无锡奥林匹克花园营销策划执行
无锡楼盘促销活动策划方案
无锡楼盘促销活动策划方案一、背景介绍随着我国经济水平的不断提高和人们对居住品质的要求日益增加，楼盘促销活动成为房地产企业销售的一种重要方式。
无锡作为江苏省重要的经济中心城市，房地产市场竞争激烈，楼盘促销活动对于推动企业销售、增加品牌影响力具有重要作用。
本文将围绕无锡楼盘促销活动进行策划方案，以帮助企业提高销售业绩和品牌知名度。
二、目标客户分析1. 无锡市的刚需购房者：这部分客户主要集中在年轻白领、新婚夫妇以及首次置业购房者群体。
2. 拥有足够购房需求和经济实力的购房者：这部分客户比较重视房屋品质和生活环境，会更多关注建筑材料、户型格局等细节。
3. 投资购房者：这部分客户根据市场趋势和房地产行业发展状况进行投资，更注重房产的升值潜力和租金回报率。
三、促销活动策划与实施为了吸引目标客户并提高销售业绩，可通过以下几个方面进行促销活动策划与实施：1. 线上宣传推广1.1 在各大房产网站、社交媒体等平台进行线上宣传，发布楼盘信息、户型介绍、品牌故事等内容，吸引潜在购房者关注；1.2 设计精美的楼盘宣传手册、户型图等电子画册，方便购房者查看，并提供免费下载通道；1.3 利用搜索引擎优化技术，提高楼盘网站的搜索排名，增加访问量。
2. 线下展示与推广2.1 在购房者经常光顾的商业区、写字楼等地方悬挂楼盘的宣传横幅，提高品牌知名度；2.2 承办线下购房咨询会、开工奠基仪式等活动，邀请购房者参观楼盘现场，了解项目规划和建设情况，增加购房者的信任感；2.3 设计精美的样板房，打造具有较高吸引力的展示空间，吸引购房者前来参观。
3. 优惠政策与福利措施3.1 提供购房补贴或抵扣优惠，鼓励购房者尽早购买；3.2 提供低首付、分期付款等灵活付款方式，降低购房者的经济压力；3.3 提供购房礼品或定制家具等福利，增加购房者的购买欲望。
4. 品牌合作与联合营销4.1 与知名品牌餐饮、服装、家居等企业进行合作，推出联合促销活动，通过品牌搭配提高楼盘知名度和销售量；4.2 利用地产交流会等行业活动平台，与其他优质楼盘进行宣传推广合作，形成彼此的互补效应。
奥园连锁经营战略策划方案
加强信息化建设
利用信息技术提高管理效率和 经营效益。
优化服务
关注消费者需求，提供个性化 、专业化的服务。
发展展望
多元化发展
在保持现有业务的基础上，探索新的增长点 ，如拓展新品类、开发新产品等。
持续创新
不断进行经营模式、管理方式和营销策略的 创新，保持竞争优势。
国际化战略
逐步推进连锁经营的国际化战略，拓展海外 市场。
绿色发展
注重环保和可持续发展，推广绿色消费理念 。
THANKS
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市场份额
在目标市场中占据领导地 位，市场份额达到30%以 上。
品牌形象
树立奥园连锁品牌形象， 成为健康、时尚、品质的 代表。
愿景展望
多元化产品和服务
在未来三年内，拓展产品和服务 范围，涵盖更多元化的领域，如
儿童教育、健康模式，将奥园连锁 品牌推向全国，实现跨区域经营。
同地区和市场的需求。
品牌建设
通过统一的品牌形象、店面设 计和营销策略，提升品牌知名
度和美誉度。
供应链管理
优化供应链，降低采购成本， 提高产品质量和配送效率。
人才培养
重视员工培训和职业发展，提 高员工素质和服务水平。
对策建议
拓展市场
积极寻找新的市场机会，扩大 连锁店覆盖范围。
提升品牌价值
加强品牌宣传和推广，提高品 牌在消费者心中的地位。
运营策略
供应链管理
优化供应链管理，提高 产品的供应速度和品质 。
物流配送
建立完善的物流配送体 系，提高产品的配送速 度和准确率。
售后服务
提供优质的售后服务， 提高客户满意度和忠诚 度。
05
实施方案
组织架构优化
某地产_无锡某地产花园营销执行方案及开盘前工作计划_122PPT
与本项目竞争关系最大，主推 山居文化和节能住宅，现房销 售，以三房为主，面积在130-
140平米。
7400 （二期）
起价：7000 均价：7500
最高价： 10000
