东联：强化交通对接和提升综合服务功能，推动扬州、 江都城市空间与功能整合。 （2）西优：优化土地使用功能，完善公共服务配套设施，促 进居住与就业相对均衡。 （3）南拓：优化完善产业功能，提高土地开发强度，强化产 城互动发展。 （4）优化调整蜀冈新城、维扬经济开发区和东部分区东北片 区用地功能，完善居住用地与工业用地布局；进一步完善扬 州与仪征的交通联系，为未来城市西拓创造有利条件。
其他重 要规定
1、该项目由2块地块组成，分别为C、E，土地面积分别为187亩、53亩，容积率均为2.2，中间由河 道隔离，河道后期由新城西区管委会负责打造； 2、出让文件要求该地块成品房比例不低于30%（从2011年开始大部分出让住宅土地中都有此要求， 但同规划局及房管局征询具体实施尚未开始，此次拿地测算仍全部按毛坯房考虑）
某地产项目营销推广战略提案ppt课件
感谢开发商给我公司这个沟通和探讨的机会，让我们共同携手创造邵阳巨 人置业开发的经典之作。
解决五个问题
1、目标与市场？ 2、价值重塑与客户定位？ 3、项目定位？ 4、招商与销售？ 5、营销推广？
第一部分、开发目标与市场
开发目标解析
1、经济效益。本项目开发首先需要考虑的是最大化的实现开发利润， 为企业发展和后续项目开发提供充裕的资金支持。
邵阳宝京汇项目 营销推广战略提案
中连家地产 | 2017.3
前言
一个房地产迅速发展的四、五线城市 一个综合优势不甚突出的项目 面对邵阳众多商业大盘竞争环境 如何取胜？
我们将紧密围绕开发商的目标，来寻求最合理的解决之道。 本案在整体市场环境进行研究和分析的基础上，结合产品特性，提出我公 司针对本项目的营销思路，以此来指导项目的推广工作。
2、社会效益。开发商作为具有较高社会知名度的知名企业，要注重 对自身品牌和社会影响力的维护和提升，因此要注重对口碑形象和社 会效益的体现。
3、品牌效益。作为有意与长期进行房地产开发的企业，需要借助所 开发的项目品牌来树立开发商的品牌形象，将项目打造成邵阳全方位 标杆项目，以此奠定企业长期发展的品牌基础。
酒店
商业
地下车 库
建筑面积
16299.97㎡ 14335.8㎡ 5133.4㎡ 一层：2400.1㎡ 二层：3894.78㎡ 三层：3762.9㎡ 总计：10057.78
㎡ 3965.2㎡
套数
337套 300套 144套 57套 15套 20套
户型面积
37.68㎡49.1㎡
44.87㎡70.12㎡
33.5㎡ 37.4㎡
鲜明市场定位
项目定位
产品价值重塑——SOHO国际
解决五个问题
1、目标与市场？ 2、价值重塑与客户定位？ 3、项目定位？ 4、招商与销售？ 5、营销推广？
第一部分、开发目标与市场
开发目标解析
1、经济效益。本项目开发首先需要考虑的是最大化的实现开发利润， 为企业发展和后续项目开发提供充裕的资金支持。
邵阳宝京汇项目 营销推广战略提案
中连家地产 | 2017.3
前言
一个房地产迅速发展的四、五线城市 一个综合优势不甚突出的项目 面对邵阳众多商业大盘竞争环境 如何取胜？
我们将紧密围绕开发商的目标，来寻求最合理的解决之道。 本案在整体市场环境进行研究和分析的基础上，结合产品特性，提出我公 司针对本项目的营销思路，以此来指导项目的推广工作。
2、社会效益。开发商作为具有较高社会知名度的知名企业，要注重 对自身品牌和社会影响力的维护和提升，因此要注重对口碑形象和社 会效益的体现。
3、品牌效益。作为有意与长期进行房地产开发的企业，需要借助所 开发的项目品牌来树立开发商的品牌形象，将项目打造成邵阳全方位 标杆项目，以此奠定企业长期发展的品牌基础。
酒店
商业
地下车 库
建筑面积
16299.97㎡ 14335.8㎡ 5133.4㎡ 一层：2400.1㎡ 二层：3894.78㎡ 三层：3762.9㎡ 总计：10057.78
㎡ 3965.2㎡
套数
337套 300套 144套 57套 15套 20套
户型面积
37.68㎡49.1㎡
44.87㎡70.12㎡
33.5㎡ 37.4㎡
鲜明市场定位
项目定位
产品价值重塑——SOHO国际
某地产项目整合推广策略案(PPT 39张)
我们的项目形象包装，广告风格必须与他们产 生一种密码对应的沟通关系。 •从项目的形象包装考虑： 我们的项目需要一个统一的，有个性的，有好 感的，有新意的形象。
产品的品牌，是没有捷径可走的。
靠大量广告费轰炸出的，
是知名度，并非品牌。
但产品在形象传播上是有捷径可走的。
而且不只一条。
我们的产品也不例外。
——缘起
我们的目标客户是一群脑力劳动者，是这个城市的思想者
5.2米的挑高，给你的生活预留很大的想象空间 超高性价比，是你购房时最明智的选择 在自住和出租之间艰难的取舍
一座有思想的建筑
遭遇这个城市的思想者 成就一种时尚新潮的全新生活
梳理：
定位语：思想者
定位语：延安南路·
1+1创意空
间
推广语：我的空间，我作主！
报纸广告；
2.
