万科房地产管理流程工作指引

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万科房地产集团公司全套管理制度及流程图

万科房地产集团公司全套管理制度及流程图

万科房地产开发管理制度目录一、万科房地产开发组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发职位说明书1. 高层管理类(1)总经理职位说明书(2)副总经理(分管经营)职位说明书(3)副总经理(分管营销)职位说明书(4)总工程师职位说明书2.项目前期部(1)项目前期部经理职位说明书(2)投资发展主管职位说明书(3)项目开发主管职位说明书(4)项目规划主管职位说明书3.设计管理部(1)设计管理部经理职位说明书(2)结构设计师职位说明书(3)图纸审核员职位说明书(4)资料管理员职位说明书4. 商务部(1)商务部经理职位说明书(2)造价工程师职位说明书(3)合同主管职位说明书5. 工程管理部(1)工程管理部经理职位说明书(2)土建工程师职位说明书(3)水电工程师职位说明书(4)市政工程师职位说明书6. 销售部销售部经理职位说明书7. 办公室(1)办公室主任职位说明书(2)人力资源主管职位说明书(3)行政主管职位说明书(4)档案主管职位说明书三、万科房地产开发投资与开发管理1、项目投资与开发管理制度设计(1)企业项目投资管理制度(2)企业经营计划管理制度2、项目投资与开发管理操作工具(1)项目阶段投资回收分析表(2)企业年度总体经营计划书(3)投资项目竞争分析调研表(4)项目开发成本费用估算3、项目投资与开发管理管理工作流程(1)企业经营决策管理流程(2)年度经营计划编制流程4. 项目投资与开发管理方案设计(1)年度经营计划方案(2)项目投资分析方案(3)项目拆迁安置方案四.万科房地产开发设计管理1.设计管理制度设计(1)工程设计管理制度(2)设计图纸自审制度2. 设计管理操作工具(1)工程项目设计任务单(2)设计任务修改审批表(3)设计任务修改审批表(4)设计跟踪检查记录单(5)设计输出文件审查表3. 设计管理工作流程(1)图纸设计管理工作流程(2)设计变更管理工作流程4.设计管理方案设计(1)工程设计合同书编制方案(2)工程计任务书编制方案五、万科房地产开发造价管理1. 造价管理制度设计(1)工程预结算管理细则(2)工程计量计价管理办法2. 造价管理操作工具(1)工程预算作业进度表(2)单项工程计量一览表(3)分项工程计价控表(4)单项工程概、预算表3. 造价管理工作流程(1)工程预算编制流程(2)工程竣工结算流程4. 造价管理方案设计(1)工程水电预结算办法(2)竣工结算社会审价方案(3)项目付款审核审批办法六、万科房地产开发工程施工管理1.工程施工管理制度设计(1)项目经理部管理制度(2)项目招投标管理制度(3)工程承包商管理制度(4)工程监理管理制度(5)技术交底管理制度(6)临时水电使用规定(7)工程签证管理制度2. 工程施工管理操作工具(1)项目工程施工进度表(2)建设工程招标申请书(3)建设招标报价清单表(4)施工招标合同评审表(5)施工招标合同会签表(6)施工组织设计报审表(7)工程施工方案审批表(8)工程施工进度计划表(9)进度调整计划审批表(10)建设工程开工申请单(11)技术交底三签记录表(12)施工工程量签证单(13)周工程量统计表(14)工程管理日记表3. 工程施工管理工作流程(1)工程施工过程管理流程(2)工程进度控制管理流程4. 工程施工管理方案设计(1)施工组织总设计方案(2)安全生产协议书模板(3)给排水技术指导方案(4)施工技术管理方案(5)土方回填施工方案(6)工程成品保护方案七、万科房地产开发绩效管理1 房地产企业绩效管理制度设计(1)绩效考核管理制度(2)员工奖惩管理制度2 房地产企业绩效考核表(1)总工程师绩效考核表(2)前期部经理考核表-1(关于投资)(3)前期部经理考核表-2(关于经营)(4)项目经理绩效考核量表(5)水暖工程师绩效考核表(6)工程项目预算员考核表3 房地产企业绩效管理流程(1)目标设定工作流程(2)绩效管理工作流程4 房地产企业绩效管理方案设计(1)项目经理绩效考核办法(2)工程技术人员考核办法八、万科房地产开发财务管理1 财务管理制度设计(1)企业存货管理制度(2)货币资金管理办法(3)部财务管理制度2 财务管理操作工具(1)营业利润测算表(2)年度财务费用台账(3)票据及存款日报表(4)财务审计报告表(5)审计查账记录表(6)现金流量分析表(7)融资项目登记表(8)项目融资申报表3 财务管理工作流程(1)资金管理工作流程(2)财务审计管理流程4 财务管理方案设计(1)财务会计报告管理方案(2)财务成本核算控制方案九、万科房地产开发行政人事管理1.行政人事管理制度设计(1)办公用品管理制度(2)会议管理制度(3)文书管理制度(4)印章管理制度(5)出差管理制度(6)档案管理制度(7)车辆管理制度2. 行政人事管理操作工具(1)办公费用明细表(2)办公用品请购单(3)办公用品领用表(4)办公设备登记表(5)固定资产登记表(6)图书借阅登记表(7)印章使用申请单(8)车辆使用申请表(9)安全状况检查表(10)会议申请表3 行政人事管理工作流程(1)行政经费控制流程(2)企业会议管理流程4 行政人事管理方案设计(1)办公费用控制办法(2)车辆使用管理办法一、万科房地产开发组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权1.万科房地产开发组织结构图2 项目前期部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人职责1.负责企业投资项目的搜寻与调查研究,并对拟投资的项目进行经济分析和论证2. 负责制订房地产投资计划,并参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作3.对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估,拟订可行的项目开发计划4.组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作项目前期部经理投资发展主管项目开发主管项目规划主管投资发展专员各专项工作专员专业工程师3.设计管理部组织结构与责权经理级1人根据实际而定职责1.参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作2.对设计单位的设计方案进行确认,组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收3.配合商务部做好概算、预算及工程成本控制工作4.配合商务部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作5.参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作,参与图纸会审工作6.负责对工地的服务、跟踪工作,负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认7.负责与、设计单位做好交流、协调、配合工作8.负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理权力1.工程设计单位的初步选择权2.对外部设计方案的审核权、修改建议权3.对设计变更、工程洽商的参与审批权4.建设工程质量的参与验收权设计管理部经理图纸审核员资料管理员结构设计师5.对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力相关说明4 商务部组织结构与责权部门部门负责人 直属领导部门组织结构图部门编制 经理级1人主管级2人根据实际而定1. 负责与工程相关的所有合同编制工作2. 根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等 3.根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作4.审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件商务部经理造价工程师土建预算员 安装预算员合同管理员询价员 合同主管说明5 工程管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1.负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作2.配合商务部起草工程相关合同3. 办理供水、供电、消防手续2.审查施工组织设计,监督进度计划的实施情况,控制施工进度,完成工期目标3.熟悉施工设计图纸,参与施工设计图纸会审和技术交底工作4. 负责管理施工队伍,并协调好对、对外的关系工程管理部经理土建工程师水电工程师市政工程师技术资料管理员各专业技术员8.对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权9.在项目预算围,对工程费用使用的决策权10.在权限围,可以代表企业对外行使联络权和协调权11.对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明6 销售部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责1.编制和执行项目营销工作计划2.督促专业机构完成新项目所在区域的竞争对手及消费者调查并制定营销推广方案3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案销售部经理销售员客服主管营销策划专员7 办公室组织结构与责权部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1.协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务2.根据总经理及相关高层领导意见,召开企业办公会议和其他有关会议,做好会议记录,撰写会议纪要,并检查督促会议决议的贯彻实施3.参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论4.汇总企业年度综合性资料,草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿,撰写总经理发言稿和其他以企业名义发言的文稿,并负责审核5.负责处理企业行政文书,做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作6.负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理工作办公室主任档案主管行政主管招聘主管培训主管档案文员后勤主管人力资源主管二、万科房地产开发职位说明书1. 高层管理类(1)总经理职位说明书(2)副总经理(分管经营)职位说明书(3)副总经理(分管营销)职位说明书(4)总工程师职位说明书(1)总经理职位说明书(2)副总经理(分管运营)职位说明书(3)副总经理(分管营销)职位说明书(4)总工程师职位说明书2.项目前期部(1)项目前期部经理职位说明书(2)投资发展主管职位说明书(3)项目开发主管职位说明书(4)项目规划主管职位说明书(1)项目前期部经理职位说明书(2)投资发展主管职位说明书(3)项目开发主管职位说明书(4)项目规划主管职位说明书3.设计管理部(1)设计管理部经理职位说明书(2)结构设计师职位说明书(3)图纸审核员职位说明书(4)资料管理员职位说明书(1)设计管理部经理职位说明书(2)结构设计师职位说明书职位说明书(3)图纸审核员职位说明书(4)资料管理员职位说明书4. 商务部(1)商务部经理职位说明书(2)造价工程师职位说明书(3)合同主管职位说明书(1)商务部经理职位说明书(2)造价工程师职位说明书(3)合同主管职位说明书5. 工程管理部(1)工程管理部经理职位说明书(2)土建工程师职位说明书(3)水电工程师职位说明书(4)市政工程师职位说明书(1)工程管理部经理职位说明书(2)土建工程师职位说明书(3)水电工程师职位说明书(4)市政工程师职位说明书。

