土地地役权价格评估
土地估价方法适用范围与原则
土地估价方法适用范围与原则土地估价是指对土地价值进行评估和计量的过程，其结果通常以一个数值来表示。
土地估价方法有多种，不同的方法适用于不同的情况和目的，但土地估价的原则是普遍适用的。
本文将分析土地估价的方法、适用范围以及原则。
一、土地估价方法1.直接比较法：这是最简单常用的土地估价方法，通常用于住宅和商业用地的估价。
该方法通过比较相似的地块的成交价格来确定估价对象的价值。
这种方法的优点是简单易行，但在市场情况不明朗或土地特征较为独特的情况下可能不够准确。
2.收益法：该方法适用于商业用地的估价，根据土地产生的收益来确定其价值。
具体来说，收益法是通过将预计未来的租金收入与合适的折现率结合，计算土地的净现值。
该方法的优点是可以更准确地估价商业用地，但需要准确的租金数据和合适的折现率。
3.先决条件法：该方法适用于开发用地的估价，主要用于确定土地投资的可行性。
此方法通过评估土地开发前，需要进行的准备工作、审批手续、改造费用等来确定土地的价值。
这种方法的优点是可以帮助投资者更好地决策土地开发的可行性。
4.土地利用权价格法：该方法适用于农村土地估价，主要通过评估土地利用权的转让价格来确定土地的价值。
具体说来，该方法是根据农村土地所有权的不可转让性，评估农村土地使用期限的长短，以及土地利用对农村经济和社会发展的贡献等因素来确定土地价值。
二、土地估价适用范围1.地产开发：土地估价可以用于评估土地是否适合进行房地产开发。
例如，通过评估土地的位置、规划用途、交通条件、市场需求等因素，可以决定是否购买或开发块土地。
2.土地交易：土地估价可以用于确定土地交易的价格。
通过比较相似地块的成交价格或评估土地的收益能力，可以确定合适的买卖价格。
3.财产抵押：土地估价可以用于确定土地作为财产抵押的价值。
银行或金融机构通常要求借款人提供土地的估价报告，以确定贷款金额。
4.审计评估：土地估价可以用于审计评估或税收评估。
政府或相关部门可能需要对土地进行评估来确定税收或评估特定项目的效果。
土地地价评估
土地地价评估土地地价评估是指对土地的经济价值进行评估和确定的过程。
土地地价评估是土地管理、土地交易和土地开发的重要基础，对土地使用和配置具有重要的指导和决策意义。
下面将从土地地理位置、土地用途、土地规模和土地市场等几个方面对土地地价进行评估。
首先，土地地理位置是影响土地地价的重要因素之一。
地理位置优越的土地往往具有更高的价值。
例如，靠近城市中心、商业区或交通枢纽的土地，由于交通便利和商业资源的丰富，使得其地价相对较高。
相反，偏远的山区或边远的乡村地区，地价相对较低。
其次，土地用途是决定土地地价的另一重要因素。
不同的用途对土地的价值产生不同的影响。
例如，住宅用地由于人口需求的持续增长，其价值相对较高。
商业用地和工业用地由于商业和工业发展的需求，其地价较高。
而农业用地由于农业产出的低效性以及不断减少的农村人口，其地价相对较低。
第三，土地规模也是影响土地地价的重要因素之一。
土地规模越大，土地地价相对较高。
这是因为大规模的土地利用能够获得更多的经济收益，对投资者更具吸引力。
相反，小规模的土地往往难以实现经济效益，导致地价相对较低。
最后，土地市场是决定土地地价的重要因素之一。
土地市场供需关系的变化会直接影响土地地价的波动。
当土地需求大于供应时，土地地价往往会上涨。
而当供大于求时，土地地价则会下跌。
土地市场的供求关系受到多种因素的影响，如经济发展水平、政府政策的支持和房地产市场的繁荣程度等。
综上所述，土地地价评估是一个综合性的过程，需要考虑土地地理位置、土地用途、土地规模和土地市场等多个因素。
只有在对这些因素进行综合分析和评估的基础上，才能确定土地的真实价值，为土地的合理利用和开发提供科学依据。
地价评估方法有哪些
地价评估方法有哪些地价评估是指对土地的市场价值进行估算和评估的过程。
它是土地交易、土地规划和土地经营的基础，对社会经济发展和国民经济的调控具有重要意义。
本文将介绍一些常用的地价评估方法。
一、比较法比较法是地价评估中最常用的一种方法。
它通过将待评估土地与周边地块进行对比，从而确定土地的市场价值。
比较法要求待评估土地与参考地块在尺寸、形状、土地用途、交通便利程度等方面具有相似性。
评估师可以通过市场调查和现场考察来确定土地的各种影响因素，并进行合理的调整，最终得出土地的估价。
二、收益法收益法是一种根据土地的经济效益来评估其价值的方法。
这种方法适用于商业用地和住宅用地等产生收益的土地。
收益法评估土地的价值是基于土地所能创造的经济效益，例如租金和销售收入等。
评估师通过分析土地的经济潜力和未来的收益预测，结合市场需求和供求关系，计算出土地的净现值，并最终得出土地的市场价值。
三、成本法成本法是一种根据土地的建设成本来评估其价值的方法。
这种方法适用于土地尚未开发或土地已经开发但没有交易记录的情况。
成本法的核心思想是土地的价值等于其开发所需的成本。
评估师需要根据土地的用途，对土地的现状、土地批准手续、建筑成本等因素进行详细的调查和估算，从而计算出土地的市场价值。
