房地产估价案例分析 (2)
房地产资产评估案例分析报告
房地产资产评估案例分析报告一、案例背景本次评估的对象是位于具体城市市中心的一处商业房地产，包括一栋多层写字楼和其附属的停车场。
该房地产所处地段繁华，交通便利，周边配套设施完善。
业主因企业战略调整，计划出售该房地产，故委托专业资产评估机构对其进行评估，以确定合理的市场价值。
二、评估目的本次评估的目的是为业主提供该房地产在评估基准日的市场价值参考，为其出售决策提供依据。
三、评估对象和范围评估对象为上述提到的商业房地产，包括写字楼的建筑面积具体面积平方米，以及停车场的面积具体面积平方米。
评估范围涵盖了土地使用权、建筑物及其附属设施。
四、评估基准日评估基准日确定为具体日期，以确保评估结果能够反映该时点的市场状况。
五、评估方法本次评估采用了市场法、收益法和成本法三种方法。
（一）市场法市场法是通过比较类似房地产的近期交易价格，对评估对象进行估值。
评估人员收集了周边同类型商业房地产的交易案例，并对其进行了分析和调整，以得出评估对象的市场价值。
在选择可比案例时，主要考虑了以下因素：地理位置、物业用途、建筑面积、交易时间等。
通过对多个可比案例的比较和调整，得出了市场法的评估结果。
（二）收益法收益法是基于评估对象未来所能产生的收益来确定其价值。
对于该商业房地产，评估人员对其租金收入进行了预测，并考虑了空置率、运营成本、折现率等因素，计算出其未来收益的现值。
在预测租金收入时，充分考虑了市场租金水平、租赁市场的供求关系以及未来经济发展趋势等因素。
同时，对折现率的确定也进行了谨慎的分析和计算。
（三）成本法成本法是通过计算重新建造评估对象所需的成本，减去折旧和损耗，来确定其价值。
评估人员对土地取得成本、建筑物建造成本、各项税费等进行了核算，并根据建筑物的使用年限和磨损程度计算了折旧。
六、评估过程（一）资料收集评估人员首先收集了与评估对象相关的各种资料，包括产权证明、规划文件、租赁合同、财务报表等。
同时，还对周边房地产市场进行了调研，了解市场行情和交易情况。
房地产估价案例分析
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 (2)二、成本法案例――＊＊仓库 (7)三、收益法评估案例――＊＊大厦 (11)四、基准地价系数修正法案例――解放大道一宗住宅用地 (13)五、机器设备评估案例――船舶 (18)一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
房地产估价法律案件(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产估价行业日益繁荣。
然而，在房地产估价过程中，法律纠纷也层出不穷。
本文通过对几个典型的房地产估价法律案件进行分析，探讨我国房地产估价法律问题，以期为我国房地产估价行业的发展提供参考。
二、案件一：某市某开发商与某房地产估价机构纠纷案（一）案情简介某市某开发商在开发一住宅项目时，聘请某房地产估价机构对其项目进行估价。
在估价过程中，开发商与估价机构就估价方法、估价结果等方面产生了分歧。
开发商认为估价机构未充分考虑周边环境、市场行情等因素，导致估价结果低于预期。
双方协商未果，开发商将估价机构诉至法院。
（二）案件分析1. 估价方法问题法院审理认为，房地产估价方法的选择应符合国家相关法律法规和行业标准。
本案中，估价机构未充分考虑周边环境、市场行情等因素，导致估价方法存在瑕疵。
但考虑到估价机构在估价过程中已尽力按照相关法律法规和行业标准进行操作，故法院未认定估价机构存在重大过失。
2. 估价结果问题法院审理认为，房地产估价结果受多种因素影响，包括市场行情、周边环境、政策法规等。
本案中，估价结果与开发商预期存在一定差距，但未超出合理范围。
故法院驳回开发商的诉讼请求。
（三）法律探讨1. 估价机构的责任本案中，估价机构在估价过程中存在一定瑕疵，但未构成重大过失。
我国《房地产估价机构管理条例》规定，房地产估价机构应当依法履行职责，确保估价结果的准确性。
但同时也应注意到，房地产估价行业存在一定风险，估价机构在履行职责过程中难免会遇到各种难题。
2. 开发商的权益保护开发商在房地产项目中，应充分了解相关法律法规，确保自身权益。
在选择估价机构时，应综合考虑其资质、业绩、口碑等因素。
在估价过程中，开发商应与估价机构保持良好沟通，确保估价结果的合理性。
三、案件二：某市某业主与某房地产估价机构纠纷案（一）案情简介某市某业主在购买一套二手房时，聘请某房地产估价机构对其房屋进行估价。
业主认为估价结果低于市场行情，要求估价机构重新估价。
房地产评估案例分析
房地产评估案例分析房地产评估案例分析房地产评估是房地产市场中不可或缺的一部分。
对于购房者、房东、金融机构等不同角度的人来说，房地产评估都有着不同的意义。
评估结果的准确与否，将直接影响到各方的经济决策。
本文将结合一些实际案例，介绍房地产评估的基本概念、方法及其重要性。
1. 基本概念房地产评估，顾名思义是对一项房地产资产进行价值评价。
这个概念中，有两个关键词：价值与评价。
价值是指一个物品所能换得的价款；评价是在一定条件下，对该物品所判断的价值。
2. 评估方法房地产评估的方法有很多种，下面介绍几种比较常用的方法：（1）直接比较法。
这是一种常见的评估方法，通过比较同一地区、同一用途的房屋的市场交易价格，来确定被评估房屋的市场价值。