万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程

万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程

万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程1、目的规范项目开工管理,保证项目如期顺利开工。

2.适用范围适用于本公司开发所有项目前期阶段的工程管理和控制。

3.术语和定义项目前期阶段工程管理:就是在项目开工前,为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的计划、组织、控制与协调。

4.职责4.1工程部4.1.1负责编制项目施工计划(二级计划);4.1.2负责总承包商和监理单位的选择确定;4.1.3负责材料设备的准备;4.1.4负责监理规划和施工组织设计的审核。

4.2项目部4.2.1负责编制现场总平面布置图;4.2.2选择确定现场道路、场地平整、临舍土方施工单位;4.2.3负责现场三通一平配套项目、临舍土方建设的管理;4.2.4负责监理实施细则的审批和监理规划的审核;4.2.5负责施工组织设计的审核;4.2.6参与图纸会审和设计技术交底;4.2.7负责施工单位现场准备的检查;4.2.8负责开工报告的审批。

4.3项目发展部4.3.1负责前期水电报建,联系水电施工队伍;4.3.2负责施工许可证办理。

4.4设计部4.4.1负责提供图纸;4.4.2组织图纸会审和设计技术交底。

4.5企管部4.5.1负责项目部人员的配置工作。

4.6工程总监4.6.1负责监理规划和施工组织设计的审批。

4.7总经理4.7.1负责项目部成立的审批。

5工作程序5.1 新项目组织(项目部)成立5.1.1 公司任命新的项目部经理。

5.1.2 公司企管部负责项目开发必须的人员和专业工程师组建新项目管理团队(项目部)的配置,报总经理审批;5.1.3 工程部根据《项目开发总控计划(一级计划)》节点安排,编制《项目施工计划(二级计划)》,报工程总监审核,总经理审批;5.1.4 进场前,项目部编制《现场总平面图》,确定场地各功能区的划分布置;5.2 前期施工管理5.2.1 项目发展部负责前期水电报建,联系水电施工队伍,并移交给设计部;5.2.2 设计部与前期水电设计施工单位签定合同,并将前期水电施工合同移交项目部进行现场管理;5.2.3 项目部选择确定现场道路、场地平整、临舍土方施工单位,对于较大的工程,需工程部通过招投标的方式确定;5.2.4 项目部负责现场三通一平、临舍土方建设的管理;5.2.5 项目部组织验收,工程部参与验收;5.2.6 三通一平完毕后,对现场地形标高进行测量,并请测绘部门进行验线。

万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程

万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程

万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程1.项目规划:在项目启动之前,需要进行全面的项目规划,包括项目的目标、范围、进度、资源、风险等方面的规划。

规划阶段的关键活动包括项目启动会、项目立项、编制项目管理计划等。

2.需求整理:在项目启动阶段,需要明确项目的需求和目标,包括土地、资金、建设用地规划、项目定位等方面的需求。

需求整理的关键活动包括需求调研、需求分析、需求确认等。

3.前期准备:在项目启动后,需要进行前期准备工作,包括项目立项评审、土地出让、融资等方面的准备工作。

前期准备的关键活动包括项目立项报告编制、项目可行性研究、融资方案设计等。

5.项目审批:在设计阶段完成后,需要进行项目审批工作,包括建设用地规划审批、环境影响评价等方面的审批。

审批阶段的关键活动包括编制审批材料、提交审批部门、参加审批会议等。

6.承包商选择:在项目审批完成后,需要选择合适的承包商来承担项目的施工工作。

承包商选择的关键活动包括招标、投标评审、合同签订等。

在承包商选择过程中,需要考虑承包商的经验、实力、信誉等方面的因素。

7.建设准备:在承包商选择完成后,需要进行建设准备工作,包括施工图深化、材料采购、施工组织设计等。

建设准备的关键活动包括编制施工图设计变更申请、编制招标文件、组织材料采购等。

8.施工管理:在建设准备工作完成后,需要进行项目的施工管理。

施工管理的关键活动包括施工组织设计、进度计划编制、质量检查等。

施工管理过程需要对施工现场进行监督和检查,确保施工质量和进度的顺利进行。

9.资金管理:在项目施工过程中,需要对项目的资金进行管理和监控。

资金管理的关键活动包括预算编制、支付审批、资金进度监控等。

资金管理过程需要与财务部门、项目管理部门等进行协调和沟通。

10.质量控制:在施工过程中,需要进行质量控制工作,包括检查施工质量、解决质量问题、监测施工材料等。

质量控制的关键活动包括质量检查、质量整改、质量汇报等。

质量控制过程需要与监理单位、质量检测部门等进行协作和配合。

上海万科房地产工地开放活动操作指引

上海万科房地产工地开放活动操作指引

上海万科房地产有限公司——————————————★——————————————工地开放活动操作指引目录一、工地开放活动目的二、工地开放活动概要三、工地开放活动操作流程四、相关附件一、工地开放活动目的工地开放活动是万科“以客户为导向”客户服务理念的具体体现。

在客户购买房屋至房屋交付的这段等待时期内,加强万科与客户之间的沟通和感情培养。

通过工地开放活动,让客户了解房屋在各阶段的施工工艺,消除客户对隐秘工程的疑虑,以求让客户在万科“住得安心”。

工地开放活动后的客户反馈,也将指导缺陷问题的整改,促进万科进一步完善产品和服务。

本操作指引就工地开放活动的重要时间节点的各项准备要素进行标准化,从而固化工地开放活动的流程,为客户提供高质量的服务。

二、工地开放活动概要1、工地开放活动频次要求在房屋正式交付前,毛坯房项目至少举办1次工地开放活动,装修房至少举办2次工地开放活动。

说明:2007年12月1日前已经开工的项目,可根据项目实际情况安排工地开放活动,但在交付前必须开放一次;2007年12月1日以后开工的项目必须严格执行本指引要求。

2、工地开放活动时间节点(工地开放活动节点均应列入VPM系统)毛坯房、装修房的工地开放活动都必须开放所有房源4、工地开放活动概述以事业部为单位提前对工地开放活动的开放区域进行自查后,邀请客户至项目现场参观,由专业工程师进行讲解,使客户了解房屋的节能配置、工业化生产施工流程等情况;并由专人带领客户参观其购买的房屋。

对于在参观过程中无法看到的内部构造等,可在参观后时与客户进行交流。

三、工地开放活动操作流程(一)召开工地开放活动准备会在举办工地开放活动2个月前,由客户关系中心牵头,召集事业部及总包施工单位召开工地开放活动准备会,会议明确以下事项:1、工地开放活动的具体时间安排:●原则上安排在周末或节假日,考虑到降低对工程进度的影响,工地开放活动不宜跨周,建议利用一个周末三天时间集中举行,具体的时间安排需要根据项目的实际情况进行调整。

