2016年广州市城市更新政策解析及项目操作流程47p

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2016年01月01日《广州市旧厂房更新实施办法》 ( 穗府办 [2015] 56 号 )

3.《广州市旧厂房更新实施办法》（穗府办 [2015] 56 号）第一条为进一步推进和规范本市旧厂房更新改造工作，完善城市功能、优化产业结构、统筹城乡发展、推进城市有机更新，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条市辖区内 2007 年 6 月 30 日前建成或取得土地使用权的"退二"企业用地及低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等（以下统称旧厂房）建设用地，符合以下条件的可列入改造范围：（一）经划拨、出让等方式合法取得国有土地使用权的土地、符合登记确权条件（含 1987 年 1 月 1 日前已使用）的历史国有土地；（二）已取得合法集体建设用地使用权的旧厂房用地；（三）按照省"三旧"政策完善历史用地手续的原集体旧厂房用地。

2007 年 6 月 30 日后建成或取得土地使用权的旧厂房项目，不适用本办法。

2007 年 6 月 30 日前取得国有土地使用权的旧厂房，其用地未按照土地划拨决定书或土地出让合同约定进行建设的，不适用本办法。

2009 年 12 月前已列入我市"退二进三"目录并已签订补偿协议取得部分或全部补偿款的旧厂房用地，不适用本办法。

第三条旧厂房更新改造应当遵循"政府主导、企业参与、科学规划、连片改造、配套优先、集约节约"的原则，以促进产业转型升级、转变经济发展方式、提高土地高效利用为目的，充分调动土地权属人的积极性，鼓励金融、总部经济、文化体育等现代产业发展，推动制造业高端化发展，增加生态用地和公共配套设施用地，优化城乡环境。

第四条旧厂房更新改造项目应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡总体规划和控制性详细规划。

旧厂房更新改造项目应当符合片区策划方案确定的发展定位、更新策略和产业导向，纳入年度城市更新项目实施计划，有序、稳步推进。

第五条市城市更新领导机构负责审议旧厂房更新改造重大政策措施，审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排，审定旧厂房更新改造项目实施方案。

广州市城中村改造流程图

区政府组织村集体组织对改造范围现状摸查
区政府根据摸查和改造需要初步定改造规划范围和改造范围
内用包括 1.社会现状：人口规模（本村、非本村居民数及人数）、村民及集体收入状况、社保状况、城中村改制状况 2.用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地） 3.权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑） 4.建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5.留用地指标落实情况； 6.文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等 7.现状历史资料：图片、影像等
3申领建设用地批准书用地单位凭《建设用地规划许可证》向市国土局申领建设用地批准书
4发布拆迁公告将改造监控金存入区政府制定账户后，由区政府发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，核发《房屋拆迁许可证》，村委拆迁 7申领《建设工程施工许可证》用地单位向建设部门申请《建设工程施工许可证》
（2）编制公开出让方案（3）公开出让方案审批市三旧办据村委的申请报告和规划条件组织编制公开出让方案和出让合同市三旧办将方案和公告提高
（4）组织公开出让市三旧办公开出让公告及合同样本委托土地交易机构组织实施公开出让
（5）签订出让合同签订《成交确认书》、或《中标通知书》、用地单位与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》
（6）发布拆迁通告和拆迁许可证将改造监控金存入区政府指定账号，区政府发布《关于***村“城中村” 改造项目拆迁工作的通告》，核发《房屋拆迁许可证》，村委组织拆迁
村委向规划部门申领规划条件规划部门据市 “三旧”办批复文件出具规划条件，可通过公开出让或自主改造协议两模式融资

广州城更新中改造项目施操作指引

广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引为加快推进广州实现老城市新活力，实现高质量发展，根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法，制定本指引。

第一条基本概念城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造” 和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。

第二条适用范围城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括:越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。

第三条项目启动各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。

第四条确定片区综合改造策划主体对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策划主体；涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审定。

第五条片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议区政府组织片区综合改造策划主体开展基础数据调查、历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作，结合《广州市历史文化名城保护条例》编制片区综合改造方案（方案应包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市城市更新领导小组会和市规委会审议。

跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。

（一）基本原则。

老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案等内容，涉及控规调整的，由规划资源部门按法定程序开展调整工作。

