某物业公司财务管理手册

第十三章财务管理手册

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财务管理概述

一、总则

1.财务管理是物业管理的重要部分，正确处理好管理与理财的关系，是物业管理的首要问题。

2.财务管理的三方面任务：

(1)有计划、合理地安排资金，为管理公司经营管理服务。

(2)认真贯彻各项财经制度，维护财经纪律，实行财务监督。

(3)加强经济核算，增收节支，提高经济效益。

3.配备专职财务人员，开户建账，建立一套完整的切实可行的会计核算制度，做好管理公司的经济活动记录工作。

4.做好年度财务预算，落实各项经济指标。

5.做好会计决算和利润分配报告，加强财务监督，改善经营管理，提高经济效益。

6.遵守各项有关法律、法令和条例，接受当地税务、银行、工商等部门的监督。

7.接受“会计事务所”对企业会计账目的审查。

二、财务权限与职责

1.编制管理公司年度财务预算，制定各项经济指标，并报总物业经理审批。

2.监督管理公司的资金来源与运用情况，检查各项制度执行情况。

3.加强流动资金的管理，制定各部门的流动资金额，超出额度的财务部有权拒付。

4.公司的一切开支应由经手人做出计划报其部门主管经理签字，且经财务部经理审核无误报总物业经理审批后方可报销。

5.有权拒付违反财经纪律和违反财务规定的开支。

6.建立完善的管理费收费系统，及时足额收取管理费及其他费用，按发展商的要求必要时协助发展商向客户收取其他费用。

7.建立固定资产登记制度，防止固定资产流失。

8.建立完善的会计资料档案管理系统，保证会计资料的完整。

9.按上级规定，编制好各种财务报表，做好财务工作。

10.对超载财务权限，强行核销不合理开支，打击报复财务人员的行为，财务部经理有权向总物业经理及上级部门报告申述。

三、财务管理

1.财务部应根据国家要求，结合有关规定，认真进行财务处理与会计核算，及时编报各类财务报表，做到认真、及时、准确、完整地反映管理公司的财务状况和经营成果。

2.财务部应严格控制各类费用开支，业务招待费的提取按国家规定，可以在业务收入限额内据实列入管理费用，并按如下标准提取：全年业务收入额在人民币1500万元以下的，不超过年业务收入额的千分之五；全年业务收入在人民币1500～5000万元的部分，不得超过业务收入的千分之三。

3.财务部应严格内部管理制度，建立健全现金及各种存款的管理，做到日清月结，账账相符，及时清理未达账项，每周编报一次资金日报表，以便管理公司及时掌握资金使用情况，合理使用资金。

4.严格各种费用管理，杜绝假发票，空白条，杜绝不合理、不合法的费用支出。

5.公司发生的维修费，数额在一万元以下的，可一次进入当期费用，超过一万元的可采用分期摊销的办法，分期进入费用。低值易耗品的摊销方法采用“五五摊销法”。

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会计核算依据

物业管理公司的财务管理部门，在对其下属的物业管理处进行会计核算前，必须先行对国家及地方与物业管理相关的法规和税规有清楚地了解，此外，还应对与本公司、本物业相关下列文件的相关规定予以关注。

一、业主公约

业主公约是各业主与发展商在买卖楼宇后所签署的合约。公约对发展商、全体业主、用户及管理者均有约束力，并明确各自的权利、义务及责任。

公约内包括了很多有关财务处理、费用计算等数据。财务管理部人员须详细了解该项资料及规定，并作为会计核算的依据。

现列举其中较重要的条款如下:

1.本物业管理账目发生盈亏时的处理办法

一份内容完善的公约应就本物业管理发生盈余或亏损情况时的处理或解决办法予以明确规定。通常,本着“用者自付”的原则，本物业的盈余由该物业的全体用户共同享有，本物业的亏损由该物业的全体用户共同分担。当然也可以是其它的处理方式，如：在业主委员会成立之前的前期物业管理期间，小用户以按约定缴纳综合物业管理费用为限，收入不足以应付经常性支出时，由开发商承担补贴责任。但关键是必须有明确的约定。

2.本物业综合管理费收支情况的公布

要求物业管理公司定期公布所管物业的收支情况，是我国物业管理行业法规中明文规定的。在与有关法规保持一致的前提下，公约中通常会对公布的具体时间、方式和要求做出规定。

3.收支核算方面的规定

公约通常列明是否需要为本物业各部分(如：停车场、办公楼、住宅楼等)的收支独立核算。

4.未出售单位和已出售但空置单位管理费计算法

通常未出售的单位享有一定的管理费减免优惠。

5.管理费起计日期的约定

通常可以是实际收楼日，或交付使用通知书发出日期加若干天为起计日，或者以前述两者较早者为起计日，也可以是开发商与业户在售楼时做出的其它约定。

6.滞纳金的计算法

公约通常会规定业户必须在每月某日前缴付管理费，逾期未付者，则管理公司有权按规定利率计收滞纳金。

二、管理合约

管理合约是开发商或业主委员会与物业管理公司签署的合约，其主要作用是明确委托方和受托方的权利和义务。主要应包含以下内容：

1.物业管理公司管理本物业的年限，及管理公司报酬的计收标准及方法等。

2.物业管理公司受管理公约的约束，并享有公约规定的管理人所享有的权利、义务及责任，根据管理公约对本物业进行管理。

3.需编制财务预算及预算控制，除首年预算外，通常由财务管理部牵头为每一新的财政年度制定财政预算，并在该年度的实际运作中对各项开支实施预算控制。

4.合约到期或终止时，财务移交方面的要求。

三、用户手册、装修守则及大厦各项收费标准一览表

该等文件通常在业主收楼时一并派发，并列明各项收费、按金、罚款及按金退还的程序等事宜。

四、收楼的流程

在整个收楼的程序中，有很多会计部必不可少的资料，如:

1.确实的收楼日期，用以计算管理费起计日期。

2.各单位业户数据，包括姓名、联络地址及电话等。

3.已缴付管理费按金及其它款项的收据，可作入账及对账的凭据。

根据上述资料，可以建立一套必要的图表档案，如：单位数据列表已收各种按金明细表、应收／已收／欠收管理费一览表等。