万科6+2服务步法

万科6+2服务步法

开发商
物业管理公司
第一步:温馨牵手
客户触点:看楼
客户典型心态: 投资价值最大化——“钱要花得值得” 降低投资风险——广纳信息、谨慎决策、防止受骗 和发展商相比,心理上主动
核心内容:阳光购楼、风险提示
客户关注焦点 预算支出(单价、面积和总价) 房屋特性(户型、朝向、楼层、得房率等) 房屋质量(含装修质量) 小区规划(容积率、绿化率、园林景观等) 配套设施(商业、教育、交通、银行、医疗等) 物业管理服务(安全、服务、社区文化氛围等) 地理位置 保值和增值潜力(投资价值分析) 红线外的客户条件和不确定因素(空气、噪音等) 开发商诚信、实力和品牌(三证齐全) 销售服务(热情、专业、用心)
第五步:承担责任
客户接触点:居住
客户典型心态: 如果被关注,感到惊喜 社区活动 居住氛围 核心内容:居住一年后的质量检查
持续客户关怀社区活动
客户关注焦点 居住的舒适性 物业服务质量 市政配套和小区配套 开发商会象以前那样关注我吗 我的活动场所 社区有那些活动
工作要点说明 检查五金配件的完好性 检查排水设施通畅 检查门窗的五金配件 检查电气和燃气设备的安全性 第三方客户满意度调查 告知业主保修期已到 持续客户关怀行动 社区文化活动
客户关注焦点 我的邻居是谁 以后有问题我向谁反映 开发商会象以前那样关注我吗 物业的收费和缴费 我的活动场所 社区有那些活动
工作要点说明 询问业主需要解决的问题 主动检查房屋质量 征询对产品和服务的建议和意见 持续客户关怀行动 社区文化活动
万科客户拜访活动
万科社区Happy家庭节
工作要点说明 客户资料收集—所有第一次来访客户 转交万客会负责跟踪、维护 销售现场项目形象展示——详细告知 楼盘信息和特点 开发商形象展示:历史开发项目展示 获得奖项展示、三证公布 物业管理服务形象和服务承诺展示 风险提示:公布项目周边存在的 风险与不利因素 做好参谋

