南宁保利领秀前城项目大盘策略提报(易居营销集团·南宁分公司)

市场价值待再造
近2500元/㎡的价差
近2000元/㎡的价 差
—区域机遇— 价值链锁效应实现客群多元化导入，
4.客户资源升级
区域影响力实现全市化转型！
多元化客群
价值洼地下的现有客户分布 青秀区地缘性客户占绝对比重 价值链锁效应下的未来客户改变 —客户来源多元化
少量南宁东部地市进城客户
u中央生活区价值隆起后，形成客户的向 心吸附力，客户来源更加广泛
纯粹居住版图、高端办公版图、复合城市新区之间缺乏能够集中城 市资源、集中多远价值链，集中多元客群的中央生活区
Hale Waihona Puke Baidu
CLD缺失
老 城 区
城市 CBD
高端居 住区
纯粹居住高端板块
复合型城市综合体
复合型新城
广西
文
业 产 化
城
区域机遇，
未来，谁能担负起中央生活区
—区域机遇— 凤岭南时代来临， 1.居住板块演变 再次定义城市价值高度！
再，谈谈占位
项目定位
1、城市机遇 2、区域机遇 3、大盘定位
城市机遇，
南宁，站在城市格局质变的十字路口
—城市机遇— 城市地位高速抬升， 1.南宁有什么 推动城市格局演变与重组！
城市崛起
南宁位于华南、西南和东南亚经济圈的结合部，为北部湾区域性中心城 市，是广西的政治、经济、商贸中心
原城市能级
u西南地区内陆城市 u广西省省会城市
—大盘演变— 空间上，影响力从区域升级到全国。
2.品牌演变
时间上，品牌价值支撑从本案到全国项目。
品牌 形象
以综合力为出发， 将客群圈层影响力 发挥至极致。 以项目产品力出发， 将项目的产品力塑 造至极致 以客户需求为出发， 将产品的性价比实 现到极致
支持项目自身
支持天津项目
支持全国项目
仁恒 绿城
品质代言者
城市格局重组之下，板块功能更加集中、板块差异性逐步拉大、核 心功能细分更加明显
板块细分
凤岭北板块
u 商务属性主导下的高端办 公板块，新兴成熟CBD 东盟 商务 区
项目
u 南宁纯粹高端居住板 块，以居住为主，城 市居住标杆名片
五象新城 广
u 南宁城市功能复合板块， 城市综合体密集
化 文 西
城 业 产
—城市机遇— 城市格局演变下， 1.南宁需要什么 中央生活区呼之欲出！
【247万平米的航母级大盘】
——绝对规模，赋予绝对影响力——
【中心区位的都市化低碳大盘】
——都市核心大盘，成就城市级价值高度——
领秀前城
【保利南宁首席千亩大盘】
——保利首席大盘，承载品牌升华使命——
在实现价值最大化的前提下，塑造城市运营商的品牌角色，实现保利在南宁完善开发模 型与产品体系搭建，以领秀前城为模型实现西南模块化布局
复合 居住
文 化 旅 游 产 业 城
u连接核心区与五象新区； u连接高端居住区与城市未来复合区； u连接生态、休闲、公园、滨江、文化价 值链；
五象 湖公 园
—区域机遇— 低均价、高价差下的市场价值升级，
3.市场价值待造
领秀前城担纲重任！
市场不缺少能承受高溢价品质物业的中高端客户，只是 缺少能承载高价格的品质物业 在市场整体均价为7500元/㎡的低均价前提下：
p 无论几点钟，只要一个电话， p 晚上8：00，吃过晚饭，和 物业的小伙子都能随叫随到， 家人一起散步到JOYPARK去 这就是我想要的生活 转转，给长辈添置一件新衣
案例借鉴——万科东丽湖；随大盘发展，配套的不断完善，最终实现生活品质的完美升级。
—大盘演变— 空间上，影响力从区域升级到全国。
4.产品演变
因为是大盘，所以一切截然不同， 因为是保利，所以一切截然不同 目标与使命从此而改变……
不如，从明确使命开始
使命之保利
上一个十年，改变人居，下一个十年，改变城市
保利山渐青 保利爱琴海 保利山水怡城 保利壮源学府 保利童心缘 保利凤翔花园 保利21世家 保利城 保利铭门 保利君悦湾 保利东盟国际第一街 保利龙腾上园
休闲场所聚集地 目的型消费集散地 目的型消费集散地 城市休闲消费核心区 休闲场所聚集地 目的型消费集散地
1-3年
城市生活
3-5年 5-8年
城市领地
功能独立的居住价值组团
业态细分的商业价值组团
搭建·价值提炼
对位城市功能
以生态与教育为功能载体，以 休闲场所为商业聚合，构建都 市宜居价值体系。
