温州房地产市场价格影响因素的分析[开题报告]

毕业论文开题报告

题目：温州房地产市场价格影响因素的分析

一、选题的背景、意义

随着我国经济的快速发展，房地产业(以住宅房地产业为核心)在国民经济中占的比重越来越大，逐步成为我国经济发展的支柱产业。据统计，我国GDP每年平均增长8％左右，房地产业对GDP的直接与间接贡献率之和占到了1．9％一2．5％。正是由于与国民经济的发展关系如此密切相关，因而被称为国民经济的晴雨表。

近几年温州市地产业的持续发展与温州市国民经济高速发展同步推进。近10年来，温州经济全面发展，温州房地产的现状是投资过快房价攀升。据统计，09年1月～4月温州房地产完成投资额37.68亿元，房地产项目施工面积达1331万平方米，项目竣工面积48.03万平方米，分别比去年同期增长了17.2％、25.4％、27.9％，出现了少见的大幅度增长现象。温州房地产业已在全国同等城市的排名中名列前茅。房价在08和09年温州各个地区几乎翻倍上涨，房价上涨己经成为了社会关注的热点，房价若不及时控制好，可能影响城镇家庭住房条件的改善，影响金融安全，也会影响宏观经济健康运行，危及社会稳定。

因此，非常有必要专门研究温州地区影响房地产业发展态势和价格的影响因素，不仅可以为温州政府提供进行宏观调控的依据，还能为消费者提供信息支持，为房产开发企业项目的运作及银行信贷管理提供参考。

二、相关研究的最新成果及动态

（一）国外相关研究综述

影响房地产价格的因素众多且很复杂，各国学者对房地产价格影响因素的研究也多种多样。国外尤其是西方发达国家，房地产业发展的历史较长，并且较为完善。

1、供给和需求决定均衡价格

Nellis和Longbottom(1981)通过分析英国的数据试图解释英国商品住宅价格的决定因素。作者将住宅的需求定义为人口数量、社区中抵押贷款的资产存量、平均的商品住宅价格、个人收入、消费品价格和抵押贷款利率的真实函数，将供

给定义为住宅价格和住宅存量的函数。根据供给和需求相等的原理，得到一个关于平均商品住宅价格的简化公式，从而推导出商品住宅的价格。计量经济学的结论显示，收入是影响住宅价格的最重要的因素，其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资产存量。

2、房地产泡沫与房价

Hing Lin Chan，Shu Kam Lee，Kai Yin Woo(2001)于2001年完成了对香港住宅市场合理价格和泡沫的实证研究。他们对最近十年内香港住宅价格进行了研究：1991年房地产价格上升了40％，1995年价格跌了16．2％，而之后的1996～1997年价格又回升了18．9％和20％，到1998~2001年再跌50％。如此剧烈的波动，研究这个时期是否存在价格泡沫是很有意义的。他们的研究最终显示，香港房地产价格数据中确实存在大量泡沫因素，并导致了1998年住宅价格的大幅度下跌。

3、住宅特征因素与房地产价格

在房地产价格的研究中，更注重详细研究某一特征对房地产价格的影响，这些特征包括空气质量、环境质量、社区人口统计学特征、建筑物年限、景观、轻轨和机场噪声等。Liand和Brown（1980）以波士顿东南区十五个乡镇为研究对象，观察其特征性对房屋价格的影响，这五种特性分别为建物特性、邻里特性、公共设施、至市中心可及性、小邻里特性等，其实证结果显示以小邻里特性较为显著。

传统模型认为，随着离城市中心距离的增加，住宅的价格将不断下降。而实际上，城市区域并不是均质的。Follain和Malpezzi(1981)采用特征模型对城市内部住宅价格的差异进行了研究，发现住宅价格一般随着中心商务区的距离而趋于下降，但是公用设施的布局、环境舒适性以及其他次中心等因素的影响也非常重要。

4、房地产周期理论

Grebler和Burns(1982)分析了美国1950-1978年的房地产，发现了8个住宅周期和4个非住宅的房地产周期，并且发现GDP(经济周期)领先房地产周期11个月达到峰值。Brown(1984)考察了1968-1983年美国家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系。

5、宏观经济因素对房地产价格的影响

国外研究表明，房地产作为国民经济的一个组成部分，其运行态势受到国民经济的影响，房地产价格也如此。Lee Grebler(1981)研究美国地区1968年至1977

年间的住宅价格变动情形，其实证结果显示影响住宅价格的显著因素为居民所得、一般物价水平、季节因素、空屋率及前期房价等。

Reichert(1990)研究了全国及区域性经济因素对新建房屋价格的影响程度。他认为要使房地产政策有效实施，除需考虑全国性因素如贷款利率外，也要顾及区域性因素如人口、平均就业率、居民所得等因素。

（二）国内相关研究综述

房地产价格影响因素研究是房地产经济学研究领域中的一个分支，国内学者在对房地产经济进行研究中，均或多或少、或专题或分散地对这一问题提出自己的看法和见解。

1、地价和房价的相互影响

对于房价与地价谁先谁后的问题，在理论界一直争论不休。高波（2003）采用1999-2002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过Granger 因果关系检验和回归分析，得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论，并认为房价对地价的影响更多的是长期效应，地价短期波动原因在于土地市场交易的不规范性和土地商品自身的特殊属性。

邵念强(2006)认为，地价对房价的影响是显著的，一般情况下，地价在整个房价中所占的比例在三分之一左右，越靠近市中心，房价中地价成本所占比例越大，现在不少位于市中心的高端项目，每平方米价格高达20000元，而其中土地成本则在11000一12000元之间，也就是说土地成本在住宅售价中占到了60％左右。况伟大(2005)通过定量分析也得出了长期内地价上涨导致房价上涨的结论。

2、收入对房价的影响

王冰和黄磊(2005)认为，居民收入水平与房价之间存在着密切的关系。居民收入支出主要分为消费支出和投资支出：居民的消费支出在满足基本需求的基础上，必然会去购买自己的住房，正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用，导致了全国房产价格的持续走高：收入的投资支出的影响，使得越来越多的人开始投资于住宅房地产，购房投资化己呈现出全球化的趋势。

目前，在研究房地产市场景气状况、房地产周期波动时，国内的学者普遍采用“房价收入比”这一概念，即用一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均年收入的比值来反映居民对房价的承受能力，可以大致反映城市房地产价格高低，国际上通行的标准房价收入比是3～6倍(沈伟锋，谭大璐，2006)。