2016年广州市城市更新政策解析及项目操作流程47p

②微改造（整治修缮、局部改造） 2、全面改造模式： ①征收储备
②自主改造
③合作改造
25
五、城市更新新旧政策对比
（二）旧村庄更新调整利益分配，压缩市场利润，保障公共利益
56号文
村民复建住宅 统一按户均不超过280平方米核 算，历史建筑280 平方米以内的 按“拆一补一”复建安置。
集体物业 合法部分按“拆一补一”复建安 置；历史建筑按“集体物业经济 收入不降低原则”折算后复建安 置。
整治修缮和局部改造
2、保障公共利益，实现多方共赢
• 要求城中村改造项目，注重长期效益和村集体经济的可持续发展 • 完善土地增值收益共享机制，妥善处理好各方主体责权利关系
3、加强数据调查，优化工作流程
• 建立了政府主导的基础数据调查制度和共享机制 • 明确片区策划、征求意见、方案审批、项目实施的工作流程 • 强化资金、过程监管
• 2个项目，0.53平方公里
合作改造：
• 39个项目，19.77平方公里
7
一、全市更新改造工作概况
（四）重点片区旧村庄改造项目情况
已批旧村项目区域分布图
按空间位置划分： 重点功能区内
• 25个旧村改造项目 • 12.95平方公里，占比63.79%
非重点功能区
• 17个旧村改造项目 • 7.35平方公里，占比36.21%
21
4、强化公众参与，促进公平公开
• 建立公示、征求利害关系人意见、专家论证等工作制度 • 引入村民理事会制度，保障权利人的知情权、参与权
5、坚持政府主导，规范市场运作
• 根据项目类型确定合理推进模式，明确政府定位和管理深度 • 全面改造通过公开方式一次性引入合作企业或分阶段引入合作企业
6、明确部门分工，实现管理下沉
23
五、城市更新新旧政策对比
2009年，我市出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》 （穗府〔2009〕56号，下称“56号文”）
2012年，我市出台《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》 （穗府〔2012〕20号，下称“20号文”）
2013年8月，我市再次启动修订“三旧”改造政策。 2015年底，我市出台《广州市城市更新办法》，以及旧村庄、旧厂房、 旧城镇更新实施办法3个配套文件（下称“城市更新‘1+3’政策”）
2、土地供应：土地公开出 鼓励公开出让
让融资，可现状出让；可择
招商融资；选 择合作企业报
优选择投资主体参与改造； 区政府后公开
土地出让成本先行拨付村集 招标
12
三、更新改造的诉求与问题
（一）旧村庄更新改造中各方诉求
诉求主体与内容
村集体
村民
企业
政府
维持或 增加集 体物业
收入
保护村 内重要 历史文 化建筑
维持或 增加物 业面积 和收入
参与改 造方案 制订和 决策
增加可 开发建 筑面积 和价值
降低开 发建设 和融资 成本
改善城 市面貌 和空间 形态
完善区 域公共 服务配 套设施
促进结构优化
调动改造积极性
提高改造效率
4、加强政府主导， 5、平衡各方利益， 6、成片连片改造，
保障公共利益
从容有序改造
提升整体效益
10
二、“三旧”改造实践经验
（三）旧城镇改造实践经验
1、多种模式改造， 2、完善配套设施， 3、补偿奖励结合，
拆改留相结合
改善人居环境
创新改造机制
4、两轮征询意见， 5、异地就近安置， 6、多方参与监督，
广州市城市更新政策解析 及项目操作流程
广州市房地产研究中心 2016.6.22
1
1 全市更新改造工作概况 2 “三旧”改造实践经验 3 更新改造的诉求和问题 4 城市更新政策的亮点 5 城市更新新旧政策对比 6 项目操作流程简介
2
一、全市更新改造工作概况
（一）标图建库情况
全市标图建库范围图斑总量
合作企业与 村社、村民 关系缺乏 规范协调
村内不同的 意见缺乏 有效机制 制衡规范
政策宣传 力度不足
改造范围 控规不稳定
操作流程 较为繁琐
不同时期 改造政策 衔接不到位
有效稳妥推进旧村庄更新改造
16
四、城市更新改造政策亮点
（一）政策新变化趋势
总结成功经验，解决实践问题，提高认识、凝聚共识的阶段性成果： 《广州市城市更新办法》（广州市人民政府第134号令）以及3个
取得良 好改造 业绩和 信誉
