资产评估学9基本方法
资产评估学---资产评估的基本方法
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例 5： 某地域某类房地产 2023 年 4 月至 10 月旳价格指数分别为 0.996 ， 0.947 ， 0.967 ， 1.050 ， 1.092 ， 1.125 ， 1.181 （均以上个 月为 1）其中某宗房地产在 2023 年 6 月旳价 格为 20230/ 平方米，请对其进行交易日期修 正，将之修正到 2023 年 10 月旳价格？ 解： 20230 × 1.05 × 1.092 × 1.125 × 1.181=30468 （元/ 平方米）
析，评估人员以为该居住用房所处位置、面积、建
造时间、交易旳市场条件等方面与待估资产基本相
同。
பைடு நூலகம்
分析：因为能够找到待估资产旳市场交易案
例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产
旳差别仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间
差别进行调整即可推算出被估资产旳市场价值。
经调查，2023年居住用房价格与2023年相37
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（二）基本前提： 1、需要有充分发育活跃旳资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较旳指标、技
术参数等资料是可搜集到旳。
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（三）市场法旳合用范围 主要合用于单项资产旳评估，如生产设备、原
材料、拟定遗产税、财产税旳税基时旳评估。 在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因
为不可能或不轻易找到一种相同或相同旳企业 整体资产。
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三、市场法旳程序及优缺陷
市场法评估资产旳程序 明确评估对象 进行公开市场调查，搜集资料，寻找参照物 分析整顿资料并验证其精确性，判断选择参 照物，应选择三个以上旳参照物。 把被评估资产与参照物比较 分析调整差别，做出结论。
各类资产的评估方法介绍
各类资产的评估方法介绍(一)评估方法介绍根据《资产评估准则—基本准则》，资产评估的基本方法有三种，即资产基础法、市场法和收益法。
1.资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
2.市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
3.收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。
（二）评估方法的选择结合评估对象的具体构成情况，本报告评估对象所选用的评估方法是资产基础法和收益法。
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
由于在目前国内资本市场的公开资料中尚无法找到在相同经济行为下的同类资产交易案例，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。
收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估对象价值的一种评估方法。
它服从资产评估中将利求本的评估思路，即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。
本次评估以评估对象持续经营为假设前提，企业可以提供完整的历史经营财务资料，企业管理层对企业未来经营进行了分析和预测，且从企业的财务资料分析，企业未来收益及经营风险可用货币量化，具备采用收益法进行评估的基本条件。
资产基础法，是指在合理委估的各项资产价值和负债基础上确定评估对象价值的一种评估方法。
本次评估，企业所提供的委估范围内的全部资产及负债的资料较完整，适宜采用资产基础法进行评估。
（三）评估结论确定的方法在采用两种评估方法分别形成各自评估结果的基础上，通过对两种评估方法具体应用过程中所使用资料的完整性、数据可靠性，以及评估结果的合理性等方面进行综合分析的基础上，选用其中一种方法的评估结果作为本报告的最终评估结论。
本项目采用资产基础法的评估结果作为最终的评估结论。
资产基础法中各类资产和负债的具体评估方法应用资产基础法是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对某个特定资产进行估值的过程，以确定其在市场上的价值。
在进行资产评估时，需要采用一定的方法和标准来进行准确的估值。
下面将介绍资产评估的基本方法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定目标资产的市场价值。
该方法适用于有大量类似资产交易记录的情况，可以提供较为准确的估值结果。
例如，对于一座商业物业的评估，可以通过比较类似商业物业在相同地区的交易价格来确定其市场价值。
