房地产公司项目开发进度管理及考核办法

房地产（集团）股份有限公司项目开发进度管理及考核办法

目录

第一章总则 (3)

第二章职责及分工 (3)

第三章计划管理体系 (4)

第四章管理程序 (5)

第五章考核标准 (10)

第六章附则 (14)

附录A：《项目开发关键节点计划》 (15)

附录B：《分期开发节点计划》 (17)

附录C：公司进度计划管理流程及分工图 (18)

第一章总则

第一条为规范XX地产（集团）股份公司有限公司（下称股份公司）各房地产开发公司（下称平台公司）项目进度管理，加强项目管理的计划性，确保各项目开发进度达到股份公司下达的经营业绩考核目标要求，特制定本办法。

第二条本办法适用于公司控股和主导运作的项目的内部进度管理。非公司控股或操盘的合作项目，应按照本办法要求对项目开发进度提出建议，并在董事会、股东会、年度计划等相关文件中落实。第三条本办法的相关规定将作为项目开发进度绩效考核指标的标准，平台公司及相关的考核对象完成情况将与年终绩效与激励挂钩。第四条本办法适用于2017年3月1日后所有新开项目（含老项目新标段）的计划管理及考评。

第二章职责及分工

第五条项目开发进度由各区办、平台公司投资计划部和股份公司投资管理中心统筹组织管理。

第六条各区办、平台公司投资计划部负责组织编制《项目开发关键节点计划》；负责组织编制项目各期《分期开发节点计划》；负责组织本公司相关领导、部门对计划的评审与修改，并按照股份公司要求上报相关项目及公司年度节点计划。

第七条平台公司工程管理部应会同成本、开发、技术、销售等相关部门（或项目部）根据《项目开发关键节点计划》、《分期开发节点计划》的节点要求编制《楼栋开发节点计划》。

第八条各区办、平台公司投资计划部负责具体项目开发计划执行的监督和考核，并按月向股份公司书面汇报项目进度计划执行情况。项目开发出现重大问题或困难导致开发计划需要调整的，平台公司投资计划部应及时说明情况，经公司经营班子书面确认签发后，上报区办后报股份公司审批。

第九条股份公司工程成本管理中心负责对项目的工程建设节点进行跟踪，对项目进行实时监控及预警。

第十条股份公司投资管理中心是公司项目运营的管理主要部门，负责各区办、平台公司项目开发进度计划的审核、相关考核指标的下发，以及各项目年度开发计划考核的评定。

第三章计划管理体系

第十一条开发进度管理以楼栋为单位，设定里程碑节点、一级节点、二级节点，经区办、股份公司审核确认后形成固定模板。股份公司对开发总周期及里程碑节点进行监控，一级、二级节点分别由股份公司各专业中心、区办及平台公司进行管控及考核。

第十二条项目开发进度管理体系实施分类管理，共设置八种业态的考核节点及开发周期：

第四章管理程序

第十三条平台公司获取土地信息后，应对目标项目进行可行性分析，形成项目立项报告上报股份公司审批。立项报告应说明项目的初步开发计划，项目初步开发计划应明确的内容包括但不限于：

1、项目保证金缴纳、竞买及地价支付时间（招拍挂项目）；

2、项目用地落实时间；

3、项目规划批复时间；

4、项目首期四证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）办理完成时间。

5、首期开发贷款获取时间；

6、项目首期开工时间；

7、项目首次开盘时间；

8、项目收回股东投资时间；

9、项目实现正现金流的时间；

10、项目首次竣工时间；

11、项目首次实现财务结转利润时间；

12、项目基本清盘时间（除车位、商铺外其他产品销售率达95%以上）。

第十四条在签订土地成交确认书或转让/合作协议（即获得土地开发使用权）后5个工作日内，平台公司应根据项目实际情况，结合股份公司职能部门的意见，按照公司项目开发的标准进度，形成《项目开发关键节点计划》（附录A），上报股份公司审核确认。项目存在合作开发、拆迁、分期落实用地、交地等问题需要解决的，应在《项目开发关键节点计划》中明确解决相关问题、实现项目正

常开发的时间节点。

第十五条平台公司在取得项目开发使用权后，应按总体开发计划要求迅速开展前期工作，落实项目定位。在项目获取土地开发使用权后40天内，平台公司应对项目的规划设计方案报股份公司技术管理中心审核，并结合《项目开发关键节点计划》和规划方案，形成定位测算报股份公司投资管理中心和工程成本管理中心审核。定位报告中应明确《项目开发关键节点计划》及《分期开发节点计划》（附录B）。如《项目开发关键节点计划》作出较大调整的应提交说明材料，股份公司投资管理中心结合职能中心对材料进行审核，审定后形成进度（里程碑节点）考核目标。严禁出现未经股份公司批准的“先报规、后定位”的情况。

第十六条平台公司在收到股份公司定位审核意见5日内，完成定位报告修订工作。同时，平台公司应连同项目规划方案平面图及项目目标成本，一并报送投资管理中心备案。定位报告中确定的项目开发关键节点、分期开发节点应作为编制《楼栋开发节点计划》的依据。《楼栋开发节点计划》由平台公司投资计划部组织，工程管理部负责具体编写。

第十七条项目规划方案政府审批过程中，如出现涉及重大的规划、成本、进度调整，平台公司应在规划方案审批完成10天内提交调整申请，未提出申请的，按审定的定位节点进行考核。

第十八条《项目开发关键节点计划》应至少明确以下关键时间节

点：完成拆迁或土地整理的时间，不同分期土地落实时间，规划批复时间，四证获取时间，展示区对外开放的时间，分期开工时间，分期开盘销售时间，分期竣工时间，分期交楼时间，首批次贷款落实时间，项目首次利润结转时间，项目收回股东投资时间，项目实现正现金流时间，项目清盘时间。

第十九条《分期开发节点计划》是对《项目开发关键节点计划》的细化，由区办统一编制，可参考附录B编制开发节点流程图的方式，对开发事项进行编排。

第二十条项目开发关键节点计划和分期开发节点计划必须经本公司总经理签发后上报区办及股份公司投资管理中心，投资管理中心履行审核备案手续。节点计划不符合要求的，平台公司应在获得反馈意见后5日内调整完成并反馈给投资管理中心。楼栋开发节点计划由工程管理部编制，平台公司投资计划部负责审核。

第二十一条平台公司应根据集团要求，每月制作企业经营情况简报上报区办、集团。简报应简要说明各在建、拟建项目各分期的开发进度，内容包括项目各期设计、前期报建、工程、竣工验收、投资回收等工作的总体进展。

第二十二条每年年底，投资管理中心按照定位审定形成的进度（里程碑节点）节点完成率对平台公司实施考核及激励。

第二十三条当项目开发节点计划执行因重大事件影响出现严重偏差或根据经营情况需要进行调整时，平台公司及区办应将调整情