成都豪宅市场研究报告_7110265
2023成都别墅市场报告
2023成都别墅市场报告1. 引言成都是中国西南地区的重要城市，作为省会城市，其经济发展迅速。
随着经济的增长和人口的增加，成都别墅市场也成为投资者关注的焦点。
本报告将对2023年成都别墅市场的情况进行详细分析，并提供有关市场发展趋势的预测。
2. 市场概况2.1 市场规模成都别墅市场在过去几年中保持稳定增长，2022年总交易额达到X亿元人民币。
预计到2023年，市场规模将进一步扩大，交易额预计达到X亿元人民币。
2.2 市场需求随着居民收入水平的提高和生活质量的追求，越来越多的居民对别墅的需求也在增加。
别墅不仅提供了更大的居住空间和更好的生活环境，还代表了成功和地位的象征。
因此，市场需求一直处于稳定增长的状态。
2.3 市场竞争成都别墅市场竞争激烈，不仅有本地开发商的产品，还有一些知名的全国性开发商进入市场。
为了吸引客户，开发商们提供了各种各样的销售策略和优惠政策，例如购房补贴、分期付款等。
此外，地理位置、配套设施和建筑质量也是购房者考虑的重要因素。
3. 市场趋势分析3.1 二手房市场随着别墅市场的发展，二手别墅交易也成为市场的重要组成部分。
在2022年，二手别墅交易量占总交易量的X％。
预计到2023年，二手别墅市场将继续增长，并占总交易量的X％。
3.2 租赁市场当前，成都别墅租赁市场相对较小，但随着人们对高品质生活需求的增加，别墅租赁市场潜力巨大。
预计到2023年，别墅租赁市场将迎来快速发展，并成为市场的一个新的增长点。
3.3 区域发展差异成都别墅市场的发展存在区域差异。
目前，郊区别墅市场较为活跃，许多开发商将目光投向郊区的新项目开发。
然而，随着城市扩张和交通网络的改善，市中心地区别墅市场也有望逐渐崛起。
4. 市场前景4.1 市场机会成都别墅市场具有巨大的发展潜力，主要体现在以下几个方面：•城市发展：成都作为西南地区的中心城市，未来的发展潜力巨大。
城市规划和基础设施建设的进一步完善将为别墅市场提供更多机会。
20220106成都市别墅市场研究及大溪谷项目客群定位报告范文
20220106成都市别墅市场研究及大溪谷项目客群定位报告范文2022.1.6报告目录：第一部分第二部分概况说明成都市别墅市场分析第三部分大溪谷项目客群定位分析Cha1pter概况说明1.1成都市场别墅含义独栋别墅：即inglehoue,是在结构上完全独立的建筑。
作为顶级住宅类型，其业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。
联排别墅：即townhoue,是在结构上有一面或二面墙是与他人共用的不完全独立的建筑，多建于市民城区或者城市近郊的一种住宅形式。
以上是从广义上以建筑形态来定义别墅类型。
别墅还可以根据其距离城市中心的位臵的远近以及人们对它的不同用途，分为城市别墅和休闲度假型别墅。
城市别墅：是第一居所，其处于城市中心区域，是用于人们居住的。
休闲度假型别墅：是第二居所，其处于城市的远郊或者乡村，是用于人们休闲度假的。
可以这样去理解城市别墅和休闲度假别墅的区别，城市别墅是用于人们追求更高的居住享受的，属于现实范畴。
而休闲度假别墅是满足人们“偷得浮生半闲”的，属于理想范畴。
1.2成都市别墅市场研究范围界定根据我项目组对成都市别墅市场的调研分析，我们将成都市的在售别墅项目主要分为两大区域，六个版块：近郊区域：即从成都市中心区驱车30分钟可以到达，为第一住宅概念，主要有牧马山版块、南延线版块、龙泉驿版块；远郊区域：即从成都市中心区驱车1小时可以到达，为休闲度假概念，主要有金堂版块、青成山版块、蒲江版块(本案所在地);青城山-都江堰板块成都市区牧马山板块龙泉驿板块南延线板块金堂县蓝光观岭蒲江县区域近郊区域远郊区域注：大溪谷项目距离市区超过1小时车程，虽然超出不多，但这也是我项目不利的因素之一。
Cha2pter成都市别墅市场分析成都市2022年人均可支配收入18659元，比上一年增长10.1%,年末城乡居民储蓄存款余额4234亿元，比上一年增长25.4%。
截止到2022年3月份统计,全市公路里程为19813公里，其中高速公路439公里。
成都别墅市场深度研究报告47页文档
产品特点 品质低，环境差，户型基本上在从170㎡到250多㎡， 多混杂于普通小区中
开发区域 多处于城市的近郊区（距二环路仅3-5公里的距离）
入市价格 相对第一阶段大幅降低
主力客户 中低端私营企业主
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第三阶段
2000年，以成都花园为代表的TOWNHOUSE 开始在成都市场大放异彩
此阶段代表项目：风 格雅园、园首山庄、成 都花园、君临天下、锦 城豪庭、河滨印象、以 及温江的边城水恋、森 宇音乐花园；华阳的绿 水康城、翠拥天地等 。
成都花园 入口大门
成都花园 联排别墅
君临天下联排别墅
河滨印象联排别墅
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第三阶段
第三阶段市场总结——联排别墅大放异彩
联排别墅在控制成本、 集约化使用别墅土地的 思想指导下，以较低的 总价门槛实现了“有天 有地”的居住理想，也 使得更多的社会群体进 入“别墅时代”。
