解读《业主大会和业主委员会指导规则》
住建部《业主大会和业主委员会指导规则》学习要点
住建部《业主大会和业主委员会指导规则》学习要点第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第十二条筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
第十五条筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立，第十七条业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十八条管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一）物业的使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。
第十九条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；（二）业主委员会的职责；（三）业主委员会议事规则；（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（五）业主投票权数的确定方法；（六）业主代表的产生方式；（七）业主大会会议的表决程序；（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；（九）业主委员会换届程序、补选办法等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》政策解读
《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》政策解读文章属性•【公布机关】珠海市政府•【公布日期】2015.07.22•【分类】其他正文《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》政策解读一、我市业主大会和业主委员会的主管部门《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）明确了市物业管理行政主管部门（即市住房和城乡规划建设局）是我市业主大会和业主委员会的主管部门，依法对全市业主大会、业主委员会的活动进行监督管理。
各区（功能区）物业管理行政主管部门为本行政区域的业主大会和业主委员会主管部门，依法对本行政区域内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理，负责本辖区内业主大会、业主委员会的备案工作。
二、业主大会和业主委员会的组成和职责《指导规则》明确了业主大会和业主委员会的组成及职责，进一步细化了管理规约以及业主大会议事规则的内容。
对业主、业主大会、业主委员会在物业管理及其相关活动中应该履行的职责和可以按照法律享受的权利进一步予以明确，对业主不履行职责、拒付物业服务费、不缴存物业专项维修资金以及实施了损害其他业主共同权益的行为，《指导规则》赋予了业主大会和业主委员会可以采取适当方式予以限制的权利。
三、首次业主大会筹备组的组成《指导规则》明确了首次业主大会筹备组构成人员的类别、参会要求和比例，根据《广东省物业管理条例》和参照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，明确筹备组成员须由业主代表、建设单位代表、镇街代表、居委会（村委会）代表组成。
筹备组成员人数7-15人，其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的60%。
四、首次业主大会的召开程序《指导规则》明确了召开首次业主大会的程序、时间要求以及相关投票、表决事项。
五、业主委员会的产生程序《指导规则》明确业主委员会的产生方式、应该履行的职责和业委会委员的个人要求、工作职责，业主大会以及业委会相关印章的管理规定。
六、如何选举新一届业主委员会《指导规则》明确了业主委员会正常和非正常解散时重新选举的相关事项。
《中山市成立业主大会和业主委员会指导规则》司法解释全文
《中山市成立业主大会和业主委员会指导规则》司法解释全文中山市成立业主大会和业主委员会指导规则司法解释为了进一步规范中山市的业主大会和业主委员会的组织和运作，维护业主合法权益，根据《中山市物业管理条例》等法律法规，中山市人民法院特制定了《中山市成立业主大会和业主委员会指导规则》的司法解释，具体内容如下：一、业主大会的组织和召开1. 业主大会应由物业管理区的业主自愿参加，并应提前通知所有业主，确保一人一表、一票表决的原则。