3. 4.
报纸广告轰炸；
DM宣传单张分发； 社会舆论制造； 1. 2. 3. 4.
持续销售期+品牌宣传 优惠举措； 报纸广告； 情景体验活动； 入伙告示；
谢谢观看
预祝本项目热销2006 ！
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1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。 2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。 3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力! 4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟 无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃! 5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。 6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。 7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江 河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。 8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。 9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人， 人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。 10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。 11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。 12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。 13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发 悲心，饶益众生为他人。 14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。 15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋! 16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣， 但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。 17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。 18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。
产品的品牌，是没有捷径可走的。
靠大量广告费轰炸出的，
是知名度，并非品牌。
但产品在形象传播上是有捷径可走的。
而且不只一条。
我们的产品也不例外。
——缘起
我们的目标客户是一群脑力劳动者，是这个城市的思想者
5.2米的挑高，给你的生活预留很大的想象空间 超高性价比，是你购房时最明智的选择 在自住和出租之间艰难的取舍
一座有思想的建筑
遭遇这个城市的思想者 成就一种时尚新潮的全新生活
梳理：
定位语：思想者
定位语：延安南路·
1+1创意空
间
推广语：我的空间，我作主！
报纸广告；
2.
3. 4.
报纸广告轰炸；
DM宣传单张分发； 社会舆论制造； 1. 2. 3. 4.
持续销售期+品牌宣传 优惠举措； 报纸广告； 情景体验活动； 入伙告示；
谢谢观看
预祝本项目热销2006 ！
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1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。 2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。 3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力! 4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟 无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃! 5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。 