社会背景
产品特点
第三阶段市场总结
在改革开放后10多年的时间中，居民收入逐年提升，民间积累了 大量的社会财富，成长了相当大一批“中产阶级”； 同时，金融、IT等行业的崛起、外资企业的大批进入、民营企业的 逐渐壮大，带来了一大批高收入职员和管理者，这部分人成为“城 市新贵”； 97年亚洲金融危机后，社会财富发生洗牌，产生大量新兴财富阶 层。
泛公务员、城市中高收入人群，退休人群
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第五阶段
2004年之后，以麓山国际的面市为标志，成都别 墅开始步入品质时代、品牌时代、品味时代
04年后出现的明星别 墅项目有：置信芙蓉古 城、中航云岭、麓山国 际社区、香颂岛、高山 流水、中国青城、置信 芙蓉青城、置信香颐丽 都 、龙湖长桥郡等。
2004年后，麓山国际的每一个动作都让成都为之惊艳。
2024年上半年成都房地产研究报告
一、市场总体情况2024年上半年，成都房地产市场保持了较为稳定的发展态势。
受到国家政策的影响，调控政策继续加强，房价涨幅得到了有效控制。
在供需关系方面，供应量逐渐增加，而市场需求总体上持续稳定。
二、成交量与价格成都房地产市场上，2024年上半年的成交量相比于去年同期有所下降。
其中，住宅市场成交量下降了10%，商业市场成交量下降了5%。
而价格方面，平均房价较去年同期上涨了3%，涨幅相对较低。
三、土地市场土地市场方面，成都在上半年共出让了43宗土地，总成交价为260亿元。
其中，住宅用地成交数量较多，占比超过50%，商业用地和工业用地成交数量较少。
四、供需关系供应方面，2024年上半年成都新增住宅供应面积达到了360万平方米，同比增长了10%。
商业用地供应面积为110万平方米，较去年同期增长了5%。
需求方面，新购住宅需求相对平稳，改善性需求有所增加。
商业市场需求相对较为稳定，投资购房者和自住购房者占比均衡。
五、项目表现2024年上半年，成都市场上一些特色项目表现突出。
其中，企业用地供应达到85万平方米，其中包括了一些高新技术和互联网企业的用地需求。
此外，一些高端住宅项目和商业综合体项目也取得了较好的销售成绩。
六、投资方向根据市场实际情况，2024年上半年成都房地产市场的投资方向主要集中在以下几个方面：住宅项目投资仍然是主要方向，尤其是以改善性需求为主的改善型住宅项目；高新技术企业用地供应也是一个投资热点；商业地产项目也具有一定的投资价值。
七、展望下半年展望2024年下半年，成都房地产市场将继续保持稳定发展的态势。
政策调控将继续加强，确保市场的稳定性。
另外，未来土地市场仍将保持活跃，住宅和商业用地供应量有望继续增加。
市场需求方面，改善型住宅和企业用地需求将继续增加。
总结：2024年上半年，成都房地产市场发展稳定，成交量和价格相对较低。
土地市场活跃，供应量逐渐增加。
供需关系保持平衡，改善性住宅和商业需求持续增加。
成都别墅调研报告
成都别墅调研报告成都别墅调研报告一、引言成都是中国西南地区最重要的城市之一，也是一个经济发展迅速的城市。
随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，居住环境也成为人们关注的重要问题之一。
别墅作为一种高品质的居住选择，受到了越来越多人的关注。
本调研报告以成都别墅市场为研究对象，对成都别墅的市场发展、价值评估以及未来趋势进行调研和分析。
二、市场概况根据调研结果显示，成都别墅市场经历了近年来的高速发展。
成都作为西南地区的政治、经济和文化中心，已经形成了较为成熟的房地产市场。
成都别墅市场主要存在于成都市郊和周边一些优质生态环境中，例如龙泉驿区、邛崃市等地。
这些地区具备了良好的自然景观、空气质量和交通条件，非常适合高品质别墅的建设。
三、市场需求分析1. 政策因素：政府对房地产市场实行了一系列的调控政策，包括限购、限贷等措施，对别墅市场的需求施加了一定的压力。
2. 居民收入水平：成都近年来的经济发展迅猛，居民收入水平也在不断提高，人们对居住环境的要求也逐渐提高，因此别墅市场的需求呈现增长趋势。
3. 留学生和海归人才：随着教育和科技的发展，成都吸引了一大批留学生和海归人才。
这些人群对高品质别墅的需求较高，推动了别墅市场的发展。
四、市场规模和价格水平根据市场调研数据，成都别墅市场的规模逐年扩大。
2019年成都别墅市场交易总额达到X亿元，同比增长X%。
与此同时，平均价格也有所提高，目前成都别墅的平均售价在X万元/平方米左右。
五、市场竞争分析在成都别墅市场中，主要的竞争对手是房地产开发商和中介机构。
开发商通过推出各种高品质的别墅项目来吸引购房者，同时中介机构也充当了市场的推广者和交易平台。
对于购房者而言，选择合适的开发商和中介机构具有重要意义。
六、未来发展趋势1. 生态环境要求越来越高：未来，成都别墅市场将注重打造更多生态环境良好的别墅项目，满足人们对高品质生活的追求。
2. 设施配套更完善：购房者对别墅项目的设施配套要求也越来越高，未来别墅开发商将加大投入，提供更优质的社区配套设施。
成都别墅市场研究报告
观岭、保利公园198、万科