2. 物业管理区的业主大会应由业主委员会召集，召集方式可以通过书面通知或者公示等形式进行。
3. 业主大会的召开时间、地点和议程应提前15天以上向所有业主通知，并在会议召开日前三天内公示。
4. 业主大会的议事程序应符合法律规定，包括选举组织主席、选举秘书等。
二、业主委员会的组织和运作1. 业主委员会应依法成立，并应当由物业管理区的业主自行选举产生。
业主委员会的主席和秘书应当由业主自愿担任。
2. 业主委员会应制定工作计划和年度预算，并向业主大会报告并征求意见。
3. 业主委员会应定期召开会议，讨论和决定物业管理区的重要事项，并及时向所有业主通报。
4. 业主委员会应保障业主的合法权益，及时解决业主反映的问题，并依法代表业主维权，维护业主的共同利益。
三、业主大会和业主委员会的职责和权益1. 业主大会和业主委员会应当依法维护业主的合法权益，保障业主的住房安全和生活品质。
2. 业主大会和业主委员会有权监督物业管理服务的质量和收费情况，对物业管理区存在的问题提出建议和要求，并与物业管理企业等相关单位进行协商和沟通。
3. 业主大会和业主委员会应当保守业主的隐私和商业秘密，确保业主的合法权益不受侵犯。
4. 业主大会和业主委员会的决议应当依法生效，并具有法律效力，相关单位和个人应当执行。
以上即为《中山市成立业主大会和业主委员会指导规则》的司法解释，对于规范中山市业主大会和业主委员会的组织和运作，保障业主的合法权益将起到积极的促进作用。
《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义
《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义作者：佚名时间：2008-7-28浏览量：今年3月18日,中共深圳市福田区委、福田区人民政府办公室联名发出一份题目极其冗长的文件——《关于召开学习和贯彻〈深圳市业主大会和业主委员会指导规则〉动员大会暨培训班开班仪式的通知》。
根据文件规定,深圳市国土房产局主要负责人、福田区委区政府主要负责人几乎全部出动。
辖区物业管理企业经理及管理处主任共300人、辖区业主委员会代表共100人及辖区街道办事处主要负责人、辖区居委会主要负责人均得与会。
文件强调,凡规定与会人员,必须“认真落实”,“不得中途更换”。
大会声势至此,规格至此,可以想见《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》在有关部门视野中的地位之尊。
业主方面更是闻风而动。
早在2月26日,该市46个小区近百名业主代表聚集到富临大酒店,召开了“《指导规则》学习座谈会”。
但与政府会议的基调不一样,业主的学习座谈会越开越激愤。
“学着学着,我们发现问题越来越多。
学习会后来就变成了质疑会。
”业主和有关部门对《指导规则》的态度为什么会有这么大的差异呢?答案不难从《指导规则》中找到。
在许多业主看来,《指导规则》对业主大会和业主委员会权益的保障了无新意,相反倒有诸多限制,这可以说是《指导规则》的最大特色。
比如,《指导规则》规定:街道办、社区工作站或居委会应组织辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,应指导监督业主大会、业主委员会的日常活动。
《指导规则》责令街道办确定一名副主任分管该项工作。
并要求街道办把辖区内社区工作站或居委会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。
这无疑是确立了行政权力对于业主权利的管制格局。
《指导规则》同时建议:建立由区主管部门、各区政法委、维稳办、街道办、社区工作站或居委会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。
联席会议由街道办事处负责召集和主持,主要协调解决包括“影响物业管理区域稳定”情况等“物业管理中的疑难问题”。
处处关津处处新——《业主大会和业主委员会指导规则》发展与创新解读
■ 将基 层政 府与 居委 会纳 入监管 体系
业 主大会 、业 主委 员会 是业 主进行 自我 管理 的组织 ，是 广大业 主 的重要 活动方 式 。当 前我 国业 主 自我 管理 的 民主 、法 制意 识基础 较为 薄弱 ，业 主 自治离 不开 基层政 府 的指导 和
监督 。而在行 政 法领 域 ，“ 法无 规定 即禁 止 ” 指 导规则 》总则第 六 条 明文规 定 ，物 业所 。《
