房地产估价师房地产估价理论与方法真题2007年
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
2007年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案
2007年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。
张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性?（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段结构、请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）（三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。
2007年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解【圣才出品】
2007年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
A．发明B．发现C．创造D．隐定【答案】B【解析】房地产估价不是估价师的主观随意定价，而是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格的形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
2．不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。
A．掌握的有关信息不同B．作出的估价师声明不同C．估价对象状况不同D．委托人不同【答案】A【解析】在实际中，不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估，得出的评估价值往往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。
这就产生了估价准确性的问题。
即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值，因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
3．下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。
A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一【答案】C【解析】C项，内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，符合一定条件的内地房地产估价师，可以通过“互认”方式取得香港测量师资格；符合一定条件的香港测量师，可以通过“互认”方式取得内地房地产估价师资格。
最新房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案汇总
2007年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案2007年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案2007年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。
张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性?（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段结请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）（三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
07年房地产案例与分析真题及答案
07 年房地产案例与分析真题及答案封面和目录（略）致委托人函X＞市中级人民法院：受贵法院的委托，我公司对位于XX市x＞^路3号楼5层整层957.3m2 办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。
估价时点：2007 年3 月5 日。
我公司根据《房地产估价规范》（GB/T502911999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007 年3 月5 日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整（RMB 1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433 元/m2）。
估价报告应用的期限：自2007年3月16日起1 年。
随函附交3 份房地产估价报告。
xxx＞房地产评估有限公司（盖章）。
法定代表人：XXX签字）。
2007年3月16日。
＞注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
注册房地产估价师：XXX（签名盖章）注册号：（略）注册房地产估价师：XXX（签名盖章）注册号：（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象根据《房屋所有权证》（证号：福地与［2000］第xxx＞号）、《国有土地使用证》［证号：字（1999）第^＞＜号卜实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：（一）区位状况位置：坐落XX市x＞路3号楼5层整层城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于XX市行政中心范围（二）实物状况1.土地状况用途：办公地号：XX区XX街道163街坊1/6丘四至：（略）土地等级：1 级土地共用面积：3500m2地势：土地平整其中土地分摊面积：500m22.建筑物状况表1 可比实例表项目实例A 实例B 实例C 坐落XX路14号楼4层XX 路4号楼2层XX路6号楼3层用途办公办公办公交易价格/ （元/m2）12915 11438 12504 价格类型成交价格成交价格成交价格交易日期2006年11 月2006年9 月2006年8 月土地状况出让出让出让2.可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表 2。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告2.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。
A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率3.路线价法主要适用于（）的估价。
A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地4.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格5.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。
A.现在B.未来C.过去D.B和C6.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。
A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况7.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。
A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格8.中国目前的房租有()。
A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金9.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。
A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法10.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。
{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。
{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。
{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。
房地产估价理论与方法第三章：房地产价格和价值
【难点】需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移）
需求量的变动，仅只价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移
需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）
第三章 房地产价格和价值
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 房地产价格的含义和形成条件
一、房地产价格的含义 了解
二、房地产价格的形成条件 熟悉
1.有用性
【重点】买方市场与卖方市场
买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。成交价偏向最低卖价。﹙08年底国内房地产市场具有典型的买方市场特征﹚
卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。成交价偏向最高买价。﹙05～07年国内房地产市场是典型的卖方市场﹚
例题：（判断题）在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（ ） 【2008年真题】
⑶形成的时间较长
⑷容易受交易者的个别情况的影响
⑸有交换代价的价格（买卖价格，也称源泉价格）和使用代价的租金（租赁价格，狭义价格）
第三节 房地产供求与价格
1.房地产需求
房地产需求，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
需求的条件：购买愿意＋购买支付能力
房地产市场需求：在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。
2007年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解 【圣才出品】
2007年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入B．转让收入C．租金收入D．利息收入【答案】C【解析】房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。
房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。
2．当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售B．抵押C．转让D．经营【答案】D【解析】房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
3．下列风险中属于系统风险的是（）。
A．比较风险B．市场供求风险C．未来运营费用风险D．持有期风险【答案】B【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，具体包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险；⑨汇率风险等。
ACD三项均属于房地产投资的个别风险。
4．买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A．不可移动性B．适应性C．弱流动性D．相互影响性【答案】C【解析】房地产资产流动性差的原因包括以下两个方面：①由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；②对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才有可能达成交易。
2007年全国房地产估价师执业资格考试试题及答案
2007年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷一、单项选择题(共40题，每题0.5分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（)。
A.商品住房B.限价商品住房C.经济适用住房D.廉租住房2.某宗以房产为主的房地产讦估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为（)万元。