双水岸等
3
各别墅形态概述
独栋别墅主要集中在牧马山、华阳片区，均价 多位于10000至15000元/㎡之间
牧马山片区
龙湖长桥 郡
牧山丽 半山卫
景
城
纯独栋
380-960㎡
1300015000元/ ㎡
纯独栋
210-280 ㎡ 12000 元/㎡
牧马山板块
牧马山板块——高端纯别墅板块，独栋别墅为主，客户 看重此地环境、风水及相对便捷的交通
产品定位：居家及度 假型别墅为主
价格：均价1.5万元左 右
建筑形态：独栋为主
主要资源：浅丘、森 林、河流、高尔夫球场
优势：开发较早，拥 有极好的先天条件：自 然台地、高尔夫球场和 原始森林；与市区较近 的距离；风水
销售情况：一期推出后市场消化速度较慢，开 发商提前推出二期62栋位置较差、面积较小的户 型，以低价入市，迅速售完。 客户：城南传统财富阶层，双流、新津企业 主。
2
虽然震后青城山板块成交一直较冷，但此板块的
总结
核心竞争力并为丧失，前景依然被看好
主城区 华阳
牧马山
青城山 龙泉驿 温江 新都、金 堂
与市区距离 环境价值
来运作 3、高尔夫球场带来的高端生活和景观价值
•高尔夫占地1200亩 •高尔夫配套齐全，有一个北美式高尔夫专业会所，一个18洞标准高尔夫球场
麓山国际社区营销模式
目标客户
营销目标 营销调 性
营销渠 道
营 销 模 式 活动营
销
现场展 示
成功要素分 析
•顶尖财富阶层； •客户来源：基于成都贵族为主的大西南片区财富基层，少量客户来自其他大中型城市精英；
成都电梯豪宅市场分析报告
一、电梯豪宅的定义
城市电梯豪宅的出现，是人们在追求安居——乐居——豪居过程的产物，是对更好生活的一种追求 的体现。城市电梯豪宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高端圈层人群，要求 住所有极高的舒适度、极度的尊崇感等。他们具有别墅级的购买能力,但又追求拥有繁华生活条件、高端 商务活动以及体现尊崇身份的城市住宅，因此城市电梯豪宅开始逐渐成为这类高端消费者的选择。与普通 电梯相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面。
34F
33F
280-650㎡
70－173㎡
104－301㎡
89-316㎡
140-245㎡
90－387㎡
56－279㎡ 产权面积
88-131㎡ 使用面积
199-245㎡
141－173㎡ 199－301㎡ 159－316㎡
137－387㎡ 151－279㎡
27% 20% 57%
1期100% 41% 100%
城南新城城市建设的日益完善，大批实力企业纷纷入驻 ，为区域提供了大量高收入群体，进一步增强了城南“富人区 ”的城市地位。随着地价升高和市场细分需求，区域内电梯豪 宅房产项目开发得到释放，并有了有利的市场基础。
2、现有电梯豪宅以“纯大面积”住宅规划为主
现有的电梯豪宅项目类型主要以“纯大面积”住宅规划为 主，以强调项目的高端品质和圈层感受，有7个项目均为“纯 大宅”规划，占68%。如龙湖世纪景峰、华敏世家等，悦城虽 然规划有90平方米中小户型，但一期全部为137平方米以上大 户型。
从项目销售进度上看，电梯豪宅项目整体销售并不理想，除城区的时代豪庭项目开盘时间早和采取联
合代理手段使项目销售近90%以外，其他豪宅项目的销售进度均在30%以内，整体销售情况不理想。这说
成都豪宅市场专题研究
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PART 1 豪宅基础知识/豪宅分类
独立型豪宅（别墅豪宅）不集合型豪宅（电梯豪宅）的差异
对比项
地理区位 形态
面积
电梯豪宅
市中心、城市副中心 平层
200平米巠右，单套面积能够满足别墅大部分功能
别墅豪宅
郊区 独栋、联排、叠加
独栋400平米以上 联排200-300平米 叠加200-250平米
豪宅的功能：进进超过居住范畴，具有奢侈品属性，品牉的影响力巨大。
• 功能一：权贵豪富的阶层标识 • 平民眼中癿天价 • 大众看丌见癿顶层 • 豪富与属癿权力 • 人生职业癿织极梦想 • 财富癿象征不精神癿满足
• 功能二：不众丌同的生活体验 • 超出生活必需品范围癿消费品 • 具有独特、秲缺、珍奇等特点 • 每处豪宅代表一种生活斱式 • 品牉特质决定居住理念 • 具有奢侈品癿意象
成都豪宅项目一觅表
区位
麓山国际
绕城外 华阳板块
保利拉斐
三环外 新都板块
牧马山蔚蓝 卡地亚
绕城外 牧马山板块
麓湖
绕城外 花样斑块
城南官邸
三环外 新城南板块
亚特兰蒂斯
绕城外 新津牧马山
五龙山
三环外 新都板块
体量
160万㎡
20万 ㎡
28万㎡
超200万㎡
44万㎡
7万㎡
62万 ㎡
去化
装修 主力 房型 服务
尾盘销售
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PART 2 成都豪宅市场现状/市场供应/典型高层豪宅
成都豪宅项目一觅表
丐纨峰景
誉峰
时代尊邸
朗御
雍锦汇
城南1号
望今缘
公馆1881
区位 体量 去化
成都顶级住宅市场分析研究报告
一个相对的概念
大多拥有独有的项目 灵魂
较之普通住宅占有 更多的资源
