中国农业银行土地储备贷款

中国农业银行关于印发《中国农业银行城市土地储备贷款管理暂行办法》的通知来源：中国农业银行作者：时间：2007/07/05第一章总则第二章贷款对象、用途和种类第三章贷款条件及申请第四章贷款方式、利率及科目第五章贷款调查第六章贷款审批和发放第七章贷后管理第八章附则各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：为推进城市土地集约经营，实现城市土地资源的有效配置，促进我行城市土地储备贷款（以下简称土地储备贷款）业务规范、稳健发展，防范贷款风险，总行制定了《中国农业银行城市土地储备贷款管理暂行办法》（以下简称《办法》），现印发给你们，请各行遵照执行，并就有关问题强调如下：一、土地储备贷款根据客户类别实行分类管理。

客户类别暂不按信用等级评定结果划分，而按以下标准进行初步分类：一是一类客户，如北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、青岛、苏州等城市的本级土地储备机构及前一年度GDP在150亿元以上的开发区的土地储备机构，对这些客户视同优良客户；二是二类客户，主要为未纳入一类客户的直辖市、省会城市、计划单列市及温州、无锡等经济发达城市的本级土地储备机构及前一年度GDP在100亿元以上但尚未达到150亿元的开发区的土地储备机构；三是一般客户，指未列入一类、二类客户的土地储备机构。

二、规范我行开展土地储备贷款的范围。

为防范信贷风险，我行暂时只介入一类、二类客户。

同时，总行选定浙江、江苏两省分行作为开展土地储备贷款的试点行，根据本《通知》规定的授权权限，由有权审批行对前述两省符合本《办法》规定的一般客户发放贷款。

对于其他省份的一般客户我行暂不提供信贷支持，对符合本《办法》规定的一般客户，确为运作规范、效益及信誉良好的需报经总行审批。

三、规范对土地储备机构授信管理。

对土地储备中心暂不实行公开授信。

可根据收购土地的规模、当地财政实力、经济发展水平、市场前景等情况，在综合分析的基础上，实行内部授信或签订银企（政）合作协议。

四、规范土地储备贷款审批权限管理。

为提高决策层次，防范风险，对土地储备贷款无论期限长短，有权审批行原则上为总行和一级分行。

对一级分行的授权权限按上述客户的分类进行。

如贷款对象为一类客户，一级分行土地储备短期和中期贷款的审批权限比照总行《关于2002年授权调整的通知》（农银授权〔2002〕1号，以下简称《通知》）中授予分行的短期贷款中的优良客户的授权；如贷款对象为二类客户，一级分行土地储备短期贷款的审批权限比照《通知》中授予分行的短期贷款中的优良客户的授权，土地储备中期贷款比照《通知》中授予项目贷款的授权额度；如贷款对象为一般客户，一级分行（仅限江苏、浙江分行）土地储备短期和中期贷款的审批权限均比照《通知》中授予分行的项目贷款的授权额度。

对江苏、浙江分行辖内的已由总行批准可转授项目贷款审批权的二级分行可转授土地储备贷款授权。

五、规范贷款方式管理。

对土地储备机构申请土地储备贷款，应办理合法、足值、有效的抵押担保手续。

对未满足《办法》规定信用贷款条件的客户发放信用贷款须经总行特批。

六、规范贷款审批程序管理。

土地储备贷款一律按房地产开发贷款的基本业务流程办理，但对情况清楚、风险可控的土地储备贷款可简化评估环节。

七、落实对自筹资金比例的要求。

土地储备贷款应要求借款人落实一定比例的自筹资金，但考虑到土地储备系政府行为的背景，自筹比例可适当低于项目贷款要求的自有资金比例。

具体比例暂按以下标准执行：对企业法人类土地储备机构的土地储备贷款的自有资金要求不低于土地开发成本的30％。

对事业法人类土地储备机构中一类、二类客户要求自筹资金（包括自有资金及财政性资金）原则上不低于土地开发成本的20％，对其他客户要求不低于30％。

八、规范贷款科目管理。

各行已发放的土地储备贷款未在房地产贷款类科目反映的或未在该类科目准确反映的一律按《关于规范房地产贷款管理的通知》（农银办发〔2002〕88号）和本《办法》规定结转相应科目。

今后新发放的土地储备贷款一律按本《办法》规定在相应科目反映。

九、切实做好全系统土地储备贷款的归口管理。

为确保我行对土地市场和房地产市场信贷政策的衔接、统一对两个市场优良客户的营销，总行和一级分行受理土地储备贷款业务的客户部门为房地产信贷部（处）或承担房地产开发信贷业务的客户部门。