恒大万科房产的流程管理

恒大万科房产的流程管理

万科房产的流程管理万科集团总经理郁亮: “我们有一个最底线的标准;就是做简单;而非做复杂;做开放;而非做封闭;做规范而非做权谋;惟有这样才是长久之计..”“在万科;并不是所有时候都要求下级服从上级;但却是所有时候都要求所有人服从制度..万科的内部网站上有一个制度规范库;从中我们看到;其制度主要是工作指引型的;就是说制度的内容是针对事情的;告诉员工遇到什么事情应该如何做;而不是应该向何人请示..规范的制度体系使得万科内部很少看到繁冗的请示汇报;提高了工作效率;降低了内部交易成本..另一方面;也使得员工凭借工作能力而不是人际关系的能力进行竞争..十几年来;万科被称为中国地产行业的“黄埔军校”;很大程度上也是规范的结晶”..万科开展流程管理的过程1万科流程管理项目的启动:从深圳万科开始…从2002年深圳万科为了提高工程质量和完善内部工程管理体系;在从中海到深圳万科工作的工程总监及工程部经理的倡导下;准备在工程系统借助ISO9001体系推进内部管理和业务流程的规范化;此举得到了深圳万科总经理徐洪舸的大力支持..考虑到各业务单元的相关性及各部门的接口关系;公司决定在所有部门推进基于流程管理的ISO体系;由主管总办的副总经理刘荣先负责;总办的职能在原先的计划管理、信息管理等的基础上增加流程及质量管理;具体组织由当时的总办主任唐激杨主管;由部办芳菲负责组织协调..后来其它公司的流程或ISO项目也基本由总办组织协调..2万科流程管理项目的关注点:梳理和优化流程深圳万科在启动ISO9001体系时;很多企业已经通过了该体系;包括房地产及建筑行业内的企业..但是大部分企业虽然通过了认证;却并没有达到预期的效果;更多的是仅仅获得了一张证书;公司内近一半的员工并不认可这一项目;因此在推进项目的过程中;项目组成员更多的从思想上强调流程的概念;基于流程的设计和优化来提升内部管理体系..流程是组织运营的基础;很多员工对现行流程运作不太满意;希望能够通过流程优化来理顺流程提高内部运行的效率;改善部门之间的配合和沟通;尤其是部门经理及主管层面..3万科流程项目的延伸:6家公司已经完成项目;1家正在进行中在深圳万科完成ISO项目后;北京、沈阳、上海、天津、南京和成都也先后进行了流程优化项目;其中北京万科、上海万科进行了ISO认证;而其它公司以流程优化或流程再造的项目立项;没有进行ISO90001认证;但在流程体系设计时都包含了质量管理体系的内容..截至2005年底;除成都万科的项目正在进行之中;其它公司的项目已经基本完成..后来区域公司所管辖的下属公司如深圳区域公司内的广州万科、东莞万科、佛山万科、中山万科等基本在深圳万科的基础上进行适应性调整;运作流程基本一致..4万科流程管理的效果:提高了运作效率;实现管理的一致性和可延续性随着公司的大力推动;员工意识和习惯的不断形成;公司员工对流程管理的认可度越来越高;现任深圳万科总经理助理的唐激扬表示:对流程管理的认同率从一开始的50%已经上升到现在的90%以上;事实上通过流程管理项目;对流程的梳理并将过往的管理经验进行总结;形成的系统的管理体系已经看到了效果..一方面随着万科的规模不多扩张;项目不断增加;带来了管理的难度不断增加;由于事前设计了系统规范的流程管理体系;从而避免了可能的管理上的混乱;避免了管理的不一致性引起的管理效率的下降..如深圳区域公司内的新建立的广州公司/东莞公司/佛山公司/中山公司由于基本上直接采用了深圳公司的统一的管理体系;确保了区域公司及各公司之间的有序运作;提高了内部整体的运作效率;标准化的运作管理保障了管理的一致性和可延续性;避免了依靠管理者经验式管理特别是项目经理而可能造成的管理风险..万科的流程结构1万科流程的横向结构万科流程按照业务流程为主线展开;按照房地产价值链进行设计;而不是部门职能展开设计;围绕主业务流程配合管理支持流程;从项目论证/项目策划/规划设计/采购管理/工程施工/营销管理/客户关系管理七大流程环节展开设计..涵盖了完整的房地产开发过程;配合的管理支持流程包括:计划管理/人力资源管理/信息管理/审核监控管理;部分公司增加了预算管理的内容;在横向结构上采用PDCA管理循环构建;覆盖策划/实施/检查/改进类的流程..2万科流程的纵向结构万科流程的纵向按照层次划分;业务流程在横向一级流程基础上又纵向划分二级到三级流程以及四级的表格;而管理规范和标准也作为流程管理的内容加以明确;集团的管理文件同样按照程序制度/指引/表格等层次划分;各分公司在集团基础上建立自身运作的程序/指引和表格;在深圳万科的文件管理系统中;除了上述内容外;还包括了工程技术规范和标准/国家和行业规范/各类标准合同文本等共七类文件..万科的流程结构设计相对比较简单;符合ISO要求;层次也不复杂化;每家公司流程在80-100个之间;一二层文件平均在20-25个之间;其它是第三层的指引类文件;有些房地产公司流程文件结构过于复杂和细分有一家公司据称有近1000个流程文件造成流程之间的接口无法体现;也增加了使用和执行的难度..如:采购管理流程是二级流程;其支持的三级流程包括:供应商资质预审流程/供应商选择和评估流程/战略采购流程/招标采购流程/直接采购流程/采购方式指引流程等..流程文件中内容包括流程目标/流程范围/流程责任人/流程图反映在各部门或岗位的活动流转;流程方法描述/流程输入输出以及支持文件等内容..一份流程清单3万科流程之间的接口流程的接口主要体现在流程与流程之间的接口;流程内部活动之间的接口;完成活动时岗位之间的接口..流程之间的接口可以是一种输入输出关系或者是支持关系;在流程描述时通过标识表示出流程之间的接口关系;如上述的采购流程与三级流程之间的接口如采购方式的选择到供应商的选择在流程中进行描述;清晰的表述这些关系将有助于实现流程导向的管理思想;避免流程执行过程中产生的断点..通过将流程活动与对应的岗位流转关系的描述清晰地表述岗位之间的接口关系..实际上组织内部的运作就是通过流程之间的相互关联而构成的流程网络构成的流程管理体系来实现组织目标的..只有理顺了流程之间的接口关系才能保证流程的高效运作..一份采购流程的一部分万科流程的特点万科流程有6个特点;体现在目标、结构、理念、内容、形式和执行方面1目标上:基于目标导向;支持万科的核心价值观万科强调“均好”及持续稳定成长的战略;作为第一家将平衡计分卡BSC引入房地产行业的公司;追求的目标更加注重平衡性;即过去、现在和未来的平衡以及股东、客户、员工之间的平衡;在关注财务指标过去/股东的同时;同样关注运营过程指标、客户指标和员工学习成长指标未来/客户和员工..同样万科的流程设计反映并支持其核心价值观:-持续增长和领跑:通过财务指标体现;其关注和支持的流程除了财务管理方面的流程外;关注投资与项目论证流程、预算管理及成本管理流程;-客户是我们永远的伙伴:通过客户指标体现;关注和支持的流程包括了从项目论证开始到客户关系管理全过程;并通过客户满意测量来了解客户满意度;评价各专业工作的质量;-阳光照亮的体制:通过运营指标体现;同样通过价值链的全过程的相关流程来支持;-人才是万科的资本:通过学习成长指标体现;关注和支持的流程包括了年度的员工满意测量流程及人力资源管理的6大流程..关注视角指标核心价值观支持流程财务集团资源回报率净利润总资产周转率销售收入销售利润率净利润增长率土地储备周转期持续的增长和领跑财务管理流程投资决策流程项目论证流程预算管理流程成本管理流程客户客户忠诚度市场占有增长率客户是我们永远的伙伴客户满意测量流程客户投诉处理流程价值链中所有相关流程运营过程项目经营计划关键节点完成率专业工作满意度规划设计、营销、工程、客服物业管理阳光照亮的体制专业、规范透明价值链过程相关的60-80个主流程及子流程学习成长员工综合满意度人力投入产出骨干人员价值流失率人才是万科的资本员工满意测量流程人力资源管理相关流程2结构上:结构上的系统性在前述中已经说明了万科的流程结构;从中可以看出万科的流程强调系统性;围绕公司目标;在横向上基于PDCA管理循环;并满足ISO9001的要求;包括了管理策划类流程、资源管理类流程、产品实现类流程以及监视测量类流程;覆盖房地产价值链的全过程业务类流程;并配合相关的管理支持流程;纵向关系上体现了相关的层次4层结构及相互关联关系;内部关系上反映了相关的接口关系..3理念上:全程关注客户、聚焦客户在流程设计的理念上:强调在房地产开发的全过程都需要以客户为关注焦点;关注客户、聚焦客户..全过程的关注表现在:在每个环节的关注:在房地产开发的价值链过程中每个环节都需要对关注客户:项目论证决策流程开始基于客户细分、市场和客户定位的分析;项目策划流程中基于客户需求的产品的定位分析;设计流程中让客户服务部门、物业管理部门甚至客户的直接参与评审;设计变更流程中对可能影响到客户承诺的内容进行评审并及时告知客户;销售过程中及时提醒可能影响到客户未来满意的不利因素;如周边的环境及不可预见、不可控的变化;项目验收流程中物业管理和客户服务部门模拟客户的验收;投诉处理流程中对客户的每个投诉进行处理并及时回访;客户满意测量流程中对客户入住后每年对客户满意进行调查;服务流程中客户加入万客会后提供更多的服务包括优先安排的参观;再购房的折扣等等..在流程设计过程中:在设计每个流程时都需要考虑哪些活动与客户有关或者哪些活动与客户有接触界面;如何进行接口;是否影响到客户或者如何与客户进行沟通;并且在流程图中凡是与客户有关的活动都需要表达出来;并将客户置于最前端..对流程运行结果的评价:客户的评价作为衡量流程绩效最重要的标准;通过客户的评价来衡量产品的规划设计、产品的工程质量、营销服务及物业管理的流程绩效;通过评价和反馈的信息改善流程本身的设计及流程的运行绩效..4内容上:关注重点与价值链各环节的重点一致性在流程的内容安排上;基于流程通常所关注的目标A数量、Q质量、C成本T时效、R风险几类指标;并强调这些指标的平衡;但根据房地产价值链的特点;在不同的流程所关注的重点有所区别..万科的“7对眼睛”-对风险的关注:越靠近房地产价值链的前端从投资策划到规划设计;经营操作风险越大;但对整个项目的利润贡献越高;因此在流程设计时重点需要关注风险控制及成本控制;如项目论证流程、项目策划流程和规划设计流程中重点关注与风险控制和成本控制相关的影响活动;万科强调在项目论证过程中的“7对眼睛”决策项目发展、设计、营销、工程、成本、客户服务、物业管理;就是为了有效控制决策风险..成本管理从投资策划开始就要启动;到设计流程都要特别关注成本;由于设计决定了房地产开发成本的70%以上;从项目估算、测算、预算、决算全过程;在施工图完成后最终确定目标成本;房地产平均利润率越低的城市其成本控制越是重要;很多公司采用了限额成本设计..在价值链的中端是房地产质量、进度和成本的控制区;决定了利润的最终实现大小;在此阶段重点关注进度管理流程、质量管理及动态成本包括签证的管理;特别关注设计质量对后续工程进度和质量的影响;因此在设计流程中每个阶段概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计的设计深度要求及设计评审工作是重点关注的内容..而对施工过程的质量管理体系的建立和实施以确保最终产品的质量目标的达成也是流程关注的重点..越靠近价值链的后端经营操作风险越小;但对品牌的影响及客户忠诚度的建立非常重要;因此重点关注服务流程及客户关系维护相关的流程;关注影响到客户满意的相关服务活动;同时通过对客户满意的调查;识别客户的需求及产品相关的产品设计、工程质量及服务信息;为未来的项目提供重要的输入信息;并改善产品和服务质量;提升客户满意..5形式上:强调指导性和可操作性万科的流程文件正如郁亮总经理所说的是指导性的;指导员工如何完成相关的工作;包括活动的步骤和方法;输入输出的要求..这与很多公司的制度不同;在协助万科建立流程文件时;我们曾经提出一个基本原则:用一个新员工的标准来衡量文件的指导性是否充分..就是如果你是一位新员工能够不仅看懂流程文件的内容;而且能够按照流程文件中的步骤完成相关的工作而基本不需要向上级提供更多口头指引时;就说明流程文件具有指导性了..有些公司希望流程能够简单表述;其实简单的表述员工虽然容易接受;但如果流程本身运行不简单;这样的流程就没有指导意义了..我们在追求流程本身简单、高效的同时要确保流程运行的方法指引比较详细;才能保证流程的执行效果..这也是影响到流程可操作性的一个重要方面..流程的可操作性表现在四个方面:流程与现有资源相匹配、流程能够低成本运行、流程中职责方法明确、流程的多路选择..流程与现有资源相匹配:人力资源及资金、设施设备包括IT与流程密切相关;特别是人员的技能对流程的影响;理论上流程的设计首先基于流程需要达成的目标来建立一个“标准”的流程;然后来提出相关岗位的能力要求;配备能够满足能力要求的员工来完成..但往往不同的员工即使完成同样的流程;其最终的绩效达成会有差异;正如同样的设计流程;无论流程如何详细;但不同的设计师其最终设计出的成果有很大差异一样;设计师的水平员工技能带来的差异是其中一个重要因素;因此在设计流程时同样需要考虑员工的现状能力;达到流程的最优化;有时组织的本身的经验和能力对流程同样产生影响;如万科的设计管理流程中原先规定设计过程中对概念设计、方案设计、施工图设计等都需要万科集团总部进行评审和决策;但随着深圳和上海区域公司设计能力的不断提升;集团总部取消了流程中评审决策的活动;而基本上有区域公司自行决策;集团总部只需进行备案..但对其它公司由于能力和经验的因素;尚需要经过集团的评审和决策..流程能够低成本运作:过于复杂的流程或者要求过高表现在对目标和方法的流程可能导致流程的运作成本过高;包括资源如人员、时间和资金的投入;过多的无效的活动包括监控点的设置可能导致影响到流程的可操作性..如一个考核流程;如果一家超过150人的企业每个月都需要对每个员工进行评价考核并进行强制排序;或者进行360评价;对于需要达成的目标;这样的流程运作成本就会非常高..再如万科的成本管理流程中要求对目标成本进行监控;同时对每个月的预期成本进行控制;将成本控制分解到每个月;每个部门;到每个岗位万科的责任成本体系;每个部门需要编制成本台帐反映成本的需求和实际达成状况;如果没有一个IT系统来支持这样的流程;其运作成本和效率也会比较高;从而影响到流程的可操作性..流程中的职责方法明确:流程的运作需要岗位来完成;因此在流程中需要明确每项活动的完成者或责任者;万科在描述流程时基本都要求描述到岗位;特别是涉及到需要决策的活动如评审、审核、批准等必须明确到具体岗位;以保证流程相关责任的落实..每项活动的方法尽可能的具体详细;对一些影响到流程绩效目标的关键点CP点必须有明确具体的操作方法;详细说明如何进行..细节上语言的表述明确;避免使用不确定的字眼;如必要时、可能时、允许的情况下、相关部门;避免使用没有任何操作性和任何指导意义的形容词..流程的多路径选择:有些流程需要根据不同的条件设置不同的路径;以实现效率与风险的平衡;通常会涉及到为符合公司的授权体系及不同的内外部环境下流程的不同路径;如采购及招投标流程中不同的费用审批权限;不同的材料种类都可能采用不同的流程;再如不同类型的客户投诉以及投诉的严重程度的处理流程就会采用不同的路径;往往风险越低的流程监控点越少;路径越短;这样既保证了流程的运行效率又能够有效控制风险..如果这些流程采用同样的路径完成就降低了流程的可操作性..在万科的流程中这样多路径的流程同样贯穿房地产开发的全过程..6 执行上:结果的闭环及自我提升功能任何流程都强调从产生需求到满足需求的过程;如项目策划流程主要的目标需求之一是产品能够准确定位并满足定位客户的需求;因此首先需要对市场进行分析;确定细分客户群;对这类客户群的需求进行分析;根据定位的客户的需求确定产品的定位;形成产品定位策划书;最后需要对产品定位策划书进行评审来确定产品定位是否合适;客户需求能否得到满足;从而形成闭环..同样在设计变更流程中提出的变更需求是否得到落实需要进行跟踪;以确保变更得到有效执行..很多公司的设计变更流程不完善;主要体现在只有变更的发出;但一个项目完成后究竟发出了多少次设计变更单;有多少变更在规定时间内有效执行;没有岗位进行跟踪;这就是流程没有形成闭环;一些公司经常出现一些设计变更单在流转过程中消失了在进行签证结算时找不到相应的变更依据..万科流程设计过程中同样遇到过类似问题;后来通过强调流程的闭环要求;所有流程都需要关注流程的最终输出是否满足输入的目标要求;从了解客户需求到到最终客户满意测量的价值链形成闭环;而每个流程内部也形成从需求到满足需求的闭环;环环相扣;从而首先流程运作的总体目标..流程在形成闭环的同时需要具有自我提升的功能;通过流程的执行改善流程的绩效;这往往需要通过对流程运行结果的相关数据或信息加以分析;如客户投诉处理的流程;如果从闭环需求的角度来看;对每个投诉处理的结果进行跟踪;确保客户的满意..从更深层面;投诉流程更要关注通过该流程能够最终减少客户的投诉;提高客户满意度;可以通过对客户需求及客户反馈的问题进行分类统计;分析每类问题产生的原因;进行内部改善;提高产品设计、施工、服务质量;避免同样的问题再次发生;从而最终提高客户满意度和忠诚度;这就是流程的自我提升功能..万科每月需要将客户的投诉进行分析;填写月报并上报集团总部;对一些重大或有案例价值的投诉会形成案例发布给所有部门..同样的流程如成本管理流程、采购流程、工程质量管理流程、设计变更流程、供应商评估流程等都考虑了流程的自我提升功能..如设计变更的流程自我提升体现在减少项目开发过程中的设计变更;典型的设计变更流程中将设计变更划分为8大类型;如设计差错、设计缺漏、设计优化、成本优化、营销效果改进、客户申请、客户投诉、工程优化等;在变更提出时及项目完成后对所有的设计变更进行分析;识别变更的主要原因;并通过管理流程的优化减少不合理的设计变更的产生..在万科和金地建立了知识库系统;其目的之一就是为了通过对过往经验总结;提高项目运营质量..设计变更流程的变更分析:万科流程管理的启发:取得项目成功的4大要素通过万科的流程管理项目以及后续的持续优化工作;我们认为要取得流程管理的成功需要关注四个方面:-推、拉、引、跟1高层的重视和推动-“推”流程管理的项目是关注操作层面的工作;也是一项组织变革;贯穿于每个项目过程及几乎所有的部门;同样涉及到相关部门的相互配合以及权责的再分配;因此在此过程中必然会遇到一些阻力;因此高层的重视就变得非常重要..高层要确保员工思想和意识上的统一;这样才能保证变革的成功;高层要参与关键流程的决策;决定流程的关键权责体系;并且自身按照流程的要求执行..万科流程的项目大多数分公司是有总经理办公室组织进行;从而保证了一定的权威性和内部的更好配合和协调;对流程项目的顺利开展也起到了促进作用..根据万科的经验;对于很多公司的责任体系及绩效管理体系本身不够完善的情况下;如果没有高层的推动;项目就不可能取得成功..包括随后我们进行的金地集团流程优化项目;集团张华刚总裁的重视和参与确保了项目的有序开展..2重视培训;形成按照流程执行的习惯-“拉”从项目开始到项目开展过程以及项目结束后都要持续地进行培训;培训包括两类;一类是流程管理技能方面的培训如流程识别描述/流程设计和优化/流程。