6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。 7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江 河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。 8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。 9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人， 人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。 10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。 11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。 12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。 13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发 悲心，饶益众生为他人。 14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。 15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋! 16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣， 但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。 17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。 18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。
某地产整合推广策略方案PPT(共 194张)
董事长 总经理
初级 豪宅
紫玉花园 银亿东岸 铂翠湾
指标1：20000-25000元/㎡； 指标2：90/137㎡； 指标3：部分精装； 指标4：一定的景观资源，一定的城市资源；
副总经理 总监
对应模型应用在本案上
豪宅级 在售典型
别
个案
现阶段指标
生存类 型
顶级 豪宅
指标1：35000元/㎡以上；
新海景花园 指标2：275/320/375/550㎡；
铂翠湾
本案
长岛花园
维科上院 青林湾
世茂地块
港中旅
紫玉花园
苏园 新海景花园 城投莲桥第
鄞奉地块
银亿东岸 万科江东府
东方一品 宁波中心
嘉里泊璟廷
东海府 明湖钰府
印象外滩
御玺园
宁波对应模型的案例
应用城市：宁波高端公寓 时间：2013年5月
豪宅级别 在售典型个案
现阶段指标
生存类型
顶级 豪宅
中级 豪宅
新海景花园 泊璟廷
宁波绿地 · 海外滩整合推广策略
杭州捷群广告 2013-06-18
绿地首发宁波影响力作品
地段影响力
市场影响力
品牌影响力
绿地首发宁波影响力作品
地段影响力
市场影响力
品牌影响力
尊踞新三江口核心区，正南向姚江景观， 城中心一线稀贵江岸线，拥享宁波母亲河、饮用水源
——姚江最宁静优雅的一段。 对话璀璨河流文明，开启宁波国际滨水豪宅新篇章。
大纲 市场机会 客户分析 价值梳理 购买逻辑 推广策略 视觉表现
大纲 市场机会 客群分析 价值梳理 购买逻辑 推广策略 视觉表现
+板块机会 城市向北 生活向上
某城市房地产项目整合营销推广方案(ppt 54页)
1、南城以准现房为重点，突显高性价比，山水泉城主攻中上层，客户共享。 2、双盘形成规模效应，共同组织参与活动，提升道通置业本土责任地产商形象。 3、形象推广上基于“泉文化公园社区”，又各具特色，不同角度阐释本土文化。 4、整合媒体资源， 以山水泉城高端形象打造2009年新焦点，带动南城形象升级。
— PART 2—
开
重点投放
盘
金九银十传统 旺季报纸投放
根据工程进度，将项目推广以开盘为重要节点，分为开盘期、热销期和持续销售期。
根据销售热度，开盘期时间段为（5月—开盘）；热销期时间段为（开盘—8月）；持续 销售期为（9月—12月）。
一、媒体选择建议：
1. 报纸媒体侧重开盘前及重大营销节点
山水泉城规模为百万平米大盘，需做足底蕴，以支撑产品价格和高端形象，为后期 推广奠定坚实的基础。同时上市在即，需广罗客群，但根据章丘本地无主流报媒以及济 南报纸媒体性价比一般的特点，主要在产品预热期、重要营销节点、重要活动阶段有选 择性投放，保持市场声音，传递项目信息。
媒体分配比例示意：
百脉泉
分销点、展 位等 广告宣传
报纸 广播 等
短信
户外
网络
夹报及DM直投
项目围档
二、活动总则
形象活动：做足影响力
点对点活动：广罗客户，强力促销