沿梁溪河的景观高层单价在 8000以上，二期推出沿鸿桥路 两幢高层，价格在7400左右
6800
起价：6746 均价：6800
3
0
0
9
8200
16
6900
13
7000
4
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2008
5
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7
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15
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7100
9
7500
12
6800
2
6000
自08年以来，以上项目的销售量呈递减趋势，量价齐跌趋势明显。
17
可比典型项目营销经验及启示－现场展示策略
例证：山语银城
现场展示能让潜在客户提前感知在社区生活中的场景，对房 地产项目前期销售有着重要的作用。如山语银城在销售前期 便完成、并有效利用这些展示成为了销售的主要道具。
足够以及充分的现场展示设置，一方面显示发展商的实力， 同时也是告知客户——这是未来生活的展现，给予客户信心， 从而推动其购买。
注： 绿色建筑、节能住宅，一直是银城的开发特色，并获得了多项 国家级、省部级荣誉。 是我们重点关注的同区域项目。
奥龙计划--奥园连锁经营战略策划方案(DOC 56页)
奥龙计划——奥园连锁经营战略策划方案第一部分行业态势分析一、全国性品牌扩张正逢其时1、住房大众消费时代催生中国房地产第二春从计划到市场，从短缺到过剩，从“批发”到“零售”，房地产市场的“大众消费时代”全面到来了。
住房子之所以成为大众最关注的商品，不仅由于它是居住之所，更在于它是生活方式的载体和象征，人们将太多太多的生活理想和向往寄托在房子之上。
以致于所有人都会满怀热情的参与到选房购房的大军之中，无分男女老少，全民总动员，个个都在购买决策中充分享有参与权和发言权，一场声势浩大的购房运动，就象西方的文艺复兴运动一样，对人们的生活风貌和精神状态产生着普遍的影响。
中国工业化进程正在热火朝天的过程中，中国房地产的全盛期正在到来。
由于后发效应，由于中国房地产市场化、商品化正好与新技术革命同频合拍，中国房地产市场将成为现代人类居住文化之集大成者。
联合国75国统计资料显示，住宅的发展与人均GDP值的增长是密切相关的。
人均GDP在800—1300美元，为起步阶段；人均GDP在1300—8000美元，为快速上升阶段；人均GDP在8000—13000美元，为平稳上升阶段；人均GDP在13000美元以上，为下降阶段。
发达国家和新兴工业国家人均GDP值已超过13000美元，中国人均GDP值达8000美元约需30年时间。
也就是说，中国房地产至少在未来30年里还会有长足的繁荣发展。
从改革开放以来的中国房地产发展历史看，1991和1993年，是中国住宅产业的第一个春天。
其后的宏观调控，使房地产业进入了3-4年短暂的平缓期。
1997和1998年以来，中国住宅产业迎来了第二个春天。
如果说第一个春天启动的是房地产的生产者——发展商的话，这第二个春天启动的则是消费者——社会大众，因而第二个春天将是可持续的。
2、机遇与挑战：全国性品牌扩张时代到来大众消费时代给住宅业带来的历史机遇表现为：住宅产业优化带来的新的产业机遇；住宅产业将迅速成为国家和地区经济发展的支柱产业；中国住宅产业和产品有着相当看好的国际机会；新材料和新技术的普及加快，将有力推动房地产产业化进程；住宅工厂化、产业化进程加快，为大规模大盘的迅速开发奠定了基础。
奥林匹克花园SP活动策划执行方案
奥林匹克花园车友会活动策划执行案第一部分：活动相关1、活动主题：运动与激情的舞动－奥林匹克花园车友嘉年华备选主题：尊享·速度与激情2、活动时间：3月22日 23日上午：9：00－11：30 下午：14：00－16：003、活动地点：项目现场及运动主题公园4、活动对象：部分业主、购房意向客户、品牌车行车友、电台、网上车友5、活动目的：聚集人气、奥园实景展示、提升品牌知名度和美誉度6、活动原则：结合奥园、结合奥运、运用奥运文化广场7、主办单位：奥林匹克花园8、协办单位：若干家品牌车行9、协办媒体：电视台、江南晚报、交通台第二部分：活动执行一、活动内容1、名车鉴赏1）为了能够尽量吸引较多的客户参与本次的SP活动，所以在整体与车相结合的部分中将配备一部分的经典名车，目的是为了吸引眼球，吸引客户到场参与活动。
