房地产置业顾问培训资料

房地产置业顾问培训资料一、专业知识。

1、熟悉本地区城市发展趋势，了解城市建设的重点区域。

比如新城区的建设，大型的综合市场，工业区，生活区等等。

一般来说新城区的发展潜力巨大，未来的升值空间也是比较大的，人居环境也更加的舒适，适合年轻人居住，但缺点在于周边配套需要一定的时间才能完善；老城区的规划、环境等都比较差，但是居家生活、教育等配套是非常成熟的，而且价格上比较要优势，一般来说，适合老年人居住或者经济压力较大的购房者。

2、税费的计算。

（此处的税费因地区不同而有不同）契税：普宅：平米以下：、平米：、平米以上或是非普宅：个税：交易总额的％营业税：营业税：普宅：五年内：全额的() 五年外：免非普宅：五年内：全额的()五年外：差额的()跟税费有关的几点：房子的面积（㎡以下，㎡，㎡以上），房子的年限（房产证满五年，房产证未满五年），首次购房还是多次购房，以及房管局对房屋的评估价格。

注：税费计算是是根据房管局对于房子的评估总价计算的。

、按揭购房。

公积金贷款：申请条件：住房公积金贷款的前提条件是，城镇职工个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满一年。

优点：利率低，还款方式灵活缺点：流程复杂，审批时间长贷款额度：首次购房贷款为房产评估总结的成，第二套房子贷款为房产评估总价成（有些地方第二套房不给公积金贷款），贷款总额一般不超过万。

商业贷款：、年满周岁具有完全民事行为; 、具有稳定的职业和收入; 、已与开发商签订《商品房销(预)售合同》; 、已支付所购房全部价款以上的首付款; 、借款人和财产共有人愿意以所购房抵押并办理抵押登记和财产保险。

优点：流程便捷，审批时间短，购房风险小（将房价风险转接至银行）缺点：利率较高，还款压力大贷款额度：首次贷款首付成，贷款成，二次贷款首付成，贷款成每个月月供还款多少，你可以问你的店长，每个地区的一些政策不一样。

注：贷款额度是银行对房子评估总价的成数。

二、影响房屋价格的因素。

1、产权类型。

商品房：由开发商向国家交纳土地出让金，开发建设的房子，以市场价出售，可进行自由买卖。

产权年限年。

有房产证和土地证自建房：个人申请宅基地建设的房子。

一般是没有房产证和土地证，如果买卖的话只能是以买卖合同进行，不用过户。

拆迁安置房：安置拆迁户的房子。

需取得房产证之后可以进行买卖，但有较大风险。

产权一般是年集资房：国家划拨给国有单位的土地，通过政府、单位和个人共同筹集资金建设住宅分发给单位员工。

分为部分集资（单位有权利收回房子）和全额集资（领取产权之后可进行交易）房改房：职工购买已建公有房，有部分产权，等满一定年限后可进行买卖。

2、地段。

越繁华，越新，配套越齐全的地段，房价越高，未来升值空间也就越大。

地段好直接导致房价高，因为在前期开发商购买土地时，所交的土地出让金也就越高，建造成本也就越高。

、产权年限。

房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。

土地使用权是有期限的，国家通过土地有期出让方式，授予用地人年、年、年不等的使用权。

住宅年；工业用地年；教育、科技、文化卫生、体育用地年；商业、旅游、娱乐用地年；综合或其他用地年、房龄。

房龄直接响应房子的贷款，二手房房龄超过年，基本上就不能贷款，就算办理贷款的话，贷款金额也非常低。

还有就是房产证满五年和未满五年对税收的影响。

、楼层。

（迷信的人不喜欢带的楼层，当官的喜欢带而不喜欢带的楼层，做生意的喜欢带和带的楼层，信佛的人不喜欢层）一层至三层的利与弊利：当发生意外时，比如地震、倒塌、火灾等事故，一层至三层当属最安全的楼层了。

