房地产投资项目财务分析讲解(ppt 100页)
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2020/11/20
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投资项目效益财务分析(1)
投资项目流动资金估算
• 扩大指标估算法
参照同类项目流动资金与销售收入、经营成本、 固定资产投资的比例以及单位产量的流动资金 占用额进行粗略估算。
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投资项目效益财务分析(1)
投资项目风险类别
•资产
•风险
•权益/债务
•经营风险
•财务风险
•非系统风
•系统风险
•内部风险
•外部风险
险 • 非系统风险指随机发生的意外事件有关的风险；
• 系统风险指与一般经营条件和管理状况有关的风险；
• 内部风险指与项目清偿能力有关的风险；
• 外部风险指与获取外部资金的能力有关的风险。
• 分项详细估算法
流动资金＝流动资产－流动负债 流动资产＝存货＋应收帐款＋周转现金 流动负债＝应付帐款
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投资项目效益财务分析(1)
投资项目流动资金估算
• 存货: 包括外购材料、燃料、在产品、产成品、备品备件
• 应收帐款： • 周转现金：
• 应付帐款：
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清偿能力分析指标
• 借款偿还期（按尽早归还的原则计算出的 还清项目长期借款所需要的时间）
• 资产负债率＝负债总额/资产总额 • 流动比率＝流动资产总额/流动负债总额 • 速动比率＝速动资产总额/流动负债总额
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投资项目流动资金估算
• 扩大指标估算法
参照同类项目流动资金与销售收入、经营成本、 固定资产投资的比例以及单位产量的流动资金 占用额进行粗略估算。
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投资项目风险类别
•资产
•风险
•权益/债务
•经营风险
•财务风险
•非系统风
•系统风险
•内部风险
•外部风险
险 • 非系统风险指随机发生的意外事件有关的风险；
• 系统风险指与一般经营条件和管理状况有关的风险；
• 内部风险指与项目清偿能力有关的风险；
• 外部风险指与获取外部资金的能力有关的风险。
• 分项详细估算法
流动资金＝流动资产－流动负债 流动资产＝存货＋应收帐款＋周转现金 流动负债＝应付帐款
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投资项目流动资金估算
• 存货: 包括外购材料、燃料、在产品、产成品、备品备件
• 应收帐款： • 周转现金：
• 应付帐款：
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清偿能力分析指标
• 借款偿还期（按尽早归还的原则计算出的 还清项目长期借款所需要的时间）
• 资产负债率＝负债总额/资产总额 • 流动比率＝流动资产总额/流动负债总额 • 速动比率＝速动资产总额/流动负债总额
房地产投资项目财务分析讲解
房地产投资项目财务分析讲解引言随着经济的发展，房地产投资成为了许多投资者的选择。
然而，在进行房地产投资之前，进行财务分析是非常重要的。
本文将为您讲解房地产投资项目财务分析的一些核心概念和方法。
1. 盈利能力分析1.1 总收入在进行房地产投资项目财务分析时，首先要分析该项目的总收入。
总收入包括租金收入和其他可能的收入来源，例如销售收入、广告收入等。
在计算总收入时，需要考虑租金增长率、销售收入预测等因素。
1.2 总成本除了总收入之外，还需要分析房地产投资项目的总成本。
总成本包括固定成本和可变成本。
固定成本通常是指与房地产投资项目持续运营相关的费用，如物业管理费、维修费用等。
可变成本则是与房地产投资项目每次活动相关的费用，如装修费用、营销费用等。
1.3 利润利润是房地产投资项目的重要指标之一。
它可以通过减去总成本从总收入中计算得出。
利润是衡量房地产投资项目盈利能力的关键指标，投资者可以通过对利润的分析来判断该项目的可行性。
2. 投资回报率分析2.1 投资成本在进行投资回报率分析时，需要首先计算投资成本。
投资成本包括购房成本、装修成本、手续费用等。
投资成本是投资回报率计算的基础。
2.2 净现值（NPV）净现值是一种常用的投资回报率指标。
它衡量了房地产投资项目的现金流入和现金流出之间的差异。
净现值为正值时，表示投资回报率高于预期；净现值为负值时，则表示投资回报率低于预期。
2.3 内部收益率（IRR）内部收益率是另一个重要的投资回报率指标。
它表示房地产投资项目的年均收益率。
内部收益率越高，说明该项目的投资回报越高。
2.4 投资回收期（ROI）投资回收期是衡量投资回报率的一种方法。
它表示投资者回收投资成本所需的时间。
投资回收期越短，说明投资回报率越高。
3. 风险分析3.1 市场风险房地产项目的财务分析还需要考虑市场风险。
市场风险包括供需关系、政策变化等因素。
投资者需要对市场风险进行评估，以避免项目的风险。
3.2 利率风险利率风险是指利率变动对房地产项目的影响。
工程项目的财务分析(ppt 64页)
自有资金盈利能力
自有资金盈利能力是研究投资者出资这部分的 投资收益。
用年数总和法支付的税额总现值较少， 与直线法相比，其差额为28.79。
直线折旧法
年数总和法
摊销的估算
