海岸城调研报告

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海岸城定位分析
（1）主题定位 深圳唯一具有海滨风情特色的购物中心，建筑和环境 营造海洋文化风情。
外立面以 接近沙滩 色的石材 和透亮的 玻璃面构 成 外立面 内部装修
玻璃与楼 层连接处 为蓝色元 素，凸显 海滨特色 主题
海岸城定位分析
建筑特色 双广场
双步行街 双首层
退台餐饮区
海岸城定位分析
动线规划
水平动线
L1
公交站台离外围出入口十分 近，且从地图上可以看到， 首层中间被文心四路行车线 贯通，使得首层被分割成两 块。
动线规划
将文心四路干道两侧设置成美食街将从3 个入口进入吉之岛或者海岸城购物中心的 人流吸引过来，优化购物中心内的动线效 益。
商场内部共设有5部扶手电梯和5部垂直电 梯；除此以外，户外共设有3部扶手电梯 可直接前往海岸城购物中心L2层、海德广 场和风情街。
L2中庭
L1时尚廊
L1东大门内庭
L1中庭
推广活动1：Hey!Magic!全城着魔！
本次推广活动的活动周期较长，从4月末一直到6月初，中间覆盖了五一、 六一两个重要节日。本次活动是由一系列活动有机组合在一起的，活动期间 举办魔术挑战赛、开设魔术课堂、邀请大牌魔术师进行魔术秀等，并引入了 微博、微信互动，活动宣传从外墙、灯饰到扶梯扶手，融入到了海岸城的每 一个细节中，使海岸城产生了浓厚的魔术氛围，对于追求时尚、喜爱魔术的 年轻群体有很强的吸引力。
5%
5%
9%
流行便装 眼镜/钟表
16%
鞋/包 礼品/精品 时尚女装 餐饮
男装 银行/服务
业态分布-B1
海岸城负一楼共有商铺４家。其中有两家主力店：AEON和原潮。余下两家为 服务类商铺，分别是美车堂和足友／维港。
市场推广-推广活动场地
L2中庭 海岸城二层中庭（200平 米）。视野开阔适合明星路演或其 他大型的品牌推广展示类活动。 L1时尚廊 海岸城一层时尚展示区 （60平米）。一楼时尚展示区是连 接一层中庭及东大门内庭的廊道， 适合时尚走秀或小型静态车展示活 动。 L1东大门内庭 海岸城一层东大门内 庭（80平米）。一楼东大门内庭是 周边写字楼商务人士进入海岸城 的必经之路，适合举办车展和吸引 商务人士眼球的 活动。 L1中庭 海岸城一层一层中庭（135 平米）。一楼中庭人流量大，适合 举办小规模的、带销售的活动。
（2）客户定位 海岸城购物中心是区域型购物中心，以吸引周边居民、商务中 心白领、附近高校（深大）大学生为主，消费主力为年轻人，因此 海岸城以年轻时尚为主力品牌，引入国际二线以及国内一线品牌 ， 定位为中高档。
动线规划
动线规划上的特殊性
1.选址的特殊性 由于海岸城的地基位于 两个地块上，政府允许 这两块地在2楼以上和5 米静高以上的空间里可 以连续，所以这个建筑 等于是跨在一条宽阔的
VIP享有的服 务
业态分布-主力店铺
店铺名称
江南厨子 巴蜀风月 六千馆 稻香 大饱口福 太兴餐厅 原潮 优衣库 ZARA AEON 英孚教育 美丽田园 海岸影城 顺电 冰Fun海岸滑冰场 玩具反斗城
位置
L3 331-332铺 L5 501-7铺 L5 501-8铺 L5 501-9铺 L5 513铺 L5 516铺 B1 101铺 L1 102-103铺 L1 168-169铺 L1& L5 501-6铺 L3 301铺 L3 329铺 L4 422铺 L5 525铺
海岸城购物中心调研报告
海岸城背景
开业日期 开发商 设计公司 经管公司 位置 占地面积 总建筑面积 商业面积 建筑形式 所属商圈 市场定位 目标消费群体 主力店 楼层 停车位数量及 收费形式 2007年12月16日 深圳市海岸房地产开发有限公司 方案设计：美国凯里森建筑事务所负责（2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一） 深化设计：深圳市城脉建筑设计有限公司 深圳市海岸房地产开发有限公司 海岸城坐落于深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道 36908平方米 约12万平方米 约8万平方米 单体商业建筑：独有的南北一二层双广场；双步行街的创造性设计；独特的双首层，巧妙的退台餐饮 南山中心区 区域型购物中心 年轻群体 原潮、AEON、优衣库、美丽田园、海岸影城、顺电、江南厨子、ZARA、冰FUN海岸滑冰场、英孚教 育、巴蜀风月、六千馆、稻香、大饱口福、太兴餐厅、玩具反斗城 总层高30米，地上5层，地下2层；地下层高5米，F1层高6.5米，F2-F5层高约6米； 扶梯35个，垂直电梯21个 位于B1和B2的地下车库 约2000个停车位 前两个小时5元，超过两小时每小时5元，每天最高收费不超过60元
业态分布-L5
50%
海岸城5楼有商铺28家， 其中八家是主力店铺 （餐饮5家，教育、护 理、玩具各一家）。 共包括5种业态，童装/ 玩具占比50%，餐饮类 占比21%。
21% 4%
餐饮 童装/玩具
14%
护理/药品 银行/服务
11%
生活/数码
业态分布-L4
14% 10%
8% 14%
海岸城4楼有商铺４ ０家，其中主力店铺1家 （冰FUN海岸滑冰场） 。业态非常丰富，服饰 类（男装、女装、便装 、运动）比重相对较大 ，约为46%。
城区次干道上，造成L1
被分隔开，且规划要求 在商业的旁边要留出一 个大型的广场。
动线规划
2.周边建筑的特殊性
L2与高架商业街相连,
且由于政府规定的要
在商业的旁边留有大 型 的 广 场 ， 故 L2 还 与 海德广场相连。
动线规划
3.建筑结构上的特殊性
二层以上，平面呈“L”型。 由于左侧面积较大且偏向于 正方形，这使得动线设置时 要解决店铺进深与动线总长 之间的矛盾。
10% 3% 8% 3% 5% 8%
17%
男装 鞋/包
流行便装 护理/药品
时尚女装 礼品/精品
运动户外 生活/数码
时尚配饰 餐饮
玩具
业态分布-L3
4% 13%
9%
6%
海岸城 3楼共有商铺 53 家 ， 其 中 主 力 店 铺 3家 （江南厨子、海岸影城、 顺电）。业态比较丰富， 其中女装占比41%，配 饰占比21%。
Hey！Magic！活动内容 6.1(周六) 14:30--16:00 L2中庭
亚洲魔术挑战赛 国际魔术大师魔术秀
6.1(周六) 20:00--21:30 L2中庭 神秘魔术学堂 L4千位涮前坪"
魔法大学堂 5.31-6.2
塔罗牌占卜屋 L4 OSIM前坪
魔术道具创意市集 5.31--6.2 L4走廊 Date with magic 5.31--6.2 L2邂逅广场
海岸城区域价值分析
海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海 滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。距离蛇口码头约4公里，距离机场约5公 里；交通发达，有地铁二号线后海站及多条公交线路，交通便利。
D.后海 立交站 B.滨海 西站
C.海德 三道站 E.海雅 百货站 地铁： 后海站
深圳湾周末音乐会部分照片
市场推广-VIP制度
VIP卡办理 VIP卡需要当天单笔消费满 1000元或30天内累计消费满 Title in here 3000元。 金卡需要当天单笔消费满 10000元或30天内累计消费满 30000元。 VIP卡内累计积分达5万分，可 受邀携卡及有效证件晋升为金 卡会员。 白金卡需要卡内积分达到10万 分，由专属VIP客服经理办理。
魔力超想象
限量版珍藏纸牌展 4.22--6.2 L2廊桥
魔术电影播放汇4.24--6.2 L4 CROCS前坪
Hey！Magic！部分图片
推广活动2：深圳湾周末广场音乐会
深圳湾周末广场音乐会已经在海德广场连续举办了4年，主办方是南山 区文体局，经常有明星阵容出现，在年轻群体中有很大的影响力，为海岸城 聚拢了不错的人气。
& Contents mall developed by Guild Design Inc.
海岸城区域价值分析
（1）区位 海岸城位于南山商业文化中心区，商圈内由天利中央商务广场、凯宾斯 基酒店、保利文化广场等高档商业，该商圈是深圳特区西部的商业中心、商 务中心、文化中心。 商圈范围
核心商圈：后海、南油、南头、蛇口片区；
次级商圈：沙河、西丽、科技园、华侨城及宝安片区； 辐射商圈：以香港、福田、罗湖为主。
A.海岸 城站