广州三旧改造(城市更新)操作培训

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4、建设用地
建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等，付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。
其亦存在两个概念： 1、现状建设用地即现状已建造建筑物、构筑物的土地 2、规划建设用地即根据土地利用总体规划，允许通过办理征转用手续后，使现状非建设用地可用于建造建筑物、构筑物的土地。
重点在于土地利用总体规划规定的允许开发、利用范围内方可实施三旧改造。
02 三旧政策解读 -------- 学习法规前必须要懂的12个名词
2、土地利用总体规划---体现形式建设用地农用地农保区
林地
资料来源：市、区政府、规自局网站公示大部份地区土规均可以查询到
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02 三旧政策解读 -------- 学习法规前必须要懂的12个名词
第二次全国土地调查于2007年7月1日全面启动，于2009年完成。调查的主要任务包括，农村土地调查，查清每块土地的地类、位置、范围、面积分布和权属等情况；城镇土地调查，掌握每宗土地的界址、范围、界线、数量和用途；基本农田调查，将基本农田保护地块（区块）落实到土地利用现状图上，并登记上证、造册；建立土地利用数据库和地籍信息系统，实现调查信息的互联共享。
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1、全国第二次土地调查 2、土地利用总体规划
12、用地指标 11、宅基地
10、国有用地
3、土地利用现状
9Байду номын сангаас集体所有土地
4、建设用地
6、控制性详细规划
5、农用地

广州市城中村改造介绍ppt课件

“城中村”改造的原则是：“政府主导，村为主体，市场参与”。政府负责统筹组织改造工作的推进，村集体经济组织负责具体推进本村“城中村”改造中的有关工作。
将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地；分为全面改造模式（52条村）和综合整治模式，未纳入全面改造计划的村，村民自愿
进行全面改造的，经市三旧改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划；
全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，需经村集体经济组织80%以上成员同意；
全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应该通过土地公开出让招商融资进行改造；全面改造项目由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴纳的土地出让金可以适当延期；
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2.2 政策重点
确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积，在基准面积内“拆一补一”，超出部分按房屋重置价给予货币补偿；
萝岗区（13个）火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村
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二、广州市城中村改造政策
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2.1 广州市三旧改造政策资料
1、印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知（粤府明电【2009】 16号
2、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府【2009】78号） 3、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行)的通知（粤府办
黄埔区（共16个）庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗村、九沙村、深井村、长洲村
荔湾区（共20个）山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村

广州市城市更新“中改造”项目施操作指引

第一条基本概念城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造”和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。

跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。

(一)基本原则。

第四十四期：大湾区各城市之城市更新项目操作实务文章汇编

大湾区各城市之城市更新项目操作实务文章汇编目录第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (1)一、深圳城市更新概况 (1)二、深圳城市更新项目操作流程及资金投入分析 (1)三、房企进入深圳城市更新项目的阶段及方式 (6)第二篇大湾区系列（二）——东莞城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (7)一、东莞城市更新概况 (7)二、东莞城市更新项目进入性分析 (7)三、东莞城市更新项目进入方式及阶段 (10)第三篇大湾区系列（三）——广州城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (11)一、广州城市更新概况 (11)二、广州城市更新项目进入性分析 (11)三、广州城市更新项目进入方式及阶段 (13)第四篇大湾区系列（四）——佛山城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (14)一、佛山市“三旧”改造概况 (14)二、佛山“三旧”改造项目进入性分析 (14)三、佛山市“三旧”改造项目进入方式及阶段 (17)第五篇大湾区拿地策略及工改系列（一）——深圳村企合作/拿地方式汇总暨实操要点 (19)一、深圳的集体土地国有化历史沿革及历史遗留问题分析 (19)二、村企合作/拿地模式 (21)第六篇大湾区拿地策略及工改系列（二）——深圳市工业用地/工改项目操作指引 (35)一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价 (35)二、工业用地分类及建筑用途、功能要求 (36)三、工业用地项目与工改项目差异分析 (38)四、工业楼宇转让 (48)五、工业用地项目与工改项目的规划及建筑设计要求 (54)六、工业用地及工改项目销售运营策略及案例分析 (57)第七篇大湾区拿地策略及工改系列（三）——东莞城市更新拿地方式及工改实操 (59)第一部分东莞城市更新实操 (59)一、课前讨论：东莞城市更新历程与2018年新政 (59)二、东莞城市更新六种拿地方式 (60)第二部分东莞工改实操 (62)一、东莞工改基础 (62)二、东莞工改实操分享 (63)第八篇大湾区拿地策略及工改系列（四）——惠州三旧改造拿地方式及工改政策 (75)第一部分惠州三旧改造拿地方式 (75)课前讨论：惠州三旧改造历程与2018年新政 (75)二、旧村庄改造 (77)三、旧城镇改造 (78)四、成片连片改造 (78)第二部分惠州工改政策分享（以仲恺高新区M+征求意见稿为例） (79)课前讨论：惠州工改基础与仲恺区城市更新概述 (79)一、新型产业用地的概念和分类 (81)二、规划建设与用地管理 (82)三、分割转让管理 (84)四、办理流程与后续监管 (85)第九篇大湾区拿地策略及工改系列（五）——佛山市三旧改造政策解读 (88)一、佛山“三旧”改造政策梳理 (88)二、改造实施模式 (90)三、改造管理模式 (90)四、改造方式 (90)五、项目认定办法 (91)六、供地方式 (95)七、摸底调查 (95)八、“收回协议出让”工作流程 (96)九、南海、顺德、禅城三区政旧改策对比 (97)十、工改 (99)第十篇大湾区拿地策略及工改系列（六）——珠海城市更新基本流程及改造模式 (100)第一部分珠海城市更新政策文件框架及基本申报流程 (100)一、珠海市、区城市更新政策框架体系 (100)二、珠海市各区城市更新政策出台情况 (101)三、城市更新基本流程 (102)第二部分珠海城市更新改造范围及改造模式 (103)一、珠海市城市更新单元划定要求 (103)二、珠海市城市更新改造模式 (105)第十一篇大湾区拿地策略及工改系列（七）——广州城市更新拿地方式汇总暨更新与工改实务分析 (116)第一部分广州城市更新拿地方式汇总 (116)一、一二级联动拿地 (116)二、城市更新的协议出让 (119)三、产业导向的用地预申请 (120)四、前置审批用地的公开出让 (121)五、留用地开发利用 (122)六、品牌输出+委托代建 (124)七、并购方式的灵活 (125)第二部分广州工改实操交流 (126)一、广州旧厂改造模式概述 (126)二、“政府收储模式”项下核心改造流程 (127)三、“自行改造模式”改造流程梳理 (135)第十二篇大湾区拿地策略及工改系列（八）——中山三旧改造拿地方式.. 137一、中山市概况及行政区划 (137)二、中山三旧改造历程与2018年新政 (141)三、旧城镇全面改造（基于56号文的分析） (143)四、旧厂房全面改造（基于57号文的分析） (146)五、旧村庄全面改造（基于58号文的分析） (150)第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式吴丹 2019-3-8一、深圳城市更新概况截至2019年3月7日，深圳市公告城市更新单元计划项目756项；已取得专项规划批复项目共457项，专项规划通过率60.4%；已取得实施主体确认的项目共278项，实施率36.8%。

