高力国际：2019零售地产报告新兴业态与未来商业发展趋势
《中国零售业发展报告》发布 ——中国零售业的世界地位日益突显
《中国零售业发展报告》发布——中国零售业的世界地位日益突显作者：王翠竹来源：《食品安全导刊》2019年第10期当前，全球经济形势错综复杂，亚太地区经济则继续保持平稳较快地增长，这对世界零售业的发展带来了积极影响。
9月5日，于重庆开幕的第19届亚太零售商大会暨国际消费品博览会以“新零售·新消费·新动力——合作与共享”为主题，旨在推动亚太地区商业合作，促进地区零售行业发展。
在9月7日举行的零售业国家（地区）报告专场中，来自亚太零售商协会联盟的11位重量级演讲嘉宾结合各国各地区的零售业实际情况，向与会者解读了亚太地区零售业发展的现状、面临的问题，以及有关零售业发展的政策措施等。
中国商业联合会会长姜明于会上发布《中国零售业发展报告》，介绍了我国零售行业的发展情况，并对未来趋势进行了展望。
近两年的世界经济形势错综复杂，中国经济下行压力加大，面对以上挑战和考验，中国经济持续保持稳中有进、稳中提质的运行态势。
2018年，中国经济总量达到90万亿元，折合约13.6万亿美元，占世界经济比重接近16%，比2018年增长6.6%。
我国的经济增速在世界各主要经济体中位于前列，为世界经济增长做出的贡献率接近30%。
中国经济之所以能展现出强大的韧性和充足的潜力，根本原因之一在于国内需求持续旺盛，消费市场空间广阔。
改革开放40年以来，中国成功地从低收入发展中国家迈入中等偏上收入国家的行列，社会主要矛盾转化为人民日益增长的对美好生活的需要和不平衡、不充分资金发展的矛盾。
在中国共产党的十八大开展以来，中国在深入推进供给侧结构性改革的同时，适度扩大总需求，特别是消费需求，以增强经济增长的内生动力和新动力。
2018年，在中国投资和出口增速回落的情况下，消费品市场稳定增长的意义和作用更为突出。
社会消费品零售总额超过38万亿元人民币，折合约5.7万亿美元，最终消费支出对经济增长的贡献率达到76.2%，表明消费对经济增长的基础性作用进一步增强。
2019年3月商业地产品牌发展报告
2019年3月商业地产品牌发展报告迈点研究院3月多家上市房企陆续发布年报，转型求变成为共识。
一、3月商业地产品牌市场关键词关键词一：年报及战略布局3月金茂控股集团、富力集团、碧桂园集团等多家上市房企对外披露业绩。
从业绩数据方面来看，多家房企在应收账款方面取得较好成绩，企业利润创下新高。
同时面对“增量”转“存量”行业趋势，各集团也纷纷表示未来将继续加强产业多元化布局、协同快速发展。
多元化业务布局一直是房企近些年发展的重点，如碧桂园集团将产业布局投向机器人产业和振兴乡村发展;越秀地产侧重养老项目;金茂控股集团进一步加强城市综合运营;而恒大集团则战略布局新能源汽车。
迈点研究院认为，当前房企业务多元化，其根本目的是为集团寻找未来发展战略支柱，实现长期利润增长，业务选择上与原有房地产开发、销售形成周期性互补是关键。
二、重点关注品牌案例潜在客群关注—北辰实业本月搜索指数重点关注品牌为北辰实业，搜索指数环比上月上升53.95%达到32.93，排名攀升至第二位。
数据来源：迈点研究院当前北辰实业旗下产业主要包括地产开发、物业开发、商贸以及咨询管理等，旗下商业地产版块主要有绿洲商贸、北辰超市，该版块业务目前主要集中于北京地区。
从3月北辰实业潜在客群热点区域图看，目前北辰实业已在北京、四川、山东等地区有较高知名度，潜在客群中25-34岁和35-49岁年龄阶段人群占比最高，所占比例分别达到53%和32%，其中25-34岁群体中男性占比达到75%。
数据来源：360趋势数据来源：360趋势媒体关注—大悦城地产3月媒体重点关注品牌为大悦城地产，媒体指数环比上月上升71.50%，指数达到71.50。
中粮地产(集团)为满足公司业务战略调整，3月正式将集团名称变更为“大悦城控股集团服务有限公司”，集团重组后进一步加强“住宅地产与商业地产”全业态专业化融合，并深入拓展商业地产--大悦城地产一、二线城市系列产品布局;3月14日，集团方面与三亚市签署协议，在城市综合体、科技城和农产品贸易等多方面展开合作，一系列动作引起观点地产网、网易新闻等多家媒体的关注。
2018-2019年中国商业地产行业市场分析 八大发展现状,2019年五大发展趋势分析