准 ”有 违建 筑 物 区分 所 有权 的财 产权 性 质 ； 是 “ 重标 准 ”要 求 太 高 ，实践 中诸 多业 二 双 主大 会 决议 将 难 以达 成 。实 践 中 因有 的业 主大会 会 议 议题 与 部 分业 主 利 益关 系 不大 ，或 者业 主 对参 加 业 主大 会 无热 情 ，一 旦 相 当数 量 的业 主 不参 加 业 主大 会 会议 ，将 导 致 业 主
２０ ０ ９年 １ ２月 ５日， 国家住房 和城 乡建设 部制定 的《 主大会 和业 主委员会 指导 规则 》 由 业 （ 以下 简 称 “ 导规 则 》 《指 ”）颁 布 。相 较于 ２ ０ ０ ３年 《 主大 会 规程 》 业 ，我 国物 业管 理 实践
与各界 人士 均对业 主 大会 、业 主委 员会 制度 的运作进 行 了反复 的实践 与探 索 ，《 导规则 》 指 无论 在结构 体例 ，还 是条 文 内容 上 ，均 体现 出极 大的进 步和创 新 ，无 疑将 开启 我 国业 主大 会 、业主 委员会 运作及 城市 基层 民主发 展 的新 篇章 。
对 实践 中如何 执行 双重 标准 ”进行 了有益 的探索 。
作 经 费 的来 源 。
然 而 ，无论 是 国
家 发 改 委 、 住
12、建设部业主大会和业主委员会指导规则
业主大会和业主委员会指导规则建房[2009]274号第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。
第九条符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
《业主大会和业主委员会指导规则》
《业主大会和业主委员会指导规则》
1 业主大会的作用和意义
业主大会是指业主依法按照规定召开，行使业主集体意志，监督
和决定物业管理的民主机构。
业主大会在物业管理中起着至关重要的
作用，是业主实现其合法权益、促进物业管理的主渠道之一。
在业主
大会中，业主可以通过表决、提议等形式对物业管理进行监督和指导。
2 业主委员会的职责和权利
业主委员会是业主大会选举产生的，其职责是协助业主会议监督
物业服务企业、整理业主投诉、建议解决方案、协助物业服务企业开
展工作、实施业委会决策、推动物业服务工作等。
业主委员会作为业
主大会下设的工作机构，拥有相应的决策和执行权。
3 业主大会和业主委员会应该遵守的指导规则
业主大会和业主委员会应该遵守的指导规则有：
1. 依法合规：在召开业主大会或进行业主委员会工作时，必须遵
守法律法规的要求，履行相关程序和规定。
2. 公开透明：业主大会和业主委员会的决策程序、决策结果应该
公开透明，接受业主群众的监督。
同时，相关会议记录和决议应该保
存记录，便于查阅。
3. 合作协同：业主大会和业主委员会应该与物业管理企业积极合作，互相支持，互相协调，提升物业管理的质量和效率。
4. 维护共同利益：业主大会和业主委员会应该站在维护广大业主共同利益的立场上，严格执行相关规定，积极推进物业管理改革和创新，切实提高物业服务水平。
在实际工作中，业主大会和业主委员会需要加强沟通，了解广大业主的真实诉求，针对热点难点问题积极协商，推动解决，发挥民主参与、监督、制约作用，营造和谐有序的小区环境。
《业主大会和业主委员会指导规则》
《业主大会和业主委员会指导规则》业主大会和业主委员会是目前管理小区的常见方式，它们在维护小区秩序、解决业主问题、促进小区共建共享方面起到了重要作用。
为了规范业主大会和业主委员会的工作，提高其效率和公正性，制定《业主大会和业主委员会指导规则》是必要的。
一、业主大会指导规则1.业主大会应定期召开，小区管理方需提前向全体业主发布会议通知，通知中应包含会议时间、地点、议程和相关文件。
2.业主大会议程应包括但不限于以下内容：小区管理方年度工作报告、财务报告、修缮计划、收费标准等。
3.业主大会应有主持人和记录人，主持人应进行公正、公平的主持，记录人应做好会议记录，以备后续参考。
4.业主大会应设置业主发言环节，保证业主的合法权益和意见被充分听取。
5.业主大会决议应当经过全体业主多数同意方可生效，对于涉及业主共同利益较大的事项，应采取无记名投票方式。
二、业主委员会指导规则1.业主委员会应通过业主大会选举产生，委员人数不少于5人，应包括业主代表、业主委托代理人等。
2.业主委员会成立后，应选举产生主席和副主席，主席负责召集和主持委员会会议，副主席协助主席工作。
3.业主委员会应定期召开会议，会议时间、地点、议程应提前通知委员，委员务必参加会议或提前请假。
4.业主委员会应有明确的工作职责和权限，包括但不限于监督小区管理方执行业主大会决议、处理业主投诉、协调邻里纠纷等。
5.业主委员会应定期向全体业主报告工作情况，确保透明度和公开性。