受让或投资的无形资产， 法律和合同或者企业申请书分别规 定有效期限和受益期限的，按法定有效期与合同 或企业申请 书规定的受益年限孰短原则摊销；法律没有规定使用年限的， 按照合同 或者企业申请书受益年限摊销；法律和合同或者企 业申请书没有规定使用年限的， 或者自行开发的无形资产， 摊销期限不得少于10年。 为了促进企业技术进步，财政部、 国家税务总局还规定：企业购入的计算机应 用软件，随同计 算机一起购入的，计入固定资产价值；单独购入的，作为无 形资产 管理，按法律规定的有效期限或合同规定的受益年限 进行摊销，没有规定有效期限 或受益年限的，在五年内平均 摊销。
（三）设备购置费估算
设备购置费包括设备原价加上设备运杂费。 设备购置费＝原价＊（1＋运杂费率）
进口设备的购置费应包括设备到岸价(C·I·F)、外贸手 续费、关税、增值税和国内运杂费。如果货价是按离 岸价 (F·O·B)计算的，还应加上国外运输和保险费才得 到到岸价。进口设备和货物的增值税可按下式估算。
u 递延资产是指不能全部计入当年损益，应当由以后年度内分 期摊销的各项费用， 包括开办费、租入固定资产的改良支出 等。 企业在筹建期间的开办费，应当从开始生产、经营月份 的次月起， 在不短于5 年的期限内分期扣除。
利润与所得税的估算
年利润总额=年销售收入-总成本费用-销售税金及附加 所得税=应纳税所得额*所得税税率
还本付息的估算(二)
等额还款的计算公式
A
P
i
1
i n
财务分析知识讲解(ppt 30页)
4-1
4
第四章 财务分析
2003.2
4-2
第四章 财务分析
4.1 财务报表概述 4.2 资产负债表和损益表 4.3 现金流量表 4.4 财务报表分析
2003.2
4-3
4.1 财务报表分析
➢ 财务报表的概念及种类 ➢ 财务报表的编制目的及其要求
2003.2
4-4
本资料来源
2003.2
4-5
4.1 财务报表分析
投资活动：包括两个部分 • 购买劳动资料的活动； • 为了获取高额利息或股利收入，或由于其他目的，而将
企业的资金投入到其他主体的行为。 筹资活动：企业在经营过程中发生的、与资金筹集有
关的活动。
2003.2
4-18
4.3 现金流量表
➢ 编制方法（见书P107-108）
直接法：对于营业活动中所产生的各项现金流入和现 金流出直接列示，来反映现金流量的编制方法， 即直接将损益表中与营业活动有关的各项目由 权责发生制为基础转换成收付实现制为基础。
➢ 财务报表的概念及种类
财务报表是财务会计程序最后要提出的企业财务状 况和经营成果。
财务报表是财务报告编制的中心部分，是企业对外 界传输会计信息的主要手段。
分类：
资产负债表
经济内容 损益表
现金流量表
反映企业的资金方式
静态财务报表 动态财务报表
2003.2
4-6
4.1 财务报表分析
分类：
使用者
对内财务报表 对外财务报表
➢ 资产负债表 ➢ 损益表 ➢ 利润分配表和业主权益表
2003.2
4-9
4.2 资产负债表和损益表
➢ 资产负债表（见书P102-P103）
意义 资产负债表又称财务状况表，用于表述一个企业某
4
第四章 财务分析
2003.2
4-2
第四章 财务分析
4.1 财务报表概述 4.2 资产负债表和损益表 4.3 现金流量表 4.4 财务报表分析
2003.2
4-3
4.1 财务报表分析
➢ 财务报表的概念及种类 ➢ 财务报表的编制目的及其要求
2003.2
4-4
本资料来源
2003.2
4-5
4.1 财务报表分析
投资活动：包括两个部分 • 购买劳动资料的活动； • 为了获取高额利息或股利收入，或由于其他目的，而将
企业的资金投入到其他主体的行为。 筹资活动：企业在经营过程中发生的、与资金筹集有
关的活动。
2003.2
4-18
4.3 现金流量表
➢ 编制方法（见书P107-108）
直接法：对于营业活动中所产生的各项现金流入和现 金流出直接列示，来反映现金流量的编制方法， 即直接将损益表中与营业活动有关的各项目由 权责发生制为基础转换成收付实现制为基础。
➢ 财务报表的概念及种类
财务报表是财务会计程序最后要提出的企业财务状 况和经营成果。
财务报表是财务报告编制的中心部分，是企业对外 界传输会计信息的主要手段。
分类：
资产负债表
经济内容 损益表
现金流量表
反映企业的资金方式
静态财务报表 动态财务报表
2003.2
4-6
4.1 财务报表分析
分类：
使用者
对内财务报表 对外财务报表
➢ 资产负债表 ➢ 损益表 ➢ 利润分配表和业主权益表
2003.2
4-9
4.2 资产负债表和损益表
➢ 资产负债表（见书P102-P103）
意义 资产负债表又称财务状况表，用于表述一个企业某
第五章房地产投资项目财务分析《房地产投资分析》PPT课件
现金流出
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加
合计
1 2 3 …N
Restricted Information and Basic Personal Data
续表5-1 项目投资财务现金流量表
2．6 土地增值税 2．7 所得税
3 税后净现金流量
单位：万元
4 累计税后净现金流量
5 税前净现金流量
第二节房地产投资项目财务分析基本报表
二、资金来源与运用表
（一）资金来源与运用表的含义
资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各 年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案、制订适 宜的贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制 及资金平衡分析提供了重要的财务信息。
其表格形式见表5-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
Restricted Information and Basic Personal Data
6 累计税前净现金流量