四、收敛法收敛法是一种综合运用多种评估方法对土地进行评估的方法。
它通过对比不同方法的评估结果，找出它们的共同点，以此来确定土地的市场价值。
收敛法可以避免单一评估方法的不足和偏差，提高评估结果的准确性和可信度。
评估师需要权衡各种评估方法的优劣，结合实际情况，综合运用多种评估方法，最终得出土地的市场价值。
此外，还有独立估价法、评级法等其他地价评估方法，每种方法都有其适用的场景和特点，评估师需要根据具体情况选择合适的方法。
地价评估是一项复杂的工作，它需要评估师具备丰富的专业知识和经验，综合运用多种方法，进行科学、客观、准确的评估。
只有这样，才能为土地交易和土地规划提供科学依据，促进社会经济的稳定和可持续发展。
土地价格评估方法
土地价格评估方法土地价格评估是指根据一定的评估方法和技术手段，对特定土地的价值进行测定和估算的过程。
土地作为一种有限资源，具有较高的价值，因此土地价格评估对于房地产交易、土地利用规划等方面具有重要意义。
以下是几种常用的土地价格评估方法。
首先是比较法。
这种方法是根据市场上相似土地的成交价格，通过对比、分析和归纳，确定被评估土地的价值。
比较法的优点是简单直观，适用范围广，可以较为准确地估算土地价格。
但是比较法也存在一些限制，比如市场交易信息不完全、土地特性差异大等因素可能影响评估结果的准确性。
其次是收益法。
收益法是通过评估土地可能获得的潜在收益来确定其价值。
主要包括直接收益和间接收益两部分。
直接收益是指通过出租或销售土地所带来的现金流入；间接收益则是指通过土地所能产生的附加利益，如资本增值、人口增长带来的需求增加等。
收益法能更全面地评估土地价值，但是需要对土地可能呈现的各种情况进行预测和假设，因此存在一定的不确定性。
再次是成本法。
成本法认为土地的价值应等于其重建或复制所需的成本。
该方法主要适用于新开发的土地或无法通过市场交易进行比较的土地。
成本法的优点在于评估结果较为稳定，但也存在一些限制，如重建成本难以确定、土地特性难以衡量等因素可能影响评估结果的准确性。
最后是综合法。
综合法是将以上几种评估方法相结合，根据实际情况和需求进行综合分析，得出较为准确的评估结果。
综合法具有较高的科学性和权威性，能够较全面地考虑各种因素对土地价值的影响。
但是综合法也要求评估人对土地市场和行业有较为深入的了解和熟悉，以确保评估结果的准确性。
总之，土地价格评估方法有比较法、收益法、成本法和综合法等多种，每种方法都有其适用的场景和特点。
评估人应根据实际情况选择合适的方法，并结合专业知识和经验进行分析和判断，以提高土地价格评估的准确性和科学性。
地役权价值评估合同7篇
地役权价值评估合同7篇篇1甲方（委托方）：____________________乙方（评估机构）：____________________根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，就甲方委托乙方进行地役权价值评估事宜，达成如下协议：一、合同目的甲方委托乙方对地役权价值进行评估，以便合理确定地役权的价值，为土地使用权转让、抵押、出租等交易活动提供科学依据。
二、评估范围及内容本次评估涉及的地役权范围：____________________（详细地址）。
评估内容包括地役权的使用价值、期限、功能及其在市场交易中的价值等。
三、评估方法乙方应采用国际通行及国内认可的地产评估方法，包括但不限于成本法、市场比较法、收益法等，对地役权价值进行合理评估。
四、评估期限本合同自签订之日起，乙方应于______天内完成地役权价值评估工作。
如遇特殊情况，需延长评估期限的，需提前通知甲方并取得甲方同意。
五、费用及支付方式1. 评估费用：本次地役权价值评估费用为人民币______元。
2. 支付方式：甲方在签订本合同后______天内支付评估费用总额的______%作为预付款。
乙方完成评估报告并提交甲方后，甲方支付剩余款项。
六、评估报告1. 乙方完成评估后，应向甲方提供完整的评估报告。
报告内容包括评估对象的基本情况、评估方法、评估结果等。
2. 评估报告的所有权归乙方所有，但乙方需向甲方提供报告的复制件或电子版。
甲方应对报告内容保密，不得泄露给第三方。
七、质量保证乙方应保证评估结果的准确性、公正性，对评估结果承担法律责任。
如因乙方评估结果导致甲方损失，乙方应承担相应的赔偿责任。
八、违约责任1. 若甲方未按合同约定支付评估费用，乙方有权解除本合同，并要求甲方承担违约责任。
2. 若乙方未按合同约定完成评估工作，需向甲方支付违约金。
3. 甲乙双方因履行本合同产生的其他违约责任，应按照《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定承担。
浅谈国有土地使用权挂牌出让中的地价评估
浅谈国有土地使用权挂牌出让中的地价评估摘要：通过专业房地产估价机构和估价人员的配合，以房地产市场为基础，从科学的角度去分析和评估土地使用权，确定合理地价。