将活动分两类，一类为大型形象活动，以望族荣耀为切入，追求城市影响力， 扩大项目知名度，在精不在多；一类为点对点活动，以客群为导向，通过乡镇 巡展、公务员专场、私营企业主专场、济南客户专场等形式，结合大客户机制， 对不同行业不同区域的中上阶层进行梳理，保持高频次，多样化，启动时间为 2009年5月。
2.望族生活展
活动时间：开盘日
活动意义：与山水泉城的开盘时间相结合，充分 利用售楼处空间，以高规格、高层次生活展示的 方式，吸引章丘、济南中上阶层关注，将开盘做 成章丘乃至济南最有影响的事件。 活动形式：与专业展示公司、高端杂志联合举办
— PART 2—
开
重点投放
盘
金九银十传统 旺季报纸投放
根据工程进度，将项目推广以开盘为重要节点，分为开盘期、热销期和持续销售期。
根据销售热度，开盘期时间段为（5月—开盘）；热销期时间段为（开盘—8月）；持续 销售期为（9月—12月）。
一、媒体选择建议：
1. 报纸媒体侧重开盘前及重大营销节点
山水泉城规模为百万平米大盘，需做足底蕴，以支撑产品价格和高端形象，为后期 推广奠定坚实的基础。同时上市在即，需广罗客群，但根据章丘本地无主流报媒以及济 南报纸媒体性价比一般的特点，主要在产品预热期、重要营销节点、重要活动阶段有选 择性投放，保持市场声音，传递项目信息。
媒体分配比例示意：
百脉泉
分销点、展 位等 广告宣传
报纸 广播 等
短信
户外
网络
夹报及DM直投
项目围档
二、活动总则
形象活动：做足影响力
点对点活动：广罗客户，强力促销
将活动分两类，一类为大型形象活动，以望族荣耀为切入，追求城市影响力， 扩大项目知名度，在精不在多；一类为点对点活动，以客群为导向，通过乡镇 巡展、公务员专场、私营企业主专场、济南客户专场等形式，结合大客户机制， 对不同行业不同区域的中上阶层进行梳理，保持高频次，多样化，启动时间为 2009年5月。
2.望族生活展
活动时间：开盘日
活动意义：与山水泉城的开盘时间相结合，充分 利用售楼处空间，以高规格、高层次生活展示的 方式，吸引章丘、济南中上阶层关注，将开盘做 成章丘乃至济南最有影响的事件。 活动形式：与专业展示公司、高端杂志联合举办
相关主题
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
• 规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关 系。
• 建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间 的创造，其外形与色彩尤为引人。风格须能体现其尊贵形象，有主题特色 及欣赏价值 。
• 文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。
• 位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生 活、工作两便利。
• 豪宅的品位主要还与住宅的用材、做工的精细有关，低密度并不是构成 豪宅的一个必备因素。（在香港，很多豪宅项目，包括非常有名的阳明山庄都
是高层或者超高层的项目，所以物业的高层化并不会影响其豪宅的属性。而实际 上，在国外，高层豪宅大厦由于既具有别墅的独立性、私密性，又有大厦的安全 性、生活便利性，开始越来越受到市场的关注。）
莲塘梧桐山项目
整合推广策略提案
策略提案
相互理念
相互生产动力 Interactive makes power
• 相互生产创意 • 创意产生动销力
本案的策略性思考与研讨
产品价值 如何通过项目规划（商品的属性）
PRODUCTION 和形象包装（商品的功能）以提 升商品价值？
如何集中目标群体方便地接触到 销售的信息、销售的商品和销售 的人员？
• 物管服务：360度管家式尊贵的体贴
• 不仅只是一般的保安和环境管理服务，还要求保安系统全智能化， 24小时严密地保护业主人身及财物的安全，对日常生活所需提供 尽至尽美的服务，还应提供如理财等其它服务，令业主的生活轻 松方便安全
• 智能化设施：如可视对讲器、保安监察系统、家居防盗系统、煤 气泄漏自动报警系统、信息高速公路接口系统等，可令生活更放 心、更安全，此外，还需配有各种摇控系统，如房门、窗帘摇控 系统、灯饰摇控开关系统等
这样，总结出本项目的优势特质
• 梧桐山区位、纯自然生态环境稀缺资源的独占 • 规模规划，结合纯自然生态的整体主题环境规划 • 建筑风格的特色和国际化，内部的精细、精致、经典
的贵族化做工 • 国际级别的酒店会所，尊贵体贴的360度管家式服务
这样，总结出本项目的优势特质
• 超阔大空间户型，独特尊贵的豪华装修装饰 • 符合目标群格调的健康、休闲、文化等特色，子女的
分析消费者—目标群对住宅的需求
• 配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施 必设有安全性的智能系统， 可令生活更放心、更安全
