第九章 假设开发法及其应用

第九章假设开发法及其应用

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一、单项选择题

1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。

A、市场法

B、收益法

C、成本法

D、长期趋势法

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【正确答案】 C

【答案解析】本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P320。

2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。

A、比较法

B、成本法

C、假设开发法

D、长期趋势法

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【正确答案】 C

【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。参见教材P320。

3、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

A、待开房地产最高费用

B、待开房地产预期利润

C、待开房地产最高价格

D、待开房地产最优资源

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【正确答案】 A

【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。参见教材P321。

4、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时的平均单价为2850元／m2，折现率为15％。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

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【正确答案】 C

【答案解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.235万。参见教材323。

5、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。

A、估算后续开发经营期

B、估算后续开发的各项支出、收入

C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D、估算投资利息和开发利润

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【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。参见教材P323。

6、假设开发法的估价前提不包括下列（）。

A、业主自行开发

B、自愿转让开发

C、被迫转让开发

D、被迫开发

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【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开发前提。参见教材P324。

7、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。

A、1

B、1.5

C、2

D、2.5

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【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。后续建设期是从取得在建工程的时间，到竣工的时间。正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，说明花了1.5年时间，只干了1年的工程进度。正常建设期为3年，还剩2年的后续建设期。由于在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续还需要正常期限0.5年，总后续建设期2.5年。参见教材P324。

8、在最佳开发经营方式的选取中，要弄土地的区位状况，包括下列（）。

A、坐落

B、面积

C、容积率

D、开发程度

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【正确答案】 A