关键词：土地使用权开发评审估价Abstract: Through professional real estate valuation and valuation personnel cooperate, to take the real estate market as the basis, from a scientific point of view analysis and assessment of land use right, determine a reasonable price.Key words: land use right; development; review; valuation0 前言国有土地使用权挂牌出让，是近年来新出现的一种土地使用权出让方式。
挂牌出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
在挂牌出让中，无论是出让人还是竞买人，都需要确定一个合理的价格。
确定合理的地价，可以通过专业房地产估价机构和估价人员的配合，以房地产市场为基础，从科学的角度去分析和测算。
按土地开发程度，可将挂牌出让的宗地分为毛地（或生地）和熟地两类。
毛地是指不具有城市基础设施或只完成临时三通一平的土地，熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整（俗称已完成七通一平或五通一平）的土地。
因此，地价有毛地价和熟地价。
毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。
其中，土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市政费和四源费。
熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。
地役权价值评估合同
地役权价值评估合同甲方（委托方）：姓名：____________________身份证号码：____________________联系地址：____________________联系电话：____________________乙方（受托方）：公司名称：____________________法定代表人：____________________公司地址：____________________联系电话：____________________一、委托事项。
甲方委托乙方对涉及的地役权进行价值评估。
这地役权啊，就像是甲方土地权益的一个小跟班，有着独特的价值，可这个价值到底是多少呢，就需要乙方专业的眼光来打量打量啦。
二、评估目的。
为了明确地役权在当下市场环境以及相关条件下的价值，这价值可重要啦，不管是甲方自己心里有个数，还是在和别人谈合作啥的，都得有个准确的价值评估做支撑。
三、评估范围。
具体的地役权所涉及的土地范围、相关权益内容等，乙方可得仔细确定好哦。
比如说这块地役权涉及的土地边界在哪里，有没有什么特殊的限制或者附属权益，都要搞清楚。
四、评估基准日。
双方约定的评估基准日为______年______月______日。
这个日子就像是给地役权价值拍照的那一瞬间，以这个时间点为准，看看它的价值到底是多少。
五、甲方的权利和义务。
（一）权利。
1. 甲方有权要求乙方按照相关行业标准和合同约定进行评估工作。
就像甲方请了个大厨做饭，肯定得要求大厨按照菜谱来做呀。
2. 甲方有权获取评估报告，这可是甲方花钱请乙方做的成果，肯定得拿到手好好看看的。
（二）义务。
1. 甲方应向乙方提供与地役权相关的资料，包括但不限于土地权属证明、地役权合同、相关规划文件等。
这些资料就像是做菜的食材，没有这些，乙方可没法做出美味的“评估大餐”哦。
2. 甲方要配合乙方的实地勘察、调查等工作。
比如说乙方要到土地现场去看看，甲方得给人家行个方便，不能设置各种障碍。
地役权价值评估合同3篇
地役权价值评估合同3篇篇1甲方（委托方）：____________________乙方（评估机构）：____________________根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，就甲方委托乙方进行地役权价值评估事宜，达成如下协议：一、合同目的甲方委托乙方进行地役权价值评估，以了解该地产在特定使用条件下的经济价值和利用潜力，以便进行投资决策和地产交易等合法行为。
二、评估范围和要求1. 评估范围：对甲方所提供的地块的地役权价值进行评估，包括但不限于土地利用规划、土地使用条件、土地使用权转让等因素。
2. 评估要求：乙方需按照国家和地方相关法律法规，依据行业标准和评估方法，客观公正地进行评估，确保评估结果的准确性、真实性和公正性。
三、评估费用及支付方式1. 评估费用：根据评估工作的复杂程度和时间成本等因素，双方约定本次评估费用为人民币________元。
2. 支付方式：甲方应在合同签订后____日内向乙方支付评估费用。
乙方收到款项后开始进行评估工作。
四、双方权利和义务1. 甲方义务：甲方应提供真实、完整、准确的地产资料和相关文件，并承担因提供资料不实所产生的法律责任。