（2）收益法。
这种方法考虑到了被评估房地产的租金收入、资产增值等因素，以及未来几年内的预测。
评估人员需要通过调查市场租金、房价、增长率等数据，来估算房地产净收益的现值，从而推断出房产的市场价值。
（3）成本法。
这种方法的基本思路是，在房地产资产的价值中，有一部分是建设成本，因此以建设成本来评估房屋的市场价值。
这种方法需要考虑成本的折旧和贬值等因素。
3. 案例分析接下来介绍几个实际房地产评估案例。
（1）某市一个刚建成的小区在2018年进行了房地产评估。
评估人员采用了直接比较法，先调查了小区内7个户型不同的房屋的售价，然后估算了被评估房屋所在的楼层、方位等因素的影响，最终确定了被评估房屋的市场价值。
评估结果显示，被评估房屋每平米的市场价值为12000元。
（2）一位房东想要将自己的房产作为抵押品贷款。
贷款机构要求对该房产进行评估。
评估人员采用了收益法，先调查市场租金和房价，估算出该房产未来几年的租金收入和增值，然后根据贴现率计算出现值，最终推出该房产的市场价值。
评估结果显示，该房产的市场价值为300万元。
（3）一家物业公司要为自己的小区房屋建立一个物业服务费用标准。
评估人员采用了成本法，首先了解了小区内房屋的建设成本、折旧期、贬值率等信息，然后根据这些信息估计出各个户型的维护成本和耗材费用，进而计算出服务费标准。
房地产评估案例分析报告
房地产评估案例分析报告在当今的经济社会中，房地产评估扮演着至关重要的角色。
它不仅影响着房地产交易的公平性和合理性，也为金融机构的贷款决策、政府的税收政策以及投资者的投资决策提供了重要的依据。
下面，我们将通过一个具体的案例来深入分析房地产评估的过程和方法。
一、案例背景本次评估的对象是位于____市____区____路____号的一处住宅物业。
该物业为一栋多层住宅楼中的一套三居室，建筑面积约为120 平方米，建成于 2010 年。
周边配套设施齐全，交通便利，有学校、医院、商场等。
二、评估目的本次评估的目的是为了确定该物业在当前市场条件下的公允价值，以便为业主的出售决策提供参考。
三、评估方法选择在房地产评估中，常用的方法有市场比较法、收益法和成本法。
考虑到该物业所在区域房地产市场交易活跃，且有较多的类似物业成交案例可供参考，本次评估选择了市场比较法。
四、市场比较法的应用（一）选取可比实例通过对市场数据的收集和分析，选取了三个与评估对象在地理位置、房屋用途、建筑结构、建筑面积等方面相似的可比实例。
可比实例 A：位于同小区，建筑面积 115 平方米，近期成交价格为150 万元。
可比实例 B：位于相邻小区，建筑面积 125 平方米，近期成交价格为 160 万元。
可比实例 C：位于同街道，建筑面积 120 平方米，近期成交价格为155 万元。
（二）对可比实例进行修正1、交易情况修正考虑到可比实例的交易情况可能存在差异，对其进行交易情况修正。
假设评估对象的交易情况正常，可比实例 A、B、C 的交易情况分别为正常、非正常（价格偏高 5%）、非正常（价格偏低 3%）。
2、交易日期修正由于房地产市场价格可能会随时间波动，需要对可比实例的交易日期进行修正。
根据市场调研，自可比实例成交日期至评估基准日，该区域房地产价格上涨了 8%。
3、区域因素修正评估对象所在区域的交通、环境、配套设施等因素会影响其价值。
与评估对象相比，可比实例 A 的区域因素较好（价格偏高 5%），可比实例 B 的区域因素较差（价格偏低 8%），可比实例 C 的区域因素相当。
房地产评估案例分析报告
房地产评估案例分析-----------------------作者：-----------------------日期：房地产评估案例2.2房地产评估案例二案例ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介名称：QS股份有限公司住所：XX区XX大道1154号法定代表人：XXX注册资本：4500万经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
二、评估目的为对外投资提供价值参考依据。
三、评估范围和对象本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。
除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。
委估资产的所有权证分别为“W 国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。
四、评估基准日本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。
五、评估原则遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。
在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