• 物业管理服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。不仅只是一 般的保安和环境管理服务，还要求保安系统全智能化，24小时严密地保 护业主人身及财物的安全，对日常生活所需提供尽至尽美的服务，还应 提供如理财等其它服务，令业主的生活轻松方便安全。
国际化教育氛围 • 身份地位附加值层面 • 其他特色的卖点
挑战性的机遇
• 豪宅市场的竞争和趋势 • 稀缺资源的独占性 • 项目规划的独特性
我们对项目规划的建议
• 会所：国际级别360度管家式
• 国际化星级酒店式会所，设施能体现其优悠生活，对精神文化的 追求，同时亦可体现住客的显赫身份 。会所内需设有一些迎合住 客需要的，同时具有较高精神价值的高尚设施，如高尔夫球练习 场等。
• 现代化的设施但是也不能破坏整体纯自然生态的环境和景观。
我们对项目规划的建议
营销通路
PLACE
如何定位商品和目标群体，并针 对目标群体的欲望来诉求商品的 独特卖点？
推广策略
PROMOTION
我们的商品在哪里？
答案：它在消费者/市场的需求里。
分析消费者--目 标 群 界 定
自我 价值实现
赢得认同尊重
归属的需要 安全的需要
满足生理需要
•我们的目标群体，是处在金字塔尖上的一群成功人士
总之，他们并非就是顶级的富豪，但他们是富豪中比较 有品味的一群，追求自己独特的道德价值观和生活方 式，是“享富”而非“显富”的尊贵一族。
分析消费者—目标群对住宅的需求
• 环境景观：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。要求小区 环境的营造必须有主题特色，具有较高的欣赏价值和较多的文化艺术元素， 强调小区景点须与物业风格相协调。
• 有高低层次的起伏，视野要非常开阔，没有其它高容积率楼房的压迫感， 高品质和更多是社区活动空间将弥补高容积率所造成的缺陷。
我们对项目规划的建议
• 户型：超阔大空间
• 以150-160平米的大户型为主，同时有200-400平米的空中别墅 • 事业有成的成功人士，生活较为富裕，希望为自己和家人改善生
活环境，有舒适气派的生活大空间
我们对项目规划的建议
• 建筑风格：西班牙+岭南特色
• 采用中国岭南风格和欧洲的西班牙风格两者结合的外形建筑风格， 结构简单而色调明快；外立面可以具有现代国际化的气势，但内 部一定要以精细、精致、并具有经典特色的功能来取胜。
• 现时由于欧陆风格的大量采用，使客户逐渐失去新鲜感，现阶段 大部分人士要求别墅的风格须能体现其尊贵形象。
• 会所设施配套：不仅是居家之需要，同时亦是享受悠闲、享受亲情温暖 之港湾，是显示其尊贵身份及地位。不再只是提供几样健身设备，更重 要是会所设施能体现其优悠生活，对精神文化的追求，同时亦可体现住 客的显赫身份。
我们对项目规划的建议
• 景观豪宅：高层和TOWNHOUSE：
• 豪宅就是物业对景观和区位等稀缺性要素的占有；
我们对项目规划的建议
• 园林景观：纯自然生态
• 以纯自然的景观正好配合纯生态的周边环境，避免人为的造景破 坏了整体的格局；
• 有山有水，更有高低层次的起伏，主题具观赏、文化特色，配合 豪宅项目的形象定位，保持风格一致，方能使项目完全迎合这部 分买家之要求 ；甚至每棵树种的选择或每块石头的摆放角度都能 让人觉得有思考价值 。
分析消费者—目标群描述
——主要群体 • 成功老板BOSS • 大型企业CEO
——地域分布 • 内销和外销为主 • 多数有罗湖/景观情结
分析消费者—目标群生活形态
• 事业有成，身家丰厚 • 注重生活品质—健康品位文化，渴望平静与安逸 • 阅历丰富，思想成熟；心态平和，行事稳重 • 希望对自我的认同能得到印证 • 曾经或现在仍是商界的风云人物 • 注重家庭，并追求自己喜爱的生活方式
• 建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间 的创造，其外形与色彩尤为引人。风格须能体现其尊贵形象，有主题特色 及欣赏价值 。
• 文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。
• 位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生 活、工作两便利。
• 豪宅的品位主要还与住宅的用材、做工的精细有关，低密度并不是构成 豪宅的一个必备因素。（在香港，很多豪宅项目，包括非常有名的阳明山庄都
是高层或者超高层的项目，所以物业的高层化并不会影响其豪宅的属性。而实际 上，在国外，高层豪宅大厦由于既具有别墅的独立性、私密性，又有大厦的安全 性、生活便利性，开始越来越受到市场的关注。）
莲塘梧桐山项目
整合推广策略提案
策略提案
相互理念
相互生产动力 Interactive makes power
• 相互生产创意 • 创意产生动销力
本案的策略性思考与研讨
产品价值 如何通过项目规划（商品的属性）
PRODUCTION 和形象包装（商品的功能）以提 升商品价值？
如何集中目标群体方便地接触到 销售的信息、销售的商品和销售 的人员？