同时，甲方应尊重乙方的专业判断，不得干扰评估工作的正常进行。
2. 乙方义务：乙方应依据法律法规和合同约定，按时保质保量完成评估任务，出具评估报告。
乙方应对评估结果承担专业责任，并保守甲方的商业秘密。
五、评估报告及交付方式1. 评估报告：乙方完成评估工作后，应向甲方提供书面评估报告。
评估报告应包括评估结果、评估方法、评估依据等内容。
2. 交付方式：乙方应在完成评估工作后____日内将评估报告交付给甲方。
甲方可选择现场交付或电子邮等方式接收评估报告。
六、违约责任及争议解决方式1. 违约责任：如甲乙双方任何一方违反本合同约定，均应承担相应的违约责任，并赔偿对方因此造成的损失。
2. 争议解决方式：如双方在合同履行过程中发生争议，应首先协商解决；协商不成的，可以向合同签订地人民法院提起诉讼。
土地价格评估
土地价格评估
土地价格评估是将土地作为评估对象，通过对土地市场、地区经济、土地特征和土地用途等因素的分析和考虑，来确定土地的合理市场价格或价值范围。
这种评估通常在房地产行业、城市规划、土地开发、土地交易等领域中被广泛应用。
土地价格评估的过程一般包括以下几个步骤：
1.数据采集：收集与土地相关的各种数据，例如土地所在地
区的经济、社会和地理信息，土地用途规划和市场交易数
据等。
2.市场分析：分析土地所处的市场环境，包括供需关系、市
场价格趋势、竞争情况等。
同时，对地区的宏观经济状况
和政策变化进行研究，以理解对土地价格的影响。
3.土地特征评估：评估土地的特征，包括土地面积、地形、
地貌、地理位置、开发潜力等，对土地所具备的可用性和
价值进行分析。
4.类似案例比较法：通过比较类似土地交易案例的市场价格，
参考其他类似土地的成交价格，以获得一个合理的价值范
围。
5.收益法评估：适用于商业用途土地的评估，通过估计土地
开发所能带来的收益，计算土地预期现值。
6.现金流贴现法评估：适用于土地开发项目的评估，通过贴
现地租和土地增值收益，确定土地的内在价值。
7.综合分析和报告：结合市场分析、土地特征评估和适用的
评估方法，得出一个综合的土地价格评估结论，并撰写评
估报告。
值得注意的是，土地价格评估是一种复杂的过程，其结果通常会受到多种因素的影响，包括市场波动、经济变化、土地用途规划和政策法规等。
因此，评估师在进行土地价格评估时，需要综合考虑多个因素，并采用合适的方法和技术，以提供准确、可靠的评估结果。
国家计委、土地管理局关于土地价格评估收费的通知-计价格[1994]2017号
![国家计委、土地管理局关于土地价格评估收费的通知-计价格[1994]2017号](https://img.taocdn.com/s3/m/a5cc7b3abdd126fff705cc1755270722192e590a.png)
国家计委、土地管理局关于土地价格评估收费的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、土地（国土）管理局（厅）：为促进土地价格评估工作的健康发展，根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定，对土地价格评估实行有偿服务。
现将有关事项通知如下：一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。
二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。
三、一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。
目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》（附表一）执行。
四、城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》（附表二）协商确定。
五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的５０％收评估费；每宗地评估费不足３００元的按３００元收取。
清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的３０％计收评估费；每宗地评估费不足３００元的按３００元收取。
土地价格评估委托单位付费确有困难的，通过双方协商，评估机构可酌情减收。
六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。
各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。
某公司资产重组划拨国有建设用地使用权价格评估
某公司资产重组划拨国有建设用地使用权价格评估某公司资产重组划拨国有建设用地使用权价格评估一、引言资产重组是企业再造和战略调整的一种重要手段，是企业实现快速发展和长期持续竞争力的重要途径。
随着市场经济的发展，越来越多的企业将资产重组作为推动企业转型升级的重要方法之一。
而在资产重组中，不可忽视的一个重要环节就是对国有建设用地使用权价格的评估。