计算指标：
1、项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：
2、项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：
3、项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 4、项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 3、项目投资回收期（年）（所得税前）：
%）： %）：
4、项目投资回收期（年）（所得税后）：
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加
合计
1 2 3 …N
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续表5-1 项目投资财务现金流量表
2．6 土地增值税 2．7 所得税
3 税后净现金流量
单位：万元
4 累计税后净现金流量
5 税前净现金流量
第二节房地产投资项目财务分析基本报表
二、资金来源与运用表
（一）资金来源与运用表的含义
资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各 年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案、制订适 宜的贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制 及资金平衡分析提供了重要的财务信息。
其表格形式见表5-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
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6 累计税前净现金流量
计算指标：
1、项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：
2、项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：
3、项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 4、项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 3、项目投资回收期（年）（所得税前）：
%）： %）：
4、项目投资回收期（年）（所得税后）：
第七章房地产投资项目风险分析《房地产投资分析》PPT课件
4．可测性：风险具有一定的不确定性，但这种不确定性并不 是指对客观事物的全然无知。通过概率分析方法对可能发生
的风险是可以主观预测和衡量的。
Restricted Information and Basic Personal Data
第二节房地产投资风险的种类与控制方法
一、房地产投资风险的主要类型
（一）自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生
Restricted Information and Basic Personal Data
x
第三节 房地产投资风险分析
7、置信区间与置信概率
“预期值±Z个标准差”称为置信区间，相应的概率称为置
信概率。置信概率实际上是正态分布曲线与置信区间所组成
的面积。
xi x
x
式中：
xi：对称分布曲线对应的（常称作标准曲线）某一具体的值；
以上三种类型投资主体对风险—回报之间关系的态度，也 可用图示的方法进行说明（如图7－2所示）。
Restricted Information and Basic Personal Data
回报
避险型
普通型
冒险型
风险
图7-2 不同类型投资者的风险曲线
Restricted Information and Basic Personal Data
风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估 计其可能性。
Restricted Information and Basic Personal Data
第一节 房地产投资项目风险概述
三、房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能 性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到 的损失。
的风险是可以主观预测和衡量的。
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第二节房地产投资风险的种类与控制方法
一、房地产投资风险的主要类型
（一）自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生
Restricted Information and Basic Personal Data
x
第三节 房地产投资风险分析
7、置信区间与置信概率
“预期值±Z个标准差”称为置信区间，相应的概率称为置
信概率。置信概率实际上是正态分布曲线与置信区间所组成
的面积。
xi x
x
式中：
xi：对称分布曲线对应的（常称作标准曲线）某一具体的值；
以上三种类型投资主体对风险—回报之间关系的态度，也 可用图示的方法进行说明（如图7－2所示）。
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回报
避险型
普通型
冒险型
风险
图7-2 不同类型投资者的风险曲线
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风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估 计其可能性。