通过收集和分析市场上的交易数据，可以计算出目标资产的市场价值范围。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益能力来进行评估的方法。
该方法适用于对收益性资产（如租赁物业、企业股权等）的评估。
它通过预测资产未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定资产的市场价值。
例如，对于一家公司的评估，可以通过预测公司未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定公司的市场价值。
通过分析公司的财务报表、行业趋势和市场竞争情况，可以进行准确的现金流量预测。
三、成本法成本法是一种基于资产重建成本来进行评估的方法。
该方法适用于对特殊资产（如独特的建筑物、文物等）的评估。
它通过计算重建资产所需的成本，并考虑折旧和损耗等因素，来确定资产的市场价值。
例如，对于一座历史建筑物的评估，可以通过计算重建建筑物所需的成本，并考虑建筑物的使用寿命和折旧情况，来确定建筑物的市场价值。
四、收益比率法收益比率法是一种基于资产收益率来进行评估的方法。
该方法适用于对投资性资产（如股票、债券等）的评估。
它通过计算资产的收益率，并与市场上类似资产的收益率进行比较，来确定资产的市场价值。
例如，对于一只股票的评估，可以通过计算股票的收益率，并与同行业的其他股票的收益率进行比较，来确定股票的市场价值。
以上是资产评估的基本方法，不同的资产类型和评估目的可能需要采用不同的方法。
在进行资产评估时，需要综合考虑市场情况、资产特性和评估目的，选择合适的评估方法，并结合相关数据和分析工具进行准确的估值。
资产评估方法(成本法)
建造成本构成： 建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润
取得成本构成： 取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费
间接成本构成： 间接成本构成： 取得和建造资产 的管理费用、 的管理费用、设 计制图等费用
例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。 ：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。 评估人员收集的成本资料有： 评估人员收集的成本资料有： 该机器设备的现行市场价 格每台180000元，运杂费 格每台 元 运杂费5000元，安装成本为 元 安装成本为20000元， 元 其中原材料6000元、人工成本 其中原材料 元 人工成本13000元、其他费用 元 其他费用1000元， 元 安装期限较短。 安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器 评估人员分析认为， 设备，其重置成本应包括买价（含增值税） 运杂费、 设备 ， 其重置成本应包括买价（ 含增值税） 、运杂费 、 安装成本、其他费用， 安装成本、 其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金 成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本 = 购买价格 + 运费 + 安装成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205000（元） （
参照物 功能价值
被评资产 重置成本
（单位生产能力） 单位生产能力）
理论假设
资产重置的目的在于重置其功能， 资产重置的目的在于重置其功能， 功能相同，购建成本也应相同 功能相同，购建成本也应相同 。
计算方法
A 功能成本线性函数法
价格P P=a＋b×F
能力F
例：被评估资产为一台经改进的锻压设 该设备由50吨压力机改装而成 吨压力机改装而成， 备。该设备由 吨压力机改装而成，生 产能力为70吨。经调查，市场上有系列 产能力为 吨 经调查， 压力机出售，其能力与价格如表所示： 压力机出售，其能力与价格如表所示：
资产评估的基本方法
适用于评估对象与参照物之间仅存在成新程度方面差异的情况。
资产评估价值＝参照物成交价格×成新度差异修正系数＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）
其中： 成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）
5.成新率价格调整法
⑤计算待估土地的初步价格。 交易实例A修正后的单价为： 交易实例B修正后的单价为： 交易实例C修正后的单价为： 交易实例D修正后的单价为：
采用简单算术平均法求取评估结果。
1
土地评估单价＝(922.2+928+929.4+924) ÷4=925.75（元/平方米）
2
土地评估总价＝600×925.75=555450（元）
功能重置成本法
统计分析法
观察法
使用年限法
直接价值法
收益额
折现率
收益期
资产评估方法体系
01
第一节 市场法
02
第二节 收益法
03
第三节 成本法
04
第四节 评估方法的选择
主要内容
第一节 市场法
