城中村改造模式及对策

城中村改造模式及对策

城中村是城市扩展的必然产物，其土地权属的二元化导致城中村乱象丛生，其改造成为城市建设发展的必须，通过对城中改造的梳理，对其改造模式及对策深入研究，为城中村改造提供必要的做法和理论。

标签：城中村改造；模式；對策

1、东营城中村现状

东营市中心城范围内共有城中村50个，常住人口21148户、62822人，房屋178166间、建筑面积396万平方米，房屋占地面积29203亩。其大多数房屋为建成二三十年以上的旧砖房、土坯房，有的明显已经成为危房。容积率低，土地利用效率低，对当前的城市建设发展来说，是一种土地资源的巨大浪费。随着城市与村居的交融出现了大量问题和隐患，人口杂乱，治安问题隐患重重，城乡二元土地制度导致土地使用存在诸多问题；城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，居住环境低劣；资源浪费严重，由于缺乏统一规划，农民住宅翻建不能依照城市功能准确定位，屡拆屡建情况十分突出，不仅损害居民和集体经济组织的切身利益，也严重浪费人力、物力和财力。

“城中村”拆迁改造，是城市发展过程中不容回避的一个问题，也是当前城市建设管理的一个焦点和难点。让“城中村”尽快融入城市，实现整个城区的均衡发展。在拆迁改造过程中，最大程度地实现、维护、发展好群众的利益。“城中村”改造是居民自我算账、自我拆迁、自我发展，过上好日子的过程；是“城中村”在政府的各项优惠政策的扶持下，整体融入城市，共享发展成果的过程；是“城中村”群众生产、生活方式和理念变革的过程；是村居自治组织在政府领导市场引导下，民主决策，自我管理，自我监督的过程。

2、改造模式

城中村改造一项复杂的系统工程，按照以人为本、科学发展的理念。总结近几年的改造经验，不断探索城中村改造的模式和方法。

2.1以政府为主导的模式

改造采取政府主导的方式进行，其特点近似于征地拆迁，改造中政府始终处于支配地位，城中村处于服从地位，拆迁目的是为了达到城市发展规划和基础设施建设目标，政府获得拆迁后的土地，根据实际情况制定优惠政策或采取直接投资的方式，易地或原地安置拆迁居民，同时为居民留足用于长期发展的建设用地。比如辛镇村拆迁改造就属于此类，由东营区政府组织实施，分三期全部改造完成。

2.2以市场运作为主的模式

改造采取市场化运作模式，与投资商联合开发建设。其特点是将改造全面推向市场，借助开发企业的资金和实力，在公平、自愿的原则上同开发企业订立协议，利益分成，相互协作，风险共担，按照市场规律运作，开发企业获得融资开发部分土地收益，村居获得其他部分土地收益。比如中王屋的村居改造工程就属于此类。

2.3以村居自主模式

改造过程中采用村居自主实施的模式，特点是不借助外部力量，由村居自主实施拆迁、补偿和安置，拆迁完成后将净得土地推向市场交易，进行公开出让，市场成交价值扣除拆迁安置成本后即为改造的收益，村居自主享受改造成果，不予其他单位进行利益分成。这种模式对于村居实力较强、形成一定的产业、发展需要大量资金的村居有重要的意义，最大限度保证村居利益，也确保村居抓住机遇，加快发展。典型案例就是东赵村的改造建设。

2.4产业带动模式

改造中采取合村并点的方式，其特点是：拆迁后的土地不是用于居住，而是用于产业的发展，改造所需资金由园区先行投入，产业发展项目落地后从增加的财政、税收中逐步返还。胜利工业园合村并点改造为此类典型，改造后打破原有土地权属界限进行整合，居民统一进行易地安置，在村居拆迁后将腾出土地用交园区使用，主要用于安置入园工业项目。该模式适用于各类经济园区的开发建设。

2.5政府主导，村居自主

“政府主导、村居主体、村民主力”是此模式的原则，也是对城中村改造的新探索。

一是政府主导地位起不变，政府成立组织机构全程指导监督，二是村居自主性、积极性提高，改造坚决依照村居民意愿实施，在拆迁和建设过程中以政府为指导，村委会为主体自行实施，根据各个村居不同情况，自主选择改造方式，补偿标准，合作对象等；三是程序规范，拆迁和改造建设中涉及招标、采购均参照政府招标采购的程序进行。保证改造的方向正确、操作公开透明、实施有力。

3、改造对策

城中村改造牵扯到各方面的利益和关系，是综合复杂的系统工程。不仅是将旧村建设成与城市和谐的新社区，也要把原村民融入到城市中，成为城市市民。。

3.1改革户籍管理制度，改村民农业户口为城市居民户口，落实城市户籍管理制度，并纳入到城市的社会保障系统中。改村民委员会为社区居民委员会，撤销村民委员会，组建社区居民委员会，组建城市居住社区。

3.2改变城中村集体经济管理模式，使城中村按社会主义市场经济体制和现

代企业制度的要求运转，进行股份制改造。培养城中村经济的竞争力，使其具有自己的核心竞争优势，具备可持续增长的能力，实现城中村经济从“外生型”到“内生型”的转型。城中村经济形态的转型要因地制宜地进行，要根据各村所处的地理位置及片区的城市功能类型、城中村的资源状况，并结合城市的规划，发展城中村的经济。

3.3改城中村集体土地为国有土地，按城市规划要求，整体提升城市功能，将城市发展与原住村民的利益有机结合。

3.4妥善解决就业、社会保障等配套制度建设。城中村失地村民的就业和社会保障问题的解决是城中村改造的内在要求，应该采取各种措施，大力促进失地农民再就业。可以把失地农民纳入城镇就业统筹规划，建立城乡一体的失业登记制度。针对性地提供培训、就业服务，优先为失地村居民提供就业服务。

3.5通过市场化的道路来筹集资金是对“城中村”改造方式的有益探索。这不仅有效地盘活了城市存量土地，而且更大程度地发挥了土地价值，促进了“城乡一体化”构想的实现。

4、结语

通过对东营城中村改造的分析论证，研究其村居改造的模式和对策，为今后城中村改造提供一定的理论依据和实践经验。城市政府应增加力量和投入，结合城市远景规划建设，新型城镇化，抓住城中村改造和旧城改造这一载体，促进城乡统筹发展。不断改善居民居住环境、完善城市功能、提高城市形象，提高居民生活水平和质量。以村居为主，运用市场规则，引导居民增强改造的积极性和意愿，变被动为主动。

参考文献：

[1]许远明，刘铁男“城中村”改造的必要性和对策，城镇化，新农村，2007

[2]王亚旗，“城中村”改造模式研究[D].西安；西安建筑科技大学，2010：37-41

[3]金兆森等主编。村镇规划[M].2版.东南大学出版社，2005