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第一节 房地产投资项目风险概述
三、房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能 性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到 的损失。
第十章房地产置业投资项目案例分析《房地产投资分析》PPT课件
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
工程项目的财务分析(ppt 49页)
设备原价
设备运杂费 土地使用费 与项目建设有关的其它费用 与企业未来生产经营有关的费用
4.预备费
基本预备费 调整（涨价）预备费
5.固定资产投资方向调节税
6.建设期贷款利息
7.其他税费
净营运资金投资
净营运资金
静 态 投 资
动 态 投 资
（1）生产能力指数法
X 这种方法是根据已建成的、 I I ( ) 性质类似的工程或装置的实 2
年其他 费用
=
制造 费用
+
管理 费用
财务 + 费用 +
销费售用－以费上用四中项所
包含的
工资及福利费 折旧费 维修费 摊销费 修理费 利息支出
年周转次数（n）=
360 最低周转天数
=
360 t
2.应收(预付)账款的估算
应收账款=年经营成本/周转次数
3.存货的估算 存货：外购原材料、燃料、在产品、产成品， 也可考虑备品备件。
涨价
第一年 第二年
预备费 第三年
PC1= 4462[(1+6%)1－1 ] =267.72 PC2= 12270.5 [(1+6%)2－1 ] =1516.63 PC3= 5577.5 [(1+6%)3－1 ] =1065.39
PC= PC1 + PC2 + PC3 =2849.74万元
③建设期利息分为两种： 1）一次性贷款 i ——有效利率
例:某项目的静态投资为22310万元，项目建设期为 3年，项目的投资分年使用比例为第一年20%，第二年 55%，第三年25%，建设期内年平均价格变动率为6%， 则估计该项目建设期的涨价预备费为多少万元？
解: 第一年20%
房地产开发投资项目案例分析PPT课件
通过制定更严格的工程管理措施和设计变 更流程，降低项目实施过程中的不确定性 。
提高风险管理能力
重视客户关系管理
加强对项目潜在风险的预估和应对措施的 制定，降低风险对项目的影响。
在项目全过程中注重客户服务，提高客户 满意度。
THANKS
感谢观看
在项目实施过程中，设计变更频繁， 增加了成本和时间上的不确定性。
风险管理不足
对项目潜在的风险预估不足，导致在 项目实施过程中应对措施不够及时有 效。
客户关系管理不到位
在项目交付后，客户服务响应不够及 时，影响了客户满意度。
对未来项目的启示和建议
加强前期准备工作
优化工程管理和设计变更流程
对项目前期准备阶段给予足够重视，确保 市场调研和风险评估的准确性。
营销和推广策略
营销渠道
营销活动
采用线上和线下相结合的方式，线上通过社 交媒体、房产网站等平台进行宣传推广，线 下通过房产中介、户外广告等方式进行推广。
组织看房团、优惠促销、品酒会等活动，吸 引客户关注和参与。
销售业绩和反馈
销售业绩
项目开盘后一个月内销售率达到80%，三个月内销售率 达到95%。
客户反馈
要点二
风险管理
根据风险性质和影响程度，制定相应的风险应对措施，如 风险规避、风险转移、风险自留等，降低风险对项目的影 响。
06
经验和教训总结
项目成功因素和经验
市场调研准确
项目前期对市场需求和竞争状况 进行了深入调研，确保产品定位
准确，满足目标客户需求。
团队协作高效
项目团队成员之间沟通顺畅， 分工明确，有效提高了工作效 率。
识别和分析项目可能面临的市场风险、政策风险、财务风险 等，为制定风险管理策略提供依据。
投资项目财务分析报表(ppt 62页)
11.50 17.25 17.25
11.50 17.25 17.25
220.00 295.00 295.00
220.00 75.00
工业项目流动资金估算
扩大指标估算法
参照同类项目流动资金与销售收入、经营成本、 固定资产投资的比例以及单位产量的流动资金 占用额进行粗略估算。
分项详细估算法
流动资金＝流动资产－流动负债 流动资产＝存货＋应收帐款＋周转现金 流动负债＝应付帐款
等额摊还
规定期限内分期等额摊还本金和利息；
一次性偿付
借款期末一次偿付全部本金和利息；
“气球法”
期中任意偿还本利，到期末全部还清
附表5
固定资产折旧费估算表
单位:万元
类别 项目 3
4
年
5
6
份
7
8
9
10 合计
房屋及 建筑物
原值 折旧费
590 590 590 590 590 590 590 590 14.75 14.75 14.75 14.75 14.75 14.75 14.75 14.75
80 0 168 148 111 0 9.60 9.60 9.60 0 177.60 157.60 120.60 200 370 370
740 120
74 9.60 83.60 370
370 120
37 9.60 46.60 370
200 370 370 370 370
单位：万元
8
9 10
120 120 120
附表2
流动资金估算表
序号
项目
最低周 周转 转天数 次数
1 流动资产
1.1 应收账款
15 24
1.2 存 货
房地产投资项目财务分析PPT课件
支出持平，净收入等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成 本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企业所处的既不盈利又不 亏损的状态。 二、步骤