A.1.80B.2.80C.3.05D.5.003.下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（)。
A.非住宅建没用地使用权期侧届满后，自动续期B.住宅建设用地使用权期恻届满后．自动续期C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期4.城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（)而评估其房地产市场价格。
A.与产权调换房屋结算差价B.价值C.货币补偿金额D.重置价格5.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是（)。
A.国务院人事主管部门B.国务院建设主管部门C.省级人事主管部门D.省级房地产主管部门6. 2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于()万元。
A. 40.00B. 5000C. 6000D. 70007.施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有()签字盖章。
A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册施工管理师8.住房公积金管理的决策机构是（)。
A.住房公积金管理委员会B.住房公积金管理中心C.存储住房公积金的金融机构D.设区城市人民政府9.商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。
07年房地产估价师理论与方法真题及答案
07 年房地产估价师理论与方法真题及答案另设，旁街对街角地的影响深度以 4.5m 为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的 40%、20%，则下图的宗地 B 的单价为 ()元 /m2。
C.6960D.760032、某房地产开发用地，其土地面积为10000 平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为 1.2，楼面地价为 1500 元每平米。
后经规划调整，容积率提高到 1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价 () 万元。
A.375B.450C.500D.60033、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有 ()。
A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务34、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解35、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和 ( )。
A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制。
> 二、多项选择题 (共 15题，每题 2 分。
每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。
全部选对的，得 2 分;错选或多选的。
房地产估价理论与方法例题及题解
第五、六、七章例题［例5—1］某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡,建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元,残值为每平方米建筑面积50元。
试计算该宗房地产相对于空地的减价额.［例5—1］[解］该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额＝（300＋50）×250＝62500(元）［例5—2］某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡,土地价格1500元/㎡,用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡.试计算该建筑物的现值。
[解］该建筑物的现值计算如下：该建筑物的现值＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）［例6-1］某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20％，余款于半年后一次性支付.假设月利率为0．5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
［解］该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：[例6—2］搜集了甲、乙两个交易实例。
甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分3期付款，首付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。
乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。
如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。
[解］对该两个交易实例进行建立比较基准处理,包括统一付款方式和统一价格单位。
具体的处理方法如下：(1）统一付款方式。
如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则:②统一币种和货币单位.如果以人民币元为基准,则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。
假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为l美元等于7．7395元人民币，则：甲单价＝3821．00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝60．00×7．7395＝464．37（元人民币/平方英尺使用面积）③统一面积内涵。
房地产估价理论与方法-12_真题(含答案与解析)-交互(132)
房地产估价理论与方法-12(总分100, 做题时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.下列不属于房地产区位因素的是( )。
SSS_SINGLE_SELA 交通B 用途C 环境D 楼层分值: 1答案:B[知识点] 区位因素2.某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，1～4层建筑面积相等，5～14层为标准层，每层建筑面积为1240m2。
建筑覆盖率为60%，容积率为5.5。
则该宗房地产的楼面地价为( )元/m2。
SSS_SINGLE_SELA 2272.72B 2727.22C 2880.18D 4032.26分值: 1答案:A[知识点] 单位价格和楼面地价3.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。
SSS_SINGLE_SELA 22B 28C 38D 50分值: 1答案:B[知识点] 路线价法4.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
SSS_SINGLE_SELA 2139B 2146C 2651D 2659分值: 1答案:D[知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法5.某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为( )万元。
SSS_SINGLE_SELA 88B 121C 109D 156分值: 1答案:C[知识点] 路线价法6.下列( )不是影响房地产价格的国际因素。
房地产估价师第一套《房地产估价理论与方法》真题附答案
真题一、单项选择题3.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）。
A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。
复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。
参见教材P50。
4.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。
A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产『正确答案』C『答案解析』本题考查的是按实物形态划分的种类。
选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。
参见教材P70。
5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（）。
A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产区位状况描述。
房地产区位状况描述中对位置的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。
选项B，属于区位状况描述中对交通状况的描述。
参见教材P79～80。
6.某房地产的套内建筑面积为4000平方米，分摊的共有建筑面积为1000平方米，建筑面积单价为8000元/平方米，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（）元/平方米。
A.7000B.8750C.11000D.13750『正确答案』C『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
2007年房地产估价师考试真题-理论与方法
2007年房地产估价师考试真题-理论与⽅法⼀、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有⼀个最符合题意，请在答题卡上涂⿊其相应的编号。
) 1、房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。
A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同⼀估价对象在同⼀估价⽬的、同⼀估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。
A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托⼈不同 3、下列关于内地房地产估价师与⾹港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。
A.内地房地产估价师与⾹港测量师资格互认协议书于2003年11⽇签署 B.内地房地产估价师与⾹港测量师资格互认颁证⼤会于2004年8⽉举办 C.内地房地产估价师与⾹港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师⾃动成为⾹港测量师 D.内地房地产估价师与⾹港测量师资格互认是内地与⾹港最早实现资格互认的专业技术⼈员资格之⼀ 4、某夫妻共有⼀套成本价购买的房改房，现因离婚进⾏财产分割的需要⽽委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让⽅应缴纳的⼟地使⽤权出让⾦ B.现时该房改房上市交易的正常价格 C.现时该房屋的房改成本价 D.当时该房屋的房改成本价 5、在使⽤假设开发法评估在建⼯程价值时，利⽤直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
A.后续开发成本+管理费⽤ B.后续开发成本+管理费⽤+销售费⽤ C.待开发房地产价值+后续开发成本 D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 6、判定⼀宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( )。
A.⽬前是否有经济收⼊ B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产⽣经济收益的能⼒ D.⽬前的收⼊是否⼤于运营费⽤ 7、某套住宅总价30万元，套内建筑⾯积125平⽶，套内墙体⾯积20平⽶，分摊的共有建筑⾯积25平⽶，则该住宅每平⽅⽶建筑⾯积的价格为( )元。
房地产评估师考试_2007年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案
2007年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案一、单项选择题(共35小题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率〞的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。