一、市场法的基本含义 市场法是指利用市场上相同或相似资产的近期交易价格，经 过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。 基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。 基本公式： 资产评估价值=参照物成交价格±差异调整额 或 资产评估价值=参照物成交价格×（1±调整系数）
资产估价方法
资产估价方法资产估价方法是指对某一资产进行评估和估价的方法。
在不同的评估过程中，根据资产的不同属性和性质，采用不同的资产估价方法。
资产估价的目的是确定资产在市场上的真实价值，为资产的交易提供依据。
资产估价的方法有很多种，根据资产的不同性质和用途，采用的方法也不同。
一下是常见的资产估价方法：1. 市场比较法：市场比较法是一种资产估价方法，通过对相同或相似类型的资产的价值进行比较得出资产的估价。
市场比较法常常用于房地产、车辆等资产的估价。
2. 收益法：收益法是一种资产估价方法，根据资产未来的收益能力来确定资产的价值，该方法通常用于对商业用途的资产估价。
3. 成本法：成本法是一种资产估价方法，根据资产的建造或购置成本来确定资产的价值，通常用于对机器设备、工程和建筑物等资产的估价。
4. 竞争性打包拍卖法：竞争性打包拍卖法是一种资产估价方法，针对大宗资产的拍卖方式。
这种方法是通过将不同的资产打包在一起进行拍卖，让买家竞价来确定最终的价格。
不同的资产估价方法各有优劣，应根据具体情况选择合适的估价方法。
在进行资产估价时，应注意以下几点：1. 基础数据的准确性：估价的结果取决于所使用的数据的准确性。
因此，在进行资产估价前，应确保所使用的数据准确无误。
2. 对不确定性的处理：在进行资产估价时，难免会遇到一些不确定因素，这些不确定因素可能会影响估价结果。
因此，在进行资产估价时，应对不确定性进行充分考虑。
3. 比较基准的选择：在采用市场比较法进行资产估价时，应选择合适的比较基准，以确保估价的准确性。
4. 透明度与公正性：资产估价应具有透明度和公正性，确保估价结果的公正性和可靠性。
综上所述，资产估价方法是在市场中是非常重要的一环，选择合适的估价方法，充分考虑各种因素，保证估价结果的真实性和可靠性，对买卖双方都是公平和有利的。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对某一特定资产的价值进行评估和估计的过程。
它是金融、投资、财务等领域中非常重要的一项工作，对于企业、个人以及金融机构来说都具有重要意义。
本文将介绍资产评估的基本方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一，它基于市场上类似资产的交易价格来确定被评估资产的价值。
具体步骤如下：1. 收集市场数据：收集与被评估资产相似的其他资产的交易价格和相关信息。
2. 选择可比资产：根据被评估资产的特征和条件，选择与之相似的可比资产。
3. 调整比较因素：对可比资产的交易价格进行调整，以反映与被评估资产的差异。
4. 确定价值：根据调整后的可比资产价格，确定被评估资产的价值范围。
二、收益法收益法是一种基于资产未来现金流量的估值方法，适用于那些具有稳定现金流的资产。
具体步骤如下：1. 预测现金流量：根据过去的财务数据和市场趋势，预测被评估资产未来的现金流量。
2. 确定折现率：根据资产的风险水平和市场利率，确定适当的折现率。
3. 计算现值：将预测的现金流量按照折现率进行计算，得出资产的现值。
4. 确定价值：将资产的现值进行加总，得出被评估资产的价值。
三、成本法成本法是一种基于资产重建或替代成本的估值方法，适用于那些无法通过市场交易确定价值的资产。
具体步骤如下：1. 估计重建成本：根据被评估资产的特征和条件，估计重建或替代该资产所需的成本。
2. 考虑折旧和损耗：考虑到资产的使用寿命和损耗情况，对重建成本进行折旧和调整。
3. 确定价值：根据调整后的重建成本，确定被评估资产的价值。
综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
在实际应用中，评估人员可以根据被评估资产的特征和条件，选择适合的方法进行评估。
同时，评估人员还需要结合市场情况、财务数据和专业知识，进行合理的调整和判断，以确保评估结果的准确性和可靠性。
资产评估对于投资决策、财务管理和风险控制都具有重要意义，因此在实践中需要严格按照标准的评估方法进行操作，以保证评估结果的有效性和可比性。
资产评估学复习资料
二、单项选择题（每题1分，共10分） 1～5 ：D、A、D、A、A 6～10 ：B、C、C、B、A
三、多项选择题（每题1分，共10分） 1、ABCD 2、BCD 3、ABCD 4、ABD 5、AC 6、ABC 7、BC 8、ABC 9、ABCDE 10、ABCE
3、机器设备的经济性贬值是因外部因素 变化引起的设备价值贬值，具体可表现 为两种情况：设备利用率下降和收益减 少。（ ） 4、企业价值评估是以企业的“超额获利 能力”为前提的。（ ） 5、资产评估报告可作为法庭裁决时确认 财产价格的证明材料。（ ）
五、简答题（每题5分，共15分） 1、简述如何评估应收账款的价值。 2、简述资产评估方法的选择主要应考虑 哪些因素。 3、简述资产评估报告的作用。
5、应用市场法必须具备的前提条件是（ ）。 A．需要有一个充分活跃的资产市场 B．必须具有与被评估资产相同或相类似的全 新资产价格 C．可搜集到参照物及其与被评估资产可比较 的指标、技术参数 D．被评估资产未来收益能以货币衡量 E．被估资产所面临的风险也能够衡量