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产集团公司全套管理制度及流程由于万科房地产集团公司管理制度及流程非常庞大,因此需要针对不同方面进行分类总结。

以下是针对不同方面的简介:一、财务管理制度及流程1. 资金管理万科房地产集团公司重视资金管理,建立起全面的资金管理制度和流程,确保公司的资金使用合理、安全和高效。

资金管理包括对公司各项资金入账、出账、调拨、监督和控制等方面,流程包括资金申请、审批、支付、核对等流程。

2. 财务核算万科房地产集团公司建立完善的财务核算制度和流程,包括会计准则、核算步骤和方法、凭证和账簿的管理等,确保公司的财务数据准确、完整和及时。

财务核算流程主要包括财务报表编制、审核、验收等流程。

3. 预算管理万科房地产集团公司定期制定各项预算计划,包括年度预算、月度预算、项目预算等,确保公司经营活动符合预期目标。

预算管理流程主要包括预算编制、审核、执行、监控等流程。

二、人力资源管理制度及流程1. 招聘管理万科房地产集团公司根据企业发展需要,制定招聘计划,依据招聘规定的条件和流程,实施岗位招聘工作。

招聘流程包括岗位职责分析、招聘信息发布、简历筛选、面试、体检和发放录用通知书等。

2. 员工考核管理万科房地产集团公司定期对员工进行绩效考核,以确保员工的综合能力和工作表现都能得到提高。

员工考核流程包括绩效目标设定、绩效量化、评定、反馈和改进等流程。

3. 员工福利管理万科房地产集团公司根据员工需求和企业实际情况设定各项福利制度,以提高员工的福利待遇,增强员工的工作积极性和企业凝聚力。

员工福利管理流程主要包括福利计划制定、申请、审核和发放等流程。

三、市场营销管理制度及流程1. 产品规划万科房地产集团公司建立全过程的产品规划管理体系,包括市场调研,产品设计规划,产品开发、生产和销售等全方位的管理。

产品规划流程主要包括产品需求分析、市场调研、产品定位、产品规划、产品研发、样品测试、产品标准确定、产品推广等流程。

2. 价格管理万科房地产集团公司建立完善的价格管理制度和流程。

万科集团-电脑配置作业指引--管理流程.

万科集团-电脑配置作业指引--管理流程.