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海岸城区域价值分析
深圳书城（南山城）
青春家园 华彩天成 天悦园 海印长城
佳嘉豪苑 海珠城花园 海岸明珠 天利中央商务广场
滨海之窗
海岸城（西座） 漾日湾畔 海岸城（东座）
海洋之心
海岸城购物中心
保利文化广场 观海台
凯宾斯基酒店
蔚蓝海岸

动线规划
餐饮店很好的解决了商业面积有效 利用与动线、店铺进深的问题。
动线规划
水平动线
L2
动线过长与店铺进深 的矛盾，通过复合路 线的设置及有效利用 与广场、不行天桥接 洽的位置改设餐饮店， 很好的减少了死角， 很大程度上减少了动 线设置的困难。同时 L2与L1形成了双首层 的建筑功能布局。
动线
动线规划
41% 21%
流行便装 生活/数码 时尚女装 护理/药品
2% 4%
礼品/精品 餐饮 鞋/包 时尚配饰
业态分布-L2
16% 3% 3% 19%
男装 时尚女装 珠宝/眼镜/钟表 餐饮
14%
1% 13%
海岸城 2楼共有商铺 77 家，因为该层直接连接 海德广场和天桥，往来 人流很多，所以没有设 置主力店铺。该层业态 十分丰富，服饰类（男 装、女装、流行便装） 仍是主要业态，占比 39%； 珠 宝 / 眼 镜 / 钟 表 占 比 19% ； 餐 饮 占 比 16%；鞋/包占比13%。