三、其他注意事项1.业主大会和业主委员会的工作应遵循相关法律法规和小区管理章程等规定，依法行使职权。
2.业主大会和业主委员会应建立健全制度，完善工作程序，确保工作的科学性和合法性。
3.业主大会和业主委员会应加强与小区管理方的沟通与合作，共同协商解决问题，促进小区和谐稳定发展。
总之，业主大会和业主委员会对于小区治理起到了重要作用，制定《业主大会和业主委员会指导规则》能够规范其工作流程，提高其工作效率和公正性，为小区的发展和管理提供保障。
杭州市业主大会和业主委员会活动指导规则
《杭州市业主大会和业主委员会活动指导规则》解读第一章总则第一条（目的依据）为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本规则。
第二条（适用范围）杭州市区范围内（不含萧山区、余杭区）实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规则。
第三条（管理职责）市房产管理局是全市物业管理行政主管部门（简称市物业主管部门,下同）依法对全市的业主大会和业主委员会活动进行宏观指导。
各区建设（房管）局是本辖区内物业管理的行政主管部门（简称区物业主管部门，下同）依法对本行政区域内的业主大会和业主委员会活动进行业务指导。
街道办事处（乡镇）（简称街道（乡镇），下同）负责组织、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
社区党组织、社区居委会、社区公共服务工作站（统称社区，下同）协助街道（乡镇）做好业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业服务纠纷。
街道（乡镇）可以委托社区办理相关事务。
第四条（联席会议）物业管理区域内，应建立由街道（乡镇）、区物业主管部门、公安派出所、仲裁机构、基层法院、社区、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。
联席会议由街道（乡镇）负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。
有下列情况之一的，应当召开联席会议：（一）业主委员会不依法履行职责；（二）业主委员会选举、换届过程中出现问题；（三）履行物业服务合同中出现重大问题；（四）提前终止物业服务合同；（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现问题；（六）需要协调解决的其他物业管理问题。
街道（乡镇）负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。
联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。
第二章业主大会第一节业主大会的组成和职责第五条（业主大会组成）业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
业主大会和业主委员会指导规则
业主大会和业主委员会指导规则业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积5 0%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。
第九条符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
解读《指导规则》亮点
Ｐ０Ｌ ＣＹ ＥＡＤｌ Ｉ Ｌ ＮＧ
业 ／ ＼ 和 城 乡建 设 部 制定 和 颁 布 了 《 Ｔ ＝ 房
Ｉ （ ｌ 以下简称 《 十 导则》） 。随着 《 导则》
・－－－－－
主 大会和 业主委 员会指导规 则 》
业 主大 会和业主委 员会对损害业主 共同利益的行为有权制止
积 超过 建 筑 物 总 面 积 ５ ７ ， 设 单 位 应 及 时 报 送 相 关 文件 ０时 建 ｏ
同管理 权是 《 物权法》提 出的一个 新概 念。 据相关条文 的 根 规定 ， 其内容应当包括 ： 业主可以制定管理规约、 决定建筑 区
资料， 小区就可以向政府部 门提 出筹备业主大会的书面申请， 启动业委会成立的第一步。
《 则 》第 五 条 规 定 ：“ 主 大 会 和 业 导 业 主 委 员 会 ， 业 主 损 害 他 人 合 法 权 益 和 业 主 对 共 同 利 益 的 行 为 ， 权 依 照 法 律 、 规 以 及 有 法 管理 规 约 ， 求停 止 侵 害、消除 危 险 、 除 妨 要 排