A.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。
如果平滑指数a=0.65，那么用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为()万m2。
A.390.5B.399.5C.523.5D.543.013、以下影响购房者购置行为的因素中，属于心理因素的是()。
A.生活方式B.受教育程度C.购置动机D.自我形象14、一些竞争者可能对某些方面反响强烈，例如对降价竞销反响强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。
这种竞争者属于()竞争者。
A.沉着不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型15、房地产置业投资工程的不确定性因素不包括()。
A.购置价格B.容积率及有关设计参数C.空置率D.运营费用16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、假设该笔贷款的实际年利率为7.25%，那么名义年利率是()。
A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。
假设采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。
那么相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。
A.137.5B.410.2C.432.2D.452.218、房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。
A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润19、某房地产投资工程的购置投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，那么工程的资本金利润率为()。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产估价师房地产估价理论与方法真题2007年(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：35，分数：35.00)1.房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。
（分数：1.00）A.发明B.发现√C.创造D.隐定解析：2.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。
（分数：1.00）A.掌握的有关信息不同√B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同解析：3.下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。
（分数：1.00）A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师√D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一解析：4.某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。
（分数：1.00）A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B.现时该房改房上市交易的正常价格√C.现时该房屋的房改成本价D.当时该房屋的房改成本价解析：5.在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=( )×直接成本利润率。
（分数：1.00）A.后续开发成本+管理费用B.后续开发成本+管理费用+销售费用C.待开发房地产价值+后续开发成本D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费√解析：6.判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( )。
（分数：1.00）A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力√D.目前的收入是否大于运营费用解析：7.某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
（分数：1.00）A.1765B.2000C.2069D.2400 √解析：8.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。
（分数：1.00）A.市场价值B.清算价值√C.快速变现价值D.投资价值解析：9.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是( )。
（分数：1.00）A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值√C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值解析：10.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。
假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/m2。
（分数：1.00）A.3473 √B.4365C.4500D.4635解析：11.根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。
（分数：1.00）A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值√解析：12.引起真正的房地产自然增值的原因是( )。
（分数：1.00）A.装修改造B.需求增加√C.通货膨胀D.改进物业管理解析：13.下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。
（分数：1.00）A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款√C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应解析：14.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。
（分数：1.00）A.合法原则B.最高最佳使用原则√C.估价时点原则D.替代原则解析：15.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
（分数：1.00）A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制√D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格解析：16.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。
（分数：1.00）A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技术性原则D.谨慎原则属于一般性原则√解析：17.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。
（分数：1.00）A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日√D.未来处置抵押房地产之日解析：18.甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。
（分数：1.00）A.0～50B.50～75C.50～100 √D.100～150解析：19.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/m2。
（分数：1.00）A.3868.92 √B.4000.00C.4072.54D.4286.89解析：20.某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。
则该宗房地产的正常成交单价为( )元/m2。
（分数：1.00）A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57 √解析：21.为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/m2，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为( )元/m2。
（分数：1.00）A.2204.55B.2397.99 √C.3237.60D.3345.64解析：22.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。
（分数：1.00）A.1838.00B.1844.55 √C.1845.87D.1850.00解析：23.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
（分数：1.00）A.1.00%B.2.13%C.2.22% √D.2.50%解析：24.某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。
预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。
用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为( )万元。
（分数：1.00）A.358.85B.360.49C.362.93D.365.29 √解析：25.某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。
则其综合资本化率为( )。
（分数：1.00）A.7.65%B.8.75%C.9.42%D.10.19% √解析：26.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。
该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，挣收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。
则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。
（分数：1.00）A.85.45B.87.16 √C.88.50D.88.90解析：27.某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。
项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。
目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。
假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为( )万元。
（分数：1.00）A.2281.83B.2474.60C.3798.30 √D.4119.18解析：28.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是( )。
（分数：1.00）A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润√解析：29.通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为( )元/m2。
（分数：1.00）A.4075.0B.4242.5 √C.4410.0D.4577.5解析：30.某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。
王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m2，房地产价值为150万元。
若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为( )。
（分数：1.00）A.1.67% √B.2.33%C.2.75%D.3.33%解析：31.（分数：1.00）A.临街深度/mB.≤4√C.4～８D.８～1２E.１２～１６F.１６～１８G.＞１８H.平均深度修正率/%I.130J.125K.120L.110M.100N.40解析：32.某房地产开发用地，其土地面积为10000m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500 元/m2。
后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价( )万元。