暂定此次展车部分的亮点车为：世界顶级运动车型世爵吉普车、法拉利跑车。
2）除了亮点车以外，还将迎合客户尊贵、尊崇的身份同时邀请奔驰（北京利星）、奥迪（德尔）、凌志（江苏常隆丰田）等品牌的跑车进行联合展示。
3）除了活动邀请的车商提供展车外，为了达到真正互动的意义，还可邀请客户将自己的豪华车进行展示，此环节即可增加活动的趣味性还可强调互动意义的延伸，同时还可让参加此环节的客户感受尊崇与尊贵的感官。
4）车辆展示分成两个区域，主体亮点车辆区域设置在主会场正前方，铺设展示用的地毯，车旁均设置1米线隔离栏。
其他参展的豪华车设置在实景样板区的右方（即原停车场区域）。
参加活动的来宾车辆届时建议停放在限售现场的路边，可预先与当地的交通管制部门协商支持，由保安人员在现场指挥停车）2、车友现场互动环节1）有奖汽车节能环保知识问答：在现场的每一位参加活动的客户都能参与此项环节，同时在车辆展示区域也设立关于汽车环保知识的易拉宝供客户阅读。
有奖问答的现场设立在活动现场的“车友交流区”（活动背景板前）。
参与有奖问答并回答对问题的客户可当场获得一份奖品以示奖励。
中体奥林匹克花园年度营销推广策略
中体奥林匹克花园年度营销推广策略第一部分项目总体战略及市场方向一、市场背景回顾政策背景方面，经过上半年政策调控，上半年整个北京房地产局部市场出现观望态势，供需均趋于谨慎；下半年市场虽仍受政策的影响，但整体市场已趋回暖。
市场产品背景方面，随着市场的成长性特征，TOWr1hOUSe产品已经成为大众市场需求产品，市场供需两旺。
需求背景方面，消费者对市场的认识更加理性、投资需求受到一定影响，自住性置业依然保持较为旺盛的市场需求。
供给与需求不对称，造成一定结构上的失衡，由于土地资源的稀缺，城市低密度住宅价值逐步提升。
受到自2004年以来相关政策的影响，北京房地产开发企业面临洗牌，房地产开发及营销进入品牌时代，竞争更趋激烈。
受奥运经济启动因素影响，奥运眼球经济优势日渐明显，奥运产业热潮方兴未艾。
从区域发展背景分析，本项目所在区域坐拥便利交通、良好自然景观优势及人文底蕴，同时区域内今年高品质项目逐步增多，对本区域的需求也大多为市区二次置业群体，需求相对旺盛，这极大地提升了区域的价值，区域市场前景良好。
从项目背景分析，项目依托中体奥林匹克花园连锁产业品牌效应以及项目本身的规模化、高性价比、高价值优势，看好项目中长期发展预期。
二、本项目意向客户需求背景分析从客户置业目的来看，本项目的产品特性决定了其面对的大多数客户为二次以上置业群体、升级置业客户。
从需求的产品类型分析，目前来电意向客户中的38%客户询问公寓产品，62%的客户意向为别墅，而本项目从整体推广的定性上为高品质、低密度的别墅综合社区，因此，从客户反馈来看，目标人群对别墅的购买意向是比较大的。
70%的公寓客户对价格的预期与我们目前的价格预计范围基本吻合。
而占30%的公寓客户希望价格在4000-5000元之间，这一部分客户需要再加以引导，突出项目优势，使其接受我们项目的公寓价格。
联排客户中有65%的客户的价格预期与我们目前的价格预计基本吻合，从客户需求面积统计看，前一阶段对公寓类产品需求主要集中在110平米以下的经济型户型，达30批，I1OT40平米的需求量50批，140平米以上客户需求量98批；对ToWnhoUSe客户面积需求中，170平米左右30批，170-220平米34批，220―250平米98批，250平米以上88批。
奥林匹克花园SP活动策划执行方案
奥林匹克花园SP活动策划执行方案一、活动背景作为我国著名的房地产项目，奥林匹克花园以其独特的地理位置、优美的环境、高品质的物业服务赢得了广泛好评。
为了进一步提升项目品质，增强业主的归属感和满意度，我们计划举办一场别开生面的SP活动。