Word 版房地产资料来自: /dichanjiaoliu电脑配置作业指引编制黄运林日期 2002-8-23 审核唐激扬日期 2002-8-23 批准刘荣先日期 2002-8-23流程要素流程目标:流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人 2002-10-24 A/1 5.5朱蓓唐激扬刘荣先 2003-2-18 A/2 购置权限修订、5.1.3、5.5.2黄运林唐激扬刘荣先word版文件由地产交流群网友提供,群号127644268统一管理,按需配置,落实电脑设备的管理使用责任,充分利用和有效的使用资源。

2.适用范围公司职员电脑资源的配置工作。

3.术语和定义4.职责4.1.总经理办公室4.1.1.电脑的内部调配、部门间的调拨、电脑购置和报废的申请及审核。

并协助人力资源部对电脑资产定期盘点。

4.1.2.更换电脑后负责办理更名手续。

4.1.3.负责制定电脑购置标准和选型指引、制定电脑设备使用规范、电脑资产的采购、报废资产的技术鉴定并会同财务管理部等部门对淘汰报废的电脑设备进行处理。

4.1.4.负责根据其行政级别和专业性质对每个部门、工作岗位的电脑数量、性能进行合理配置。

4.2.人力资源部4.2.1.负责电脑的实物登记备案以及定期组织有关部门进行资产盘点等。

4.3.财务管理部:4.3.1.审核电脑物资购置申请。

4.3.2.批准单次购买总额一万元以下的申请。

4.3.3.负责对电脑进行合理的折旧处理。

4.4.副总经理:批准单次购买总额一万元(含以上,三万元以下的申请。

4.5.总经理:批准单次购买总额三万元(含以上的申请。

4.6.电脑使用者:4.7.各使用部门和使用人对使用的电脑负有妥善保管、安全使用的责任。

4.8.使用人须合理使用电脑,严格按规程操作,并注意电脑的维护和保养。

由于使用、保管不善造成的遗失和损毁,责任人按规定赔偿公司损失。

5.工作程序5.1.电脑购置5.1.1.电脑的需求者填写《固定资产购置/调拨申请单》,部门经理同意后报总经理办公室审核。

万科房地产项目营销节点操作指引及成果标准

万科房地产项目营销节点操作指引及成果标准

万科房地产项目营销节点操作指引及成果标准一、总则1、为统一万科集团各房地产项目营销的标准,规范房地产项目营销的内容和深度,达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的,特制定本标准。

2、本标准为华南区域版,万科集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。

对本标准未涉及的部分,各项目可根据当地特点,酌情予以创新性选择。

如中介代理机构的选择和运用等。

3、本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开,分别作为节点之一。

意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础;引导各一线公司营销工作对该节点的重视。

4、本标准是依据房地产营销理论和模型,并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。

标准中提出的节点工时为参考时间,非关键路径时间,部分工作可根据实际工作情况同时开展。

5、本标准遵循以下原则编制:营销与设计、成本相结合的原则;计划管理的原则;检查与反馈的原则;持续改进的原则。

6、本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。

7、本标准与准则解释权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。

二、市场定位阶段操作指引及成果标准1.项目定位工作执行计划(1) 项目定位工作小组①由公司营销专业牵头,联合设计、成本专业,组成项目定位工作小组;②项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责。

③ 项目定位工作小组成立之后,第一时间知会区域中心,并上报集团企划部备案;由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。

(2)定位工作总体方向和思路①定位工作小组召集项目定位工作务虚会,由公司领导、相关部门第一负责人、集团/区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。

②定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路③定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点④形成定位工作务虚会会议决议。

(3) 定位执行和审核计划根据定位工作务虚会要求,拟定定位工作执行计划拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划2.项目基础资料(详见设计基础资料)(1)宗地区位与交通①表现宗地在城市范围内的位置,可在城市地图基础上制作,并说明与城市各主要区域的交通情况② 表现宗地在片区范围内的位置,可在片区地图基础上制作,并说明与片区各主要位置的交通情况(2)宗地基本指标宗地规划设计要点。

万科管理标准化手册

万科管理标准化手册

万科管理标准化手册一、引言。

万科作为中国领先的房地产开发企业,一直以来致力于提升管理标准化水平,以确保企业的持续发展和稳健经营。

本手册旨在为万科各级管理人员提供统一的管理标准,规范管理行为,提高管理效率,确保企业各项工作有序进行。

二、管理标准化的重要性。

管理标准化是企业持续发展的重要保障。

通过建立和实施管理标准化体系,可以规范企业内部管理流程,提高工作效率,降低管理风险,增强企业竞争力。

同时,管理标准化还可以为员工提供明确的工作指引,提升员工的工作质量和效率。

三、管理标准化手册的编制原则。

1. 以实际需求为导向,管理标准化手册的编制应以企业实际需求为导向,充分考虑企业的特点和发展阶段,确保管理标准化的实施能够贴合企业实际情况。

2. 统一标准、灵活应用,管理标准化手册应统一管理标准,同时在具体实施过程中要求灵活应用,允许因地制宜,根据具体情况进行调整。

3. 持续改进、不断完善,管理标准化手册应作为一个动态文件,需要不断进行修订和完善,以适应企业发展的需要和外部环境的变化。

四、管理标准化手册的内容。

1. 组织架构,包括企业的组织结构、职责分工、管理层级等内容。

2. 工作流程,包括各项工作的流程图、操作规范、工作指引等内容。

3. 质量标准,包括产品质量标准、服务质量标准、工作质量标准等内容。

4. 安全管理,包括安全生产管理、环境保护管理、职业健康管理等内容。

5. 绩效考核,包括员工绩效考核制度、绩效考核标准、考核流程等内容。

五、管理标准化手册的实施。

1. 制定实施计划,企业应制定管理标准化手册的实施计划,明确实施目标、时间表和责任人。

2. 培训和宣传,企业应开展相关管理标准化的培训和宣传工作,确保员工理解和遵守管理标准化要求。

3. 监督和检查,企业应建立监督和检查机制,定期对管理标准化的实施情况进行检查和评估,发现问题及时进行整改。

4. 持续改进,企业应建立持续改进机制,不断完善管理标准化手册,提高管理水平和效率。

万科房地产集团公司全套管理流程1.doc

万科房地产集团公司全套管理流程1.doc

万科房地产集团公司全套管理流程1 保密等级:绝密级流程目录一、人事行政部行政-01会议管理流程(04)行政-02专项档案管理流程(05)行政-03固定资产采购领用管理流程(06)行政-04公文管理(发文)流程(07)行政-05公文管理(收文)流程(08)行政-06办公用品采购领用管理流程(09)行政-07网络信息管理流程(10)行政-08重要档案借阅管理流程(11)行政-09文书档案管理流程(12)行政-10秘书日常事务管理流程(13)人事-01培训计划管理流程(14)人事-02招聘管理流程(15)人事-03员工定薪管理流程(16)人事-04职位说明书管理流程(17)人事-05绩效考核管理流程(18)人事-06-劳动合同管理流程(19)二、市场发展部市场-01集团年度经营计划制订流程(20) 市场-02产品定位报告编写流程(21)市场-03可研分析工作流程(22)市场-04销售计划管理流程(23)市场-05销售价格管理流程(24)市场-06销售工作督察工作流程(25)市场-07物业销售流程(26)市场-08市场推广流程(27)市场-09广告宣传流程(28)市场-10合同签定流程(29)市场-11销售优惠管理流程(30)市场-12销售资料管理流程(31)市场-13房屋交付流程(32)市场-14客户投诉处理流程(33)市场-15信息管理流程(34)三、资金财务部财务-01费用报销管理流程(35)财务-02 资产购置管理流程(36)财务-03资产入帐管理流程(37)财务-04资产调用管理流程(38)财务-05资产处置管理流程(39)财务-06资产盘点管理流程(40)财务-07资金流入管理流程(41)财务-08资金流出管理流程(42)四、总工程师办公室工程管理流程编制说明(43)工程-01方案设计管理流程(44)工程-02初步设计管理流程(45)工程-03施工图设计管理流程(46)工程-04总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程(47)工程-05开工准备工作管理流程(48)工程-06施工图会审管理流程(49)工程-07工程进度与计划管理流程(50)工程-08设计变更管理流程(51)工程-09质量缺陷修补及质量事故处理流程(52) 工程-10基础及主体工程结构验收管理流程(53) 工程-11单位工程竣工验收管理流程(54)工程-12技术资料管理流程(55)工程-13综合验收及工程移交物业管理流程(56) 工程-14保修期内工程维修管理流程(57)工程-15材料检验管理流程(58)五、造价审计部造价-01项目成本计划编制流程(59)造价-02工程项目总承包招标管理流程(60)造价-03监理招标管理流程(61)造价-04分包工程招标管理流程(62)造价-05甲供材料与设备采购招标管理流程(63)造价-06甲定乙供材料与设备定价管理流程(64)造价-07工程合同管理流程(65)造价-08费用签证管理流程(66)造价-09工程款中期支付管理流程(67)造价-10工程结算支付管理流程(68)造价-11履约保证金退还管理流程(69)造价-12造价信息管理流程(70)造价-13审计工作检查考核管理流程(71)造价-14审计档案资料管理流程(72)万科集团有限公司会议管理流程编号:行政-01 编制日期:2009-09-16 第次修改修改日期:相关部门人事行政部相关领导开始主管领导审核审批草拟通知会议申请受理审核总裁审批审批会议通知会议准备会议准备会议召开会议纪要会议召开会议纪要部门审定总裁审批纪要发文承办主管领导审核。