只能为少数人所拥有
顶级住宅的发展概况
1.2 顶级住宅的特征 顶级住宅的物业必须具有稀缺性。
尊贵身份独一无二 人文资源不可类比 风格各异难以造仿
区位优越不可替代
服务管理无可挑剔
建筑设计不பைடு நூலகம்复制
环境优雅不可再生
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顶级住宅的发展概况
1.3 顶级住宅的功能 顶级住宅的功能远远超过居住范畴，具有奢侈品属性，品牌的影响力巨大。
7
顶级住宅的发展概况
1.5 小结
1、顶级住宅的功能远超于居住范畴，具有奢侈品属性，其物业具有稀缺性。 2、城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会！
PART 2 成都宏观市场分析及政策解读
2.1 2.2 2.3 2.4 成都国民生产总值及人均GDP 固定资产及房地产投资 政策解读 小结
市场状况 投资过少 投资正常 投资过热 投资泡沫
成都宏观市场分析及政策解读
世界房地产发展阶段规律：成都已开始进入住宅全面改善、商业爆发期 人均GDP（美元）
0-800 800-1100 1100-2000 2000-3000 3000-4000 4000-8000 8000-10000 10000-15000 15000-25000 25000以上 住宅平稳发展期，产品开始丰富 住宅市场升级改善（开始过度） 全面改善阶段（第二阶段） 个性化阶段（第三阶段） 住宅快速发展期 （第一阶段）
城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会！
顶级住宅探索时代
空白期 探索期
顶级住宅竞争时代
快速增长期 产品提升期
硬件水平大幅提高，但系统化程 度并不强，开始挖掘精神高度， 郊区顶级住宅接受度提高。
2024年成都高端房地产项目考察报告
一、背景介绍随着中国经济的快速发展，成都作为西部地区的经济中心城市，房地产市场也得到了快速的发展。
尤其是高端房地产项目，由于其品质和地理位置的优势，备受关注。
本报告旨在对2024年成都的高端房地产项目进行考察，分析其市场潜力和发展趋势。
二、市场概况2024年，成都房地产市场整体保持平稳增长。
特别是高端房地产市场，持续受到投资者的追捧。
尽管整体市场环境不利，但高端项目的销售业绩依然突出。
成都的投资人群不断增长，他们对高品质、高舒适度的住房需求日益增加。
在此情况下，高端房地产项目在市场中占据了一定的竞争优势。
三、高端房地产项目考察1.项目一：锦城国际花园锦城国际花园位于成都市锦江区，是成都市的一个高端住宅小区。
该项目由知名地产开发商开发，总建筑面积超过10万平方米，设有豪华别墅和高层公寓等多种户型供选择。
项目的布局合理，建筑风格独特，配备了多个高端便利设施，如游泳池、健身房等。
2.项目二：玺园玺园位于成都市武侯区，是一座高端住宅小区。
项目总占地面积达到20万平方米，由多个别墅和高层公寓组成。
玺园所在区域地理位置优越，绿化环境优美，交通便捷，生活配套设施完善。
3.项目三：光华国际光华国际是成都市的一座高端商务中心，位于成都市锦江区。
项目占地面积超过30万平方米，包括商务办公楼、酒店、购物商场等多种功能建筑。
光华国际以其独特的设计理念和高品质的建筑质量吸引了许多商务机构的入驻。
四、市场分析1.需求增长：成都的经济发展带动了高端房地产市场的需求增长。
高收入人群对于舒适度和品质的要求越来越高，高端房地产项目能够满足他们的需求。
2.竞争加剧：随着高端房地产市场需求的增长，越来越多的开发商进入市场，竞争加剧。
开发商需注重提升产品差异化和品牌形象，以抢占市场份额。
3.地理优势：成都拥有得天独厚的地理优势，如交通便利、自然环境优美等。
这些因素吸引了更多的高端房地产项目进驻成都，带动了市场的快速发展。
五、未来趋势1.产品差异化：随着市场竞争的加剧，高端房地产项目需注重产品差异化，通过提供独特的住宅设计和多样化的配套设施来吸引买家。
2024年成都市房地产市场分析报告
成都是中国西部地区的一座重要城市，也是四川省的省会城市，近年来成都的房地产市场呈现出较为活跃的态势。
本文将对2024年成都市房地产市场进行分析。
首先，2024年成都市房地产市场出现了一些新的趋势。
一方面，住房供应增加，开发商纷纷推出新的楼盘项目，房源充足。
另一方面，购房者需求有所增加，尤其是刚需购房人群的购房意愿较高。
此外，从购房方式上看，线上购房逐渐成为主流，通过互联网平台购房的人数增加。
这些趋势都对成都市房地产市场产生了积极的影响。
其次，2024年成都市房价整体稳定。
尽管新楼盘项目的供应增加，但由于需求稳定，房价并没有大幅上涨的情况出现。
成都的楼市相对于一线城市来说，具有一定的低价位优势，吸引了大量购房者。
此外，政府出台的一系列调控政策也有效控制了房价的上涨，保持了市场的稳定。
再次，2024年成都市房地产市场整体交易量较大。
成都市住房交易量连续多年保持较高水平，受到购房者的青睐。
成都市的人口逐年增加，并且吸引了许多外地人前来购房和投资。
由于成都市经济发展迅速，对于购房者来说，房地产市场是一个较为安全和有利可图的投资渠道。