六、评估依据1、《土地管理法》和《房地产管理法》；2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》；5、W市政府制定的基准地价资料；6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》；7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”；8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；9、工程造价信息及房价信息；10、评估人员现场勘查记录等。
2017房估-案例与分析-精讲班-31、第三章第二节-房地产抵押估价(二)
三、房地产抵押估价的相关技术规定（2015年教材重新修订增删）1．房地产抵押贷款前估价，应包括下列内容：（1）评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值；（2）调查了解抵押房地产法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款；（3）计算抵押房地产的抵押价值或抵押净值；（4）分析抵押房地产变现能力并作出风险提示；2．抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。
史家解读：抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
抵押净值是指抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。
3．评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。
4．抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：（1）合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值；（2）合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。
5．抵押房地产的建设用地使用权为划拨方式取得的，应选择下列方式之一评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值：（1）直接评估在划拨建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值。
（2）先评估在出让建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值，再减去由划拨建设用地使用权改变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用。
（3）当估价中需要将划拨建设用地使用权假定为出让建设用地使用权时，出让建设用地使用权的使用期限应设定为自价值时点起计算的相应用途法定出让最高年限，但国家和抵押房地产所在地有特别规定的，应按其规定执行。
6．由划拨建设用地使用权改变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用，应按抵押房地产所在地规定的标准进行测算；抵押房地产所在地没有规定的，可按同类房地产已缴纳的标准进行估算。
7．抵押房地产为按份共有的，抵押价值或抵押净值应为抵押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值或抵押净值；为共同共有的，抵押价值或抵押净值应为共有房地产的抵押价值或抵押净值。
房地产估价方法与案例2
房地产估价方法与案例21. 引言房地产估价是指对不动产（如住宅、商业物业、土地等）进行估值的过程，确定其合理市场价值的方法。
估价是房地产交易中重要的环节，对于买方、卖方以及金融机构都具有重要意义。
本文将介绍几种常用的房地产估价方法，并通过实际案例来说明这些方法的应用。
2. 直接比较法直接比较法是最常用的房地产估价方法之一，也是最直观、简单的方法。
该方法通过将待估价物与类似性质的已售房地产进行对比来确定其市场价值。
估价者通常会考虑以下几个因素：•地理位置：包括房地产所处的城市、区域以及具体位置的优势与劣势；•房产类型：如住宅、商业物业、土地等不同类型的房地产具有不同的价值；•总建筑面积和使用面积：这两个因素会直接影响房地产的价值；•房屋状况和装修程度：良好的房屋状况和高质量的装修会提升房地产的价值。
下面是一个实际案例，用直接比较法进行房地产估价：假设有一套位于某城市市中心的两居室公寓，总建筑面积为100平方米，使用面积为80平方米。
通过对比最近的两个类似的公寓交易记录发现，一个是总建筑面积为90平方米，使用面积为70平方米的公寓，成交价为200万元；另一个是总建筑面积为110平方米，使用面积为90平方米的公寓，成交价为240万元。
根据直接比较法，我们可以估计该公寓的市场价值在230万元左右。
3. 收益法收益法适用于对商业物业进行估价。
该方法是基于物业的收益潜力来确定其价值。
估价者会考虑以下几个因素：•租金收益：商业物业的租金收益是重要的参考指标。
租金收益的高低直接影响物业的价值；•可出租率：估价者需要考虑商业物业的可出租率，即当前租出部分的比例。
可出租率越高，物业的价值越高；•税收和运营费用：估价者需要考虑物业的相关税收和运营费用，以确定净租金收入；•折现率：由于未来的租金收益难以确定，估价者通常会采用折现率来计算净现值，进而确定物业的市场价值。