史上最全的万科房地产开发公司全套管理制度及流程汇编

史上最全的万科房地产开发公司全套管理制度及流程汇编

史上最全的万科房地产开发公司全套管理制度及流程汇编一、公司概况1.公司简介:包括公司的背景、历史、经营范围、组织结构等。

2.公司管理理念:公司的核心价值观、使命和愿景。

3.公司目标和战略规划:公司的长期、中期和短期目标,以及实现这些目标的战略规划。

二、人力资源管理制度1.招聘流程:包括岗位需求分析、招聘途径、岗位发布、简历筛选、面试、录用等。

2.员工入职流程:包括签订劳动合同、办理入职手续、培训等。

3.岗位职责和权责明确制度:明确员工的岗位职责和权责,以保证工作效率和责任落实。

4.员工培训和发展制度:包括新员工培训、岗位技能培训、职业发展规划等。

5.绩效考核制度:明确员工的绩效考核标准和流程,以激励员工的工作积极性和提高绩效。

6.员工福利制度:包括薪酬福利、假期制度、员工活动等。

三、财务管理制度1.财务预算管理制度:包括年度预算编制、预算执行和控制等。

2.成本管理制度:包括成本核算、成本控制和成本分析等。

3.财务报告制度:包括月度财务报告、季度财务报告和年度财务报告等。

4.资金管理制度:包括资金计划、资金调度和资金监管等。

四、项目管理制度1.项目开发管理制度:包括项目规划、项目可行性研究、项目立项和项目管理等。

2.市场调研和销售管理制度:包括市场调研、销售策划和销售管理等。

3.施工管理制度:包括施工组织设计、施工计划、工程质量管理等。

4.安全管理制度:包括安全生产责任制、安全培训、安全检查等。

五、运营管理制度1.物业管理制度:包括物业维修、物业设备管理、物业收费等。

2.客户服务管理制度:包括客户关系维护、客户投诉处理等。

3.市场营销管理制度:包括市场调研、销售策略、品牌推广等。

4.售后服务管理制度:包括产品质量保证、售后服务流程等。

六、公司文化建设制度1.公司文化理念:包括公司的价值观、行为准则和行事风格等。

2.荣誉评定制度:设立荣誉奖励机制,鼓励员工充分发挥自己的才能。

3.内部沟通和协作制度:建立良好的内部沟通渠道,促进团队协作和信息共享。

万科房地产管理流程工作指引

万科房地产管理流程工作指引

工作指引标准表单目录1.项目投资管理2.项目设计管理3.项目施工管理4.项目进度管理5.项目成本管理6.项目销售管理7.安全文明生产8.招投标管理9.经济合同管理10.经营目标管理11.危机管理12. 信息披露工作指引13.管理制度系统14.业务信息管理项目投资管理目录项目经营策划书编制提纲项目立项评审决策指引项目可行性研究报告编制指引项目建议书编制指引项目论证审查表项目开发论证综述表新项目基本情况调查表1 城市规划及发展简述2 项目决策背景及摘要2.1 外部环境a) 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走向等;b) 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位;c) 项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

2.2 内部因素a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义(一般3 至5 年),在公司发展中的地位(是否核心项目);b) 公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;c ) 从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

3 项目概况3.1 宗地位置3.2 宗地现状四至范围,地势比较,地面现状,现有居民情况,地下情况,土地的完整性,地质情况。

3.3 项目周边的社区配套3.4 项目周边环境3.5 大市政配套3.6 规划控制要点总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率等。

3.7 土地价格3.8 土地升值潜力初步评估3.9 立即开发与作为土地储备优缺点分析。

4 法律及政策性风险分析土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件;立项情况;规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件;征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

工作资源配置作业指引

工作资源配置作业指引
独立办公桌配两张会客椅,约5 m2
1、8、9
职员级
一张办公桌、一张办公椅,约4 m2
2、8或9
销售现场
接待人员
同职员级
2、8或9
施工现场
管理人员
同职员级
2、8或9
18-22
项目
销售组
根据现场大小及销售展示需要进行规划设计
3、4、5、7、8、11-17
项目
经理部
根据项目人员配置确定办公空间大小
3、4、5、7、10-16
7.相关记录
8、市内直线电话
9、分机
10、视频会议系统
11、考勤设备
12、应急灯
13、灭火器
14、碎纸机
15、报刊夹
16、资料柜
17、更衣储物柜
18、安全帽
19、雨衣
20、雨靴
21、手套
22、手电筒
总助
总监级
公司立办公室,约15 m2
1、3、6、9
项目
总经理级
项目现场独立办公室,约10m2
1、7、9
部门
经理级
4.3.各部门负责对本部门所使用资源的日常管理。
5.工作程序
5.1.办公资源配置一鉴表
资源
配置
类别
办公空间
办公设备
劳保
用品
耐耗
办公
文具
备注
总经理级
公司独立办公室,约20m2
1、3、6、9
计算器
笔筒
打孔机
订书机
剪刀
裁纸刀
1、手提便携式电脑
2、台式电脑
3、打印机
4、传真机
5、复印机
6、国际长途电话
7、国内长途电话
5.2.上述资源配置为标准配置,部门经理级以下职员如因工作需要需增加配置,须经人力资源部同意,电脑配置按照《电脑配置作业指引》执行。

万科房地产公司物业管理前期介入工作指引

万科房地产公司物业管理前期介入工作指引

物业管理前期介入工作指引物业管理前期介入工作指引1目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容,指导新公司物业管理业务的开展。

2范围适用于万力房地置业公司和其下属的物业管理公司(以下简称地产、物业)。

3职责3.1物业公司3.1.1物业公司负责编制、发布和修订本工作指引,以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。

3.2地产公司3.2.1地产公司应与物业保持良好的沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,听取采纳合理的建议,对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。

4方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。

4.2前期介入的一般程序4.2.1双方确定工作内容要求。

4.2.2物业组成工作小组。

4.2.3制定工作计划。

4.2.4计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。

4.2.5物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。

4.2.6对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。

4.3.1规划设计阶段包括:对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

万科地产设计管理制度

万科地产设计管理制度

万科地产设计管理制度篇一:万科地产设计管理工作标准-景观设计万科景观设计施工过程管理一、前言在地产市场激烈竞争的今天,我们要在竞争中寻求发展,就必须更好的规范管理制度、严格控制成本目标、不断推陈出新、给客户性价比最高的产品,学习其他公司的操作模式。

去其糟粕、取其精华,将有助于我们更好的发展。

下文中我们将试图从景观设计施工的过程管理对万科进行研究,由于了解深度有限,不尽之处望批评指正。

二、万科地产概况及企业文化1、万科概况万科企业股份成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。

万科于1988年介入房地产领域,1992年正式确定大众住宅开发为核心业务,迄今为止,万科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、成都、南昌、沈阳、无锡、武汉、大连、东莞、南京、中山、鞍山、长春、苏州、镇江、佛山、杭州、厦门、长沙、青岛、宁波,昆山等,目前万科业务已经扩展到25个大中城市,并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。

凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并为投资者带来了稳定增长的回报。

2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。

万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。

公司致力于通过规范透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎,最受社会尊重的企业。

凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号,2008年入选《华尔街日报》(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业”。

2、万科的宗旨:建筑无限生活对客户,意味着了解你的生活,创造一个展现自我的理想空间对投资者,意味着了解你的期望,回报一份令人满意的理想收益对员工,意味着了解你的追求,提供一个成就自我的理想平台对社会,意味着了解时代需要,树立一个现代企业的理想形象3、“建筑无限生活”的三个层面建筑你的生活,从懂得你的生活开始。