最后，2024年成都市楼盘开发商的竞争加剧。
随着房地产市场的火爆，开发商之间的竞争也随之加剧。
除了供应充足的房源外，开发商还通过价格优惠、赠送车位、装修、家具等方式吸引购房者，降低购房者的购房成本。
这些竞争有助于促进房地产市场更加健康和平稳的发展。
综上所述，2024年成都市房地产市场整体表现活跃，住房供应充足，购房需求稳定，房价相对稳定且具有一定的低价位优势，交易量较大，开发商之间的竞争加剧。
这些因素都对市场的发展起到了积极的推动作用。
未来，随着成都市经济的进一步发展和人们对于房地产市场的需求不断增加，成都的房地产市场将保持较好的发展势头。
成都别墅市场调查报告
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72 115 81 190 67 99 146 80 123 62 2284
2013年成都别墅项目备案金额TOP20
备案总金额在4亿元以上的项目共 7 个，其余 13个项目的备案总金额皆在 23亿元之间。4 亿元已成为别墅项目年销 售额的分水岭。
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
19
项目名称 牧马山卡地亚 龙湖悠山郡 建发浅水湾 麓湖生态城 保利石象湖 青城山房 大溪谷 中粮御嶺湾 麓山国际社区 中信云栖谷 王山别墅 万科五龙山公园 置信牧山丽景 龙湖长桥郡 蔚蓝卡地亚 瑞云壹号村庄 恒大山水城 东山国际新城 成都雅居乐花园 高山流水
销售面积(㎡) 48196.61 44281.62 42779.7 35875.6 23210.36 13359.06 11362.51 10979.2 10946.25 10190.65 8927.45 8161.68 7718.32 4974.78 4677.16 4544.04 3570.49 3493.83 3267.61 2880.14
南延线板块成新蒲沿线南延线牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表南延线牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表南延线牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表南延线牧马山板块及成新蒲沿线别墅类型分析图南延线牧马山板块及成新蒲沿线独栋
成都别墅市场调查报告
1
目录
第一章 成都别墅市场概述（宏观）
第二章 成都别墅供销分析（中观）
9
第二章 成都别墅供销分析（中观）
10
一、2013年成都别墅供销情况
2013年，成都别墅累计成交 130.58万㎡，成交面积同比增长 10.3%。总体仍低于 2011年的水平（141.24万㎡）；新增供应142.52万㎡，同比下降11.1%。 2013年，成都别墅年末总存量约343.87万㎡，同比增长4%。截至2013年12月31日 ，备案口径下成都别墅存量总套数突破 10000套，为最近三年来之最，去化压力增大 。 2013年，成都别墅价格保持了同比10.0%的增幅，备案成交均价为12467.87元/㎡ 。呈现出“量价齐升”的态势。
成都市高层住宅市场调研报告
成都市高层住宅市场调研报告高层住宅市场主要针对成都市7区12县自2002到2010年高层住宅及2010年的投资量，销售情况等相关情况。
本报告根据各项经济数据，反映市场，分析其供应趋势。
为防止房地产投资增速出现反弹，2005年国家再次出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，整个房地产市场经历了一个不平凡的“调控之年”和“政策之年”。
2006年我国政府为抑制房价增长过快，又出台了一系列的政策法规，这次政策针对性更强，指标更量化，为体现房地产投资趋势，现选2004—2009年相关指标作分析。
注：2009年截止到11月2005年，为防止房地产投资增速出现反弹，国家再次出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，整个房地产市场经历了一个不平凡的“调控之年”和“政策之年”。
2006年我国政府为抑制房价增长过快，又出台了一系列的政策法规，这次政策针对性更强，指标更量化。
2007年央行再次存款准备金率意在控制固定资产投资过热引起的国民经济快速增长，让经济软着陆。
同时一定程度上控制房地产贷款，调整置业需求，开发商需要寻找更多的融资渠道，对房地产市场降温。
2008年上班年房地产投资较稳定，下半年受汶川地震的影响房地产开发投资额受到很大影响，全年几乎与2007年持平。
2009年成都房产政策对市场促进作用最大的还是2008年出台的6.15新政和大规模的旧城改造拆迁，直接促进了大量市场需求，并在国家相关政策的带动下促使成都楼市再度繁荣， 2009年11月的房地产近达800亿元，几乎是05年的两倍，政策扩大了房地产供应量。
2010年8月，5月的投资额达最高，6、7月有所回落，8月投资额进一步降低，主要受国家相关政策影响，坚决抑制投资性房地产购房需求。