分离固定成 本和可变成本
建立分析模型
进行临界点分析
5
7.2临界点分析（保本点分析）
二.步骤 （一）分离固定成本和可变成本 1.费用分解法 2.高低点法
建安工程费 融资成本 建筑面积
资本化率
2
7．1不确定性概述
三、置业投资主要的不确定性因素
购买价格
运营费用
置业投资不 确定性因素
权益投资比率
3
出租率或空置率
7．1不确定性概述
四.作用 （一）帮助投资者做出正确的投资决策 （二）预测投资项目的抗风险能力
4
7.2临界点分析（保本点分析）
一、含义 临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与
14
7.2临界点分析（保本点分析）
计算期
年份
投资期
投资I
30000
销售收入TR
经营成本OC
销售税金TA （销售收入10%） 期末资产残值Sv
第1年
第2-10期 第11年
44000 30400 4400
44000 30400 4400
4000
15
7.2临界点分析（保本点分析）
六.优缺点 （一）优点：简单 （二）缺点： 1.假设过于理想化； 2.仅以平衡点高低判断投资方案优劣，并不一定得到最佳方案； 只能作为辅助手段
二房地产开发投资主要的不确定性因素项目不确定性因素资本化率租售价格土地费用开发周期建安工程费融资成本建筑面积三置业投资主要的不确定性因素购买价格权益投资比率出租率或空置率运营费用置业投资不确定性因素四
分离固定成 本和可变成本
建立分析模型
进行临界点分析
5
7.2临界点分析（保本点分析）
二.步骤 （一）分离固定成本和可变成本 1.费用分解法 2.高低点法
建安工程费 融资成本 建筑面积
资本化率
2
7．1不确定性概述
三、置业投资主要的不确定性因素
购买价格
运营费用
置业投资不 确定性因素
权益投资比率
3
出租率或空置率
7．1不确定性概述
四.作用 （一）帮助投资者做出正确的投资决策 （二）预测投资项目的抗风险能力
4
7.2临界点分析（保本点分析）
一、含义 临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与
14
7.2临界点分析（保本点分析）
计算期
年份
投资期
投资I
30000
销售收入TR
经营成本OC
销售税金TA （销售收入10%） 期末资产残值Sv
第1年
第2-10期 第11年
44000 30400 4400
44000 30400 4400
4000
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7.2临界点分析（保本点分析）
六.优缺点 （一）优点：简单 （二）缺点： 1.假设过于理想化； 2.仅以平衡点高低判断投资方案优劣，并不一定得到最佳方案； 只能作为辅助手段
二房地产开发投资主要的不确定性因素项目不确定性因素资本化率租售价格土地费用开发周期建安工程费融资成本建筑面积三置业投资主要的不确定性因素购买价格权益投资比率出租率或空置率运营费用置业投资不确定性因素四
房地产开发项目财务评价课件
• 企业经济评价是以基本财务报表为基础进行的。根据财务评价需 要编制出的财务报表和企业日常经营活动的财务分析报表是有所 不同的。为满足新的财务制度和国际惯例的要求，企业一般可以 编制以下五种基本财务报表，即现金流量表、损益表、资金来源 与运用表、资产负债表、财务外汇平衡表。
•房地产开发项目财务评价
•9
• 财务效益主要表现为生产经营过程中的经营收入；财 务支出（费用）主要表现为开发建设项目总投资、经 营成本和税金等各项支出。
• 财务效益和费用的范围应遵循计算口径对应一致的原 则。
•房地产开发项目财务评价
•11
二、财务评价的主要技术经济指标
• 1．财务内部收益率
• 财务内部收益率（简写为FIRR）是指项目在整个计算 期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 FIRR是评估项目盈利性的基本指标。
报表中取得数据，计算出财务评价的指标，通过与基 准参数做比较，并以一定的评价标准做为依据，决定 项目的取舍。企业经济评价是一种规范化的体系，由 三部分组成：财务报表、财务评价指标、国家及行业 的财务评价参数。
•房地产开发项目财务评价
•8
(1)基本数据和基本财务报表
• 企业经济评价是通过对基本数据加工整理，使之系统化、表格化， 最终通过计算评价指标，从而反映出项目的本质状况。基本数据 是制约和影响企业经济评价可靠、准确与否的条件，是决定项目 经济收益好坏的基本依据。
•房地产开发项目财务评价
•6
4.2.3费用收益识别
• (1)税金。站在国家的立场，税收是收入，但从企业角度分析， 税金在企业经济评价中应属于费用。
• (2)折旧。折旧是固定资产价值转移到产品中的部分，是成本的组 成部分，其性质和成本相同，应看成是支出，但是设备和原材料 等不同，不是一次随产品的出售而消失，而是一次次以补偿基金 的形式储存起来，到折旧期满使原有投资完全回收。因此折旧做 为收入，属于收益。
•房地产开发项目财务评价
•9
• 财务效益主要表现为生产经营过程中的经营收入；财 务支出（费用）主要表现为开发建设项目总投资、经 营成本和税金等各项支出。
• 财务效益和费用的范围应遵循计算口径对应一致的原 则。
•房地产开发项目财务评价
•11
二、财务评价的主要技术经济指标
• 1．财务内部收益率
• 财务内部收益率（简写为FIRR）是指项目在整个计算 期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 FIRR是评估项目盈利性的基本指标。
报表中取得数据，计算出财务评价的指标，通过与基 准参数做比较，并以一定的评价标准做为依据，决定 项目的取舍。企业经济评价是一种规范化的体系，由 三部分组成：财务报表、财务评价指标、国家及行业 的财务评价参数。