2016年01月01日《广州市旧村庄更新实施办法》穗府办〔2015〕56号

5.《广州市旧村庄更新实施办法》穗府办〔2015〕56号第一章总则第一条为进一步推进和规范本市旧村庄更新改造工作，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域范围内，符合旧村庄改造政策且纳入城市更新（“三旧”改造）数据库的旧村庄的更新改造，以及经市政府同意，旧村庄与其他存量建设用地、零星农用地统筹整理进行成片更新改造，适用本办法。

第三条旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式：（一）全面改造。

按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。

（二）微改造。

以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式，包含整治修缮和局部改造。

整治修缮是对环境较差、公共服务配套设施不完善的旧村庄，以改善居住环境和保护历史文化为目的，通过增加市政公共服务设施，管线下地，打通交通道路、消防通道，对单体建筑进行整治修缮和重建，实现“三线”下地、“雨污分流”，改善人居环境和提升社区功能。

局部改造是保持村庄传统特色风貌，改善居住环境，通过局部拆除、抽疏建筑等办法实施的整治。

第四条旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：（一）征收储备。

由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。

（二）自主改造。

由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

（三）合作改造。

由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。

广州市城市更新政策解析(20220313)

广州市整改意见：区发改、商务、工信科技等部门加强指导并设立联动机制，明确产业导入方向和产业重点，减少产业导入的盲目性；建议由市商务局会同有关部门加强统筹指导，重点项目由市职能部门统筹开展招商工作。
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
《关于加快推进“三旧” 改造工作的补充意见》（穗府﹝2012﹞20号）
2015年12月
《广州市城市更新办法》（市府令第134号）
《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办﹝2015﹞56号）
2017年6月
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规﹝2017﹞6号）
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
一、片区策划与详细规划决策程序不合理，规划的统筹引领作用未能充分发挥，个别区空间规划职权不统一（省报告提出）广州市“三旧”改造项目片区策划方案由市长主持召开的市城市更新工作领导小组会审定，先于副市长主持召开的城市规划委员会会议。这将倒逼之后由副市长主持召开的规划会议，通过调整详细规划落实片区策划作出的规划安排，影响城市规划委员会审议工作的独立性，无法充分发挥专家和公众意见对于政府规划决策的参考作用。黄埔区将空间规划管理职权一分为二，其中城市更新项目详细规划管理职权由区城市更新主管部门承担，其余非城市更新项目（新增建设用地项目）由区自然资源主管部门承担，空间规划职权不统一，削弱了国土空间规划的统筹引导作用，与《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》中关于城镇开发边界内的详细规划，由市县自然资源主管部门组织编制的要求不符。
城市更新阶段（2015年-2019年
成立首个市级城市更新机构—城市更新局出台“1+3”政策，建立了较为完备的城市更新体系，常态化有序推进城市更新改造工作