2011继续受政策影响，房地产交易继续低房地产投资资金来源主要有国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，其他资金，定金及预付款等渠道。
成都住宅市场调研报告(doc 27页)_New
成都住宅市场调研报告(doc 27页)2005上半年成都住宅市场调研报告说明外，其余皆是中原收集整理统计数据。
楼盘统计数量依据成都五大报刊上刊登开盘数量为准。
一、城市概况（一）地理特征成都市是四川省的省会、国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，全国15个副省级城市之一，是中国西南地区重要中心城市，也是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。
成都平原介于东经102度54分至104度53分和北纬30度05分至31度26分之间，位于四川省中部，东北与德阳市、东南与内江市毗邻，南面与眉山地区相连，西南与雅安地区、西北与阿坝藏族自治州接壤。
全市东西长192公里，南北宽166公里，总面积12390平方公里。
其中，平原占40.1％，丘陵占27.6％，山区占32.3％。
成都市西部以丘陵山地为主，海拔大多在1000～3000米之间；东部主要由平原、台地和部分低山丘陵组成，海拔一般在750米左右。
成都平原是我国西南地区最大的平原。
成都市地处川西平原腹地，自古就有“一年成聚、二年成邑、三年成都”的传说。
成都是我国的历史文化名城，是国务院确定的西南地区科技，商贸，金融中心和交通，信息枢纽。
国道主干线“五纵七横”中的一纵一横（二连浩特至河口，上海至拉萨）交汇于此，使成都处于承东启西，南联北通的枢纽位置，决定了成都在西部大开发中具有重要的战略地位。
成都市城区位置图示（二）地理区划成都市位于四川省中部，全市总面积12390平方公里，东西长192公里，南北宽166公里。
下辖10区4市6县：10区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、新都区、高新技术产业开发区）；4市（都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市）；6县（金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县）（三）城市规划概况按照《成都市城市总体规划(2003—2020)》，成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4个中等城市和30个重点镇的发展格局。
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成都豪宅市场研究报告2013年1月11日壹成都房地产市场分析成都经济发展与政策走势成都GDP及第三产业平稳增长，增速高于全国平均水平，未来增长后劲十足，商业地产发展拥有良好的土壤！数据来源：成都市统计局成都市GDP及第三产业增长情况（2004-2012年9月）2012年国内GDP57.34万亿元，从三驾马车对GDP贡献率来看，投资、消费仍为拉动GDP的主力需求，在全球经济影响下，出口对GDP形成拖累。
相对成都宏观经济运行良好，地区生产总值（GDP）稳步增长。
2012年全市实现GDP6854.6亿元，上半年增速全国第一，下半年继续保持高速增长，跻身全国10强。
成都经济增速持续数年高于全国平均水平，并且未来增长后劲十足。
经济快速发展尤其是第三产业快速发展，为商业地产的发展奠定了坚实的基础。
2012年四川省实现社会消费品零售总额首次突破7000亿元大关，2012年四川省社会消费品总额将增长18%，绝对额超过9000亿元，跃上1个千亿级新台阶。
2002年-2012年成都社会消费品零售总额走势2012年1-11月，成都市社会消费品零售总额为3021.2亿元，达到了一个新的高度，成都市民消费结构、消费习惯已逐步走向国际化。
2012年人均可支配收入为23932元(不到4000美元)，人均消费性支出17795元，按照国际惯例，人们的消费需求处于由物质需要的实用层次，向心理需求相联系的体验层次快速转移的过渡期，体验消费将是相当长时间的持续消费核心。
成都是一座消费型的城市，住房消费占非消费性支出比重45.2%；其中非消费性支出占家庭总支出的26.2%；也就是说住房消费占总消费性支出的比重<15%，属于小康水平。
随着闲暇时间的大幅度增加，成都城市的游憩需求已经成为一种基本生活需求。
成都经济发展与政策走势社会零售商品销售总额节节攀升，居民人均可支配收入稳定上升，购买力持续增强。
数据来源：成都市统计局成都作为西部的商贸中心，进出口总量呈逐年递增态势，2012年成都进出口总额379.1亿美元，增长53.9%，反映出成都对外经济联系更加紧密，通过资本等要素留人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模化经济等途径，促进区域经济进一步发展。
同时，居民购买力持续增强。
2012年成都市城市居民家庭人均可支配收入达到23932元，居民可支配收入稳定上升，购买力不断增强。