6、机器设备贬值的因素比较复杂，但一 般应包括（ ）。 A．实体性贬值 B．功能性贬值 C．经济性贬值 D．货币性贬值 E．技术性贬值
4、以下原则中不属于资产评估的工作原 则的是（ ）。 A．贡献原则 B．科学性原则 C．专业性原则 D．客观性原则
5、已知某类设备的价值与功能之间存在 线性关系，重置类似全新机器设备一台， 其价值为4万元，年产量为4000件，现 知被评估资产年产量为3000件，则其重 置成本为（ ）。 A．3万元 B．4万元 C．3至4万元 D．无法确定
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行估值和评估的过程，以确定其合理的市场价值。
在资产评估过程中，有一些基本的方法和步骤可以匡助评估人员准确地确定资产的价值。
以下是资产评估的基本方法：1.市场比较法市场比较法是最常用的资产评估方法之一，它通过比较类似的已售出或者租赁的资产来确定资产的市场价值。
评估人员会采集和分析市场上类似资产的交易数据，如销售价格、租金等，并结合资产的特点和状况进行比较，从而确定资产的价值。
例如，对于一栋位于市中心的商业写字楼，评估人员可以通过比较类似位置、面积和设施的写字楼的销售价格来确定该写字楼的市场价值。
2.收益法收益法是用于评估收益性资产（如出租物业、企业等）的一种方法。
它基于资产所能产生的未来收益来确定其价值。
评估人员会分析资产的租金收入、折旧、维护费用等，并结合市场的风险和回报率来计算资产的净现值或者未来现金流量。
例如，对于一处出租物业，评估人员可以根据租金收入、折旧和维护费用等因素，结合市场的回报率，计算出该物业的净现值，从而确定其价值。
3.成本法成本法是基于资产的重建成本来确定其价值的一种方法。
评估人员会考虑资产的建造成本、折旧、磨损等因素，从而确定资产的市场价值。
例如，对于一座已建成的工厂，评估人员可以通过计算重建该工厂所需的成本，考虑折旧和磨损等因素，从而确定该工厂的市场价值。
4.现金流量折现法现金流量折现法是一种综合考虑资产未来现金流量和市场风险的方法。
评估人员会预测资产未来的现金流量，并根据市场的风险和回报率，将未来现金流量折现到现值，从而确定资产的价值。
例如，对于一家公司，评估人员可以预测其未来的现金流量，并根据市场的风险和回报率，将未来现金流量折现到现值，从而确定该公司的价值。
5.专家评估法专家评估法是一种基于专业知识和经验的评估方法。
评估人员会依靠自己的专业知识和经验，对资产进行评估，并结合市场的情况和趋势来确定资产的价值。
例如，对于一幅艺术品，评估人员可以根据自己对艺术市场的了解和专业知识，对该艺术品进行评估，并结合市场的情况和趋势来确定其价值。
资产评估的基本方法有哪些
资产评估的基本方法有哪些资产评估是指对某个资产进行估价或评估其价值的过程。
在商业和金融领域，资产评估是非常重要的，它可以帮助企业和个人确定其资产的价值，以便在决策和交易中做出正确的选择。
资产评估的基本方法有以下几种：一、市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一。
它通过对类似或相似的资产进行比较，来确定资产的价值。
这种方法通常适用于不动产、股票、债券等有交易市场的资产。
通过比较市场上类似资产的价格，可以推断出要评估资产的价值范围。
二、收益法收益法是对收益产生的资产进行评估的一种方法。
它通过考虑资产产生的未来收益来确定资产的价值。
这种方法通常用于评估投资性房地产、收益型企业等资产。
通过预测未来收益和现金流量，可以计算出资产的净现值和内部回报率，从而评估其价值。
三、成本法成本法是通过计算资产的重建或替代成本来评估资产的价值。
这种方法通常适用于固定资产和个体资产的评估。
通过计算将来重建或替代资产所需的成本，再考虑到资产的折旧、损耗等因素，可以确定资产的价值。
四、折现法折现法是资产评估中常用的方法之一，尤其适用于现金流较为稳定和可预测的资产。
折现法通过将未来现金流量按照一定的折现率折算到现值，来确定资产的价值。
这种方法主要用于评估金融资产、项目投资等。
五、实物法实物法是通过评估资产的实物特征和使用价值来确定其价值的一种方法。
这种方法通常适用于艺术品、古董等具有独特性和文化价值的资产。
通过考虑资产的稀缺性、稳定性、艺术价值等因素，可以确定资产的价值。
综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法、成本法、折现法和实物法。
在实际应用中，根据不同的资产类型和评估目的，可以选择合适的方法进行资产评估，以确定资产的价值。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指通过对特定资产进行评估和估值，确定其在市场上的价值。
它是金融、投资和财务领域中的重要工具，用于衡量资产的价值和风险，为投资决策和财务规划提供依据。
下面将介绍资产评估的基本方法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似资产的交易价格来确定目标资产的价值。
该方法适用于市场上存在大量相似资产交易的情况，比如房地产、股票等。
评估师通过对市场上类似资产的交易数据进行分析，找到与目标资产最为接近的交易，从而确定目标资产的市场价值。
二、收益法收益法是一种基于资产预期收益能力来评估资产价值的方法。