广州市城市更新村企合作操作指引

广州市城市更新村企合作操作指引旧村改造作为广东省“三旧”旧村庄、旧城镇、旧厂房改造的一部分,在各地市的更新改造过程中均占有一席之地,但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题,因此,在更新改造的进程中,各地纷纷发现,通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机,本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析,不足之处敬请斧正;一、广州市城市更新村企合作政策演变自广东省开展“三旧”改造以来,广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1,从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定,从中可窥得广州旧村改造的政策脉络,相关政策列表如下：1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。

同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。

通过上述表格可见,广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化,其主要演变趋势如下：1、从无到有改造伊始,政府并未对村企合作进行规定,〔2009〕56号文中,除村集体经济组织自行改造外,仅规定了一种其他途径,即“通过土地公开出让招商融资进行改造”;直到两年后出台〔2011〕51号文时,才引入“合作企业”这一概念,但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择;而再往后,〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式;可以说,村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程;2、监管趋严众所周知,目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择,而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”,且该文件规定的集体表决方式并不复杂,仅需要各区对企业资格审核后,村集体经济组织选择1至3家候选企业,再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决,表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案;此种操作在今天已不再可能,根据最新的〔2018〕1号文规定,仅招商文件的制定程序都比以前选择合作企业的程序复杂,可见政府对于村企合作的监管在这几年间越来越严格;3、企业进入时机趋前严格意义来说,最初的几个文件并未规定合作企业在更新改造过程中的哪个时间节点可进入项目,〔2015〕56号文第一次严格限制企业进入时机,即“合作改造类项目由区政府主导,由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案,公开引进合作企业参与改造；或通过土地公开出让,引进合作企业参与改造;合作改造类项目可以一次性引入合作企业,也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业;”同时规定“合作改造类项目一次性引入合作企业的……项目实施方案批复后,方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作;”,而〔2017〕6号文将合作企业进入时点提前到“基础数据经区政府审核公布后”,目前〔2018〕1号文更是引入“合作意向企业”的概念,同时规定“引入合作意向企业的旧村,应在合作意向协议中约定合作意向企业不得自行开展基础数据调查;”此限制性规定变相说明,合作意向企业的引入可能在基础数据调查开展之前,否则也无需规定“不得自行开展”基础数据调查;二、城市更新村企合作程序旧村庄城市更新2分为征收储备、自主改造与合作改造三种模式,村企合作仅是旧村庄城市更新中的环节之一,根据广州市城市更新局于2018年3月公布的旧村庄城市更新流程2本文主要论述旧村庄的全面改造模式（即以拆除重建为主的更新方式），不涉及微改造模式。

20170326广州市城市更新政策解析及项目操作流程电子版课件

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五、城市更新新旧政策对比
（三）旧村庄更新细化和差别化用地处理和土地供应
56号文 20号文
留用地：边角地、夹心地、插花地不抵扣留用地指标；没有留用地欠账，可预支指标；微改造可纳入留用地；完善集体建设用地手续的工业、商业用地抵扣留用地指标融资用地：融资地块可公开出让给市场主体或协议出让给村集体经济组织；融资楼面地价参照半年内公开出让成交价确定；融资地块合作改造和自主改造，协议出让按市场评估价20%计收出让金用地整备：多个权属人进行土地归宗后由同一权利主体改造；权属人可以申请土地使用权收购和房屋收购归宗；原为建设用地的，集体用地之间、集体用地与国有用地之间、国有用地之间可进行土地置换完善手续：完善征收手续保留工业用途，可自行改造完善手续；集体用地转为国有，转移或补办出让时，按土地市场评估价20%或房屋市场评估价5%计收出让金；纳入微改造的，按市场评估价30%计收出让金
集体物业：按合法性核定复建量。 • 合法建筑面积1∶1核定复建量。同56号文 • 违法建筑于2007年6月30日之前建设的按现有建筑面积2∶1比例核定；之后建设的不予核定。
收益分成：按规划节余和竞争节余分别分配。 • 项目实施方案建筑面积（用地）与规划的建筑面积（用地）相较有节余的，市政府、区政府、村集体按4∶3∶3分配。 • 选择合作企业经竞争节余的融资建筑面积（或节余的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部分后）由区政府和村集体5∶5分配，用于改造项目的统筹安排。
20号文
城市更新“1+3”政策
住宅复建总量：按“栋”或“户”核定。 • 以“栋”核定的，按每栋村民住宅280平方米乘以改造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10％的比例上浮后核定； • 以“户”核定的，住宅复建总量按每户280平方米乘以改造范围内的总户数核定。