尤其是对那些有小孩的家庭而言，更是如此。

综合各方面因素，如果是普通老式的五、六层楼高的住宅，三层是最理想的。

弊：一层至三层，在居住方面可能会很不安静，如果临街，受路上的汽车尾气、扬尘污染最重。

在一些老小区，地下室还会返上来潮气，而且更易受到蚊虫的侵扰。

此外，一楼还最易遭盗窃。

四层至六层的利与弊利：对于高层住宅来说，从环境的角度来看，四层至六层安全性最好。

弊：如果电梯出现故障，或者是电梯拥挤的时候，四层至六层可能对于老年人和小孩来说，上下楼会很不方便。

【详情】总层数不同楼层选择也不一样高层住宅几层最好：层。

高层住宅几层最好：层。

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层。

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层。

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层。

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不同楼层各自的优势特点层以下楼层特点.居住舒适：层以下建筑接近地面，可以看到地面人物和景物，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。

在通风、采光、日照等方面都可以基本满足生活需求。

.方便家中老人儿童进出：如果家中有老人或者孩子，最好选择层以下居住，因为老人一般行动不便，居住在高层假如遇上停电，那么进出会更加不便，家中用水也会因停电而断水，在低段楼层不会受到影响。

.价格便宜空间利用率高：开发商一般会在这段楼层把空间设计得灵活，比如楼有地下室、花园、车库等空间，其他层有露台、阳光房、天井等布局，这些空间往往半卖半送，购房者可以花小钱得到更多的房屋面积。

现在不少高层住宅将户型设计为“短进深、大面宽”，大大拓宽住户的观景视野，也使室内通风采光效果更佳。

【详情】高层住宅楼层如何选择?选择层次要考虑以下几个因素：() 遮挡及采光情况;() 生活的便利程度;() 环境要求;() 家庭人口年龄构成及健康状况;() 住宅楼的总层数。

一般来说，层次越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低层次楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住;层次低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。

6、朝向。

一般的来讲，最好是买南北朝向的。

这和我们中国人的传统观念有关系。

南北为正。

而且，我们国家处于北半球，南北向的房屋，尤其是居室在南面的房屋，采光性好。

而且，我们国家气候特点是以南北向风为主，这样南北向的房屋，只要是通透户型的，通风也比较好。

所以选房屋的时候尽量选择南北向的噢！7、户型。

给你个网站链接，关于户型介绍的很全面，自己去看看：、面积。

分为建筑面积，套内面积和公摊面积。

建筑面积套内面积公摊面积。

在购买二手房时，面积影响着房产的贷款和税收（平米以上，平米，平米以下）、装修。

装修的年限，装修的风格，装修的档次都影响了二手房的价格。

、配套。

房屋配套：毛坯，简装，中装，精装，家电家具是否齐全等。

小区配套:小区的绿化，容积率，物业安保，运动场所，教育医疗场所，游泳池等。

周边配套：学校、医院、超市、菜市、交通、银行、公园、江河湖泊、山景等。

11、房屋结构。

框架结构住宅：指以钢筋混凝土浇筑成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。

砖混结构住宅：指小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

砖混结构住宅中的“砖”指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。

“混”指的是由钢筋、水泥、沙石和水，按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐。

这些配件与砖帮的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅。

一般总楼层在楼。

钢混结构住宅：这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。

这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。

目前，多、高层住宅多采用这种结构，但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。

三、促成交易流程。

1、储备房源。

一般来说，新的置业顾问都会面临房源少的问题。

那么应该通过以下几种方式进行优质房源的收集。

A、关注网络上的个人房源。

新的置业顾问入职，首先应了解到本地区常用的房产信息网站，在这些网站上进行注册，并开始收集房源。

B、对本公司已有房源业主进行压价。

一般的房产公司都会储备很多房源，新的置业顾问可以给这些业主打电话，一来可以练习打电话的技巧，二来可以慢慢压力业主的价格，价格一低房子自然就是优质房源。

、张贴求购单。

打印求购单在各个小区信息栏张贴或者在城市信息栏张贴。

没有太多的技术，只要勤快就行。

、关注网上其他公司置业顾问发布的房源信息。

当看到其他中介公司有优质房源，认真阅读，根据房源描述的信息，确定具体的房号。

找物业公司联系房东。

（可以说你是要卖房子的，中介带你看了那套房子，你不太相信中介，想自己和房东联系一下）、通过你的客户了解到房源。

在带客户看房子的过程中，询问客户最近看了哪些房子，哪套看的比较满意。

当客户告诉你他看了哪些房子时，你就应该记住，然后通过步骤找到房源。

、最后一种，成本最低的一种，那就是：让别人都知道你是卖房子的！你自己就是一种招牌了。

这样只要你的亲戚朋友有房子要卖的都会找你，你不用花费任何精力，房源就自动送上门来。

、推销房源。