下面是一个实际案例，用收益法进行商业物业估价：假设有一栋位于某商业区的写字楼，目前有80%的出租率，年租金收入为100万元，税收和运营费用为20万元。
房地产评估师的房地产估值案例分析与评估
房地产评估师的房地产估值案例分析与评估房地产评估师在房地产市场中扮演着重要的角色，他们通过对房地产估值的专业分析来为投资者提供决策依据。
本文将通过一系列房地产估值案例的分析与评估，探讨房地产评估师的工作流程及其对投资者的意义。
案例一：住宅楼盘估值在此案例中，我们将对一座位于城市中心地带的住宅楼盘进行估值评估。
首先，房地产评估师会调查该楼盘的具体情况，包括建筑面积、楼层分布、房型结构等，以及所在区域的市场环境和竞争情况。
然后，他们将通过市场调研和相似楼盘成交数据进行比较，从而确定该楼盘的市场价值。
评估师还会考虑到楼盘的潜在增值空间，如周边基础设施的改善和城市规划的变化等因素。
最终，评估师会给出一份详细的报告，列出该住宅楼盘的估值范围，并给出建议。
案例二：商业物业估值在这个案例中，我们将研究一座位于繁华商业区的购物中心的估值。
房地产评估师不仅需要考虑到该购物中心的建筑面积和楼层结构，还需要分析商户租金收入、租赁合同情况以及商业租约的稳定性。
评估师还要考虑到周边竞争中心的存在，以及商业区的变化趋势。
通过综合考虑以上因素，评估师能够得出购物中心的市场价值，并给予投资者相关建议，如租金调整和租赁合同策略等。
案例三：土地估值土地估值是房地产评估师的重要工作之一。
在此案例中，我们将研究一块位于郊区的土地的估值。
评估师需要调查土地的面积、土地权属情况以及用地规划政策等。
此外，评估师还需要考虑到土地的开发潜力、土地用途的灵活性等因素。
通过对市场需求、土地转让成交数据等的研究，评估师能够得出土地的市场价值和潜在增值空间，并为投资者提供相关建议。
总结通过上述案例的分析与评估，可见房地产评估师在房地产估值过程中扮演着重要的角色。
他们通过专业的分析和研究，为投资者提供准确的房地产估值，帮助他们做出明智的投资决策。
同时，房地产评估师对市场的了解也使他们能够判断房地产项目的潜力和风险，并为投资者提供相应的建议。
因此，合格的房地产评估师对于房地产市场的稳定和发展具有重要的意义。
房地产评估案例分析报告
《房地产评估》案例分析案例一一、估价对象概况本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积1362.5826 m2，建筑面积11359.1784m2，用途为办公。
估价对象地处繁华地段，交通便捷，市政配套设施齐全。
估价对象建于2003年，为17层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电梯及一套自动上落扶梯。
据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。
二、估价目的转让。
三、估价时点本项目的估价时点为2012年3月。
四、估价依据《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999)；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》；五、估价原则1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
六、估价方法由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成本法进行估价。
七、估价测算过程一、市场比较法由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多，能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。
市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象的公开市场价值。
市场比较法计算公式为：00000D D C C B B A A V V ⨯⨯⨯⨯=其中： V = 待估房地产价值； V0 = 比较实例房地产价格；A = 待估房地产交易情况指数；A0 = 比较实例房地产交易情况指数； B = 待估房地产估价期日房地产价格指数； B0 = 比较实例房地产交易日期房地产价格指数； C = 待估房地产区域因素条件指数； C0 = 比较实例房地产区域因素条件指数； D = 待估房地产个别因素条件指数；D0 = 比较实例房地产个别因素条件指数。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(二)及答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(二)及答案单选题（共30题）1、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。
（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。
A.对象B.封装C.类D.消息【答案】 D2、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】 D3、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。