•房地产开发项目财务评价
•8
(1)基本数据和基本财务报表
• 企业经济评价是通过对基本数据加工整理，使之系统化、表格化， 最终通过计算评价指标，从而反映出项目的本质状况。基本数据 是制约和影响企业经济评价可靠、准确与否的条件，是决定项目 经济收益好坏的基本依据。
•房地产开发项目财务评价
•6
4.2.3费用收益识别
• (1)税金。站在国家的立场，税收是收入，但从企业角度分析， 税金在企业经济评价中应属于费用。
• (2)折旧。折旧是固定资产价值转移到产品中的部分，是成本的组 成部分，其性质和成本相同，应看成是支出，但是设备和原材料 等不同，不是一次随产品的出售而消失，而是一次次以补偿基金 的形式储存起来，到折旧期满使原有投资完全回收。因此折旧做 为收入，属于收益。
7房地产投资财务分析
二、成本费用及税金估算
（一）成本的估算
1、房地产投资估算和估算，各种影响因素的作用是不确定 的，不同的实施方案会有不同的成本数 据。
表7-6 房地产投资估算中的投资与成本的关系表
经营方 投 投资形 式 式 出售 资 成 本
3、自营收入
自营收入是指开发企业以开发完成后的房地 产为其进行商业、服务业等经营活动的载体， 通过综合性的自营方式得到的收入。 在进行自营收入估算时，应充分考虑目前已 有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产 生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发 生的变化对房地产项目的影响。
（二）财务效益分析时应注意的问题
1、销售收入
销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入 和配套设施销售收入。计算公式为： 销售收入＝可出售建筑面积×销售单价 这里应注意可出售面积比例的变化对销售 收入的影响以及由于规划设计的原因导致不能 售出面积比例的增大对销售收入的影响。
2、租金收入
租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金 收入：计算公式为 租金收入＝可出租建筑面积×租金单价 潜在总收入＝可出租面积×单位租金 实际总收入＝潜在总收入×（1-空臵率）＋其 他收入 或＝潜在总收入×出租率＋其他收入 净经营收入＝实际总收入-运营费用
开发过程中的资金 投入
开发过程中的成本支出 含建设成本和出租成本 含建设成本和经营成本 含购买成本和出租成本 含购买成本和经营过程中 的成本支出
开发投 出租 资
经营 置业投 资 出租
开发过程中的资金 投入
开发过程中的资金 投入 购买房地产时的资 金投入 购买房地产时的资 金投入
经营
2、开发产品成本与经营成本 （1）开发产品成本是指房地产项目产品建成时， 按照国家有关财务会计制度转入房地产产品的 开发建设投资。 （2）经营成本是指房地产产品在出售、出租时， 将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度 结转的成本
房地产项目财务分析分享
房地产项目财务分析分享
2013.03.03
如何学习财务分析
1. 明确财务分析的目的
2. 清楚财务分析基本框架 3. 理解财务分析的基本原理
4. 熟悉操作EXCEL
一、项目财务分析的目的
1. 论证项目的经济可行性
项目的盈利能力 项目的清偿能力 项目的资金平衡能力
2. 为不同方案的比选提供依据
二、项目财务分析的基本框架
1. 基础数据表 2. 工程进度表 3. 开发成本表 4. 投资计划表 5. 资金来源及运用表
6. 损益利润表 7. 现金流量表
反映静态盈利能力、平 敏感性分析表
（可根据需要增加其他表格，比如：贷款还本付息表、总投资估算表等）
三、几个重要的概念/指标
开发成本：土地成本+前期成本+建安成本+配套成本+建设期税费+企业管理成本+不可预见成本 销售成本：销售期税费+推广费+代理费
财务净现值评价标准
以当净现值等于零时，意味着项目刚好达到所要求的基准收益率； 当净现值大于零时，表示项目除了可以获得基准收益率之外，还能获得更高的收益； 当净现值小于零时，表示项目没有达到所要求的基准收益率水平
三、几个重要的概念/指标
内部收益率（IRR） ：财务净现值为0时的折现率
t=0
∑(Ci – Co) / (1+IRR)^t = 0
n
内部收益率评价标准
如果只有一个投资方案且该方案内部收益率大于或等于标准收益率，则该投资方案 可行；
如果有多个投资额相同的方案且各方案的内部收益率均大于或等于标准收益率，则
各方案均可行，此时应选择内部收益率最大的投资方案为最优方案； 如果有多个投资额不相同的方案且各方案的内部收益率均大于或等于标准收益率， 则各方案均可行，此时最优方案的决策标准：选择“投资额 ×（内部收益率-标准收 益率）”最大的投资方案为最优方案。
2013.03.03
如何学习财务分析
1. 明确财务分析的目的
2. 清楚财务分析基本框架 3. 理解财务分析的基本原理
4. 熟悉操作EXCEL
一、项目财务分析的目的
1. 论证项目的经济可行性
项目的盈利能力 项目的清偿能力 项目的资金平衡能力
2. 为不同方案的比选提供依据
二、项目财务分析的基本框架
1. 基础数据表 2. 工程进度表 3. 开发成本表 4. 投资计划表 5. 资金来源及运用表
6. 损益利润表 7. 现金流量表
反映静态盈利能力、平 敏感性分析表
（可根据需要增加其他表格，比如：贷款还本付息表、总投资估算表等）
三、几个重要的概念/指标
开发成本：土地成本+前期成本+建安成本+配套成本+建设期税费+企业管理成本+不可预见成本 销售成本：销售期税费+推广费+代理费
财务净现值评价标准
以当净现值等于零时，意味着项目刚好达到所要求的基准收益率； 当净现值大于零时，表示项目除了可以获得基准收益率之外，还能获得更高的收益； 当净现值小于零时，表示项目没有达到所要求的基准收益率水平