2018-2019年中国商业地产行业市场分析八大发展现状，2019年五大发展趋势分析2018-2019年中国商业地产行业市场分析全国工商联旗下全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德日前联合发布《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》，盘点2018年商业地产领域代表性事件，展望2019年行业发展趋势。
《报告》首席专家，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，当前消费市场最大的变化其实不是所谓的“升级”或“降级”，而是消费市场的明显分级对商业的运营创新提出了更高要求。
由于宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，2019年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。
餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽如人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟须替代性创新业态与模式。
以腾讯入股步步高阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。
永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。
全国成交：1-12月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降全国供应：1-12月，写字楼新开工、商业营业用房新开工同比均下降据前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》统计数据显示，2018年1-12月，全国商业营业用房新开工面积为20066万㎡，同比下降2.0%，降幅较1-11月收窄1.2个百分点。
2018年1-12月，全国商业营业用房销售面积为11971万㎡，同比下降6.8%，降幅较1-11月扩大1.7个百分点。
2018年1-12月，全国商业营业用房开发投资额为14177亿元，同比下降9.4%，降幅与1-11月持平。
2019年北京商业地产市场研究报告
目录第一章北京商业地产的发展时机 (4)一、促进市场发展的主要因素 (4)1、首都经济的持续增长 (4)2、北京商业的全面发展 (4)3、发展规划的出台实施 (4)4、市场调控的规范加强 (4)5、区域商圈的功能变化 (4)6、重大事件的突发影响 (4)7、宏观环境的不断优化 (5)8、消费投资的逐渐理性 (5)二、引起快速升温的直接原因 (5)1、投资转移 (5)2、需求拉动 (5)3、利益驱动 (5)4、运作灵活 (6)第二章北京商业地产的市场形势 (6)一、整体市场 (6)（一）市场概况 (6)1、全国市场 (6)2、北京市场 (6)（二）主要情况 (7)1、市场供给 (7)2、市场需求 (7)3、市场行情（资源来源：易铺网） (8)4、运作方式 (8)5、价格分布 (9)6、项目分布 (9)二、区域市场 (10)（一）CBD地区 (10)1、供给方面 (10)2、新旧主要项目 (10)3、需求方面 (10)4、市场形势 (11)（二）中关村 (11)1、中国硅谷助推投资热潮 (11)2、供求关系决定市场高价 (12)3、住宅底商有利可图 (12)4、中小投资者不容忽视 (12)（三）亚运村 (12)1、供需矛盾突出 (12)2、市场持续热销 (12)（四）南城地区 (13)1、商业地产渐成规模 (13)2、市级物流中心初步显现 (13)3、三大城区广汇商机 (13)第三章北京商业地产的未来趋势 (13)一、北京商业的规划发展 (13)（一）北京“十五”期间商业发展规划 (13)1、发展基本目标 (13)2、商业发展重点 (14)3、业态引进重点 (14)（二）区域规划情况 (14)1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。
(14)2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。
(14)3、社区商业中心。
(14)4、特色商业街。
(14)（三）北京商业的发展趋势 (15)1、北京的流通业 (15)2、北京的商业街 (15)3、北京的零售业 (15)二、市场存在的问题现象 (15)（一）自身不足 (15)1、开发资金匮乏。
【房地产年报】2019中国商业地产社区商业研究报告-观点指数研究院.