本文将以某公司的资产重组为例，探讨其国有建设用地使用权价格的评估。
二、某公司资产重组背景某公司是一家制造业企业，拥有一大片位于城市中心的国有建设用地使用权。
随着市区土地价值的快速增长，公司决定将这部分土地的使用权划拨给一家房地产开发商，以获得更高的收益，并同时重新调整公司的产业布局。
三、国有建设用地使用权价格评估的意义1. 保护国家和企业利益：国有建设用地是国家财产，对其价格的评估能够实现国家和企业利益的最大化，确保土地资源的合理利用。
2. 提供合理参考价值：国有建设用地价格评估的结果将成为划拨使用权的重要依据，保证交易的公平、公正和合理。
四、国有建设用地使用权价格评估的方法国有建设用地使用权价格评估是一项复杂而细致的工作。
通常情况下，评估方法可以采用市场法、收益法和成本法。
根据某公司的实际情况，我们选择了市场法和收益法两种方法进行评估。
1. 市场法：该方法是根据市场上类似土地的交易价格和市场环境来确定土地使用权的价格。
通过收集和分析市场上的土地交易数据，并结合地块的具体条件、位置、用途等因素，得出一个相对合理的价格范围。
2. 收益法：该方法是通过分析土地在使用过程中的经济效益，以及土地交易对企业未来的影响，来确定土地使用权的价格。
通过预测土地的流量、市场发展趋势、规划政策等因素，预测未来土地的收益，并结合折现率等因素，得出一个相对准确的价格。
五、国有建设用地使用权价格评估的结果通过对某公司的国有建设用地使用权进行市场法和收益法的评估，我们得出以下结果：市场法：根据市场调研和类似土地的交易数据，预计该地块的市场价格为X万元。
土地价格评估收费标准
土地价格评估收费标准土地价格评估是指对土地价值进行估算和评定的过程，是土地管理和土地利用的重要基础。
土地价格评估的收费标准直接关系到评估机构的收益和服务质量，因此合理制定土地价格评估收费标准对于保障评估机构和客户的利益具有重要意义。
一、土地价格评估收费标准的制定原则。
1. 公平公正原则，土地价格评估收费标准应当遵循公平公正原则，不得存在任何歧视性收费，确保各类土地评估项目的收费标准合理、公正。
2. 成本费用原则，土地价格评估收费标准应当充分考虑评估机构的成本费用，确保评估机构能够覆盖评估过程中的各项费用，并获得合理的收益。
3. 市场化原则，土地价格评估收费标准应当与市场行情相结合，根据土地评估项目的复杂程度、工作量、风险等因素进行合理定价。
4. 透明公开原则，土地价格评估收费标准应当公开透明，评估机构应当向客户清晰详细地说明收费标准和收费依据，确保客户了解评估费用的构成和计费方式。
二、土地价格评估收费标准的制定方法。
1. 项目类型，根据土地价格评估项目的类型和性质，如农用地评估、工业用地评估、商业用地评估等，制定不同的收费标准。
2. 评估难度，根据土地价格评估项目的难易程度和复杂性，对评估费用进行科学合理的测算，确保评估机构能够覆盖成本并获得合理的收益。
3. 服务内容，根据土地价格评估项目所涉及的服务内容和工作量，对收费标准进行细化和分类，确保客户能够选择符合自身需求的评估方案。
4. 市场行情，根据土地价格评估市场的行情和变化情况，对收费标准进行动态调整，确保评估费用与市场价值相匹配。
三、土地价格评估收费标准的参考指标。
1. 评估工作量，评估工作量是制定收费标准的重要参考指标，通常以评估项目的面积、用途、地理位置、土地性质等因素为基础进行计费。
2. 评估风险，评估风险是制定收费标准的重要考量因素，评估项目的风险程度越高，评估费用相应越高。
3. 评估专业性，评估专业性是制定收费标准的重要参考指标，评估项目所需的专业技术和人力资源投入越大，评估费用相应越高。
土地价格评估方法
土地价格评估方法
土地价值评估的方法有哪些？山竹今天给大家简单介绍一下土地价值评估的基本方法，想要进行资产评估的老板欢迎留言、关注或点击头像进入主页联系
土地价值评估的方法：
1、市场比较法。
是土地价值评估中最基本最常用的方法，通过对具有替代关系的类似土地交易价格进行修正。
2、收益还原法，将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
3、成本逼近法，以开发土地所耗费的各项客观费用之和。
土地价值估价的作用：
1.土地估价有助于土地交易的顺利进行
2.有助于企业投资决策
3.有助于土地市场的完善
4.有助于土地市场的管理。
不同性质土地使用权的估价
⼀、我国⽬前的⼟地权利 弄清⼟地权利对正确进⾏⼟地的估价具有⼗分重要的意义。
⼠地权利是⼀束权利，拥有其中全部权利或部分权利都是可能的。
⼟地权利可以通过⽴法来加以确定。
有的国家规定有完全所有权、终⾝所有权、租借权、抵押权、地役权、开发权、典权、地上权、永佃权、耕作权等各种权利。
⼟地权利可以由⼀个⾃然⼈或法⼈占有，也可以由⼆⼈或⼆⼈以上共有。
我国⽬前的⼟地权利体系尚不够完善，但权利的限制和分离制度已经初步形成。
⼟地使⽤权和⼟地所有权分离，⼟地抵押权、出租权和以买卖⽅式的转让，以及城市规划、房地产税、⼟地增值税等已经通过⽴法形式确定下来。