Ｊ一 Ｌ
与表决 的业主， 其投票权数是否可以计入 已表决的多数票， 由
管理规约或者业主大会议事规则规定。 ”
也 给堵 上 了， 明确 “ 主 人 数 ， 照 专 有部 分 业 按
又
— ＿ —
内， 已交付 的专有部分 面积 超过建筑 物面积
５ ％时 建 设 单位 应 当按 照 物 业 所 在 地 的 区 、 ０
县房地产行政主管部 门或街道办事 处、乡镇
人 民政 府 的 要求 ， 时报 送 首 次 业 主 大 会 会 及
划内重大事 项、 选举业委会和 更换 业委会成 员、 选聘物 业服
住建部最新关于《业主大会和业主业委会指导规则》答疑
住建部最新关于《业主大会和业主业委会指导规则》答疑来源丨业委会资讯“随着《民法典》的颁布实施，很多居委会、业主反映，住房和城乡建设部发布的《规则业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）与现行的法律法规存在着诸多冲突，造成各地各级政府、包括具体负有指导职能的街道办事处、居委会和小区业主无所适从，对法律的权威性陡生疑问。
在此，选择住建部的部分回复意见并作解释点评，以飨读者。
”业主以不动产登记薄上登记的所有权为准夫妻婚后以共同财产购买的房产，产权只登记在夫或妻名下一个不动产权凭证上，在产权登记人自愿出具共有说明、声明的情况下，夫或妻的另一方是否也具备业主的权利？可否参加业主大会、参选业主委员会委员等活动？住建部：《业主大会和业主委员会指导规则》关于“业主”概念和业主委托代理人的有关规定以《物业管理条例》为依据。
在物业管理条例等法律法规已明确“业主”概念的前提下，《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）作为规范性文件不宜违反上位法扩大“业主”概念的外延。
业主以不动产登记薄上登记的所有权为准。
如果房屋确为夫妻共同财产的，且配偶有行使业主权力的意愿，建议依照法律法规规定通过法定途径增加配偶为不动产登记簿上所有权人。
业主以不动产登记薄上登记的所有权为准业主身份的确认除按《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”为依据外，如何理解法律、行政法规规定的其他有效证明为依据以及住建部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条。
如：1.不动产登记证上载明的所有权人是父母，其共同居住的子女（成年和未成年）是否为业主；如果不是业主，能否由父母授权，让子女成为业主代表候选人、业委会委员候选人参加选举？反之，不动产登记证上载明的所有权人是子女，其共同居住的父母是否为业主？2.没有进行依法办理所有权登记的哪些民事法律行为或标准可以认定为业主？比如双方私自签订赠与合同或买卖合同可否认定为业主？3.在户口簿上，但没有在房产证上登记姓名的，能否认定为业主？住建部：《业主大会和业主委员会指导规则》关于“业主”概念和业主委托代理人的有关规定以《物业管理条例》为依据。
《业主大会和业主委员会指导规则》
《业主大会和业主委员会指导规则》第一章总则第二条本指导规则适用于小区业主大会和业主委员会的组织、运作及决策程序等方面的管理。
第三条业主委员会是小区业主的代表组织，负责跟物业公司、业主大会等各方进行协调、沟通和监督，推动小区管理的提升。
第二章业主大会第四条业主大会是小区居民的集体意志的最高决策机关，是小区管理的民主基础。
第五条业主大会应至少每年召开一次，由物业公司或业主委员会召集，并提前通知业主。
第六条业主大会的议事程序应遵循下列程序：1.开会前公布议程和参会业主的身份核对；2.按照法定比例确保出席业主的代表的选举过程；3.主席团的选举和职权规定；4.对物业公司的报告和审议；5.对业主委员会的选举和职权规定；6.确定小区共用设施、物业费用等事项；7.监督小区管理及投诉处理等事项。
第七条业主大会的决议应按照法定比例表决，并通过书面决议记录下来。
第三章业主委员会第八条业主委员会由业主大会选举产生，任期为三年。
业主委员会成员应当为小区的合法业主。
第九条业主委员会应当具备下列职权：1.代表业主与物业公司进行协商和沟通；2.监督物业公司的管理和服务质量；3.召集、组织和主持业主大会；4.审议并建议物业费用的使用计划；5.处理业主之间的纠纷和投诉；6.对小区的改建、维修等事项提出建议。
第十条业主委员会应当建立健全工作机制，确保决策透明、公正和高效，并及时向业主汇报工作情况。
第四章业主大会和业主委员会的权益保障第十一条业主大会和业主委员会行使权力应当依法合规，不得侵犯业主的合法权益。