此次活动旨在拉近业主之间的距离，丰富大家的业余生活，提升奥林匹克花园的品牌形象。
二、活动主题“欢乐邻里，幸福家园”——奥林匹克花园SP活动三、活动目标1.提高业主之间的互动交流，增进邻里感情。
2.丰富业主的业余生活，提高生活品质。
3.提升奥林匹克花园的品牌知名度。
四、活动时间2023年5月1日-2023日5月7日五、活动地点奥林匹克花园中心广场六、活动内容1.亲子互动环节（1）亲子运动会：设置趣味比赛项目，如亲子接力、拔河比赛等，增进亲子关系。
（2）亲子绘画：邀请专业绘画老师指导，让家长与孩子共同完成一幅画作，培养孩子的艺术兴趣。
2.邻里互动环节（1）邻里厨艺大赛：邀请业主参加厨艺比拼，评选出最佳厨艺奖。
（2）邻里歌唱比赛：组织业主参加歌唱比赛，评选出最佳歌手奖。
3.文化娱乐环节（1）广场舞表演：组织业主进行广场舞表演，展示邻里风采。
（2）民间艺术表演：邀请民间艺术家进行表演，如剪纸、泥塑等，传承民间文化。
4.公益活动环节（1）环保公益行：组织业主参加环保公益活动，提高环保意识。
（2）爱心捐助：收集业主家中闲置物品，进行爱心捐助，传递爱心。
七、活动策划1.活动前期筹备（1）成立活动筹备组，负责活动的策划、组织和实施。
（2）制定详细的活动方案，包括活动时间、地点、内容、预算等。
（3）提前一个月开始宣传，通过海报、群、朋友圈等方式进行推广。
2.活动现场布置（1）设置舞台、音响、灯光等设施，确保活动顺利进行。
（2）布置活动现场，营造欢乐氛围。
（3）安排志愿者现场协助，确保活动秩序。
3.活动现场执行（1）主持人现场引导，确保活动流程顺利进行。
（2）各环节负责人按时完成活动任务。
奥林匹克花园集团销售实战手册
奥林匹克花园集团销售实战手册地产销售实战手册2008年7月7日目录目录 (I)第一章：概述 (1)〝我是谁〞——售楼员的定位 (1)〝我面对谁〞——售楼员的服务对象 (3)〝我的使命〞——售楼员的工作职责及要求 (3)第二章：售楼员的差不多素养 (7)〝我要了解的〞——专业素养的培养 (7)〝我要培养的〞——综合能力要求 (9)〝我要根除的〞——售楼员应克服的痼疾 (13)第三章：售楼员的仪容外表与行为规范 (15)〝我穿我戴〞——售楼员仪容外表 (15)〝我言我行〞——售楼员行为举止 (17)第六章：现场销售差不多流程 (24)〝CALL ME〞——来电接听要求 (24)〝VISIT ME〞——来访客户接待 (25)第七章：提供超值服务，注重服务营销 (33)〝LOVE ME〞——超值报务 (33)〝BUY ME〞——服务营销 (33)第八章：销售过程与应对技巧 (37)第一节：〝从心开始〞——与客户沟通的一样常识及本卷须知 (37)〝擒客先擒心〞——猎取顾客的心比完成一单买卖更为重要 (38)〝眼脑并用〞 (39)与客户沟通时的本卷须知 (41)第二节：按部就班——与客户接触的六个时期 (43)一、初步接触——第一个关键时刻 (43)二、揣摩顾客需要——第二个关键时刻 (47)三、处理异议——第三个关键时刻 (48)四、成交——第四关键时刻 (51)五、售后服务——第五个关键时期 (53)六、终止——第六个关键时期 (54)第三节：循序渐进——销售过程中销售技巧的的运用 (55)一、销售员应有的心态 (55)二、查找客户的方法 (58)三、销售五步曲 (59)四、促销成交 (60)第九章：客户类型与对应技巧 (63)第一节：人以群分——到访顾客的不同类型 (63)第二节：兵来将挡——把握顾客的购买动机 (64)第十章：房地产相关知识 (71)土地及综合类 (71)开发与建设类 (72)规划与设计类 (74)第一章：概述售楼员正参与到一个专门的服务行业，并成为房地产营销推广中不可忽视的构成元件。
无锡奥林匹克花园现场开放活动策划方案
