AA商业步行街业态分析及项目概念规划报告

AAA商业步行街
业态分析及项目概念规划报告
第一章：项目环境研究
第一节：AAA总体概况简述
第二节：商用物业的结构和特征
（一）城市的商业物业结构
（二）AAA的商业结构概述
第三节：AAA商业经营业态分析
(一)AAA主要商业街道概况
(二)突出个案分析
(三)AAA商业主体街道总体业态分析
第四节：商业现状研判结论及本案策略性规划原则第二章：项目背景及概念定位阐释
第一节：项目区位解析
第二节：项目操作背景概述
第三节：项目概念定位阐析
第三章：项目规划及项目商业业态阐释
第一节：项目发展规划总思路
(一)项目地盘解析
(二)本案规划策略
(三)规划设计的要点
(四)建筑设计要点建议
(五)户型及面积设计的建议
(六)环境、景观的建议
(七)工程管线、道路交通的规划建议
(八)物业管理、社区服务要点
(九)装修设计建议
第二节：总规概述
第三节：商业产品规划示意
第四节：人流导向及动线设计
第五节：业态规划
(一)粗规划
(二)细规划
(三)精规划
第一章：项目环境研究
第一节：AAA总体概况简述
●AAA县共有人口37.5万人，其中县城人口4万人左右
●做为国家重点扶贫县，经济体量相对较低，地区生产总值在30亿元左右，但经济增长速度快、潜力大
●城镇与农村经济生产能力与家庭收入两级化严重
●AAA地处三省中心、三城边缘，其经济环境具有典型的“自己自足”特征
●AAA县现以省道S324和国道G108为主要对外道路，呈东西向、南北向穿境而过。

受交通环境影响，AAA县对周边乡镇具有一定程度的商业辐射能力
●2013年，AAA将实现高速公路过境（现已开工建设），高速公路的架通无疑是AAA腾飞的机遇，城（镇）市经济将得以较显著的进步，但对农村经济提升影响力有限，AAA的城镇与乡村两极分化仍然严重，仅能在一定程度上得到缓解，但农村经济的些微发展，也将对整个县城经济提供重大推动力
●经前期市场研判，AAA的商业规模略为落后于其城市经济规模，在未来对其商业规模提升有一定量的需求，特别是城中区域，以满足购物需求的商业将成为主力商业需求
第二节：商用物业的结构和特征
（一）城市的商业物业结构
人们习惯上将商用物业叫商铺或商业房，商用物业的功能多样化，既有满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。

由于商用物业的多样化特点，使物业的分类也有多样化的特点，主要城市商业类型及AAA示例如下——
（二）AAA的商业结构概述
根据上图举例内容可以看出，AAA现状商业组成较为简单——
首先，缺少大型商场/商厦型商业结构
其次，城区临路部分几乎“全面开花”，均有街铺形态的商业物业存在，其中优质商业集中在城中版块的核心区域
第三，庐阳大市场作为专业类市场在AAA商业结构中可谓一枝奇葩
第四，市场自然形成集中化商业街，并已初具规模，例如西正街
此外，从上文中的AAA商业形态举例示范中还可以看出，在AAA三大主要版块中，城中区版块为主要商业核心区，满足整体区域的购物功能，庐阳大市场版块以专业市场为支撑，形成的相关配套性商业以及周边区域的餐饮/休闲型商业，而濂溪广场版块则主要以满足家庭生活配套的便利型/休闲娱乐型商业为主，辅之少量的满足家庭功能型商业形态。

在本案中，主要针对城中区版块进行深入性研究。

第三节：AAA商业经营业态分析
(一)AAA主要商业街道概况
【北正街】
1）概述
北正街是AAA的一条主要街道，整个商业街以北正街为核心。

北正街商业街共有商户60家，总经营使用面积约2400平米，基本为商住楼，一层为商业，二层以上基本为住宅，商业分布除中型服装超市、超市百货之外，绝大部分是立足于居民消费的服装店、日用百货、餐饮等，涉及商业业态12种。

北正街是AAA人流集中之地，其旺盛的人气也带动了周边的商业，街铺的租金水平也属于AAA临街商铺租金的最高水平。

AAA最大的综合超市——新和兴超市吸引了大部分的人流。

2）业态比例Array
北正街主要经营业态有：餐饮1家、超市1家、
服装39家、广告1家、日杂2家、烟酒2家、
五金1家、通讯1家、鞋店9家、邮政1家、
宾馆1家、娱乐1家
3）、租金水平
北正街的租金一楼在40-140元/m2·月，大部分租金在130元/m2·月，主要经营品牌服装店。

【文化路】
1）概述
文化路共有街铺140间，营业面积约8000平方米，基本为商住楼，一层为商业，二层以上基本为住宅，商业分布除步行街外，绝大部分是立足于居民消费的服装店、日用百货、餐饮等。

2）业态比例
文化路主要有20种业态，其中以餐饮、服装为主要业态。

宾馆酒店3家、餐饮19家、超市4家，电器1家、服装55家、化妆品2家、家具8家、美发5家、饰品10家、体育1家、图书文具4家、网吧3家、电玩3家、五金2家、鞋5家、休闲娱乐2家、烟酒7家、诊所2家、打印3家、珠宝1家。

文化路业态比例图：
3）租金水平
【新建路】
1）概述
新建西路是目前AAA城中区长度最长的一条城市交通主干道。

新建路沿线共有街铺88间，营业面积约6000平方米。

主要经营业态有餐饮、娱乐休闲。

2）业态比例：
新建西路主要有15种业态，宾馆酒店3家、餐饮12家、百货店3家，电器11家、服装4家、家电维修2家、美发1家、五金2家、鞋5家、药店3家、烟酒2家、农产品3家、银行2家、通讯2家、休闲娱乐34家。

新建路业态比例图：
3）租金水平
【西正街】1）概述
西正街商业街是AAA目前最重要的商业街之一，也是目前AAA的政治文化中心。

共有商户66家，总经营使用面积约2800多平米，基本为老商住楼，一层为商业，二层以上为住宅，主要以手机为主，主要涉及业态11种左右。

2）业态比例
电器5家、服装5家、化妆品1家、美发1家、五
金电器3家、鞋1家、烟酒2家、通讯42家、家具
2家。

3）租金水平
西正街街铺租金水平：30—80元/m2·月，由于
是私人出租，并且签合同的时间不同，时间长度不同，价格相差较大。

平均价格在58元/m2·月左右。

【东正街】
1）概述
东正街西接西正街东至滨河路，共有街铺29间。

总经营使用面积近1100平米，其经营业态以餐饮为主，虽然东正街处在中心区域，但由于环境相对较差，经营状况也比较差。

2）业态比例
东正街主要涉及业态有8种，其中主要有餐饮8家、小超市6家、美发2家、通讯1家、摄影1家、烟酒6家、休闲娱乐3家、服装2家。

东正街业态比例图：
3）租金水平
(二)突出个案分析
【华隆、兴隆步行街】
基本情况
位置：民主路与新建西路的交汇处规模：约3000㎡
通道宽度：9米
具体经营项目：
业态比例：
(三)AAA商业主体街道总体业态分析
对AAA城中区域街区的业态进行调查，共统计商家386家，共分为32种业态，其中各业态商家分布如下：。