前期物业管理公开招投标工作流程(暂定稿)

响水县前期物业管理招投标工作流程

（暂定稿）

为规我县前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《省物业管理条例》、《市前期物业管理招投标实施细则》等有关法律法规，结合我县实际情况，制定本工作流程。

一、招投标方式和围

（一）、招投标方式

前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

（二）、招投标围

在同一物业管理区域，凡建筑面积多层在3万平方米以上，高层住宅在1万平方米以上的住宅小区（含住宅小区的非住宅物业）都应公开招标。有下列情形之一的特殊情况，经县住建局批准，可以采用协议的方式邀请招标，选聘具有相应资质的物业服务企业：1、公开招标或者连续两次接受邀请投标人少于3个的；2、多层住宅在3万平方米以下、高层住宅在1万平方米以下的。

二、招投标时限

通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当在以下规定时限完成招投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售30日前完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建项目应当在交付使用90日前完成。

三、招标步骤

步骤一：招标前期准备

（一）招标人应成立招标工作小组并确定招标组织成员。

（1）法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组。

（2）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。

（二）招标人根据要求，按有关规定编制招标文件、起草招标公告或投标邀请书初稿；

（三）招标申请及招标备案

招标人在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，提交填写好的《响水县前期物业管理公开招投标申请表》及《响水县物业管理项目招投标备案申请表》报县住建局物管科招标备案，招标人需提供以下招标备案资料：

1、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件：

包括①项目立项批复

②企业营业执照和组织机构代码证

③税务登记证

④资质证书

⑤规划核准图（即总平面规划图，由规划办盖章，并说明物业用房的位置和面积）

⑥建设工程规划许可证

⑦国有土地使用证

⑧施工许可证

（以上查验原件，复印件上需盖单位公章）

2、《招标公告》或者《投标邀请书》；

3、《招标文件》；

4、物管用房位置与面积说明；

5、负责项目招标事宜人员的介绍信或委托书；

6、法律、法规规定的其它材料。

重新选聘物业服务企业的，还应提供物业服务合同。

（四）招标文件的容

招标人应当根据招标项目前期物业管理的特点和需要，在招标活动开始前完成招标文件的编制和招标备案。招标文件需报物管科审核确认。所有招标文件制作在刊登招标公告前完成。

前期物业管理招标文件应包括以下容：

1、招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目规划建设（名称、类型、位置、建筑面积、区域四至、主要经济技术指标、建设与竣工交付日期）、相关设施设备、物业管理用房配置等基本情况；

2、物业管理前期介入的时间、服务要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位（库）、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接管验收要求；

3、对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求；

4、交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场（库）、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等；

5、物业服务容（包括对业主入住、建立服务系统和服务网络，房屋共用部位、共用设施设备维修养护，公共绿化养护管理，公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生保洁，物业资料管理、客户服务和便民措施等）及服务标准；

6、财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用管理；

7、前期物业服务合同的签订说明以及业主临时公约的制订说明；

8、房屋质量保证文件和房屋使用说明情况；

9、招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件；

10、评标标准和评标方法，废标认定原则；

11、投标保证金的缴纳，对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等；

12、招标人、中标人违约的责任；

13、招标文件解释和招标活动方案，包括现场踏勘、投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等；

14、其他招标事项的说明及法律法规规定的其他容。

（五）物管科对申请表容及相关备案材料进行审核，签字同意后方可进入下一程序。物管科对备案有异议的，在受理之日起3个工作日向招标人提出，并出具整改意见书。没有异议的，同意发出招标公告或发出投标邀请书。

步骤二：招标公告发布或投标邀请书发出

招标人应制作招标公告并采用书面公告形式报物管科审核。

（一）招标公告发布：招标公告经物管科审核同意后，由招标人在《今日响水》报纸上刊登，并在县住建局指定上发布招标公告。上公告时间不少于3个工作日。

（二）涉及议标、邀请招标的项目，招标人须提出申请，经批准后方可实施。采用邀请招标方式的，应向3家以上的具有物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。

（三）招标文件的发售时间最短不得少于2个工作日，公开招标的，从发售招标文件至递交投标文件截止日至少为20天。

（四）招标公告和投标邀请书应包括以下容：

1、招标人的名称、地址、联系方式；

2、招标项目的基本情况（名称、地址、使用性质、建筑面积、物业管理用房面积、实施管理的时间）；

3、招标投标活动时间安排；

4、投标人资格条件、报名地点和期限；

5、投标人资格预审办法；