“奥运风暴”无锡奥林匹克花园“五一“开放日系列活动——无锡奥林匹克花园“中国印舞动无锡”徽宝全国巡展暨无锡奥林匹克花园奥运会倒计时牌启动典礼——无锡奥林匹克花园“奥运风暴”我与奥运匹克零距离——无锡奥林匹克花园“奥运风暴”欢乐运动嘉年华1、活动时间➢2023年5月1日9：30-10：30（“中国印舞动无锡”徽宝全国巡展暨无锡奥林匹克花园奥运倒计时牌启动典礼）➢2023年5月1日—5日9：30－16：00（无锡奥林匹克花园“奥运风暴”欢乐运动嘉年华）➢2023年５月１日13：30-14：30（无锡奥林匹克花园“奥运风暴”我与奥运明星零距离）2、活动地点➢无锡奥林匹克花园现场展示中心广场；➢现场实景样板区；➢中体童军营基地；3、活动目旳➢启动“事件营销”方略，提高现场人流量及项目著名度,积累目旳客户；➢通过活动和媒体旳力量，最大程度旳提高品牌影响力、美誉度和著名度；➢引起市场旳关注，引爆新闻热点；➢树立项目市场品牌形象，提高无锡奥林匹克花园旳社会品牌影响力；➢在正式发售前渲染气氛，积累人气，为正式开盘做好蓄水工作。
4、活动前提条件与测算在到达如下引导期原则后，方可保证活动到达预期效果。
✓工程进度保证1)售楼处4月1日前完毕施工验收；2)样板房、样板区、倒计时牌工程于4月28日前完毕施工验收；✓其他活动配合保证1)样板区背景音乐系统旳准备；2)现场开通专线接送巴士或引进小区公交系统；（暂定）3)3月31日前确定现场抽奖用奥运门票数量及价值；✓销售道具准备1)项目模型(项目整体、建筑单体)4月1日前到位；2)楼书及销海（楼书包括精装本和简易本）；3)VI部分（销售人员服装、胸牌、资料夹等道具配置）；4)样板区引导系统安装完毕；5)销售人员旳培训完毕；6)销售现场服务人员（安保、保洁）；7)项目一期销控及销售说辞确认；5、活动流程5.1 无锡奥林匹克花园“中国印舞动无锡”徽宝全国巡展典礼5.2 无锡奥林匹克花园“奥园风暴”欢乐运动嘉年华6、活动参与人员✓中体置业各部门组织与配合✓合富辉煌房地产✓物业管理企业；✓活动企业（待确定）；✓联络无锡当地旳西点店、超市、美食点等进驻现场售卖食品；✓媒体：无锡电视台、江南晚报、无锡房地产信息网、无锡搜房网；✓礼品企业（活动奖品准备等）；✓联络堰桥镇人民医院（以防突发事件现场急救）；✓其他配合部门；7、活动场地分布方案现场将活动区域划分为门前广场区域、现场营销中心、现场样板区及中体童军营基地四个区域➢对门前广场区域、现场营销中心、现场样板区及中体童军营基地沿主干道部分围墙所有完毕，与现场工地衔接部分提议采用彩色钢板隔离对区域进行隔离，防止客户进入工地。
合富辉煌无锡奥林匹克花园销售组织及日常管理方案
合富辉煌无锡奥林匹克花园销售组织及日常管理方案无锡奥林匹克花园——销售组织及日常管理方案合富辉煌南京分公司二00六年七月十三日第一部分销售组织架构及日常管理制度无锡奥林匹克花园的目标客户群，有一定社会地位和经济实力，追求完美品质。
因此，我们的销售服务就要针对消费群定位的特点而展开。
1.人事组织管理1.1人事配置原则针对目标消费群体的特点，按高标准、高起点的要求，充分体现项目的形象定位，把发展商、建筑商、代理商、物业公司都整合到项目CS战略体系当中。
1.2现场销售队伍的配置架构销售专案经理销售副经理客户服务现场销售主管市区销售主管除一般工作日以外，如展销会、大型活动等可根据各种情况增派外援和兼职人员。
2.销售人员工作职责2.1销售专案经理级职责2.1.1基本任务⑴统筹整个项目的销售运作，提高部门工作效率。
⑵指导、监督各小组的工作（根据项目运作的情况，可将销售队伍分成若干小组；如现场接待组、市区接待组、外展接待组等）。
⑶协调部门之间的沟通与协作工作。
⑷制定销售的培训计划，提高销售人员的整体素质。
⑸加强协调对外公共关系，提高项目的知名度。
⑹统计、分析、评估项目的销售状况、业绩。
2.1.2主要职责⑴贯彻下达公司的策略、方针及各项管理制度。
⑵根据公司营销计划，制定本项目的周/月/季/年度工作计划及目标。
⑶指导、监督销售副经理落实项目工作计划及各项工作任务。
⑷研定部门各种管理规章制度，处理部门日常管理事务。
⑸协调与发展商及内部其它部门的沟通与协作,参加公司例会,提出有建设性的建议。
⑹主持销售例会，促进内部的交流与合作。
⑺合理调配部门人力资源，运用有效的领导方法，激励属下员工的士气，充分发挥员工的工作能力及积极性，提高工作效率。