银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。
现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。
A.综合性B.科学性D.特殊性【答案】 B4、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】 C5、某企业招聘系统中，对应聘人员进行了筛选，学历要求为本科、硕士或博士，专业为通信、电子或计算机，年龄不低于 26 岁且不高于 40 岁。
（52）不是一个好的测试用例集。
A.(本科，通信， 26)、(硕士，电子， 45)B.(本科，生物， 26)、(博士，计算机， 20)C.(高中，通信， 26)、(本科，电子， 45)D.(本科，生物， 24)、(硕士，数学， 20)【答案】 D6、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是( )。
A.软件测试的目的是为了发现错误B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试C.测试不能用来证明软件没有错误D.当软件不存在错误时，测试终止7、CD-ROM盘中的信息存储在（）中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道【答案】 D8、程序以解释方式运行时，不（）。
A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件【答案】 D9、（）关系描述了某对象由其他对象组成。
2022-2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案二
2022-2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案二单选题（共60题）1、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B2、The usual address for a Web site is the （） page address， although you can enter the address of any page and have that page sent to you.A.homeB.mainC.hostD.house【答案】 A3、结构化分析方法（SA）的主要思想是（）。
A.自顶向下、逐步分解B.自顶向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】 A4、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（）时会报错，这是一种（请作答此空）错误。
A.词法B.语法C.语义D.运行【答案】 C5、创建型设计模式抽象了实例化过程，它分为面向类和面向对象两种。
其中，（）模式是保证一个类仅有一个实例，并提供一个访问它的全局访问点。
A.工厂（Factory）B.构建器（Builder）C.原型（Prototype）D.单例（Singleton）【答案】 D6、为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。
此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。
房地产评估师的行业案例分析与总结
房地产评估师的行业案例分析与总结随着城市发展和经济腾飞，房地产行业在各个国家和地区都扮演着极为重要的角色。
然而，房地产市场的复杂性使得房地产评估师成为该行业中不可或缺的一环。
本文将对房地产评估师的行业案例进行分析与总结，以期对该行业的发展和作用有更深入的了解。
一、案例分析1：城市商业用地的评估在城市化进程中，商业用地的评估成为房地产评估师的一项重要工作。
以某城市的商业中心为例，该城区规划出现了变革，旧商铺改变了商业形态，而新商业区的开发带动了周边物业的价值上涨。
评估师在此背景下需要对商业中心的土地利用和价值进行评估和预测。
评估师首先进行了市场调研，了解了商业中心的商业潜力和周边交通等因素对商业用地价值的影响。
然后，通过数据分析，比较了过去几年商业用地的销售情况，并结合市场需求的变化，对未来商业用地的供需关系进行了预测。
最后，评估师综合考虑了土地购买成本和未来商业用地的收益潜力，给出了合理的评估结果。
二、案例分析2：住宅项目的估值除商业用地外，住宅项目的估值也是房地产评估师的重要工作。
以某大型住宅社区为例，该社区规划建设了多栋住宅楼，并配备了配套的设施和服务。
评估师在这个案例中需要对住宅项目进行全面的估值，为开发商和购房者提供参考。
评估师首先对社区内的每栋住宅楼进行内部和外部的评估，包括房屋面积、户型、装修水平、楼栋位置等因素。
其次，评估师还要考虑社区内的公共设施和服务对住宅项目的附加值。
最后，评估师利用市场数据和相似项目的销售情况，结合社区的地理位置和未来发展前景，给出了住宅项目的估值报告。
三、案例分析3：土地开发项目的风险评估土地开发项目的风险评估是房地产评估师的另一项重要工作。