解决历 史遗留 问题化 解矛盾
维持和 谐关系 促进社 区建设
15
三、更新改造的诉求与问题
（四）旧村庄更新改造实践的存在问题
村社与村民 过分追求 利益最大化
如何选取 合适的
改造模式
村民间改造 意愿难统一
村社与村民 原有利益 冲突待解决
合作企业 过度追求 利益最大化
基础资料 失真推高 建筑规模
18
四、城市更新改造政策亮点
（三）政策体系与层级
广州市城市 更新办法 （第134号令）
旧村庄、旧厂房、旧城镇 更新实施办法
（穗府办〔2015〕56号）
城市更新项目报批程序指引 复建安置资金监管办法
旧村庄全面改造成本核算办法 ……
1 政府规章 +
3 政府行政 规范性文件
+ N 政府部门 规范性文件
19
收益分成 全面改造项目土地纯收益的60% 用于支持村集体经济发展，剩余 部分由市、区政府按8:2分成。
20号文
城市更新“1+3”政策
住宅复建总量：按“栋”或“户”核定。 • 以“栋”核定的，按每栋村民住宅280平方米乘以改
造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅 建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10％的比 例上浮后核定； • 以“户”核定的，住宅复建总量按每户280平方米乘 以改造范围内的总户数核定。
26
五、城市更新新旧政策对比
（三）旧村庄更新细化和差别化用地处理和土地供应
56号文
20号文
城市更新“1+3”政策
全面改造：
1、土地登记：可登记为国 边角地：
有土地；可按现状确定建设
边角地、插花 地、夹心地与
用地；城中村居民点范围内 改造单元用地
水面、绿地可按照城市水面、一并收储
绿地确定地类
公开出让：
同56号文
集体物业：按合法性核定复建量。 • 合法建筑面积1∶1核定复建量。 • 违法建筑于2007年6月30日之前建设的按现有建筑
面积2∶1比例核定；之后建设的不予核定。
收益分成：按规划节余和竞争节余分别分配。 • 项目实施方案建筑面积（用地）与规划的建筑面积
（用地）相较有节余的，市政府、区政府、村集体 按4∶3∶3分配。 • 选择合作企业经竞争节余的融资建筑面积（或节余 的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部 分后）由区政府和村集体5∶5分配，用于改造项目 的统筹安排。
增加村 内公共 服务设
施
维系村 落传统 民俗
增加就 改善人 业机会 居环境
控制项 目实施 风险
取得良 好改造 业绩和 信誉
解决历 史遗留 问题化 解矛盾
维持和 谐关系 促进社 区建设
13
三、更新改造的诉求与问题
（二）旧厂房更新改造中各方诉求
诉求主体与内容
旧厂房权属人
企业
政府
获取最大 补偿或者 开发收益
（三）旧城镇更新改造中各方诉求
诉求主体与内容
居民
企业
政府
维持或 增加物 业资产 价值
消除居 住安全 隐患
增加可 开发建 筑面积 和价值
降低开 发建设 和融资 成本
改善城 市面貌 和空间 形态
完善区 域公共 服务配 套设施
保护历 史文化 建筑
维系社 区邻里 关系
改善人 居环境
控制项 目实施 时间和 风险
旧村庄 旧城镇及旧厂房
旧城镇及旧厂房 占45.7%
旧村庄 占54.3%
全市纳入标图建库 旧村分布情况图
3
一、全市更新改造工作概况
（二）旧村庄改造项目实施情况
批复情况： • 截至2016年5月，已批复42个旧村项目
主要成效： • 平均节地率56%； • 村民居住区绿地率由5%提高到35%以上 • 建筑密度由80%降低到25% • 新增公益性用地7.4平方公里 • 新建公共服务设施用房183.2万平方米 • 安置房竣工180万平方米，开工在建88万平方米 • 惠及5.9万户、15.7万居民
24
五、城市更新新旧政策对比
（一）旧村庄更新改造主体、改造方式与改造模式
比较项目
56号文与20号文
城市更新“1+3”政策
改造主体
实施全面改造，原则上以村 集体经济组织为主体。
强调区政府是旧村庄更新改造工作的 责任主体，负责组织编制旧村庄更新 改造计划。
改造方式 改造模式
1、改造方式：
①全面改造
改造模式：全面改造、综合 整治。