⑻统筹做好有关销售的各项统计与分析工作。
⑼研定各销售类报表，使其更切实、合理、有效。
⑽统筹制订本项目营销的量化指标。
⑾考核各级人员，提出晋升及待遇办法，以鼓励属下人员努力达成其销售目标。
2010年10月无锡奥林匹克花园营销策划执行计划 (NXPowerLite)
房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879
继续增加居住用地供应总量
房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879
政策：新政第一周市场反应
惠山 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 总计 54 105 64 16 37 276
滨湖 8 10 5 10 8 41
南长 4 7 1 0 5 17
北塘 2 4 2 1 2 11
崇安 4 2 2 0 0 8
新区 11 14 14 7 10 56
锡山 3 4 9 1 4 21
总计 86 146 97 35 66 430
120
与新政前每日300-400套的成交量 相比，黄金周成交量锐减。虽然
100 80 60 40 20 0 惠山 滨湖 南长 北塘 崇安 新区 锡山 10.1 10.2 10.3 10.4
首次提出限定家庭购房套数政策
通知要求，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。但限购政策尚留 有余地，预计主要是针对一线城市。
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政策：政策调控，年底市场趋于悲观
营销策划执行计划
2010年10月
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房地产营销策划案例“奥林匹克花园”的产品策略
观
看
思考
▪ 核心产品是什么？ ▪ 用十个字表达核心产品
核心产品：“科学运动，健康人生”
▪ 是居住区域的范畴 ▪ 是运动型健康主题社区，创造一种全新的生活方
式 ▪ 弘扬奥林匹克精神、传播奥林匹克文化，其传递
的平等、参与、和平、发展的理念已经超越运动 和健康的基本内涵 ▪ 产品模型提炼出五大结合
➢ 运动与居住的结合 ➢ 经济与舒适的结合 ➢ 实用与环保的结合 ➢ 健康与休闲的结合 ➢ 体育与文化的结合
品牌特质：执行力
——核心技术体系
▪ “标准化操作流程”——四个“标准化”的操作：
➢ 操作程序标准化、 ➢ 质量控制标准化、 ➢ 项目进度标准化、 ➢ 区域项目成本控制标准化。
规范要求： 《奥林匹克花园标准化设计操作流程》团队动作、 《奥林匹克花园成果标准》：监控的手段 《奥林匹克花园核心技术资源库》设计、新技术新材料宝典
paseo----A slow, easy stroll or walk outdoors. 散步，轻松的漫步或户外行走
▪ 首个澳式坡地建筑社区 ▪ 沈阳首个超低密度TOWNHOUSE居住特区 ▪ 新生活的领跑者，沈阳人的奥运村 ▪ 皇家山水新城，国际运动社区
大型运动健康社区
公共空间（1000亩）分为七个主要区域
▪
11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。。21.2.2215:21:4915:21Feb-2122-Feb-21
▪
12、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。。15:21:4915:21:4915:21Monday, February 22, 2021
奥林匹克花园推广策略建议
横向策略公关策略建议
• 公开发售期
健康巡展——健康咨询 健康检测； 赞助或联合举办大型群众运动项目——羽毛球 乒乓球等 ； 庆祝申奥运成功X周年； 向社会征集并公布XX奥林匹克花园吉祥物； 公开形象大使——的题词 记者采访 业主联谊； 由国家体育总局授予社区体育示范小区称号新闻发布会； 宣布体科所为XX奥林匹克花园运动总监； 设立2008奥运捐款箱； 炒作大型运动健康住宅； 北京奥运会雕塑方案展示