2012年城镇居民家庭人均消费性支出为17795元，消费支出呈上升态势。
2011年城市居民恩格尔系数为37%，比重逐年下降，居民财富进一步积累，投资及储蓄比重不断升高。
◆2012年全年成都社会消费品零售总额保持平稳的增长，全年增幅几乎保持在18%以上，高于全国水平，显示地区消费能力稳步增长。
◆2012年成都市实现社会消费品零售总额3021.3亿元，其中，批发和零售业实现增加值581.0亿元，增长12.4%；住宿和餐饮业实现增加值244.1亿元，增长12.5%；社会零售商品销售总额节节攀升，消费品市场呈现持续繁荣景象。
成都经济发展与政策走势成都市2012年社会消费品零售额走势2012年受国家房地产调控的影响，房地产开发投资增速有所放缓，社会固定资产投资中房地产开发投资占比31.87%◆成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有依赖作用。
在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP 对房地产的依赖程度难以弱化（房地产开发投资/GDP>0.2），而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。
◆2011年全市固定资产投资累计完成5006.02亿元，比去年同期增长19.2%，其中第一、二、三产业投资完成比例分别为：0.75%、30.11%和69.14%◆从经济类型看：国有经济完成投资1418.90亿元；非国有经济完成投资3587.12亿元；民间投资完成3192.05亿元成都经济发展与政策走势成都市2012年固定资产累计总额走势2012年成都市房地产开发投资走势2005-2012年1-11月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图我方观点：固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额稳步增长海、中山、东莞汉、上海、深圳、南京元上调至6590元京、深圳定）河南（被撤销）证3年以上可购二套房从化、遵义、贵阳珠海（叫停）香港、澳门2012地方微调暗涌，默许被停各半，保刚需促经济成主流2009－2012年土地成交情况由于受调控政策影响，2011－2012年10月成都土地成交宗数、成交面积较前两年都有大幅下滑，但受2012年刚需市场利好影响，且华府板块等一批优质地块的入市，土地成交价格较前三年却有大幅上涨。
受楼市调控影响，11年至12年上半年挂牌土地减少，基本都是底价成交，且屡现土地流拍，成都土地市场成交降至冰点。
下半年受市场利好及国家土地政策影响，大批土地入市，成交溢价一再上涨，尤其在今年-11月份，成交溢价屡次突破100%。
2012年单月土地成交情况2012年全年新增供应量（万方）销售备案量（万方）备案存量（万方）主城区890.54847.99908.68近郊1299.411191.421298.1远郊408.05370.63585.88合计25982410.032792.66房价合理价格：价值线100万方均线2012年全年新增供应量（万方）认购量（万方）认购存量（万方）主城区890.541006.52664.35近郊1299.411336.241027.05远郊408.05385.22503.63合计25982727.972195.03开盘认购率50%均线2011-2012年成都市商品住宅月开盘供销走势图（开盘现场统计，单位：套、%）200万方均线100万方均线300万方均线二圈层为成都房地产市场主力区城区锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区双流温江龙泉驿郫县新都区金堂县都江堰邛崃市蒲江县新津县崇州大邑县彭州市青白江新增供应108.6 199.0 72.1 108.6 103.2 299.0 389.7 228.4 145.3 238.4 297.7 92.9 32.5 26.8 18.9 40.1 30.6 52.2 38.9 75.1 销售备案69.3 140.7 121.3 115.6 107.3 293.7 328.1 167.8 150.8 239.7 305.0 71.742.133.211.2 29.2 34.6 43.5 40.3 64.8 备案存量126.7 173.8 91.9 113.8 90.8 311.7 381.0 220.5 142.2 264.1 290.2 83.4 102.9 51.524.251.851.066.169.785.3二圈层为成都房地产市场主力区2012年成都市各城区商品住宅新开工面积对比图（单位：万方）2009-2012年成都市主城区及近郊住宅新开工面积走势图（单位：万方）分类工程面积（万平方米）主城区郊区合计商品住宅2222.722706.374929.09职工住宅66.9711.5778.54经济适房 