它适用于那些能够产生持续现金流的资产，比如企业、商业地产等。
评估师通过分析资产的收益情况、未来的收益预期以及市场利率等因素，计算出资产的现值，并以此确定资产的价值。
三、成本法成本法是一种基于资产重建或替代成本来评估资产价值的方法。
它适用于那些无法通过市场比较法或收益法来确定价值的资产，比如独特的工艺、专利权等。
评估师通过估算资产的重建成本或替代成本，并考虑资产的折旧和损耗等因素，从而确定资产的价值。
四、折现现金流法折现现金流法是一种基于资产未来现金流量的折现来评估资产价值的方法。
它适用于那些能够产生持续现金流的资产，比如债券、股票等。
评估师通过对资产未来现金流量的预测，结合市场利率和风险溢价等因素，计算出资产的现值，并以此确定资产的价值。
五、市场价值法市场价值法是一种基于市场供求关系来评估资产价值的方法。
它适用于那些市场上存在大量买卖交易的资产，比如股票、期货等。
评估师通过分析市场上的供求情况、交易价格和交易量等因素，确定资产的市场价值。
六、综合法综合法是一种将多种评估方法综合运用来评估资产价值的方法。
它适用于那些复杂的资产，或者不同评估方法得出的结果存在较大差异的情况。
评估师通过综合运用市场比较法、收益法、成本法、折现现金流法等多种方法，对资产进行综合评估，从而确定资产的价值。
第二章_资产评估的基本方法1[1]精品文档
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（二）物价指数法
又如，被估资产账面价值为200000元，2002年 建成，2007年进行评估，经调查已知同类资产环比 分别为2003年为11.7%，2004年为17%，2005年 为30.5%，2006年为6.9%，2007年为4.8%，则有： 被估资产重置成本=200000×（1+11.7%） ×（1+17%）×（1+30.5%）（1+6.9%）× （1+4.8%）×100%=200000×191%=382000（元）
四、实体性贬值的估算方法
（二）使用年限法
使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使 用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算 公式为：
实体性贬值额= （重置成本-预计残值）×
实际已使用年限 总使用年限
式中： 已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限
2019/11/13
《资产评估学》
相对落后而造成的资产价值损失。
（四）资产的经济性贬值
资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产闲
置、收益下降等造成的资产价值损失。
成本的类型
成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估 有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。
（一）历史成本 指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。
（二）重置成本 重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费
二、成本法的基本前提
1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于 继续使用状态。
2.应当具备可利用的历史资料。 比如实体贬值，那就用历史资料来说明资产用 了多少年。没有历史资料，贬值的数据得不到，这 个方法就无法使用，所以必须要有一些相关的历史 信息，如果这些历史资料较多，可以通过会计核算 资料来得到，如以前的会计账本、会计凭证等。
资产评估学第二章
四、成本法中各个参数的评估方法
（一）资产的重置成本的估算方法
1、重置核算法 2、价格指数法 3、功能价值类比法
1、重置核算法
是利用成本核算的原理，根据重新取得 资产所需的费用项目，逐项计算然后累 加得到资产的重置成本。 （1）购买型 （2）自建型
例如： 例如： 重置购建设备一台，现行市场价格每台50000 元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其 中原材料300元，人工成本500元。根据统计 分析，计算求得安装成本中的间接成本为每 人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：
修正系数2 ×…… × 修正系数n
四、市场法中的具体评估方法
（二）间接比较法 间接比较法，是利用资产的国家标准、行业标准或市 场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分 项与其对比打分从而得到评估对象的分值与参照物的 分值的比值求得评估对象价值的一类评估方法。
第三节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件 二、收益法应用的形式 三、收益法中各项指标的确定
（2）规模经济效益指数法
被评估资产的重置成本 =参照物资产的重置成本×（被评估资产的产 量/参照物资产的产量）x 公式中的x是一个经验数据，称为规模经 济效益指数。