横向策略公关策略建议
• 延续期
健康巡展——健康咨询 健康检测； 业主联谊活动——奥林匹克花园运动会奥运会； 记者联谊活动； 申请健康住宅 国家住宅性能等级认定等称号； 总工陪看楼活动； 建立奥林匹克花园慈善基金； 建立奥林匹克花园顾问团； 运动秀业主趣味运动； 合作家庭运动——健康知识大奖赛——电视直播； 运作出版物；
奥林匹克花园推广策略建议
中体奥林匹克花园管理集团
2005年4月
奥林匹克花园价值战略
建立在强势模式基础上的价值战略
以强势品牌形象 差异化产品策略 弥补全市市场 空缺价格策略形成核心竞争力
市场推广现状及条件分析
• 项目自身分析 • 产品特点/性价比/升值潜力/品牌信心/质量/舒适 • 销售计划 • 市场环境分析 • 竞争短期供给/产品特点/上市量及上市期 • 消费者需求/购买历程/客户关系 • 可用宣传载体
• 公开发售期
直投杂志； 直邮资料； 直投广告——夹报/附信用卡帐单； 手机短信
纵向策略建议
• 内部认购期 预热内部认购前两周——内部认购期 ； 高潮 内部认购期为期三天； 保温 内部认购结束——发售预热期； • 公开发售期 预热开盘期前一周;强势媒体宣传 ； 开盘开盘期为期两周 ； 保温开盘期后 ；
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竞争：年底前区域竞品将密集推盘，竞争激烈
奥林匹克花园
10月
3#高层18层以下 1#高层复式东单元
11月
1#高层复式西单元 小独栋，叠加别墅
12月
3#高层19楼以上 小独栋，叠加别墅
复地公园城 融创理想城市
10月底前推出别墅；
套数未定；
单价13000-14000，单套 400-450万。
11月底推出别墅组团，均价12000-13000，单套总 价约300-350万； 后期公寓地块尚未动迁。
3、区域内与区域外客户将受到不同层面的冲击
但由于惠山本地人较为富裕，多数拥有多套物业，因此新政的限贷政策对惠山区的公寓客户将产生一定影响； 区域外客户多为价格挤压而来的刚需客户，受限贷政策影响较小，但新政将动摇市场信心，很可能使这部分客 户的购买计划有所推迟；投资型客户短时间内将全面撤退。
竞争：面临区域外多板块价格拦截
政策：政策调控，年底市场趋于悲观
重提房产税试点和推进工作，房产税出台大势所趋 本次新政中再度提到了房产税，要求“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”，此前房产税政策 的实施一直处于各方争论，迟迟无法推广，而这次的重申也更多地被看成是政府的“一种姿态与警示”，如果 楼市调控继续不见明显效果，房产税的推广将成为政府的重要选择。首提地方政府“问责制” 此次新政中要求各地政府“要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区， 要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善”，“严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不 得力的，要进行约谈，直至追究责任”，措辞严格，给予地方政府政策落实以较大的压力。
北塘 2 4 2 1 2 11
崇安 4 2 2 0 0 8
新区 11 14 14 7 10 56
锡山 3 4 9 1 4 21
总计 86 146 97 35 66 430
120 100
80 60 40 20
0 惠山 滨1 10.2 10.3 10.4
政策：政策对项目可能产生的影响
11月底推出小高层3栋高层3栋共计300多套； 70-130平米主力户型；报价6600（开盘另有折扣）。 黄金周已开始排号，售楼处信息称排号已至100多号。
9月29日晚，相关部委出台“国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”