三、几个重要的概念/指标
内部收益率（IRR） ：财务净现值为0时的折现率
t=0
∑(Ci – Co) / (1+IRR)^t = 0
n
内部收益率评价标准
如果只有一个投资方案且该方案内部收益率大于或等于标准收益率，则该投资方案 可行；
如果有多个投资额相同的方案且各方案的内部收益率均大于或等于标准收益率，则
各方案均可行，此时应选择内部收益率最大的投资方案为最优方案； 如果有多个投资额不相同的方案且各方案的内部收益率均大于或等于标准收益率， 则各方案均可行，此时最优方案的决策标准：选择“投资额 ×（内部收益率-标准收 益率）”最大的投资方案为最优方案。
房地产投资的财务分析方法
房地产投资的财务分析方法房地产投资是一项长期、资金密集且风险较高的投资活动。
在进行房地产投资决策之前，进行财务分析是必不可少的步骤。
财务分析可以帮助投资者评估投资项目的潜在回报和风险水平，从而做出明智的投资决策。
本文将介绍几种常用的房地产投资的财务分析方法。
一、净现值（NPV）分析净现值是一种常用的投资评估方法，它将所有的现金流量考虑在内，并以折现率为基础计算投资项目的净现值。
在房地产投资中，净现值分析可以帮助投资者衡量项目的净现金流量，并判断项目是否值得投资。
公式如下：NPV = CF0 + (CF1/(1+r)^1) + (CF2/(1+r)^2) + ... + (CFn/(1+r)^n)其中，CF0表示投资项目的初始现金流量，CF1至CFn表示投资项目在未来时间段内的现金流量，r表示折现率。
净现值大于零意味着项目将产生正现金流量，可以被视为一个有吸引力的投资机会。
二、内部收益率（IRR）分析内部收益率是指使项目净现值等于零的折现率。
在房地产投资中，内部收益率可以帮助投资者评估投资项目的收益水平。
如果项目的内部收益率大于预期收益率或其他替代投资的收益率，那么该项目可以被视为一个有吸引力的投资机会。
公式如下：NPV = 0 = CF0 + (CF1/(1+IRR)^1) + (CF2/(1+IRR)^2) + ... +(CFn/(1+IRR)^n)通过不断尝试不同的折现率，使得上述等式成立，即可确定项目的内部收益率。
三、利润率分析利润率是指投资项目的总净利润占投资金额的比例，用于评估项目的盈利能力。
在房地产投资中，利润率分析可以帮助投资者评估项目的盈利潜力。
高利润率意味着项目有较高的盈利能力。
公式如下：利润率 = （总净利润 / 投资金额）* 100%四、现金回收期分析现金回收期是指投资项目所需时间，从投资额开始直到实现全部预期现金流入，并回收全部投资金额。
现金回收期短意味着投资回报更快。
投资项目的财务分析与经济分析讲义
自筹资金由利润、固定资产折旧费和无形资 产摊销费筹措。
9
一 财务分析
自筹资金
折旧
利润
现有现金
未来项目 经营获得的资金
资产变现
增资扩股
自筹资金
10
一 财务分析
15．财务经济效益分析 1 财务分析 营业收入、营业税金及附加 1）营业收入 “无项目”年均营业收入为xxx万元，“有项目”年均营业收入为xxx万元， “增量”年均营业收入为xxx万元。 具体详见营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 2）增值税、营业税金及附加
投产期 3
10076.6 5721.2 4064.1
1.3
现金
2
流动负债
2.1
应付帐款
3.
流动资金（1-2）
261.0 3162.0 3162.0 4211.0
272.5 3582.4 3582.4 4832.6
291.3 4248.4 4248.4 5828.2
4.
利用原有流动资金
5.
新增流动资金
10300.0 1273.5 3536.9 2263.4 127.4
12000.0 612.0
2040.0 1428.0
61.2
12000.0 612.0 2040.0 1428.0 61.2
8805.0 661.5 66.2
8805.0 661.5
66.2
一 财务分析
产品生产成本估算 以企业现有典型产品的原材料及燃料动力价格为基础，参照产品的单价进 行单位原材料、燃料、动力成本估算。 1） 固定资产折旧估算 利用企业原有固定资产综合折旧率取3.0％。新增固定资产折旧率为8.5 ％，达产年全部固定资产的折旧为634.2万元，本项目新增固定资产折旧为 493万元。 2） 工资及福利以企业现有指标为计算基础，达产年工资及福利总额为 684万元。福利费按工资的14％计算。 3） 流动资金借款年利率为5.58％，新增长期借款年利率为5.85％，建 设期利息进入固定资产投资总额，其余的利息均进入成本。 4）其他费用按企业财务报表中制造费用、管理费用、财务费用及销售费 用扣除其中工资福利、折旧、修理费以及利息支出等费用后的总和，根据企 业现有水平和固定成本所占比例进行估算。 总成本费用包括了消费品消耗、外协、工装等费用。
9
一 财务分析
自筹资金
折旧
利润
现有现金
未来项目 经营获得的资金
资产变现
增资扩股
自筹资金
10
一 财务分析
15．财务经济效益分析 1 财务分析 营业收入、营业税金及附加 1）营业收入 “无项目”年均营业收入为xxx万元，“有项目”年均营业收入为xxx万元， “增量”年均营业收入为xxx万元。 具体详见营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 2）增值税、营业税金及附加
投产期 3
10076.6 5721.2 4064.1
1.3
现金
2
流动负债
2.1
应付帐款
3.
流动资金（1-2）
261.0 3162.0 3162.0 4211.0
272.5 3582.4 3582.4 4832.6
291.3 4248.4 4248.4 5828.2
4.
利用原有流动资金
5.