史上最全的万科房地产开发公司管理制度及流程汇编

史上最全的万科房地产开发公司管理制度及流程汇编

史上最全的万科房地产开发公司管理制度及流程汇编1.万科房地产开发有限公司组织结构图目录前言 (6)第一章管理架构 (8)第一节组织架构 (8)第二节职能部门及岗位职责 (8)总经理 (8)副总经理 (9)行政人事部 (9)客户服务部 (14)财务部 (18)招商部 (23)工程部 (26)安管部 (31)餐厅 (36)第二章行政管理制度 (38)第一节公文流转制度 (38)第二节会议管理制度 (39)第三节印鉴管理制度 (40)第四节档案管理制度 (42)第五节车辆使用管理制度 (46)第六节业务宴请制度 (48)第七节计算机网络管理制度 (48)第八节办公用品管理制度 (49)第三章人事管理制度 (50)第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度 (50)第二节劳动人事关系 (59)第三节考勤与假期管理 (67)第四节薪酬及福利管理制度 (72)第五节培训管理 (76)第六节绩效考核管理制度 (78)第七节员工奖惩制度 (90)第四章财务管理制度 (93)第一节资金管理制度 (93)第二节资产管理制度 (102)第三节借款及费用报销管理制度 (107)第五章综合业务管理制度 (111)第一节客户服务管理制度 (111)第二节招商部管理制度 (119)第三节工程维修管理制度 (121)第四节安管部管理制度 (131)第五节保洁管理制度 (145)第六节绿化管理制度 (151)第七节餐厅管理制度 (152)第八节应急预案 (157)第六章工作流程 (176)第一节综合管理 (176)1、招聘申请工作流程 (176)2、招聘工作流程 (180)3、新员工入职管理流程 (184)4、员工转正管理流程 (187)5、人事变动工作流程 (191)6、员工离职办理流程 (196)7、员工奖惩管理流程 (199)8、员工请假办理流程 (201)9、接单流程 (206)10、发文流程 (209)11、文件报送流程 (211)12、档案管理流程 (214)13、物品申请流程 (218)14、印章管理流程 (220)15、招商工作流程 (223)16、各班次交接流程 (225)第二节财务管理 (228)1、财务基本核算流程 (228)2、物品采购流程 (231)3、请付款及报销流程 (234)第三节服务管理 (236)1、办理停止供暖流程 (236)2、装修管理流程 (240)3、经典生活公寓出入管理流程 (243)4、公寓物品搬出管理流程 (247)5、消杀管理流程 (248)6、投诉处理流程 (251)7、客户回访流程 (255)8、业主入伙流程 (259)9、公寓二次装修流程 (262)10、业主有偿服务流程 (267)11、公共区域报修流程 (270)12、监控发现异常情况处理流程 (273)13、醉汉、精神病人的处理流程 (277)14、突发事件(火灾)处理流程 (281)15、维修流程 (283)16、巡检流程 (287)17、电梯困人处理工作流程 (290)18、停电处理流程 (293)第四节收费管理 (296)1、采暖费收取流程 (296)2、车场收费流程 (298)3、物业费收取相关流程 (301)第五节车辆管理 (304)1、车辆管理流程 (304)2、车辆进场检查流程 (305)前言一、为规范公司的运营,特制定本制度汇编,各部门必须严格遵照执行。

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工作指引标准表单目录1.项目投资管理2.项目设计管理3.项目施工管理4.项目进度管理5.项目成本管理6.项目销售管理7.安全文明生产8.招投标管理9.经济合同管理10.经营目标管理11.危机管理12. 信息披露工作指引13.管理制度系统14.业务信息管理项目投资管理目录项目经营策划书编制提纲项目立项评审决策指引项目可行性研究报告编制指引项目建议书编制指引项目论证审查表项目开发论证综述表新项目基本情况调查表1 城市规划及发展简述2 项目决策背景及摘要2.1 外部环境a) 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走向等;b) 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位;c) 项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

2.2 内部因素a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义(一般3 至5 年),在公司发展中的地位(是否核心项目);b) 公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;c ) 从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

3 项目概况3.1 宗地位置3.2 宗地现状四至范围,地势比较,地面现状,现有居民情况,地下情况,土地的完整性,地质情况。

3.3 项目周边的社区配套3.4 项目周边环境3.5 大市政配套3.6 规划控制要点总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率等。

3.7 土地价格3.8 土地升值潜力初步评估3.9 立即开发与作为土地储备优缺点分析。

4 法律及政策性风险分析土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件;立项情况;规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件;征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

5 市场分析区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5 年)、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势;各档次产品供应状况、各档次产品的集特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会;产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征;产品定位及建议。

6 项目投资简要评价主要经营指标分析开发建设期间计划分析;购置土地的资金来源计划分析;营销计划分析;成本、费用、税务分析;经济效益赢利能力分析。

7 结论和建议1 项目决策背景及摘要1.1 外部环境a) 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走向等;b) 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位;c) 项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

1.2 内部因素a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义(一般3 至5 年),在公司发展中的地位(是否核心项目);b) 公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;c) 从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

2 项目概况2.1 宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。

(附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述)。

2.2 宗地现状a) 四至范围;b) 地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;c) 地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;d) 地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;e) 地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;f) 土地的完整性,是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;g) 地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

(附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。

)2.3 项目周边的社区配套a) 周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。

b) 宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。

2.4 项目周边环境治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

2.5 大市政配套周边道路现状及规划发展,供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。

2.6 规划控制要点a) 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;b) 住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积;c) 综合容积率、住宅容积率;d) 建筑密度;e) 控高;f) 绿化率等。

2.7 土地价格土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。

根据购买价格计算总地价、楼面地价。

2.8 土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

2.9 立即开发与作为土地储备优缺点分析。

3 法律及政策性风险分析3.1 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述3.1.1 项目用地现状土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。

3.1.2 计划手续项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。

3.1.3 规划手续规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。

3.1.4 土地手续征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

a) 项目用地取得土地使用权程序评估:取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。

b) 项目用地土地性质变更的评估:土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。

c) 政策性风险评估:政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。

3.2 合作方式及风险评估合作方基本情况:合作方名称,主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。

合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。

3.3 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。

如:签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

4 市场分析4.1 区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5 年)、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。

4.2 区域内供应产品特征各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。

4.3 区域市场目标客层研究和市场定位各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。

4.4 整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。

4.5 产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

5 规划设计初步分析5.1 规划设计的可行性分析规划设计的初步概念:设计概念、技术概念、可持续发展概念。

6 工程及销售计划a) 截至项目施工、取得销售许可证,报批报建分别需要的工作日。

b) 工程计划:开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

c) 销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。

7 投资收益分析7.1 成本预测说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。

7.2 税务分析营业税及附加、所得税、土地增值税。

7.3 经济效益分析a) 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。

b) 项目开发各期的利润体现。

c) 敏感性分析:成本变动各项经济指标的变化,售价变动各项经济指标的变化,容积率变动各项指标的变化。

d) 盈亏平衡点分析:保本售价、保本销售率。

7.4 项目资金预测资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。

8 综合分析与建议8.1 优势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。

8.2 劣势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。

8.3 机会从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

1 项目可行性评审方式和要求1.1 项目立项的评审经两步完成,包括管理公司经营管理委员会的评审和集团经营决策委员会的评审。

1.2 管理公司经营管理委员会的评审采用资料审查方式进行,各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见,交由经营管理部修订完善《项目可行性研究报告》。

1.3 集团经营决策委员会做出项目立项评审的最终决定。

2 评审内容要点2.1 项目可行性研究报告及相关附件资料的审查a) 所用背景资料的可靠性;b) 可行性论证分析的内容是否完整;c) 分析方法是否可行;d) 是否存在先入为主的“假设”。

2.2 拟开发项目与集团房地产发展战略的符合性a) 所在地域选择;b) 项目品牌与企业品牌的协调性;c) 开发项目规模;d) 开发项目档次;e) 目标客户选择。

2.3 投资收益及风险a) 风险分析是否充分;b) 风险规避措施是否可行;c) 潜在风险对集团经营策略的影响;d) 投资收益测算的可信程度;e) 投资收益是否满足要求。

2.4 项目策划的评价a) 项目规划分析与集团业务策略的符合性;b) 规划概念的创新;c) 工程计划及销售计划是否可行。

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