噂2019中国商业地产社区商业研究报告•指敏研究团队：观点指数研究院本报•告导读：相对于市中心大型商业综合体，社区商业具有“便利性” 这个无可比拟的优势。
人们逐年増加的可支配收入以及“就近原则"的消费观念为社区商业带来了新机遇。
摘要：•社区业态百花齐放除了服务、餐饮、零售、休闲娱乐之外，人们日益增长的生活需要也催生了社区商业新的生态圏，比如养老圏以及教育圏等。
•规模趋小发展相比于大型的商业地产项目，社区商业凭借体量小、投资低、利润稳定等特质得到企业的青睐。
在宏观经济增速不断放缓、场地租金攀升的大环境下，社区商业业态规模呈现出趋小化发展的态势。
•万亿蓝海之争城市化进程的推进，促进了社区数量和社区消费的增多，数据显示，预计到2020年，全国城镇住宅物业面积将达300亿平方米，中国社区服务消费将迈入万亿级市场。
•前景光明，局限犹在社区商业是满足本地社区居民商品和服务需要的商业，服务半径有限，大多不超过1公里。
社区商业本身的定位就决定了其有限的经营范围和有限的流量，没有流量就没有商业，如何发掘并保有流量是社区商业需要考虑的问题。
噂2观点指数 近日，某省会城市对社 区周边的生活服务设施满意度进 行一次采访调研，13.7%的被访市 民直接表示不满意或不太满意， 这说明社区周边生活服务设施仍 旧有很高的提升空间。
社区周边生活服务设施以便民、 利民和满足居民生活消费为主要 目的，包括餐饮、医院、娱乐、 培训等业态，属于社区商业的大 范畴之内。
相对于市中心大型商业综合体， 社区商业具有“便利性”这个无 可比拟的优势。
人们逐年增加的 可支配收入以及“就近原则”的 消费观念为社区商业带来了新机 遇。
外国发展经验显示，在人均GDP 超 过3000美元之后，社区商业所占 消费零售总额的比例一般在40%- 60%区间。
但即使在中国一线城市 上海，社区商业也仅占社会商业 支出总额的30%左右，侧面反映了 社区商业背后的市场商机还有待 充分发掘。
房地产经济的发展现状及未来趋势
【产业论坛】住宅与房地产92019年7月房地产经济的发展现状及未来趋势张 京（北京房地产协会，北京 100000）摘 要：随着城市化进程的不断推进，房地产经济在国民经济总值中已经占据了非常重要的比重。
房地产的经济在发展进程中应当与国民经济保持着同步的推进，从而帮助经济健康发展。
但是近几年房地产经济的增长太过迅速，产生了很多不可控的泡沫经济。
由此可见，房地产中经济所带来的问题亟待解决。
关键词：房地产经济；泡沫经济；城市化进程中图分类号：F299.23 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2019）07-0009-01房地产经济带来的影响有目共睹，它的增长提高了人均生活水平，但是其背后隐含的问题却一直被忽视，人们对于房地产发展的认知需要更加明确。
1 房地产经济现状1.1 增长过快随着我国城市化进程的不断推进，很多农村都成了城市的面貌，大量的农村人口奔向城市，城市的人口越来越多，从而提高了城市中人们对于房产的需求。
这种继续膨胀的需求量，让很多投资商看到了赚钱的希望，因而大量的资金开始注入房地产经济，使得房地产的市场快速发展。
但是如果房地产发展太过于迅速，会产生诸多不良影响，故而有必要采取一些限制措施。
1.2 提升生活水平房地产经济的迅速发展也带动了其他行业的发展，创造了很多就职岗位，解决了劳动力过剩的问题。
同时使一些已经存在的职业的待遇也得到了很大的提高。
随着经济水平的提高，人们自身的消费水平和生活水平也在不断提升。
1.3 需求的不稳定性近几年，随着房地产经济的不断发展，需求的不稳定性情况已经越来越严重。
当需求量大幅度增长时，房价也水涨船高，同时还改变了以往的房间布局，高楼式的房间如雨后春笋般增长。
房地产的发展保证了民生主义，它的价值无法否定，但是由于一些原因，例如市场监管的不合理、房子价钱的居高不下，导致房子的需求不稳定。
2 房地产经济面临的问题2.1 金融问题房地产资金中的大部分都来自于银行的借贷，金融市场的不稳定性，会给房地产经济带来非常重大的影响。
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需求 Demand 新中产对文化和精神消费的需求非常明显
国内新中产过去两年开支明显增加的消费领域
上海零售地产新增供应、净吸纳量及空置率
新增供应
净吸纳量
空置率
旅游 15.3%
子女教育 12.1%
人际交往 10.6%
休闲娱乐/ 个人爱好 10.5%
自我学习提升 9.4%
2.5
2
1.5
7.6%
1.1
1
0.9
40% 35%
36.5%
40% 30%
28.2%
30% 25% 20%
20% 10%
0%
零售
15%
11.0%
8%
2.8%
10% 5%
餐饮
儿童亲子
生活服务类
休闲娱乐
0% 餐饮
零售
7.7%
5.8%
3.2%
生活服务
儿童亲子
休闲娱乐
COLLIERS INTERNATIONAL
数据来源：第三方数据中心，高力国际整理
智能供货：按需组合产品+最优供应链+智能制造
• 开展新消费引领八个专项行动; • 促进商业零售创新发展； • 打造世界级地标性商圈； • 深化老字号国企改革
中国国际进口博览会
2018年 11月5日 至10日