对位品牌愿景
时间上，品牌价值支撑从本案到全国项目。 产品演变模式
产品的发展变化 财务战略目标的发展变化
经济型 标准型 舒适型 豪华型
启动期
u u
追求量化 追求利润
开发周期 启动期 发展期 成熟期 收官期 开发周期
发展期
成熟期
收官期
大盘启动期以标准型产品为主，配以部分舒适型标杆，保证快速的去化，从而实现较高流量，同时追求一定利润。 伴随项目发展，大盘逐步进入发展成熟期，标准型产品逐渐减少，而舒适及豪华型的顶级产品比例不断增加，从初期对于流量的追求逐步过渡到高利润目 标，最终在收官期实现产品的全面升级，以较高的利润额获取了土地的价值最大化。
搭建·客户需求
如何成长
伴随大盘成熟的置业客群累加效应
功能改善 功能改善 品质提升 功能改善 品质提升 教育改善 品质提升 教育改善 第一居所 养老宜居 地段侵占
引导客户成长的大盘居住价 值组团化，以及商业价值梯 度化和组团化。 如何凝聚
伴随大盘成熟的商业凝聚效应
城市级商业核心 区域级商业核心 放射式商业单点
抬升
现城市能级
u区域性国际城市 u泛珠三角经济圈西部区域性中心城市 u西南地区交通枢纽 u北部湾（广西）经济区的核心城市 u东盟自由贸易区桥头堡城市
城区面积从单一老城区到五象新区再造一个新南宁
城市的能级升级和城市的性质决定城市格局必然会产生极大的改变
—城市机遇— 格局重组逐步完成， 2.南宁有什么 板块功能更加独立与细分！
界·改变城市
视
——保利·领秀前城项目营销战略报告 易居营销集团·南宁分公司
前言
视界，改变城市
——下一个10年，由保利改变城市
视界不同，格局亦不同！ 有的人用改变自己来迎合世界，而有些人提升自己以改变世界…… 247万城市大盘，改变了城市格局更创造了城市价值， 这座城市因保利而改变，保利正在缔造一座城市的光荣与梦想， 更因此而升华，升华于价值，升华于品牌， 光荣与梦想是城市的同样也是保利的……
3.市场价值待造
市场不缺少能承受高溢价品质物业的中高端客户， 只是缺少能承载高价格的品质物业！
4.客户资源升级
板块对外部客源吸纳力明显提升；具备多元化的可 导入客群资源！
凤岭南时代到来，保利担纲板块再造 都市中央生活区呼之欲出！
项目占位，
领军城市格局的变革、城市生活的变革！
把握发展；以自我完善，丰富城市格局 把握时机；以持续动力质变居住水平；
生态与教育的宜居融合
新城市休闲场所的功能聚合
搭建·品牌愿景
如何对话
对话板块
琅东 凤岭北 CBD 富人区 万象城 对话凤岭北 商圈
打造平等对话南北板块的格 局，实现牵动南北板块资源 的整合。 如何改变
改变格局
凤岭北
改变凤岭南 对话邕江南 改变邕江北 邕江南
五象新区
平等对话南北板块的格局
牵动南北板块资源的整合
Ø 10年12盘，布局南宁，保利 只做一件事——孜孜以求改 变这座城市的人居环境。
保利集团唯一的海外上市房企，精筑中国二 十年三十城 保利置业，中国文化地产领跑者，人文兴邦、兴城、兴家 05年进驻南宁，10年共计开发12盘，以产品为本，以文 化为核，潜移默化改变城市人居
使命之领秀前城
以领秀前城为开发模型，模块化布局大西南
覆盖从主流首改到终极置业的全客层； 覆盖从社会新锐到城市富豪的全客层； 覆盖从单身贵族到三代同堂的全客层；
通过客户的演变，领秀前城将实现：
客 户 属 性 客 户 区 域
呈现外扩趋势，全市性客群比重持续攀升。
省域化客群
周边地市客群
全市客群
区域客群
案例借鉴——天津金地格林世界，通过项目的持续发展，诠释了大盘在发展中客群的升级趋势。
使命之易居
以易居合动力，实现项目、企业、城市发展目标
① 影响力——解决保利品牌 ④ 专业力——解决价值转化、
升华问题
开发模型搭建问题
② 开拓力——解决保利项目
⑤ 说服力——解决保利项目客
客户召集问题
户置业信心问题
③ 蓄客力——解决保利项目
⑥ 金融力——解决保利项目
客户圈定问题
快速转化问题
当领秀前城与南宁的城市化进程邂逅 当凤岭南赋予领秀前城一个新的使命 我们拿什么奉献给你，我的南宁？
使命之大盘
以绝对中央地位，承担城市格局重组