新增流动资金
10300.0 1273.5 3536.9 2263.4 127.4
12000.0 612.0
2040.0 1428.0
61.2
12000.0 612.0 2040.0 1428.0 61.2
8805.0 661.5 66.2
8805.0 661.5
66.2
一 财务分析
产品生产成本估算 以企业现有典型产品的原材料及燃料动力价格为基础，参照产品的单价进 行单位原材料、燃料、动力成本估算。 1） 固定资产折旧估算 利用企业原有固定资产综合折旧率取3.0％。新增固定资产折旧率为8.5 ％，达产年全部固定资产的折旧为634.2万元，本项目新增固定资产折旧为 493万元。 2） 工资及福利以企业现有指标为计算基础，达产年工资及福利总额为 684万元。福利费按工资的14％计算。 3） 流动资金借款年利率为5.58％，新增长期借款年利率为5.85％，建 设期利息进入固定资产投资总额，其余的利息均进入成本。 4）其他费用按企业财务报表中制造费用、管理费用、财务费用及销售费 用扣除其中工资福利、折旧、修理费以及利息支出等费用后的总和，根据企 业现有水平和固定成本所占比例进行估算。 总成本费用包括了消费品消耗、外协、工装等费用。
(ppt版)工程项目财务分析
2/15 20667
5 19.375% 31000
14780 1/15 10333
第十九页，共三十一页。
本钱费用中的无形、其他(qítā)资产摊销费
无形资产原值按无形资产的有效使用期平均摊销，并计入 本钱费用。摊销期限不少于10年。
其他资产指不能全部计入当期损益，需要(xūyào)分期摊 销计入本钱的各项费用。如开办费、租入资产改进 费。开办费按不少于5年的期限摊销。租入资产改 进费按租赁期限摊销
现金及各种存款 应收及预付款 短期投资
第十页，共三十一页。
销售〔营业〕收入(shōurù)估算
• 销售〔营业〕收入 • 是指销售产品或者提供效劳取得的收入。
生产多种产品和提供多项效劳的，应分别估 算各种产品及劳务(láo wù)的销售收入。对那些 不便于按详细的品种分类计算销售收入的， 可采取折算为标准产品的方法计算销售收入。 • 工程产品竞争价格分析 • 各年销售量预测
第二十页，共三十一页。
税金
税金属于财务现金流出，合理计算各种税费，是正确计算工程效益(xiàoyì) 与费用的重要根底。进行分析时应说明税种、税基、税率、计税额等。
税金
从销售收入 中扣除
(kòuchú)
从利润中扣除
增值税 营业税
消费税
城市维护建设税及教育费附加
资源税
所得税
计入总本钱
(běn qián)费用
第十二页，共三十一页。
总成本费用
费用 功能法 (fèi yong)
营业成本 管理费用
直接费用
直接材料 直接工资 其它直接费用
制造费用
车间管理人员工资 折旧费 修理费、物料消耗 其它制造费用
公司管理人员工资 折旧费、摊销费 修理费、物料消耗 房产税、车船税、土地使用税 其它管理费用
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6．1房地产投资项目财务分析概述
财务分析的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．财务分析指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出 投资项目财务上可行与否的最终结论。
本资料来源
6．1房地产投资项目财务分析概述
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10
3
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付
盈余资金（1）-（2）
4
累计盈余资金
表6-4
现金来源与运用表 单位：万元
序号 项 目
合计 1 2 3 … N
1 资金来源
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9
销售收入 出租收入 自营收入 资本金 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入
2
资金运用
现金来源与运用表
续表6-4
单位：万元
资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算 基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出， 用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，考察项目资本金的盈利能力。
其表格形式见表6-2。
表6-2
资本金现金流量表 单位：万元
序号
项目
收入 1．2 出租收入 1．3 自营收入 1．4 净转售收入 1．5 其他收入 1．6 回收固定资产余值 1．7 回收经营资金
2．现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：
1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全
部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资 金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务 内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标 的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能 力，为各个方案进行比较建立共同基础。
6．2．2资金来源与运用表 1．资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算 期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹 措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产 负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信 息。 其表格形式见表6-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以
计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就 应编制投资者各方现金流量表。
其表格形式见表6-3。
投资各方现金流量表
表6-3
单位：万元
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
n1
n2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．1．2财务分析的作用 1．衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净 现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。
6．1房地产投资项目财务分析概述
2．衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还
期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 3．衡量项目的资金平衡能力
…N
2 现金流出
资本金现金流量表
续表6-2
单位：万元
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9
资本金 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息支付
3 净现金流量
4 累计净现金流量
计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）
资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应 出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡 量是通过资金来源与运用表进行的。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．1现金流量表 1．现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年 的现金流入、现金流出和净现金流量的计算 表格。
6．2房地产投资项目财务分析基本报 表
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
3）针对两表的有关说明 （1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现 金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算 税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。 （2）两表的区别。 （3）计算期 （4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发 后出租项目和置业投资项目的区分。
第6章 房地产投资项目财务分析
房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用
6．1房地产投资项目财务分析概述
6．1．1房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在
房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与 费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据 的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价 指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金 平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目 在财务上的可行性。
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税
3 净现金流量
4 累计净现金流量
计算指标：
1、财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）： 3、投资回收期（年）： 4、基准收益率（%）：
6．2房地产投资项目财务分析基本报 表
2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投
其表格形式见表6-1。
序号
1
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7
2
全部投资财务现金流量表
表6-1
单位：万元
项目
合计 1 2 3 … N
现金流入
销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金
现金流出
全部投资财务现金流量表
续表6-1
单位：万元
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7