项目策划分析报告

项目概况

项目名称川宝花苑(暂名)项目位置宝通路宝源路基地面积242１０㎡

建筑面积 86５20㎡

建筑幢数６幢高层建筑

绿化率４7.８%

总户数 8１４户

闸北房产市场:

□彭浦地区主诉工薪阶层与动迁户

彭浦地区（涵盖共康新村）东临粤秀路,南接延长路,西至保德路与宝山路接壤。80年代初，

彭浦地区就成为了大规模的工人居住区。通过二

十多年的进展,区域内商业生活配套设施日趋完

善。随着共和新路南北高架的建成大大缩短了区

位,同时,其开发的产品多以低价格、多房型为特

点，客层以工薪阶层、市中心动迁居民为主。目

前主力单价；3９0０-４８00元/平方米，主力

总价：36.3-58.5万。代表楼盘：美树铭家、城

投世纪城、成亿花园、岭南雅苑、凌恒公寓。

□大宁板块吸纳白领阶层

大宁板块东起共和新路，西至沪太路，北临江场西路。整个板块涵盖了永和地区、大宁绿地及闸北公园地区。该板块早期房产以永和小区为居民中心聚拢区,通过近几年市政变迁及市场热点转移到大宁绿地地区(浦西地区最大规模的绿地)，使得众多房地产开发商以“围绿而建”为主题,凭借其环境好、观景佳、房型选择多样为卖点拉动了整个闸北房市。其客层针对白领阶层及正需购买房源的消费群体为主。目前主力单价：4５00-5８0０元/平方米，主力面积：９５-140平方米,主力总价:38．9-75.6万。代表楼盘:佳宁花园、歌林春天、望景苑、宁泰馨园、新梅共和城。

□环内闸北涌入白领及投资客

环内闸北东临西宝兴路、东宝兴路紧靠虹口区,南隔苏州河,西至沪太路与普陀区相望。“不夜城”商圈和新客站均坐落于此。作为闸北离市中心最近的地块,现为闸北最繁忙的商业和交通枢纽。近几年，通过对苏州河的综合治理及美化,大大提高了沿岸楼盘的品质，营造出多个高档亲水楼盘。而共和新路高架及地铁一号线延伸段通车,则将进一步改善周边的交通情况，提升其区域的便利性和楼盘附加值，赢得众多白领及投资客。目前主力单价:450０-5700元/平方米,主力面积：95-1３5平方米，主力总价：4２.８－７7万。代表楼盘：精文都市花园(城上城）、SOHＯ时代、感性达利、北美枫情、越秀苑。

□交通、绿地、水景交错

彭浦地区：随着上海市大规模的旧区改造,受

动迁费限制,今后大部分动迁居民将迁出中心地段向周边低价地块分流。由于闸北彭浦地

区早期拥有完善的生活配套设施以土地储备丰富,加之共和立体交通体系全面竣工，即已拓宽的共和新路、共和新路高架、地铁一号线延伸段及M7、Ｍ８的通车,给其沿线楼市带来升值空间，将成新一轮房产销售热点之一。

大宁板块：相关于上海其他区域,闸北区开发较迟,故吸取了其他区域以往开发不足经验，将大宁板块开发成为新型生态智能化小区。但由于该地区轨道交通尚未完全发达,将成为房产开发最具潜力地区之一。

环内闸北:通过建成三个“十字架”即内环高架与南北高架交叉、天目路与南北高架交叉、南北高架和中环形成交叉。随着2004年地铁一号

线延伸段的通车、苏州河北岸的综合治理及沿

岸大规模绿化的兴建,无疑将成为开发商必争

之地，拉近与市中心的距离。但该地区现正处

老城区与新商品住宅相结合,现可开发土地又

相当稀缺,故该地块还需进一步整合及储备。

总之，随着闸北区“五线交汇”(即铁路、长途、

地铁、高架和轻轨)加之南北高架的建成，相辅

相成，形成发达的交通立体网络。配合绿地及

水景的营造,以其较高性价比的房价优势，将在

上海房市扮演越来越重要的角色。

四、市政建设

闸北区北部作为大型居住区已进展差不多成

熟，随着地铁一号线延伸段的通车，该区域的

进展前景在某种程度上会接近“莘庄模式”。闸

北南部地区以商业功能,交通功能为主，住宅市

场进展空间有限,中部地区是闸北今后中高档

住宅集中区域,由于具备两大绿地及相应交通、医疗、商业等,该区域进展潜力巨大，已成为闸北始终规划的重中之重。

“十五”期间,闸北市政规划建设：

突出一个龙头：不夜城地区；

推进两线建设:苏州河沿线、共和新路高架、地铁一号线北延伸段；

完善三片功能:南片商务商贸、中片高尚居住区、北片大型居住区；

中片高尚居住区:不夜城地区将向北延伸，在新客

站北广场，立即崛起

由仲盛集团参与旧改的“新不夜

城”高档商业办公区，而本案所处

的区域正好处于高档办公区的住宅

补充区内,使得本案的高尚性和可

投资性进一步放大。

产品定位

SWOT分析:

Sｅrength（强势):

1.市场大环境、区域小环境平稳趋好。

2.区域内已上市的皆是房型偏大的项目,体量小、房型配比偏小化，去化相对较快。

3.交通便捷，３条轻轨交通就在附近。

4.绿化率高。

5.不夜城商圈、四川北路商圈、人民广场CBD、北外滩

CBD与本案相距１5 分钟左右。

6.顶层景观价值

weakｎｅｓs（弱势）:

1.周边环境较差。

2.皆为高层项目，得房率相对低一些。

3.周边娱乐配套相对较少。

4.客户面相对较窄。

opｐoｒｔunitｙ(机会点）:

1.四川北路大型绿地兴建、四川北路商业街改造。

2.轻轨３、4号线车站中兴路、西藏北路生态绿地规划。

3.轨道交通4号线明年立即建成通车。

4.相关于同等价位的闸北客户有较大的吸引力。

5.与虹口一街之隔，会吸引一批中端客户。

6.周边各种生活配套齐全。

threat(威胁点）：

1.新房贷政策出台,本案入市的时刻必定推迟。

2.周边旧改项目可能会对本案后期推出的高层产生一定的阻力．

3.邻近区域已与本案相似的项目将对本案产生直接阻碍。