1.7895.2897.06工业项目223.44353.62577.06商业项目790.08212.361002.44200万方均线100万方均线时间2009年2010年2011年2012年差额（万方）427.671120.031188.471332.18合计4068万方2012年大成都范围内各面积段供销价存对比图（单位：万方）面积区间50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上新增供应22.76 155.58 867.62 554.20 442.25 234.99 72.82 61.20 46.19 53.09 54.10 16.48 16.72 销售备案21.01 132.77 901.32 530.19 378.30 195.58 71.93 61.81 35.39 21.46 38.69 11.30 10.28 备案存量34.21144.97666.73482.28516.03293.67119.64133.70116.16102.1397.5143.9441.70销售占比0.9% 5.5%37.4%22.0%15.7%8.1% 3.0% 2.6% 1.5%0.9% 1.6%0.5%0.4%150m²至500m²大户型在2012年全年销售占比仅为10.4%！销售主力面积集中在150-200面积段。
占比大户型中半壁江山5.6%大户型三年来面积段销售比例相近，250-300面积区间始终处于尴尬进阶到大不小，销售面积较低。
时间50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上2010年31.23 150.40 809.11 468.43 445.37 229.58 70.82 73.57 59.70 36.81 47.13 24.83 14.02 2011年20.68 128.57 721.35 408.47 378.10 165.41 82.07 68.72 41.68 27.25 41.43 19.72 20.99 2012年21.01 132.77 901.32 530.19 378.30 195.58 71.93 61.81 35.39 21.46 38.69 11.30 10.28锐评七：城南板块新增供应持续较大，二圈层供应正东部最弱锐评八：城南城西依然是热点板块，大源首超麓山板块成为年度第一45%2012年商业市场库存量持续攀升，库存量为51.2.83万平米，未来去化压力大。
主城区商业供应量同比有所增长，成交量同比下降，郊区市场供应及成交量同比有所增长；随着郊区快速发展，郊区市场商业成交热度高于主城区。
50平米以下的物业是市场热销产品，市场客户群体仍以中小型投资者为主。
我方观点：保利荣登双榜鳌头，蓝光、中海、万科强势回归第一阵营我方观点：2012年刚需项目占据榜中八层，可见刚需已经崛起，豪宅有望在2013年发力纯住宅纯商业商品房备注：以上部分企业纯商业加纯住宅总金额与商品房总金额不符，是因为纯商业中未将退房扣除。
贰成都豪宅市场研究2012年大成都范围内各面积段供销价存对比图（单位：万方）面积区间50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上新增供应22.76 155.58 867.62 554.20 442.25 234.99 72.82 61.20 46.19 53.09 54.10 16.48 16.72 销售备案21.01 132.77 901.32 530.19 378.30 195.58 71.93 61.81 35.39 21.46 38.69 11.30 10.28 备案存量34.21 144.97 666.73 482.28 516.03 293.67 119.64 133.70 116.16 102.13 97.51 43.94 41.70 销售占比0.9% 5.5%37.4%22.0%15.7%8.1% 3.0% 2.6% 1.5%0.9% 1.6%0.5%0.4%2010-2012年大成都范围内各面积段销售备案量对比图（单位：万方）时间50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上2010年31.23 150.40 809.11 468.43 445.37 229.58 70.82 73.57 59.70 36.81 47.13 24.83 14.02 2011年20.68 128.57 721.35 408.47 378.10 165.41 82.07 68.72 41.68 27.25 41.43 19.72 20.99 2012年21.01 132.77 901.32 530.19 378.30 195.58 71.93 61.81 35.39 21.46 38.69 11.30 10.28注：成交单价大于15000元/㎡房源成交总建筑面积15万㎡，总产值26亿！价格迅速下滑200㎡以上大平层豪宅的销售情况（单价＞15000元/㎡）成都郊区4.83万方集中区2012年别墅类不同面积段物业供销存对比图（单位：套）2012年别墅类不同面积段物业销售及均价对比图（单位：万方）注：成交总价大于300万/套房源单位：万2012成都大于300万/套的别墅成交面积段分布2012年成都大于300万/套的别墅成交总价段分布☐中海城南一号、誉峰的降价促销效果显著，全年销量遥遥领先市场，强势依旧。