⼟地权利的管理是政府管理机关依照有关法律规定进⾏的，主要是查清产权来源，确认产权归属，依法进⾏⼟地权利登记，发给产权证明从⽽达到保护合法权益，避免纠纷的⽬的（⼀）⼟地的所有权和使⽤权 1、⼟地所有权和使⽤权的概念 ⼟地所有权。
指⼟地所有权⼈在法律规定范围内享有的占有、使⽤、收益、处分的权利。
占有权指⼟地的实际占领、控制的权利；使⽤权是指对⼟地实际利⽤的权利；收益权是指在⼟地上获得经济利益的权利（但通过处分⽅式获取收益的除外）；处分权是指在法律允许范围内对⼟地进⾏处置的权利。
我国⽬前实⾏社会主义的⼟地公有制。
不存在私⼈所有的⼟地。
⼟地使⽤权。
指⼟地使⽤⼈根据法律、法规或者⾏政命令以及合同规定⽽取得的国有⼟地、集体所有⼟地的占有和使⽤的权利，以⾄包括以买卖⽅式转让、出租和抵押的权利。
⼟地使⽤权的取得，依照国家法律的规定：实⾏⾏政划拨和国有⼟地使⽤权出让双轨制，农村集体⼟地由本集体经济组织的成员承包经营实⾏⽆偿使⽤制度。
不同⽅式取得的⼟地使⽤权具有不同的权利和义务。
2、集体所有⼟地的征⽤和国有⼟地使⽤权的转让。
农村集体所有的⼟地除了由本集体经济组织和个⼈依法使⽤外，在国家进⾏经济、⽂化、国防建设以及兴办社会公共事业时可以依法由国家征⽤。
集体所有⼟地⽬前除国家依法征⽤外暂⽆其他转让所有权的法律规定。
土地地役权价格评估
土地地役权价格评估一.地役权是为自己土地利用的需要,而对他人土地加以支配的权利。
目前我国城镇土地地役权大致包括:通行权、通过权、流水权、通风权、采光权、取水权、眺望权等。
其中通风权、采光权和眺望权在确定土地纯收益或进行个别因素修正时已经加以考虑,在城镇土地评估工作中经常涉及、需要单独考虑的地役权有通行权和通过权。
通行权即需役地在供役地上通行的权利。
通过权是需役地将某些管线设施通过供役地的地表、上空或地下的权利,如管道通过权::、架线通过权。
对地役权价格评估主要是为了确定需役地使用权人对供役地使用权人承受地役权的经济补偿及因设有地役权而对供役地和需役地使用权价格的影响。
二.地役权价格评估方法地役权价格在理论上等于需役地因设定地役权而导致地产增值的部分。
地役权价格一般不等于供役地因设有地役权而导致地产贬值的部分。
但至少应等于供役地因设有地役权而导致地产贬值的部分。
地役权价格评估方法可用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法及基准地价系数修正法。
2.1 道路通行权价格评估1.通行的道路只供需役地使用权人使用道路通行权价格可用需役地因设定地役权而致地产增值部分评估,还可用供役地因设有地役权而减少的土地价值部分,加上因负有地役权而致减价的市场修正值来评估。
2.通行的道路为需役地和供役地使用权人共同使用道路通行权价格是供役地使用权人因设定地役权而减少的土地价值及负有地役权的市场修正部分,与需役使用权人使用道路强度(权重)的乘积。
2.2 管线通过权价格评估管线通过权价格评估可用需役地因设定地役权而致地产增值部分评估,还可用供役地因设有地役权而减少的土地价值部分,加上因负有地役权而致减价的市场修正值来评估。
三.设定地役权对供役地和需役地的价格影响3.1 设定地役权对需役地的价格影响需役地价格评估必须与设定的地役权一同评估.地役权的设定,使需役地的利用成为可能,其土地效益才能实现。
供役地价格可用不负有地役权情况下的土地利用价格扣除设定的地役权给供役地的土地利用带来的影响程度来评估。
上市公司一宗国有工业土地使用权价值评估方法
上市公司一宗国有工业土地使用权价值评估方法一、评估方法根据城镇土地估价规程，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的评估方法。
评估人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次评估选用市场法和成本法对无形资产—土地使用权进行评估。
(一)市场法由于待估宗地所在区域可以选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交易案例，适宜采用市场比较法评估。
市场比较法计算公式：公式：V=VBABCD式中：V-----估价宗地价格；VB ---比较实例价格；A-----待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；B-----待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；C----- 待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例区域因素条件指数；D----- 待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例个别因素条件指数。
(二)成本法由于待估宗地所在区域近期有土地征收案例，当地政府及相关部门公布了有关征地补偿标准文件，成本构成清晰、取费依据充分，故可采用成本逼近法评估。