以某城市的新城区开发项目为例，评估师需要对该项目的风险因素进行全面的分析和评估，以便开发商能够更好地了解项目的可行性和潜在风险。
评估师在此案例中需要综合考虑项目的地理位置、土地开发成本、市场需求、政策环境等因素，分析项目可能面临的风险。
2021房地产估价案例与分析真题及答案(2)
2021房地产估价案例与分析真题及答案(2)1、本估价项目最适宜采用的估价技术思路为( )。
（单选题）A. 采用批量估价方法进行评估B. 采用标准价调整法进行评估C. 选用适宜估价方法进行个案评估D. 采用假设开发法进行个案评估试题答案：C2、物业管理是（）的行业。
（单选题）A. 劳动密集和知识密集B. 资本密集和技术密集C. 劳动密集和技术密集D. 资本密集和知识密集试题答案：A3、房地产估价业是（）行业。
（单选题）A. 智力密集型B. 资本密集型C. 资源密集型D. 知识密集型试题答案：D4、关于事实二，下列说法正确的是（）。
（多选题）A. 李某可能构成走私毒品罪B. 李某可能构成运输毒品罪C. 根据我国《刑法》对已满14周岁不满16周岁未成年人刑事责任年龄的规定，李某应对事实二中携带毒品的行为负刑事责任D. 根据我国《刑法》对已满14周岁不满16周岁未成年人刑事责任年龄的规定，李某对事实二中携带毒品的行为不负刑事责任试题答案：A,D5、国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的（）。
（单选题）A. 标准税额B. 平均税额C. 最高税额D. 最低税额试题答案：B6、商品房预售人应当在签约之日起( )内持商品房预售合同向登记部门登记备案。
（不定项题）A. 10日B. 15日C. 30日D. 60日试题答案：C7、2007年9月国土资源部公布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取（）出让。
（单选题）A. 拍卖、协议或者挂牌方式B. 拍卖、招标或者协议方式C. 招标、协议或者挂牌方式D. 拍卖、招标或者挂牌方式试题答案：D8、我国房屋租赁市场大致经历了四个阶段，下列( )不属于经历的阶段。
（单选题）A. 福利租房阶段B. 市场化租赁兴起阶段C. 保障性房屋租赁发展阶段D. 廉租房推广阶段试题答案：D9、房屋征收的限制条件主要包括( )。
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房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取。
D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数。
E.因素修正(详见下表)比较因素修正表经过上述各种修正后，评估比准价格如下：A＝22939（元/平方米)B＝23417(元/平方米)C＝23852 (元/平方米)取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3＝23400(元/平方米)(取整)二、成本法案例――＊＊办公楼办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。
房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。
1．综合造价办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。
以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=(元/平方米)综合造价=×= 307,（元）2．前期及其他费用（％）（1）按工程比例收取：勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的%计算）；城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的%计算）；标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的%计算）；工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的%计算）；工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的%计算）。
安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的％计算）。
工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的％）。
小计：×％＝元/平方米（2）按建筑面积计取（元/平方米）人防易地建设费（依据武政[1997]20号文，14元/平方米）城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232号文，元/平方米）抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9号文，元/平方米）。
前期及其它费用小计：元/平方米3．资金成本按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率%。