例如： 例如：
某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年 产 量 为 5000 件 。 现 知 被 评 估 资 产 年 产 量 为 4000件，规模经济效益指数为0.7，由此可以 确定其重置成本为： 被评估资产重置成本 =50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
300 400 200
6% 6% 6%
0.9434 0.8900 0.8369
283.00 356.00 167.90
评估值＝283+356+167.9＝806.9（万元）
资产价值评估方法
资产价值评估方法
资产价值评估方法有很多种，以下是常用的几种方法：
1. 成本法：根据资产的购买成本、建造成本以及改良成本等来评估资产的价值。
这种方法适用于采购的固定资产或建筑物等。
2. 市场比较法：通过比较类似资产在市场上的价格来评估资产的价值。
这种方法适用于可以在市场上找到类似资产的情况。
3. 收益法：通过资产预期产生的未来现金流来评估其价值。
这种方法适用于投资性资产或产生经营收益的资产，如股票、债券、房地产等。
4. 折现现金流量法：把未来的现金流量按一定的折现率折现到现在，得出资产的现值。
这种方法适用于有明确现金流量的资产，如债券、企业经营项目等。
5. 公允价值法：根据市场上对该资产的估价来确定其价值。
这种方法适用于交易频繁的资产，如股票、外汇等。
需要根据具体情况选择合适的评估方法，并结合各种因素进行综合评估。
不同的方法可能会得出不同的价值结果，评估者需要权衡各种因素来确定最合理的资产价值。
资产评估学知识要点
资产评估学知识要点一、【定义】【资产评估】：资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
二、资产评估涉及十项基本要素：1.评估主体2.评估客体（评估对象）3.评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据）4.评估的目的（特定资产业务）5.评估原则（行为规范和准则）6.评估程序（评估环节和顺序）7.价值类型（评估结果的价值属性）8.评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）9.评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）10.评估基准日（评估时点）三、资产评估的种类●从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。
●从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估。
●从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。
四、资产评估的功能和作用（一）资产评估的功能：评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。
（二）资产评估的基本作用1.咨询：为资产业务提供专业化估价意见，该意见无强制执行力，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。
2.管理：促进国有资产保值、增值的手段。
3.鉴证：鉴别和举证。
（资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证）五、资产评估的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
以资产评估的估价标准形式表达的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。
从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。
从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。
资产评估学-第二章资产评估的基本方法概论
• Ⅰ、定基物价指数
• 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99 页）
• 定基价格变动指数与定基价格指数的关系
• 物价指数与定基价格指数关系
• Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系 • 物价指数=1+物 （5）成新率价格调整法
– 5.直接比较法使用频率高的方法【 高级】
• 五、收益法中的主要技术方法（重点）
• （一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri＝A）
• （二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri 在不变阶段Ri＝A）
• （三）纯收入按等差级数变化
– 1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条 件下
– 2.在纯收益按等差级数递减B，收益年期无限的 条件下
– 4.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素 不一致或者完全一致