广州市南沙区城市更新政策流程

广州南沙区作为广州市的一个重要组成部分，近年来城市更新政策不断推进，城市面貌焕然一新。

本文将从南沙区城市更新政策的背景、流程以及成效三个方面进行详细的介绍，以便读者对南沙区城市更新政策有一个全面的认识。

一、背景1.南沙区的定位南沙区位于珠江口东北部，是广州市的一个新兴城市区。

自2005年建区以来，南沙区经济发展迅速，城市化进程加快，但也面临诸多发展瓶颈。

为了适应城市快速发展的需求，南沙区开始着手推进城市更新政策，以优化城市空间布局、提升城市功能和形象。

2.城市更新政策的必要性和重要性随着城市的发展和人口的增加，南沙区的一些老旧建筑和基础设施已经不能满足现代城市的发展需求。

推进城市更新政策是保证南沙区持续发展的必然选择。

城市更新政策的顺利实施对于提高南沙区的城市形象、改善居民生活、吸引更多的投资和人才等方面都具有重要意义。

二、流程1.规划阶段城市更新政策的第一步是进行规划，确定更新范围、更新方式和更新内容。

南沙区政府会委托专业的规划设计团队对区域进行深入调研和分析，提出更新规划方案，经公示和听证后确定最终方案。

2.征地拆迁确定了更新规划方案后，南沙区政府将启动征地拆迁程序。

这一阶段涉及到土地使用权的调整、征收政策的制定、拆迁补偿标准的确定等内容。

南沙区政府会与被征地拆迁的居民进行协商，在合法、合理的前提下进行征地拆迁工作。

3.建设施工经过征地拆迁后，南沙区将启动建设施工阶段。

这一阶段包括基础设施建设、新建房屋建设、公共设施建设等。

南沙区政府会招标选取合格的建设施工单位进行施工，确保更新工程的顺利进行。

4.验收和交付更新工程完成后，南沙区政府会对更新工程进行验收，确保符合规划要求和质量标准。

随后，相关房屋和设施将交付使用，让居民尽快享受到更新带来的便利和改善。

三、成效1.城市形象提升南沙区的城市更新政策的实施，极大地改善了南沙区的城市形象。

一些老旧的建筑和设施得到了更新，整个城市焕然一新，更加现代化和宜居。

《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》政策简介

城市更新政策创新亮点为贯彻落实国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）和《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号），充分调动土地权利人和市场主体积极性，规范和促进城市更新持续系统开展，市政府于2017年6月5日印发《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（下称《实施意见》）。

《实施意见》共40条，分为五大部分，提出“五个坚持”：坚持政府主导，加强统筹组织；坚持协调发展，加强规划引领；坚持利益共享，推动连片更新改造；坚持放管结合，提高审批效率；坚持市场导向，加强激励约束。

24一Part（一）丰富了自行改造类型城市更新“1+3”政策规定国有土地旧厂房自行改造主要包括2种类型：①工改工；②工改商。

《实施意见》强调产业导入，支持产业转型升级高端化发展。

国有土地旧厂房改造包括4种类型：①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体。

1 国有土地旧厂房改造政策亮点1234工改工工改商工改新产业5年过渡期科改科、教改教医改医、体改体（二）细化了自行改造补缴土地出让金标准城市更新“1+3”政策大体上按照基准地价补缴土地出让金。

《实施意见》根据省府96号精神，原则上按照市场评估价补缴土地出让金。

“工改工”可不增收地价国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房（含科技孵化器）的，不分割出让可不增收土地出让金；分割出让的，按照《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》计收土地出让金。

“工改商”按市场评估价缴交地价。

按照省政府96号文要求，国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。

“工改新产业”给予5年过渡期。

国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。

广州城更新项目实施方案报批程序规定

广州市城市更新项目实施方案报批程序规定（征求意见稿）为规范有序推进我市城市更新工作，根据广州市城市更新“1+3”政策文件相关规定，结合本市实际，制定本报批程序规定。

第一章一般规定第一条适用范围本程序规定适用于本市行政区域内城市更新项目实施方案报批事项。

其他法律法规政策另有规定的，按其规定执行。

第二条城市更新项目实施方案报批程序（一）以全面改造方式进行城市更新的项目，实施方案报批程序按照本规定第二章（旧村庄更新项目实施方案报批程序规定）、第三章（旧厂房更新项目实施方案报批程序规定）、第四章（旧城镇更新项目实施方案报批程序规定）执行。