首付款比例一律提升至30% 原“国十条” 首次购房者或者购买90平方米以下户型者首付可以在20%。但此次明确规定无论是否首次购房或 者是否购买90平方米以下户型，首付款比例均调整到30%及以上，提高了贷款购房的门槛。 全面暂停第三套及以上住房贷款 原“国十条”提出了三套房限贷政策，但只是针对“房价过高、上涨过快的城市”。实际操作中，大多数城市 第三套住房贷款并未停止，只是首付比例和利率上调而已。最新的政策则是明令要求“各商业银行暂停发放居 民家庭购买第三套及以上住房贷款”，三套房贷政策全国推行，力度更大，目标更广。 首次提出限定家庭购房套数政策 通知要求，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。但限购政策尚留 有余地，预计主要是针对一线城市。
政策对本案的影响：
1、进入价格战已不可避免。
由于政策在第四季度出台，开发商面临年度资金回笼指标的压力，将不可避免地进入新一轮的降价潮，随着其 他区域价格的回落，惠山区作为传统价格低洼区域的性价比优势将逐渐减弱，进入价格战不可避免；
2、对别墅的影响大于公寓
此次新政对第三套房提出了明确的贷款限制甚至限购政策，将对本案的别墅销售产生较大影响；此次新政将首 付比例由20%提高到30%，对一部分刚性需求产生影响，但由于本案公寓多为90平米以上户型，新政前后差别 不大。
公寓：6000-7000元/平米 别墅：11000-13000元/平米
公寓：6500-7500元/平米
公寓：6000-7000元/平米 公寓：7500-8000元/平米
公寓：8500-12000元/平米
市中心
西樟、钱桥、山北、黄巷板块对 惠山新城板块形成多重的价格拦 截，尤其西樟板块及钱桥板块， 尤其距离市区更近，分流掉大量 市区客户。
营销策划执行计划
2010年10月
思考
新政之后如何突破限购令 降价声中如何解决价格认同
快跑令下如何成交提速
思考
必需坚持做第一 必需加强运动作战 必需做好持久战准备
作战行进图 2010年四季度营销作战行进图
战前分析
市场与营销
战略制定
策略方向
战术操作
执行计划
战前分析
市场情况
二大关注重点
政策＋竞争
政策：政策调控，年底市场趋于悲观
政策：新政第一周市场反应
10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 总计
惠山 54 105 64 16 37 276
滨湖 8 10 5 10 8 41
南长 4 7 1 0 5 17
与新政前每日300-400套的成交量 相比，黄金周成交量锐减。虽然 绝对值与09年相比差别不大，但 各项目的新增认购量均有大幅下 降。
竞争：面临区域内项目双向拦截
复地公园城 公寓：余房高层6400，小高层6500 别墅：报价12000-13000（未开盘）
沿政和大道 乡镇客户拦截
绿地波士顿公馆 公寓：高层6000元/平米（折后）
小高层6500元/平米（售罄）
沿惠山大道 市区客户拦截
百大春城 公寓：小高层约6500元/平米（折后）
多层6800-7000元/平米
奥林匹克花园 公寓：高层约6700元/平米（折后） 别墅：约11000元/平米
理想城市 公寓：小高层约6400元/平米（折后） 别墅：报价约13000元/平米
单套约400-500万（未开盘）
项目地处惠山大道与政和大道交界处， 南向沿惠山大道项目拦截了大量市区 客户，西向沿政和大道项目拦截了大 量乡镇客户。
政策：政策调控，年底市场趋于悲观
10月7日上海房地产调控细则出台《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推 进住房保障工作的若干意见》。更加明确政府打击决心
严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求 在一定时期内限定居民家庭购房套数 发挥税收在房地产市场调控中的作用 动迁安置房提前上市交易 提高商品住房预售门槛 着力推进住房保障工作 进一步规范房地产开发经营行为，加强交易秩序监管 继续增加居住用地供应总量