大盘是规模，可以改变城市的格局； 大盘是影响力，可以改变品牌的格局； 大盘是人居水平质变的持续动力，可以改变人口的格局； 大盘是土地价值持续上升的引擎，可以改变产品的格局； 大盘应该是一个城市的光荣与梦想，可以实现价值的格局
跟随南宁城市化发展进程，在大盘运营中，改变城市、人口以及产品的格局，进而实现 价值最大化与品牌发展，承担城市发展与重组的建设和运营
保利·领秀前城 以改变城市的视界 为南宁奉献一座都市中央生活区
从东部的中央生活区，到南宁的中央生活区
作为一个改变城市的大盘， 绝非传统意义的房地产开发， 而是伴随城市的成长在演变……
然后，聊点大盘定位后的演变
—大盘演变— 客户阶层与辐射范围，呈现逐步升级；
1.客户演变
客户呈现从“中高端-顶级”的全客层结构；
打造平等对话南北板块的格 局，实现牵动南北板块资源 的整合。
对位客户需求
搭建·城市功能
如何融合
居住融合
第一居所 教育改善 养老宜居 城市生活
以生态与教育为功能载体， 以休闲场所为商业聚合，构 建都市宜居价值体系。 如何差异
功能差异
全龄生活服务区 城市休闲会客厅 滨江居住体验地
需求融合
功能改善 品质提升 地段侵占 城市领地
配套差异
城市时尚风向标 高端教育服务区 养生居住服务区
—客户需求多元化
u区域价值引导下的投资者 u生态价值引导下的全龄养老养生者 u居住价值引导下的品质改善者
—客户影响力的全市化
—区域机遇—
1.区位价值升级
从老城区到凤岭北，从琅东CBD到东盟商务区， 城市人居格局在逐渐迁移，如今，凤岭南时代到来！
2.资源价值升级
四大价值链条，多重资源体系在此聚焦。 构筑南宁唯一价值链条的黄金聚焦点！
案例借鉴——上海万源城，通过其对大盘合理的规划与开发节奏的把握，实现了利润与品牌的升级，区域的升级。
大盘演变
1、客户演变 2、品牌演变 3、生活演变 4、产品演变
绝大多数人都能明白自身占位，只是占位之后—— 有的人用改变自己来迎合世界， 而有些人提升自己以改变世界……
最后，说点跟价值有关的事
价值五问
市场引领者
城市运营者
全国领军品牌 跻身一线品牌阵营 天津领军品牌 一流产品、一流服务的代言者 大量品牌追随者形成 具备城市运营的能力，形成成 熟产品线 具备大量稳定的品牌追随者
万科
形成高品质产品代言者 出现品牌追随者
案例借鉴——广州雅居乐，通过大盘运营中对品牌的不断提升以及发展，跃升为全国一线开发品牌。
由城市老城区到琅东CBD带动下的凤岭北板块 现如今，伴随CBD南移，城市核心居住板块进入凤岭南时代 琅东 CBD 老城区 东盟 商务 风岭南路 区
江北堤路
凤岭南时代
绕 城 高 速
埌东 客运 站
凤岭北板块
民族大道
Ø城市东进，诞生南宁首个CBD区域 ，琅东CBD； Ø在琅东CBD影响下，产生南宁首个 高端居住板块——凤岭北板块； Ø城市持续南进，诞生目前南宁最高 端的核心区——东盟商务区； Ø在东盟商务区影响下，南宁人居历 史必然会迎来凤岭南时代。
1、价值搭建 2、价值驱动 3、价值构筑 4、价值转化 5、价值保障
价值如何搭建，
从单一大盘住区到中央生活集群！
价值·如何搭建
对位城市功能 对位品牌愿景 对位客户需求
立足城市、品牌、客户三大 平台对位需求，搭建中央居 住区价值体系。
用发展的眼光看价值搭建基础——
融合与差异
需要
对话与改变 成长与凝聚
—大盘演变— 随着交通、商业、教育、医疗、物业服务
3.生活演变 区域基础配套 吸引区域客户
的成熟与升级，生活方式实现升级。
城市优质配套 吸引全市客户 都市复合配套 吸引地市客户 国际品质配套 吸引西南客户
p 早上8：00起床，家门口就 是地铁站，以后上班再也不 用着急了
p 下午3：00，周末送孩子去 最喜欢的华夏未来绘画班， 走在社区的小路上和孩子聊 一聊未来
凤岭南
本案
立 交
五象新区
—区域机遇— 多重资源，贯穿核心区域， 2. 资源升级 构筑南宁唯一价值链的黄金聚焦点！
四大链条、黄金聚焦 生态、休闲文化、商务、居住一应俱全、汇聚环绕 商务链
商务 CBD
价值链聚焦
高端 居住
凤岭 儿童 公园 李宁 公园
居住链
本案
青秀山 青山 高尔 夫
生态链
总部 基地
休闲文 化链