第十二条物业公司应当积极支持和配合业主大会和业主委员会的工作，提供必要的信息和协助。
第十三条如果业主大会和业主委员会的决策违反法律、法规或损害业主合法权益，业主有权向有关部门投诉或提起诉讼。
第五章附则第十四条本指导规则的解释权归业主大会和业主委员会。
第十五条本指导规则自发布之日起生效，并逐步实施。
总结《业主大会和业主委员会指导规则》旨在加强和规范小区业主的管理参与和决策权，提高小区管理的透明度和公正性。
业主大会和业主委员会指导规则
业主大会和业主委员会指导规则引言在多数共有产权小区和住宅楼里，业主大会和业主委员会起着至关重要的作用。
业主大会是业主们集体讨论并决定相关事项的机构，而业主委员会则是业主们选出来代表他们利益的管理机构。
本文将介绍业主大会和业主委员会的指导规则，以确保小区内的良好管理和和谐居住环境。
业主大会的指导规则召开方式•业主大会应当定期召开，一般不少于每年一次；•业主大会可以由物业公司、业主委员会或者业主自行召集；•召集业主大会的通知应提前合理时间发布，通知内容应包括召开时间、地点、议程等。
议程安排•业主大会的议程应当明确和具体；•议程通常包括物业管理情况汇报、财务情况报告、业主意见交流等；•业主有权提出议程项目，但需提前通知业主委员会。
决策程序•业主大会的决策应当遵循多数表决原则；•重大事项应提前征求业主意见，并且延长表决期限以满足广泛讨论；•决议的内容应在会后及时向全体业主公示。
选举和罢免•业主大会应当定期选举业主委员会；•选举程序应公开、透明并遵循法定程序；•业主有权提出罢免业主委员会成员的议案。
业主委员会的指导规则组成和职责•业主委员会由业主选举产生；•业主委员会是业主的代表，有权监督物业公司管理，协调解决小区内的问题；•业主委员会应当制定并执行管理方案。
会议程序•业主委员会应当定期召开会议，一般不少于每季度一次；•召开会议应提前通知所有委员，并附上会议议程；•会议记录应详细记录会议的决议和意见。
决策程序•业主委员会的决策需要经过多数委员同意；•重要事项应当提前传达给所有委员，以便充分讨论；•决议应在会后及时向所有业主公示。
任期和换届•业主委员会成员的任期一般为两年；•换届选举程序应公开、透明并遵循法定程序；•换届选举应提前通知业主，并在选举结果公示之日起合理时间内完成换届。
结论业主大会和业主委员会是共有产权小区和住宅楼管理的重要机构，其指导规则对于维护业主权益、促进小区和谐发展至关重要。
在执行这些规则的基础上，业主们可以更好地参与管理和决策，并共同推动小区的发展。
《业主大会和业主委员会指导规则》“亮点”解析
制。 参加业主委员会成 员的选举 ， 成为业主委员会成 员是业主
共同管理权行使 的重要体现， 对于有上述情况的业主， 业主大 会议事规则是可以限制业主成为业主委员会成员的。
业主委员会工作流程有要求 ， 业主大会、 业主委员 会不再 “ 瘫痪”
从《 导则》 整个 内容看， 其最大的 “ 亮点” 是对业主委员会 运作流程 出了 一些新的规定， 来解决当前业主委员会不能正常 工作和业主委员会个别成员控制业主委员会的问题。
出明确 规 定 ： 主委 员会 委 员有 不 履行 委 员职 责 的 、 用委 员 业 利
， —Ｌ 规则》（ ｌ 以下简称 “ 导则” ， ００ 月１ 施行。 ）于２１年１ 日 从
Ｉ 上一 《 — 导则 》内容 看 ， 针 对当前业 主 大会 和业 主委 员会 其
成立与运作中存在 的问题从部门立法的角度提 出了切实可行的
一麓
【 策导 蕊 】 政
Ｐ ｌＹ Ｅ ＯＬＣ Ｌ ＡＤＩ ： ＮＧ
业 主 大 会 和 主 委 员会 业
指导 规ｔ ‘ 则 ‘ 襄
， ＼ 房和城乡建设部发布了《 业主大会和业主委员会指导
麓柝
一文 ｌ 成 宋安
则》的进步主要体现在三个方面 ： 一是业主委员会成员退出机 制的完善。《 导则》 四十三条规定了四种业主委员会委员主体资 格 自动终止的情况 ： ～ ） （ 因物业转让、 灭失等原因不再是业主 的；（ ） 二 丧失民事行为能力的； 三 ） （ 依法被 限制人身自由的； （ ） 四 法律 、 法规以及管理规约规定的其他情形。结合 《 导则》 的其它有关业主委员会成员补选的条款， 如业主委员会成员不 足的 ， 应召开业主大会补选。这些规定保证 了 业主委员会人员 的完整性， 进而保证其正常工作。 二是除了明确规定业主委员 会成员资格法定终止 外，《 导则》 第四十四条对约定终止也作
住建部关于业主大会和业主委员会指导规则
关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知建房[2009]274号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。