成本逼近法的基本计算公式如下：V＝Ea＋Ed＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3式中：V-----估价价格；Ea-----土地取得费及税费；Ed-----土地开发费；R1-----利息；R2-----利润；R3-----土地增值。
(三)收益还原法不选用收益还原法的理由：因待估宗地目前为空地，尚未对外租赁经营或产生收益，故不适宜采用收益还原法进行评估。
(四)剩余法不选用剩余法的理由：因待估宗地目前尚未进行建设，对未来开发建设规划不明确，不能合理确定开发后房地产价值与开发成本等参数，无法采用剩余法进行评估。
(五)基准地价系数修正法不选用基准地价系数修正法的理由：考虑XX市基准地价基准日为2005 年7 月1 日(基准日为2009 年7 月1 日基准地价国土局尚未有正式的公布使用文件)，距估价基准日2013 年3 月31 日超过7 年，相差时间较长，不宜使用此种方法。
地役权价值评估合同
地役权价值评估合同甲方（委托方）：姓名：______________________联系方式：________________地址：____________________乙方（评估方）：公司名称：________________法定代表人：______________联系方式：________________地址：____________________一、委托事项。
甲方委托乙方对[具体涉及地役权的土地或不动产相关信息]的地役权价值进行评估。
乙方应运用专业的评估知识、技能和经验，按照相关法律法规、行业规范的要求，为甲方提供准确、客观、公正的地役权价值评估报告。
二、评估要求。
1. 乙方需要在评估过程中充分考虑地役权的类型，是通行地役权、排水地役权、采光地役权还是其他类型的地役权。
不同类型的地役权在价值评估上会有不同的考量因素，这一点乙方可得好好把握呀。
2. 要对涉及地役权的土地或不动产的地理位置、周边环境、市场价值等进行详细的调查和分析。
就像寻宝一样，把每一个可能影响价值的小细节都找出来。
3. 乙方在评估时必须遵守相关的评估准则和道德规范。
可不能乱评一通哦，要对得起甲方的信任呢。
三、评估费用及支付方式。
1. 本次地役权价值评估的费用为人民币______元（大写______元整）。
这个价格可是经过双方友好协商定下来的，都觉得挺合理的呢。
2. 支付方式：甲方将在本合同签订后的______个工作日内，先支付评估费用的______%，即人民币______元（大写______元整）作为预付款。
等到乙方按照要求完成评估报告，并将报告提交给甲方，且经甲方验收合格后的______个工作日内，甲方将支付剩余的______%评估费用，也就是人民币______元（大写______元整）。
四、评估报告的提交。
1. 乙方应在收到甲方预付款后的______个工作日内开始评估工作。
在评估工作完成后，乙方要尽快出具地役权价值评估报告。
长春市区国有土地使用权价格评估暂行规则(试行)
长春市区国有土地使用权价格评估暂行规则（试行）一、本规则适用范围1、长春市区内国有土地使用权出让底价评估；2、规划调整涉及的国有土地使用出让补地价评估；3、长春市区内国有土地使用权收购价格评估（集体建设用地使用权收购价格评估可参照本规则）；4、本规则适用于自实施之日起的委托评估。
二、协议出让土地底价及规划调整补地价评估（一）评估方法应用《长春市土地定级及基准地价动态更新系统》评估。
（二）评估程序1、由资产中心委托评估，并向估价所提供《委托评估宗地基本情况表》。
表1 委托评估宗地基本情况2、估价人员与审批外业人员联合现场踏查。
3、估价人员依据《委托评估宗地基本情况表》，应用《长春市土地定级及基准地价动态更新系统》评估，形成结果报告。
4、估价所负责人审核评估结果后，提交给资产中心。
（三）估价所提交的估价结果，由资产中心进行市场指数修正。
（四）估价所只提供单位土地价格，总价款由资产中心核算。
（五）协议出让工业用地土地纯收益一至八级工业用地土地纯收益应用《长春市土地定级及基准地价动态更新系统》评估。
九至十二级工业用地成本价格依据平均征地成本确定，成本价格按135元/平方米计算，土地开发费200元/平方米计算。
土地平均纯收益按49元/平方米计算。
三、招标、拍卖、挂牌出让价格评估（一）净地价格评估依据《城镇土地估价规程》，各种用途土地底价评估可选用成本逼近法、市场比较法、假设开发法、收益还原法和基准地价系数修正法中的两种以上方法。
1、成本逼近法地价＝征地和拆迁成本+土地开发整理成本+其他成本+利息征地成本包括：征用农村集体土地发生的土地补偿费、安置补助费及其征为国有土地过程中发生的各种费税；收购国有土地使用权成本。
拆迁成本包括：土地出让前发生或出让公告承诺的拆迁地上建筑物、附着物和地下建筑物、埋藏物的补偿费用，及因拆迁需要补偿的生产、生活损失、安置等费用。
开发整理费用包括：土地出让前发生或出让公告承诺的城市基础设施投入费用、平整土地的费用等。
土地使用权价格评估
土地使用权价格评估
一.土地使用权价格评估首先应分清土地使用权价格的类型。