• 设立国家贸易投资综合展 • 设立企业商业展 • 举办虹桥国际经贸论坛
商业影响 推动影视、演艺、动漫游戏等重点领域商业 发展；形成具有核心竞争力的文化创意企业， 促进文化创业产业的发展
市场洞察：新兴业态与未来商业发展趋势
高力国际零售房地产服务部
2019年1月17日
COLLIERS INTERNATIONAL
目录
01 零售商业未来将面临的挑战 02 未来消费者态度和行为
03 新兴业态六大趋势 04 零售地产未来发展趋势
COLLIERS INTERNATIONAL
零售商业未来将面临什么样的挑战？
2014/3，投资54亿元，持股25% 2015/8，投资283亿元，持股19.99% 2016/11，投资21.5亿元，持股32% 2017/5，持股18% 2017/9，投资5.48亿元，持股5% 2017/9，投资5.48亿元，持股5% 2018/2，投资54亿元，持股15%
2017/12，腾讯领投合计5,300万美元 2018/1，腾讯、苏宁、京东、融创联 手投资340亿元入股 2018/1，投资1.875亿元，持股15% 2018/2，投资25亿元，持股5.31%
消费分级“新常态”下，政策利好零售地产发展新兴业态
政策/措施
日期
相关条例/内容
《关于加快本市文化创意产业创 新发展的若干意见》
2017年 12月14日
《全力打响“上海购物”品牌加快 国际消费城市建设三年行动计划 （2018-2020年）》
2018年 4月22日
• 推动文化创意重点领域加快发展； • 构建现代文化市场体系； • 引导资源要素向文化创意产业聚集
4.3 4
2
0 2011
2012
用户规模（亿人）
增长率
6.5 14.0%
2013
7.3 12.3%
2014
7.9
8.2% 2015
8.3
5.1% 2016
8.6
35%
30%
25%
20%
15%
10%
3.6% 5% 0%
2017
COLLIERS INTERNATIONAL
电商巨头收并购实体零售商
2017/8 ，137亿美元
进一步提升消费贡献度、消费创新度、品牌 集聚度；形成全球城市相匹配的商业
为中国品牌商提供市场机遇；促进国企签约 世界品牌商品；促进电商品牌的发展
《上海市电子竞技运动员注册管 理办法（试行）》
COLLIERS INTERNATIONAL
2018年 11月29日
• 试行电竞运动员注册管理； • 开放五大电竞项目的注册
53.4%
50.8%
46.8%
46.8%
45.4%
44.6%
42.8%
42.8%
41.2%
40.2%
COLLIERS INTERNATIONAL
汽车/ 数码 服饰 汽车用品 3C 鞋包
奢侈 品
机票 酒店
教育 培训
美妆 护肤
家电 房产 电影 文娱
数据来源：高力国际研究部，第三方数据中心
业态持续调整，品牌加速更新。生活服务、餐饮类业态创新直追零售
COLLIERS INTERNATIONAL
零售地产整体市场增速放缓，存量时代正式开始
供给 Supply 市场增速将稳定在15%以下，整体供应出现回落； 上海零售地产现有存量有749.6万平方米； 2019-2023年供应总量将为361万平方米，每年新增供应72万平方米；2019年空置率 预计会上升至13%
数据来源：媒体资料，高力国际整理
新零售时代，人货场重构，打破线下有形场景与线上无形场景的边界
传统零售市场 供小于求
货
场
人
创新零售市场 供大于求
• 更注重个性化、体验式消费；
• 更愿意花时间在社交、休闲、学习、工作；
人
• 购买界限逐渐消失；
• 习惯后便持续购买
消费者标签：SoLoMoPe（社交化、本地化、移动化、个性化）
零售占比下降，亲子/餐饮/服务占比上升
生活服务新兴品牌占比高于儿童亲子、休闲娱乐业态
70% 60% 50%
2014-2017已开业购物中心业态平均占比 2014 2015 2016 2017
52.2%
2014-2017已开业购物中心各业态新兴品牌占比（核心商圈）
50% 45%
46.8%
2014 2015 2016 2017
46.8% 2.8
36.8% 3.8
4.7 24.7%
5.7 19.6%
11%
13%
14%
16%
2014
2015
2016
2017
中国移动互联网用户规模
6.6
16.6% 16% 2018
7.5
17.5% 14% 2019F
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
32.6% 8
5.7 6
13.0% 2.0
1.3
0.5
0
2018
2019F
12.1%
11.7%
0.7 0.7
0.5 0.4
2020F 2021F
11.2%
0.2 0.2
2022F
10.7%
0.2 0.3
2023F
14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
2018年国内新中产关注的消费领域TOP10
电子竞技迎来国家级赛事；促进电子竞技商 业化
数据来源：政府公开信息，高力国际整理
线下零售回暖，电商巨头大举并购线下零售商
2012-2019 中国网络购物市场交易规模
网络购物交易规模（万亿元）
增长率（%）
在社零中的渗透率（%）
8
51.3% 6
4
2
1.2
0 6% 2012
59.4%
1.9 8% 2013