世联山东青岛温泉别墅项目整体定位与发展策1417229240.pptx

谨呈：青岛天泰集团股份有限公司
青岛天泰假日温泉项目整体 定位与发展战略研究
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2005.12.29
项目顾问工作阶段划分
本报告是严格保密的。
作为青岛的唯一的山地标准高尔夫球场，天泰高尔夫实现了较 成功经营，球场客户整体上以韩国籍人士为主
•天泰假日温泉高尔夫是青 岛唯一的山地高尔夫球场， 占地面积约1580亩，按照 27洞108杆国际标准规划。
•一期18洞已经投入使用， 二期9洞预计明年9月底投 入使用。
青岛市区
本报告是严格保密的。
项目基本构成：包括GOLF、滑雪场在内的经营性设施、 已经开发的高档别墅、五块住宅用地与特色温泉资源
已经投入运营的设施
•于04年开始运营的18洞 golf，包括高尔夫会所一处， 目前经营状况良好。 •滑雪场。
正在筹建中的设施
湖畔山庄 100亩
干疗所 139亩
18洞高尔夫
阳坡地块 100亩
在建9洞高尔夫
滑雪场
待建住宅用地
•包括干疗所、兰泉别墅二 期用地、先锋谷用地、阳 坡地、湖畔山庄用地在内 的五块住宅用地，指标待 定，总面积共539亩。
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特色温泉资源
先锋谷
•属于比较稀缺的海水矿化 温泉，在整个被中国只此 一处。但目前政府对于温 泉的使用已经开始进行限 制。
湖畔山庄 100亩
干疗所 139亩
18洞高尔夫
干疗所用地 •内有废弃建筑物，地块较 为平整。 •地块紧邻18洞高尔夫球场 和泉海路 •地面有较为成熟的植被。
别墅二期 100亩
阳坡用地
•处于山的阳坡，典型山坡 地型，紧邻高尔夫会所与 在建的9洞高尔夫球场。
•无直达道路。
•紧邻村庄对形象有影响。
阳坡地块 100亩
湖畔山庄 100亩
干疗所 139亩
18洞高尔夫
别墅二期 100亩
阳坡地块 100亩
在建9洞高尔夫
滑雪场
先锋谷 100亩
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用地现状：五块用地分散在高尔夫球场周 边，相互联系不强，地块资源存在差异
湖畔山庄用地
•山谷洼地，平整度不佳
•地块靠近18洞高尔夫球场， 但水库距离较远。
•目前无直达道路，且与其 他地块之间联系不畅。
目标市场与客 户的集中分析
•青岛中高端房地产在售 （预售）项目
•青岛典型低密度项目
•目标消费者深度访谈 •地产专业人士访谈 •销售人员访谈 •天泰相关人员的访谈
•高端消费者价值取向和置 业倾向的分析
•项目竞争策略确定
•产品定位研究
•开发节奏与时序研究
规划设计建议 •地形地貌状况
•地块资源状况
•物业发展建议
100亩
本次顾问工作范围：包括干疗所、兰泉别墅二期、先锋谷、阳 坡地、湖畔山庄在内的五块住宅用地，总规模539亩。
— 干疗所 总用地139亩，其中建 设用地125亩。
— 兰泉别墅二期 占地100亩，地形平整
— 阳坡用地 占地100亩，坡地。
— 先锋谷用地 占地100亩，坡地。
— 湖畔山庄用地ห้องสมุดไป่ตู้占地100亩，山谷洼地
别墅二期 100亩
•9洞golf，计划于06年10 月建成并开始运营。
•温泉水世界：以温泉为特 色的高星级度假村，拟建 设面积1万平米，目前正处 于招商引资阶段。
已经开发的住宅项目
•兰泉别墅一期，占地100 亩，包括45套高档独栋别 墅，目前已经建成并开始 销售22套，其余23套将于 明年上半年入市。
2005/11/14 7个日历天
2005/11/21 25个日历天
2005/12/14
2005/12/28
14个日历天
第一阶段 项目市场调研
第二阶段（中期） 项目发展战略与整体定位
第三阶段（终期） 提交终稿
工作
➢区域宏观经济背景研究 ➢区域土地市场 ➢区域房地产市场调研 ➢客户访谈 ➢专业人士访谈
➢ 城市规划及其他项目背景研究 ➢ 类似区域发展案例借鉴 ➢ 相关项目案例借鉴 ➢ 项目所在区域市场竞争研究
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一、项目概况与项目界定
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项目位于青岛即墨市温泉镇，距黄海鳌山湾海岸约4公里， 距青岛市中心车行时间约1小时
项目位置
•行政区划上位于青岛 即墨温泉镇。
•临近黄海鳌山湾，距 沙滩约4公里。
•离青岛流亭国际机场 30分钟车程。
机场
本项目
假日海滩
交通通达性
•目前由市中心经由308 国道或青银高速进入项 目，约1小时车程。
项目基本情况
•总建筑面积：7630平方米 •容积率：0.22 •绿化率：70% •总套数：22
产品情况
•产品形式：全独栋别墅 •单体面积：地上面积从290-420平米不等。 •院落面积：从693㎡到1624㎡不等
销售状况
•开盘时间：2005年5月12日对外公开销售，8月底开始进行推广 •销售状况：目前已成交8套，主要集中在面积较小的A户型（ 294平米）和C户型（335平米）。 •客户构成：8个成交客户中7个为青岛本地人，目前尚未发现高 尔夫会员购买。
成果
➢城市房地产市场分析 ➢相关物业市场分析 ➢客户分析
➢项目发展战略 ➢项目所在区域价值定位 ➢项目定位 ➢开发次序
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➢根据客户建议深 化研究，完善报告
➢提交整体报告（终稿）
2
在过去的一个半月里，世联专案组进行 了如下调研与研究工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目和地区的 背景分析
•项目周边及地块勘察 •青岛宏观经济情况 •青岛城市发展现状 •青岛城市总体规划 •青岛房地产市场状况 •即墨温泉镇发展计划
•青岛规划局、统计局、 旅游局、国土资源局以 及发展改革委员会、即 墨规划局
•宏观经济背景分析 •城市规划影响探讨 •城市经济构成分析 •房地产市场特点分析 •中高端购房人置业特点分 析 •区域竞争态势分析
兰泉别墅二期用地
•地形相对平整。 •地块地块紧邻已建成的22 栋别墅和滑泉雪海场路以及在建 在建9洞高尔夫的9洞高尔夫。 •紧邻公路，昭示性好。
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先锋谷用地
•距离天泰滑雪场与在建的 9洞高尔夫较远。 •四至有村庄与乡村小学。 •到达道路为村路。
先锋谷 100亩
蓝泉别墅一期在青岛市场上属于非沿海高端低密度住宅项目， 为项目后续开发奠定了高起的形象基础