土地使用权价格的类型按交易形式分主要有出让价格、转让价格、租赁价格及抵押价格等,出让价格又因出让方式不同分为协议出让价格、招标出让价格和拍卖出让价格。
二.土地使用权出让价格评估,实际上是土地使用权出让底价评估,可按公开市场原则采用收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价系数修正法评估。
在运用市场比较法时,应选用同一出让方式的比较实例。
三.土地使用权转让价格评估,应按公开市场原则采用收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价系数修正法评估,其价格是正常的市场价格。
四.租赁价格及抵押价格见7.4和7.5。
五.设有土地租赁权、土地抵押权等他项权利的土地使用权价格评估
设有土地租赁权和土地抵押权的土地使用权在发生转移时,其土地使用权价格与没有设定土地租赁权和土地抵押权的土地使用权价格有区别。
他项权利的设定,给土地的正常使用带来了限制,因而要对没有设定他项权利的土地使用权价格进行修正。
修正的幅度以他项权利给新土地使用权人在土地利用上带来困难而发生的费用或减少的收益为标准。
这可用新土地使用权人为恢复正常土地使用权而撤销他项权利而必须支付的正常费用来估算。
感谢您的阅读！。
国土局评估价
国土局评估价
国土局评估价指的是对一定范围内的土地进行评估，确定其合理的估价，以便进行土地交易、土地征收、土地流转等行为。
具体来说，国土局评估价通常是指对土地的价值、市场价格、使用权价值等方面进行评估，以确定土地的合理价格。
国土局评估价的过程通常包括以下几个环节：
首先，对土地的位置、面积、土地类型等基本情况进行调查和了解，收集相关数据。
其次，结合土地所处的地理位置、交通便利程度、配套设施等因素，分析评估土地的使用价值。
然后，考虑土地的市场供求关系、各类地价指标和同类土地交易行情等因素，确定土地的市场价值。
最后，根据土地的使用权期限、土地类型、权属等因素，计算土地的使用权价值，作为评估土地价值的参考依据。
国土局评估价的主要目的是为了为土地的出让、转让、征收等行为提供依据，保障土地交易的合理性和公平性，保护土地资源的合理利用。
国土局评估价的结果通常是用于拍卖、成交等环节，用于制定土地的起始价格或交易的底价。
此外，国土局评估价还有助于土地的规划、开发、利用等方面的决策。
通过评估土地的价值，可以合理安排土地的用途，推
动城市的可持续发展。
总之，国土局评估价是对土地进行综合评估和估价的一项重要工作。
通过评估土地的价值，可以保障土地交易的公平性和合理性，促进土地资源的合理利用，推动城市的可持续发展。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地地役权价格评估
一.地役权是为自己土地利用的需要,而对他人土地加以支配的权利。
目前我国城镇土地地役权大致包括:通行权、通过权、流水权、通风权、采光权、取水权、眺望权等。
其中通风权、采光权和眺望权在确定土地纯收益或进行个别因素修正时已经加以考虑,在城镇土地评估工作中经常涉及、需要单独考虑的地役权有通行权和通过权。
通行权即需役地在供役地上通行的权利。
通过权是需役地将某些管线设施通过供役地的地表、上空或地下的权利,如管道通过权::、架线通过权。
对地役权价格评估主要是为了确定需役地使用权人对供役地使用权人承受地役权的经济补偿及因设有地役权而对供役地和需役地使用权价格的影响。
二.地役权价格评估方法
地役权价格在理论上等于需役地因设定地役权而导致地产增值的部分。
地役权价格一般不等于供役地因设有地役权而导致地产贬值的部分。
但至少应等于供役地因设有地役权而导致地产贬值的部分。
地役权价格评估方法可用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法及基准地价系数修正法。
2.1 道路通行权价格评估
1.通行的道路只供需役地使用权人使用
道路通行权价格可用需役地因设定地役权而致地产增值部分评估,还可用供役地因设有地役权而减少的土地价值部分,加上因负有地役权而致减价的市场修正值来评估。
2.通行的道路为需役地和供役地使用权人共同使用
道路通行权价格是供役地使用权人因设定地役权而减少的土地价值及负有地役权的市场修正部分,与需役使用权人使用道路强度(权重)的乘积。
2.2 管线通过权价格评估
管线通过权价格评估可用需役地因设定地役权而致地产增值部分评估,还可用供役地因设有地役权而减少的土地价值部分,加上因负有地役权而致减价的市场修正值来评估。
三.设定地役权对供役地和需役地的价格影响
3.1 设定地役权对需役地的价格影响
需役地价格评估必须与设定的地役权一同评估.地役权的设定,使需役地的利用成为可能,其土地效益才能实现。
供役地价格可用不负有地役权情况下的土地利用价格扣除设定的地役权给供役地的土地利用带来的影响程度来评估。
设定地役权对土地利用带来的影响程度可用专家经验判断。
如地下管道的通过,有可能对供役地作建筑基地没有影响,也有可能使其完全失去建筑基地功能。
感谢您的阅读！。