– （1）现行市价法【参照物与评估对象完全一 致】 （2）市价折扣法 【教材例题2-1】
（3）功能价值类比法
（4）价格指数法（物价指数法）表4-1（教材99 页）
价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物 的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间 间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算 评估对象价值的方法。
经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各 种评估技术方法的总称
– 2.市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其
方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一
• 二、市场法的基本前提
– 1.要有一个活跃的公开市场。 – 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
• 三、收益法的基本前提P45
– 1.收益法涉及到三个基本因素：
– 2.应用收益法必须具备的前提条件
资产评估学9基本方法
第一个大问题：成本法的四个要素
第三个要素：资产的功能性贬值
资产的功能性贬值是指由于科学技术进步而引起新制造的资产 功能比原来制造的同类资产功能先进，所形成的原来资产贬值。
同学们学过“无形损耗”，这也 是无形损耗的一种。但你必须区别 由于劳动生产率提高，新制造的资 产所含社会必要劳动时间缩短，而 使同类资产价值降低那种无形损耗。 这是由于科技进步，新制造的 资产比原有同类资产运营成本低， 原有资产产生超额运营成本而引起 的贬值。 具体计算方法，后面讲述。
第三个问题：完全重置成本的估算方法
1.直接法（又称重置核算法） 这种方法是按资产的成本构 成项目为依据，以现行市场料、 工、费为标准，进行成本核算， 累加得到资产的重置成本。 在实际工作中，测算过程又 分为两种类型：一种为购买型， 另一种为自建型。下面分别叙 述这两种类型：
这里的思路是按成本法的四个要素，分别求出各要素估算值， 然后利用成本法基本公式，计算资产价值。重置成本估算讲4种方法。
资产实体损耗与资产的三种寿命
物理寿命：它是指资产从购建完毕交付使用到不能使用为止的 时间过程。物理寿命取决于资产自身质量，以及使用、维修情况。 技术寿命：它是指资产从投入使用到技术陈旧过时为止的时间过
程。它主要取决于科学技术发展速度和资产更新换代时间。 经济寿命：它是指资产从投入使用到再使用经济不合算而停止使 用的时间过程。经济不合算是指维持资产运营所需要的投入与其 产出相比而言。它与物理寿命、科技进步、市场环境、国家政策 有直接关系。
资产价值评估方法
资产价值评估方法资产价值评估是指对一个或多个资产进行估价的过程，通过评估资产的价值可以为各种需要提供依据的决策、交易、分配、报告等活动提供指导。
资产价值评估方法的选择取决于资产本身的特点、评估目的以及评估者的需求等因素。
下面将介绍几种常见的资产价值评估方法。
1. 市场方法市场方法是一种基于市场交易的评估方法，它是通过参考市场上类似资产的价格来确定被评估资产的价值。
常用的市场方法包括市场比较法和市场交易法。
市场比较法是通过对比市场上类似资产的价格和特征，来确定被评估资产的价值。
评估者需要寻找与被评估资产属性相近的已经成交的、可观察的市场交易，然后进行比较和分析，找到相对应的市场价格来确定被评估资产的价值。
市场交易法是通过分析市场上与被评估资产直接相连的、前后相关的交易，来确定被评估资产的价值。
这种方法通常用于评估不动产和企业的价值，评估者需要收集和分析相关的市场数据，如销售记录、租赁情况、行业数据等，从而推导出被评估资产的价值。
2. 收益方法收益方法是一种基于资产预期收益的评估方法，它是通过估计资产未来现金流量的金额和时间来确定被评估资产的价值。
常用的收益方法包括贴现现金流量法和市盈率法。
贴现现金流量法是将资产未来的现金流量通过贴现率折现到现在，然后求和得到资产的价值。
这种方法适用于对长期收益性资产的评估，评估者需要估计资产未来的现金流量，并确定适当的折现率。
市盈率法是通过对比市场上相似资产的市盈率来确定被评估资产的价值。
评估者需要收集相似资产的市盈率，然后将被评估资产的预测盈利与市盈率相乘，从而确定被评估资产的价值。
3. 成本方法成本方法是一种基于资产重建成本的评估方法，它是通过估计资产重建或替代所需的成本来确定被评估资产的价值。
常用的成本方法包括重置成本法和修正成本法。
重置成本法是通过估计资产重建所需的成本来确定被评估资产的价值。
评估者需要考虑到资产当前的使用状况、老化程度和市场价格等因素，然后计算出资产未来的重建成本。
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又一个计算资产贬值的指标：资产成新率
资产成新率是表示资产新旧程度的指标。也可以理解为 资产现实状态与全新状态的比率。它从另一个角度表示资 产贬值程度。
资产成新率＝资产尚可使用时间÷ （资产已使用时间＋资 产尚可使用时间） 资产成新率与资产的有形损耗