（二）城市更新微改造项目纳入全市城市更新项目年度实施计划、符合控制性详细规划、不涉及融资地块出让的条件下，由区政府负责审核，同时报市城市更新局备案。

其他城市更新微改造项目参照全面改造更新项目相关规定报送市城市更新局审核。

（三）对于纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄改造范围内的集体旧厂房，应当纳入整村改造范围编制整体实施方案，按照本规定第二章（旧村庄更新项目实施方案报批程序规定）执行。

对于未纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄改造范围内的集体旧厂房申请先行改造的，应编制集体旧厂房全面改造实施方案及全村范围规划建设统筹方案，按照本规定第二章（旧村庄更新项目实施方案报批程序规定）执行。

对于有合法用地手续以及已完善历史用地手续的集体旧厂房工业园区升级改造项目，经市城市更新领导机构审定可不纳入旧村全面改造的，按照本规定第三章（旧厂房更新项目实施方案报批程序规定）执行。

第三条其他规定（一）城市更新项目涉及完善历史用地手续的，必须按相关规定提供完善历史用地手续材料，并按照本规定编制项目实施方案和依程序进行报批。

纳入城市更新片区，统一进行更新的完善历史用地手续地块，应将完善历史用地手续地块项目实施方案统筹纳入城市更新片区策划方案。

未纳入城市更新片区，拟单独改造的完善历史用地手续地块，需按照本规定第三章旧厂房更新项目实施方案报批程序规定进行报批。

广州市城市更新片区策划方案编制工作指引+解读(2016.08)

广州市城市更新片区策划方案编制工作指引广州市城市更新局2016年8月第一章总则1．1【目的依据】为规范广州市城市更新片区策划方案的编制，根据城市更新相关政策和土地节约集约利用相关文件精神，制定本工作指引。

【说明】依据《广州市城市更新办法》第二十三条，“纳入城市更新片区实施计划的区域，应当编制片区策划方案”。

编制城市更新片区策划方案，应当遵循广州市城市更新“1＋3”政策文件以及国家、省、市城市更新政策规范文件。

1．2【适用范围】广州市行政区域内的城市更新片区策划方案编制适用本指引。

【说明】广州市行政区域内的城市更新片区策划方案要按本指引的程序与内容要求进行编制。

1．3【编制任务】城市更新片区策划的主要任务是：依据城市更新中长期规划，结合经批准的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划和村庄规划，以及国家、省、市政府相关政策文件精神，对城市更新片区的目标定位、更新项目划定、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出安排和指引，明确地区更新实施的各项规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任。

城市更新片区策划是城市更新年度计划编制的基础，是下一步城市更新项目实施方案的指引及依据。

【说明】城市更新片区策划方案与城市控制性详细规划及重点地区的城市设计在编制范围、内容和深度上需予以区分：城市更新片区策划方案侧重于改造政策实施方面，包括产业升级、土地整备、征收补偿等；控制性规划侧重于从城市用地发展上的指标与功能的体系，论证用地可承载容量，以及落实道路、绿地、市政、公配内容；重点地区城市设计则侧重于形态和空间的控制及实施过程，包括城市界面、景观序列设计、建筑立面修饰、建筑高度控制等。

1．4【编制原则】以城乡统筹、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为引领的新型城镇化理念为指导，城市更新片区策划方案编制应充分体现公共政策属性，在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益前提下，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。