执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部二○○九年十二月一日业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。
《业主大会和业主委员会指导规则》全文.doc
《业主大会和业主委员会指导规则》全文()各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局(建委)，新疆生产建设兵团建设局：为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。
执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部二○○九年十二月一日业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：(一)物业管理区域证明;(二)房屋及建筑物面积清册;(三)业主名册;(四)建筑规划总平面图;(五)交付使用共用设施设备的证明;(六)物业服务用房配置证明;。
住建部《业主大会和业主委员会指导规则》
(一）制定和修改业主大会议事规则；
(二）制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
（五）选聘和解聘物业服务企业；
(六)筹集和使用专项维修资金；
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途；
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定:
（一)物业的使用、维护、管理；
(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;
（三)物业共用部分的经营与收益分配;
（四)业主共同利益的维护;
（五)业主共同管理权的行使；
(六)物业服务用房配置证明;
（七)其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的,区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
物业管理相关资料
——解读《业主大会和业主委员会指导规则》
【出台背景】目前，我市很多住宅小区，成立业委会的不多。
很多小区业主、业委会、物业企业之间的纠纷日益增多，有的小区业主大会形同虚设。
业委会不作为、消极作为甚至越权作为，已成为引发物业管理纠纷的新因素。
业内人士称，之前国家和省有关业主大会和业委会的规定，对业主大会、业委会新问题没有予以明确具体如何处理。
而且，对业主大会、业委会的活动没有更具体、系统的规定，住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《指导规则》)正在这样的背景下出炉，并从2010年1月1日起正式施行。
《指导规则》旨在规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益。
根据《指导规则》，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
《指导规则》还对业主大会、业主委员会的成立、筹备以及履行的职责等内容作了详细规定，同时，还对物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府所承担的指导和监督的内容作了详细规定。
亮点之一：交房后业委会5个月即可成立。
《指导规则》明确，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应及时报送相关文件资料，小区就可以向物业所在地的区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府提出筹备业主大会的书面申请，启动业委会成立的第一步。
【案例】市民张三在南宁某小区购买了一套商品房，该小区共20栋住宅楼。
开发商交房时告诉业主，由于工期等原因，还有5栋住宅楼未达到交房条件。
不过，交付使用的住房建筑面积达到3/4。
为此，不少业主提议，尽快召开业主大会，以规范小区的物业管理等事
宜。
【新规解读】新小区什么时候召开首次业主大会，是很多业主关心的问题。
除了《物权法》及国家《物业管理条例》对业主大会的召开条件的规定外，按《指导规则》，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应及时报送筹备首次业主大会所需的资料。