配套文件（简称城市更新1+3政策） 2016年1月1日起施行。 相应废止穗府〔2009〕56号文件和穗府〔2012〕20号文件。
更新节奏：由运动式转向常态式，强调科学谋划、从容有序 更新目标：由单一目标转向经济、社会、文化、生态等多元目标 参与主体：政府、企业、原权属人、社会组织等利益相关者共同参与 运作模式：在政府主导、市场运作基础上，更加注重社会参与 更新方式：整体改造为主，转向全面改造与微改造并重的多种方式
转换用地 功能实现 转型发展
增加可开 发建筑面 积和价值
降低开发 建设和融 资成本
改善城市 面貌和空 间形态
完善区域 公共服务 配套设施
搬迁场地 实现生产 过程升级
解决企业 债务或职 工安置
控制项目 实施风险
取得良好 改造业绩 和信誉
促进产业 增加土地 升级转型 财政收入
14
三、更新改造的诉求与问题
4
一、全市更新改造工作概况
（二）旧村庄改造项目实施情况 城市面貌：干净、整洁、平安、有序 社会形态：二元转为一元，城乡结合部转为社区群体 人居环境：整治改善、保护活化、完善配套、消除隐患 集体经济：可持续发展，收益提升，房产升值
5
一、全市更新改造工作概况
（三）已批旧村庄改造项目实施情况
微改造 5个项目，面积占比17.2%
17
四、城市更新改造政策亮点
（二）政策理念调整与转变
导向： • 从目标导向为主，转为目标导向与问题导向相结合 • 从仰望星空、注重长远，转向既仰望星空、又脚踏实地 • 城市与区域可持续发展和解决局部现实问题并重
规划： • 以管理和服务为主，转向强调和坚持规划引领与调节 • 从侧重空间形态管控，到规划理念、机制、方法全面与时俱进 • 从强调技术图则，转向技术图则与公共政策并重 • 从强调规划蓝图，转向规划蓝图与行动方案并重 • 从偏重地产开发，转向产城融合发展
• 市级层面开展制定政策，统筹城市更新计划、规划，审议和批复方案 • 区级层面负责基础数据调查和项目实施监管
22
四、城市更新改造政策亮点
(五）旧村庄更新改造政策具体做法 1．政府主导推进基础数据调查和编制片区策划方案 2．在方案编制阶段和项目实施阶段，充分征求村民意见 3．针对历史遗留问题，细化规范数据调查标准和方案编制规范 4．公开方式规范城中村改造引入合作企业和社会资本 5．细化规划节余与竞争节余等旧村庄改造增值利益分配机制 6．明确三阶段改造程序，加强资金与过程监管 7．激励与约束并重，依法依规妥善解决“留守户”问题
按改造方式划分 微改造：
• 5个项目，3.5平方公里
全面改造：
• 37个项目，16.8平方公里
全面改造 37个项目，面积占比82.8%
6
一、全市更新改造工作概况
（三）已批旧村庄改造项目实施情况
政府储备 2个项目，面积占比2.6%
合作改造 39个项目，面积占比97.4%
按改造模式划分 政府储备：
8
二、“三旧”改造实践经验
（一）旧村庄改造实践经验
1、尊重村民意愿， 2、坚持因地制宜， 3、积极面对历史，
争取村民支持
分类制订方案
切实解决问题
4、坚持市场运作， 5、保护历史文化， 6、注重空间重塑，
提高改造效率
传承村情文脉
改善经济基础
9
二、“三旧”改造ห้องสมุดไป่ตู้践经验
（二）旧厂房改造实践经验
1、分类有序引导， 2、坚持利益分享， 3、坚持市场参与，
推动阳光动迁
满足居民需求
依法实施动迁
11
二、“三旧”改造实践经验
（四）政府推进“三旧”改造经验
1、注重问题导向， 2、注重整体发展， 3、适度让渡空间，
解决历史遗留问题 统筹区域连片
创造条件推进改造
4、注重完善配套， 5、坚持政府主导， 6、坚持规范先行, 改善公共服务设施 协调平衡各方利益 确保稳妥有序
四、城市更新改造政策亮点
（四）旧村庄更新改造具体政策要点
1、创新方式模式， 2、保障公共利益， 3、加强数据调查，
因地制宜更新改造 实现多方共赢
优化工作流程
4、强化公众参与， 5、坚持政府主导， 6、明确部门分工,
促进公开公平
规范市场运作
实现管理下沉
20
1、创新方式模式，因地制宜更新改造
• 结合城中村改造实践经验，创新提出全面改造和微改造两种方式 • 全面改造提出征收储备、自主改造、合作改造三种模式 • 微改造以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的，包含