广州城更新项目报批程序指引试行-广州城更新局

广州市城市更新项目报批程序指引（试行）广州市城市更新局2016年6月目录旧村庄更新项目报批程序流程图 (1)旧厂房更新项目报批程序流程图 (2)旧城镇更新项目报批程序流程图 (3)附注 (4)附件1广州市城市更新项目策划方案（参考模板） (6)附件2广州市城市更新项目实施方案（参考模板） (12)附件2（1）技术图纸附图 (17)附件2（2）更新改造项目综合数据一览表 (19)附件2（3）微改造项目更新成本一览表 (20)附件2（4）拆迁补偿安置方案（参考模版） (21)附件2（5）需要提交的其他材料 (22)附件3-1. 广州市旧村庄更新改造意向表（示范文本） (23)附件3-2. 城市更新项目实施方案审核申报材料标准（旧村类） (24)附件3-3. 城市更新项目实施方案审核申报表（旧村类） (25)附件3-4. 城市更新项目实施方案审核申报材料受理回执（旧村类） (27)附件4-1. 城市更新项目实施方案审核申报材料标准（旧厂类） (29)附件4-2. 城市更新项目实施方案审核申报表（旧厂类） (30)附件4-3. 城市更新项目实施方案审核申报材料受理回执（旧厂类） (32)附件5-1. 广州市旧城镇更新改造意向表（示范文本） (34)附件5-2. 城市更新项目实施方案审核申报材料标准（旧城类） (35)附件5-3. 城市更新项目实施方案审核申报表（旧城类） (36)附件5-4. 城市更新项目实施方案审核申报材料受理回执（旧城类） (38)附件6. 广州市城市更新项目案件审核结果通知书 (40)项目申报阶段申请纳入标图建库确定改造范围村集体经济组织拟定改造意向书征求村民改造意愿，召开农村集体经济组织成员代表会议，超过（含）2/3以上的成员代表参加，并取得到会代表2/3以上通过，可向区政府/区城市更新机构申请改造申请纳入城市更新年度计划涉及重大项目应组织专家论证对权属单一、征求意见获得村集体经济组织成员80％以上同意改造的村，可确定为合作改造或自主改造模式，并由区政府在征求意见的基础上确定复建安置总量核算方式，核算方式确定后不得变更城市更新机构组织开展政策宣讲和业务培训附件1附件3-1项目方案编制阶段控规稳定涉及控规调整区政府统筹组织编制片区策划方案（包括基础数据摸查）区政府统筹组织村集体经济组织编制项目实施方案（包括基础数据核查）市城市更新局牵头会同市城市更新领导机构成员单位进行研究，重大复杂项目应报市城市更新领导机构研究协调后，将论证意见反馈区政府/区城市更新机构区政府/区城市更新机构统筹指导村集体经济组织征求各方意见，形成草案及其说明报市城市更新局初审项目方案审核阶段征求市城市更新领导小组成员单位意见，如涉及重大项目或存在较大争议的项目可组织专家会议咨询市城市更新局业务会议、办公会议审议通过形成上会稿区政府征求权属业主、市、区相关部门意见修改后报送城市更新局审核市城市更新局受理申报材料提交市城市更新领导机构审议通过涉及完善历史用地手续的按报批要求上报省政府审批省政府批复同意完善历史用地手续表决稿经村民（含村改居后的居民和世居祖屋权属人）总人数的80%以上同意后形成送审稿上报市城市更新局区政府/区城市更新机构按照论证意见修改完善形成村民表决稿市城市更新局组织市有关职能部门进行片区策划方案联合审查市城市更新领导机构审定片区策划方案区政府/区城市更新机构编制控调方案，提交市规划委员会审议并经市政府批准附件2项目方案批复阶段市城市更新局按市城市更新领导机构审议意见组织修改完善形成最终稿市城市更新局向区政府发出项目实施方案批复区政府组织对项目实施方案进行社会风险评估并通过区政府向村集体经济组织发布项目实施方案公告，公告发布之日为批复生效时间（对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80％以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作）项目方案批后实施阶段区政府/区城市更新机构指导村集体经济组织按批复的实施方案引进合作企业区政府服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请，实行并联审批项目建设完成验收涉及完善历史用地手续地块登记确权附件3-2、3-3、3-4附件61项目申报阶段权属人（涉及多个权属人的应当进行土地归宗后由同一个权利主体）向区政府/区城市更新机构申请改造申请纳入城市更新年度计划旧厂房土地权属人统市城市更新旧厂房土地权属人编征求属地区政府，涉及重大项目应组织专家论证申请纳入标图建库确定权属改造范围城市更新机构组织开展政策宣讲和业务培训附件1项目方案编制阶段控规稳定权属人组织编制项目实施方案征求属地区政府、相关单位的意见形成送审稿上报市城市更新局审核项目方案审核阶段市城市更新局征求市城市更新领导机构成员单位及相关部门意见，重大项目或存在较大争议的项目可组织专家会议咨询市城市更新局业务会议、办公会议审议，结果告知权属人市城市更新局受理申报材料符合上报条件涉及完善历史用地手省政府批复涉及控规调整筹组织编制片区策划方案（包括基础数据摸查）市城市更新局组织市有关职能部门进行片区策划方案联合审查领导机构审定片区策划方案制控调方案，提交市规划委员会审议并经市政府批准市、区相关部门意见修改后报送城市更新局审核不符合上报条件退回权属人附件6附件2附件4-1、4-2、4-3提交市城市更新领导机构审议并通过项目方案批复阶段市城市更新局按市城市更新领导机构审议意见组织修改完成项目实施方案市城市更新局向权属人发出项目实施方案批复续的按报批要求上报省政府审批同意完善历史用地手续项目方案批后实施阶段区政府服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请，实行并联审批项目建设完成验收完善历史用地手续地块登记确权附件62项目申报阶段区政府/区城市更新机构组织征询改造区域内居民改造意愿，同意改造户数比例达到90%以上可启动改造申请纳入城市更新年度计划申请纳入标图建库区政府征求权属业确定改造范围涉及重大项目应组织专家论证城市更新机构组织开展政策宣讲和业务培训附件5-1附件1项目方案编制阶段涉及控规调整区政府/区城市更新机构组织编制项目实施方案（包括基础数据核定）表决稿经同意改造户数比例达到90%以上，由区政府/区城市更新机构形成送审稿上报市城市更新局项目方案征求市城市更新领导机构成员单位及相关部门市城市更区政府/区城市更新局征求各方意见,形成草案及其说明报市城市更新局初审区政府/区城市更新机构根据市城市更新局反馈论证意见修改完善形成居民表决稿区政府统筹组织编制片区策划方案（包括基础数据摸查）主、市、区相关部门意见修改后报送城市更新局审核市城市更新局组织市有关职能部门进行片区策划方案联合审查市城市更新领导机构审定片区策划方案区政府/区城市更新机构编制控调方案，提交市规划委员会审议并经市政府批准市城市更新局牵头会同市城市更新领导机构成员单位进行研究，重大复杂项目应报市城市更新领导机构研究协调后，将论证意见反馈区政府/区城市更新机构控规稳定市城市更新局业务会议、办公会不符合上报条件退回区政府/区城市更新机构附件2附件5-2、5-3、5-4附件6审核阶段意见，重大项目或存在较大争议的项目可组织专家会议咨询新局受理申报材料项目方案批复阶段市城市更新局按市城市更新领导机构审议意见组织修改完成形成最终稿市城市更新局向区政府发出项目实施方案批复区政府组织对项目实施方案进行社会风险评估并通过区政府以公告形式发布项目实施方案，公告发布之日为批复生效时间项目方案批后实施阶段区政府组织实施，在规定时间内，签订生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民达到2/3以上的，方可具体实施拆迁区政府服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请，实行并联审批项目建设完成验收涉及完善历史用地手续地块登记确权议审议，结果告知权属人符合上报条件提交市城市更新领导机构审议并通过涉及完善历史用地手续的按报批要求上报省政府审批省政府批复同意完善历史用地手续附件63附注1.申请纳入标图建库：申请单位向区城市更新机构咨询。