据此，张三所在的小区，开发商交付使用的住房建筑面积，超过了该小区总建筑物面积的一半，已符合成立业主大会条件，业主可要求建设单位准备召开首次业主大会的材料。
区、县房产部门或街道办事处应在收到申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组要在此后的90日内完成筹备，组织召开首次业主大会会议。
亮点之二：可先期成立业委会。
《指导规则》明确，划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。
值得注意的是，对于刚刚买房还没拿到房产证的人来说，也将对小区事务拥有话事权。
《指导规则》提出，基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
【案例】某小区分三期开发，目前三期项目尚在建设当中。
考虑到小区一、二期已有大部分居民入住，业主经商量后，派代表找到当地房管部门，递交成立业委会材料，以规范小区的公共管理。
但房管部门表示，由于该小区还未完成全部开发，该小区目前还不能成立业委会。
【新规解读】《指导规则》实施后，业主如果住在一个分期开发建设的小区，只要先期开发部分符合条件，就可以成立业主大会，并选举产生业主委员会。
也就是说，同一个项目，一期先入住的业主，可以不等后期业主入住，先成立业主大会，并选举产生业主委员会。
物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
值得注意的是，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
亮点之三：弃权票不能被曲解。
《指导规则》对投票行为的统计方式进行了规范，明确“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
”
【案例】服务于某小区的物业公司即将到期，是否让原物业公司继续服务，成了小区不少业主议论的话题。
有部分业主认为可继续聘用原物业公司，有的业主则不同意，有的业主表示无所谓。
因业主意见不统一，业委会决定发放征求意见书，同时贴出公告，要求业主在规定时间参加业主大会。
【新规解读】涉及小区公共管理等重要事情时，往往需要召开业主大会。
不过由于一些业主工作忙，或者有的业主抱着“事不关己、高高挂起”的心态，不关心小区管理，导致业主大会的召开存在较多困难。
为此，《指导规则》规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
不论哪种方式，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且
占总人数过半数的业主参加。
如采用书面征求意见形式召开业主大会，业委会应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，则应当在物业管理区域内公告。
需投票表决的，表决意见则应由业主本人签名。
至于商讨的议题是否得到通过，则需要对表决投票进行统计。
亮点之四：“大业主”也只算一票。
《指导规则》明确“业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
”
亮点之五：业委会赖窝由居委会“接管”。
《指导规则》进一步强化了政府基层组织在社区管理中的指导和监督作用，其中就指出，业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
【案例】某小区业委会任期届已满，但原业委会主任既不组织召开业主大会，进行换届选举，也不移交其所管的资料、公章等。
不少业主想开会组织换届，原业委会主任通过拉拢、给好处费等各种手段进行阻挠，此举引起部分业主不满。
【新规解读】有不少小区的业委会发现，可以通过胁迫物业公司或是利用小区公共部位经营来获得收益。
因而为了谋取私利，他们到了任期满了也不想放弃，仍“大权在握”。
对此，《指导规则》规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。
业委会任期届满的，其委员资格终止，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
并在任期届满前3个月，召开业主大会进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
逾期未换届的，由城区、开发区房管部门指导和监督换届工作。