• 物管服务：360度管家式尊贵的体贴
• 不仅只是一般的保安和环境管理服务，还要求保安系统全智能化， 24小时严密地保护业主人身及财物的安全，对日常生活所需提供 尽至尽美的服务，还应提供如理财等其它服务，令业主的生活轻 松方便安全
• 智能化设施：如可视对讲器、保安监察系统、家居防盗系统、煤 气泄漏自动报警系统、信息高速公路接口系统等，可令生活更放 心、更安全，此外，还需配有各种摇控系统，如房门、窗帘摇控 系统、灯饰摇控开关系统等
这样，总结出本项目的优势特质
• 梧桐山区位、纯自然生态环境稀缺资源的独占 • 规模规划，结合纯自然生态的整体主题环境规划 • 建筑风格的特色和国际化，内部的精细、精致、经典
的贵族化做工 • 国际级别的酒店会所，尊贵体贴的360度管家式服务
这样，总结出本项目的优势特质
• 超阔大空间户型，独特尊贵的豪华装修装饰 • 符合目标群格调的健康、休闲、文化等特色，子女的
分析消费者—目标群对住宅的需求
• 配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施 必设有安全性的智能系统， 可令生活更放心、更安全
• 物业管理服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。不仅只是一 般的保安和环境管理服务，还要求保安系统全智能化，24小时严密地保 护业主人身及财物的安全，对日常生活所需提供尽至尽美的服务，还应 提供如理财等其它服务，令业主的生活轻松方便安全。
国际化教育氛围 • 身份地位附加值层面 • 其他特色的卖点
挑战性的机遇
• 豪宅市场的竞争和趋势 • 稀缺资源的独占性 • 项目规划的独特性
我们对项目规划的建议
• 会所：国际级别360度管家式
• 国际化星级酒店式会所，设施能体现其优悠生活，对精神文化的 追求，同时亦可体现住客的显赫身份 。会所内需设有一些迎合住 客需要的，同时具有较高精神价值的高尚设施，如高尔夫球练习 场等。
• 现代化的设施但是也不能破坏整体纯自然生态的环境和景观。
我们对项目规划的建议
营销通路
PLACE
如何定位商品和目标群体，并针 对目标群体的欲望来诉求商品的 独特卖点？
推广策略
PROMOTION
我们的商品在哪里？
答案：它在消费者/市场的需求里。
分析消费者--目 标 群 界 定
自我 价值实现
赢得认同尊重
归属的需要 安全的需要
满足生理需要
•我们的目标群体，是处在金字塔尖上的一群成功人士
总之，他们并非就是顶级的富豪，但他们是富豪中比较 有品味的一群，追求自己独特的道德价值观和生活方 式，是“享富”而非“显富”的尊贵一族。
分析消费者—目标群对住宅的需求
• 环境景观：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。要求小区 环境的营造必须有主题特色，具有较高的欣赏价值和较多的文化艺术元素， 强调小区景点须与物业风格相协调。
• 有高低层次的起伏，视野要非常开阔，没有其它高容积率楼房的压迫感， 高品质和更多是社区活动空间将弥补高容积率所造成的缺陷。
我们对项目规划的建议
• 户型：超阔大空间
• 以150-160平米的大户型为主，同时有200-400平米的空中别墅 • 事业有成的成功人士，生活较为富裕，希望为自己和家人改善生
活环境，有舒适气派的生活大空间
我们对项目规划的建议
• 建筑风格：西班牙+岭南特色
• 采用中国岭南风格和欧洲的西班牙风格两者结合的外形建筑风格， 结构简单而色调明快；外立面可以具有现代国际化的气势，但内 部一定要以精细、精致、并具有经典特色的功能来取胜。
• 现时由于欧陆风格的大量采用，使客户逐渐失去新鲜感，现阶段 大部分人士要求别墅的风格须能体现其尊贵形象。
• 会所设施配套：不仅是居家之需要，同时亦是享受悠闲、享受亲情温暖 之港湾，是显示其尊贵身份及地位。不再只是提供几样健身设备，更重 要是会所设施能体现其优悠生活，对精神文化的追求，同时亦可体现住 客的显赫身份。
我们对项目规划的建议
• 景观豪宅：高层和TOWNHOUSE：
• 豪宅就是物业对景观和区位等稀缺性要素的占有；
我们对项目规划的建议
• 园林景观：纯自然生态
• 以纯自然的景观正好配合纯生态的周边环境，避免人为的造景破 坏了整体的格局；
• 有山有水，更有高低层次的起伏，主题具观赏、文化特色，配合 豪宅项目的形象定位，保持风格一致，方能使项目完全迎合这部 分买家之要求 ；甚至每棵树种的选择或每块石头的摆放角度都能 让人觉得有思考价值 。
分析消费者—目标群描述
——主要群体 • 成功老板BOSS • 大型企业CEO
——地域分布 • 内销和外销为主 • 多数有罗湖/景观情结
分析消费者—目标群生活形态
• 事业有成，身家丰厚 • 注重生活品质—健康品位文化，渴望平静与安逸 • 阅历丰富，思想成熟；心态平和，行事稳重 • 希望对自我的认同能得到印证 • 曾经或现在仍是商界的风云人物 • 注重家庭，并追求自己喜爱的生活方式