广州市人民政府令第134号——广州市城市更新办法

广州市人民政府令第134号——广州市城市更新办法文章属性•【制定机关】广州市人民政府•【公布日期】2015.12.01•【字号】广州市人民政府令第134号•【施行日期】2016.01.01•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文广州市人民政府令第134号《广州市城市更新办法》已经2015年9月28日市政府第14届182次常务会议讨论通过，现予以公布，自2016年1月1日起施行。

市长陈建华2015年12月1日广州市城市更新办法第一章总则第一条为促进城市土地有计划开发利用，完善城市功能，改善人居环境，传承历史文化，优化产业结构，统筹城乡发展，提高土地利用效率，保障社会公共利益，根据有关法律、法规以及国土资源部和省政府的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称城市更新是指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。

本市行政区域范围内的城市更新活动适用本办法。

第三条城市更新遵循“政府主导、市场运作，统筹规划、节约集约，利益共享、公平公开”的原则。

第四条城市更新应当坚持以人为本，公益优先，尊重民意，切实改善民生。

城市更新应当提升城市基础设施，完善公共服务配套，推进基本公共服务均等化，营造干净、整洁、平安、有序的城市环境。

第五条城市更新应当有利于产业集聚，促进产业结构调整和转型升级。

城市更新应当引导产业高端化、低碳化、集群化、国际化发展，支持金融、科技、总部经济、电子商务、文化体育等现代服务业，推动制造业高端化发展，培育壮大战略性新兴产业，优化总部经济发展环境，以总部经济引领产业转型升级。

城市更新应当推进产业项目集聚，引导落后产业整合和升级改造，推动优势产业、优势企业、优势资源和要素集中，并充分发挥其辐射、带动功能，发展以优势产业（产品）链为主导、关联性强、集约度高的产业集群。

城中村改造项目具体操作步骤参考资料

城市城中村改造项目项目主要分为三种形式:广州市城中村旧村庄改造工作流程图1广州市旧城改造工作流程图2广州市旧厂房改造工作流程图3广州市“城中村”改造有关程序一、改造项目启动程序（一）改造意愿表决。

“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。

（二）改造方式表决。

纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。

选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。

为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。

二、选择合作企业程序经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。

(一)公开招标的方式鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。

4公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。

(二)集体表决的方式1.企业资格审核。

各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。

2.确定候选企业。

村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。

3.集体表决。

通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。

表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。

4.表决结果确认。

会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。

5.表决过程监督。

各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。