率的关系： 资产成新率＋有形损耗率 ＝1 资产成新率＝1－有形损耗率 有形损耗率＝1－资产成新率
第三个要素：资产的功能性贬值
资产的功能性贬值是指由于科学技术进步而引起新制造的资产 功能比原来制造的同类资产功能先进，所形成的原来资产贬值。
同学们学过“无形损耗”，这也 是无形损耗的一种。但你必须区别 由于劳动生产率提高，新制造的资 产所含社会必要劳动时间缩短，而 使同类资产价值降低那种无形损耗。
这是由于科技进步，新制造的 资产比原有同类资产运营成本低， 原有资产产生超额运营成本而引起 的贬值。
具体计算方法，后面讲述。
成本法的第四个要素：经济性贬值
资产实体损耗与资产的三种寿命
一般我们都说实体损耗，与其相关的还有一个概念叫“寿命”， 但资产的寿命有三种： 物理寿命：它是指资产从购建完毕交付使用到不能使用为止的 时间过程。物理寿命取决于资产自身质量，以及使用、维修情况。
技术寿命：它是指资产从投入使用到技术陈旧过时为止的时间过 程。它主要取决于科学技术发展速度和资产更新换代时间。
资产的经济型贬值，是指由 于外部环境和经济条件发生重大 变化，从而导致资产利用率降 低，或者闲置，资产的收益明显 下降。自然，资产价值产生损 失。
第二个问题：成本法的应用前提条件
成本法并不是万能的，到处均可应用。它的运用需要 一定的前提条件，如下：
其一，资产处于继续使用状态，或者假定其处于继 续使用状态。因为重置成本是现实市场条件下资产的再取 得成本，只有资产继续使用才能为潜在投资者接受。
结论： 从比较复原重置成本与更新重置成本 中，我们可见，复原重置成本大于更新 重置成本。什么原因造成的呢？ 因为二者的差异就在于更新重置成本可 以使用新材料、新工艺，也就是采用了新 科学技术。这就是复原重置成本的功能性 贬值，也可以用公式表示为： 功能性贬值＝复原重置成本
－ 更新重置成本
成本法的第二个要素：实体贬值
资产的实体贬值又称为资产的实体损耗，经济学上又称为 有形损耗。它是资产在使用或存放过程中，由于使用和大自然 作用而产生的物理性损耗。用货币来表示就是下：
资产实体贬值率＝资产实 体贬值÷资产重置成本
×100％ 该指标表示资产实体贬值占 资产重置成本的百分数。
成本法的基本思路 就是在评估基准日的市场 条件下，再重新建造或购买被 评估的资产需要支付的成本价。 因为任何投资者购买资产，情 愿支付的投资额，都不会大于 这个重置成本。但所评估资产 并非全新状态，所以要减去各 种贬值。其公式如下：
成本法的数学表达公式：
被评估资产价值＝完全重置成本－实体 性贬值－功能性贬值－经济性贬值
3.评估是价值的专业判断，并不是精确 计算，所以评估方法强调的是思路，思路 必须清晰、合理，使人信服。
4.评估的方法很多，这里讲的都是基本 方法。
5.资产评估使用的方法，必须法定或者 公允。
第一节：成本法
成本法又称为重置成本法，它是指按基准时点的市场条件下 的全新状态被评估资产完全重置成本（简称重置全价），减去业 已存在的各种贬值，从而确定评估资产价值的一类方法总称。
第10章：资产评估的基本方法
方法是实现目的的手段，是 资产评估科学性的保证。
方法又是连接理论与实务的 桥梁。所以，它既可以列入理 论，又可以列入实务。
近几年的科学研究，都把方 法问题列入理论研究，方法就 成为资产评估理论的内容。
第10章 资产评估的基本方法
研究资产评估的方法，有这样几个问题必须理解： 1.方法只是实现目的的手段。方法本身没有优劣之 分，只要能达到目的，完成任务的方法都是好方法； 但方法不是万能的，它要在一定条件下才能使用，不具 备条件时硬性使用，会得出错误评估结果。 2.方法之间比较，各有优缺点，运用时必须充分考 虑各种方法的特点，因时因地因条件而选用方法。
第二种：更新重置成本 是指可以使用新的代替材料，
可以采用新工艺，但不能改变原资产功能。也是以评估 基准日的市场条件为基准，购建与被评估资产完全相同
的资产
复原重置成本与更新重置成本的异同
相同之处：两者都是一次性再购建同一资产的成本； 都是用现实市场价格计价；都具有同原资产一样的 功能和生产能力。
不同之处：复原成本是必须与原资产一模一样；而 更新重置成本虽然与原资产的功能、生产能力相同， 但重置时可以采用新材料、新工艺。这样，二者都 以市场现价计价，自然，更新重置成本低些。
其二，应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是 建立在历史资料的基础上，许多信息、数据指标需要通过 历史资料获取。同时，现实资产与历史资产具有相同性或 可比性。
1.重置成本。又称为完全重置成本。就是指在评估的基准时点的 市场条件下，再重新建造或购置与被评估资产完全相同的资产的再 取得成本。它又分为复原重置成本与更新重置成本两种
第一种： 复原重置成本 指必须使用与原资产相同的材料、 建造标准、设计功能和技术条件， 也就是说，与原资产一模一样，以 评估基准日的市场价格预算所需要 支付的货币额。特点是资产的功能、 形状不变，按现价格、现行费用率 计价，是资产复员。它脱离了现实 技术条件，是一种假定。
这个基本公式是成本法的综合、概括、观 念总结。它可以表现若干种具体方法，但万变不 离其宗，都是它的变形。请牢记。
该公式由四个要素组成，我们下面的讲述， 均是按照这些要素进行。所以，学习时要抓住 要点。
这四个要点：即：完全重置成本、实体性贬 值、功能性贬值、经济性贬值。
第一个大问题：成本法的四个要素