故资金成本为：（+）×%×1×1/2=（元/平方米）4．重置成本合计单方造价为++＝627元/平方米投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取，重置成本为627元/平方米×（1＋18）×平方米＝408,元5．成新率确定(1)使用年限法理论成新率＝1－（1－残值率）×（已使用年限／耐用年限）式中:残值率依据《房地产估价规范》提供的参考值,砖混结构为2％。
已使用年限为17年，耐用年限为50年。
理论成新率＝1－（1－2％）×（17／50）＝％（2）打分法评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。
按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评定标准》，现场勘察后打分为：完好分值率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重＝70×＋68×＋65×＝％（3）成新率的确定成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。
成新率＝％×＋％×＝68％（取整）6．评估值计算评估值＝重置成本×成新率＝408,×68％＝277,（元）三、收益法评估案例――＊＊大厦建筑面积26800平方米。
1、年租金收入根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。
则估价对象年租金收入为：80×26800×12×（1－5%）×10-4=（万元）2、年费用（1）维修费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。
1000×（1－0）×26800/60×80%×10-4=（万元）（2）年管理费用按年租金收入的3%计算×3%=（万元）（3）房产税按年租金收入的12%计算×12%=（万元）（4）保险费取房屋重置价格的2‰1000×2‰×26800×10-4=（万元）年费用合计：万元3、资本化率的确定采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率%，风险调整值取6%。
资本化率=%＋6%=%4、尚可使用年限的确定估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。
5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：V=（－）/×[1－1/（1＋%）43]= （万元）6、应交纳的国有土地使用权出让金估价对象应补交的国有土地使用权出让金为万元。
7、估价对象收益价格－=（万元）四、基准地价系数修正法案例――解放大道一宗住宅用地（1）基本概况本次估价对象宗地位于江岸区解放大道＊＊＊号＊＊＊大厦的一宗住宅用地，处于武汉市住宅用地II级地段，本次评估参照武汉市住宅用地II级4033元/平方米，采用基准地价系数修正法进行评估。
表(1) 住宅用地基准地价表单位：元/㎡（2本次评估宗地为住宅Ⅱ级，在估价过程中，按照基准地价标准，使用了Ⅱ级住宅用地地价区位因素修正系数指数说明表和修正系数表详见表(2)、表(3)。
表（2）Ⅱ级住宅用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表表（4）修正系数调节表本次评估估价对象宗地变更规划容积率为，根据住宅用地容积率修正系数表，则容积率修正系数确定为。
（4）年期修正系数委估宗地为出让性质用地，根据本次估价目的与设定条件，本次评估根据《国有土地使用权证》，宗地出让年限为年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》起计算。
因此需进行年期修正，根据武汉市基准地价修正体系采用内插法，年使用权年限的年期修正系数为。
（5）交易期日修正系数武汉市基准地价基准日距本次评估基准日时间不长，故取交易期日修正系数为。
（6）宗地面积状况修正系数武汉市基准地价修正体系中，有明确的住宅用地宗地面积修正说明表（表5）住宅用地宗地面积修正宗数表（7）宗地形状修正系数武汉市基准地价修正体系中，有明确的商业用地形状修正系数表（表6）住宅用地宗地形状修正宗数表（8）建筑朝向修正系数（9）待估宗地地价确定Pi=P×(1＋K)×∏S=4033×(1+××××××=(元／平方米)即采用基准地价系数修正法评估估价对象宗地在现状规划条件下的地价为元/平方米。
五、机器设备评估案例――船舶根据此次评估的特定目的及委估资产的特点，选择“成本法”为此次评估的基本方法。
计算公式为：船舶评估值=重置成本×船舶成新率1、船舶重置成本的确定船舶重置成本是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与该船舶完全相同或基本相似的全新状态下的船舶所需花费的全部费用。
其计算公式为：船舶重置成本=材料费用+船舶设备费用+工时费+生产专用费+资金成本+税金+利润（1）材料费用分为：钢材、焊接材料、涂料、木材、电缆等费用。
材料消耗根据待评估资产的类型、外形尺寸、承重量等参数进行测算，材料单价为评估基准日材料市场价格，通过查询来确定。