十、强化土地储备贷款系统指导，防范政策风险。

对《办法》规定贷款对象以外的企（事）业单位从事土地一级开发的，介入应慎重，并一律报经总行审批；借款人须取得有权人民政府从事土地一级开发的书面授权，贷款管理按本《办法》执行。

对房地产开发优质客户为自身房地产开发经营进行土地储备向我行申请贷款按《中国农业银行房地产优质客户管理暂行办法》（农银发〔2001〕149号）执行。

各行要加强对土地储备贷款的管理，在执行《办法》和上述规定及贷款管理中遇到的问题，请及时向总行（房地产信贷部）反映。

中国农业银行城市土地储备贷款管理暂行办法第一章总则第一条为促进城市土地储备贷款业务的发展，规范贷款行为，防范贷款风险，根据现行的《中华人民共和国土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》和《贷款通则》等有关法律法规及中国农业银行信贷管理制度，制定本办法。

第二条本办法所称城市土地储备贷款（以下简称土地储备贷款）是指农业银行向县级以上政府（含县级）授权从事土地一级开发的土地储备机构发放的，用于城市规划区内土地收购征用、储备、开发的贷款。

第三条发放土地储备贷款应当符合国家的法律、法规和人民银行的有关规定，遵循安全性、流动性和效益性的经营原则。

第四条本办法适用于按国家行政建制设立的直辖市、市、县级人民政府所在镇各类城市土地一级开发，包括高新技术开发区、经济开发区等各类开发区土地一级开发。

第二章贷款对象、用途和种类第五条贷款对象。

土地储备贷款的贷款对象是由县级以上政府（含县级）授权在该级政府所在城市规划区内从事土地开发，具有企（事）业法人资格的土地储备机构。

事业法人主要指由城市机构编制委员会批准成立，隶属于城市土地管理部门的土地储备中心（或类似名称）。

企业法人主要指由开发区管理委员会为主要出资人发起设立的有限责任公司第六条贷款用途。

土地储备贷款仅限于城市规划区内土地一级开发，主要为：（一）国有存量土地开发。

根据城市规划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再进行有偿出让或转让的土地开发行为。

（二）新增城市建设用地开发。

在符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划的条件下，土地储备机构经授权对有权部门批准征用的农村集体土地进行统一征用、安置补偿、土地平整及城市配套设施建设，再对这些新增的城市建设用地有偿出让或转让的土地开发行为。

第七条贷款种类。

土地储备贷款分为土地储备短期贷款和土地储备中期贷款。

土地储备短期贷款是指期限在1年以内（含1年）的贷款。

短期贷款只适用于已确定受让方或虽未确定受让方，但出让前景明朗，在1年以内能完成开发并出让的国有存量土地或新增建设用地开发。

中期贷款是指贷款期限在1年以上（不含1年）3年以下（含3年）的贷款。

中期贷款的用途为开发周期在1年以上的国有存量土地或新增建设用地开发。

确需超过3年的，应报总行特批。

第三章贷款条件及申请第八条贷款条件。

申请土地储备贷款，借款人应具备以下条件：（一）所在城市经济发展稳定，财政状况良好，同级财政原则上前三年能实现收支平衡。

（二）从事土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度。

（三）经主管机关核准登记，具有企（事）业法人资格，取得企（事）业单位法人证书、企（事）业法人组织机构代码证，并办理年检手续。

（四）在农业银行开立基本存款账户或一般存款账户，并开立土地储备资金专户。

（五）持有人民银行核发并经过年审的贷款证。

（六）无不良信用记录。

（七）财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行封闭，还贷资金落实。

（八）自筹资金符合规定的比例，全部到位并先于或与贷款同时投入使用。

（九）实行贷款担保的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国农业银行贷款担保的有关规定。

（十）农业银行要求的其他贷款条件。

第九条申请资料。

土地储备机构申请土地开发贷款时，应向农业银行经营行提交以下资料：（一）借款申请书。

（二）已办理年检手续的企（事）业单位法人证书、企业法人营业执照、企（事）业法人组织机构代码证、法定代表人的证明书或法人授权委托书。

（三）借款人可从事土地一级开发的有效批件。

如政府批准设立土地储备机构的文件、土地储备实施办法、借款人的工作（公司）章程等文件。

（四）人民银行核发并经过年审的贷款证。

（五）经有权部门核准的近年及最近一季度的财务报表。

（六）拟收购、征用土地所在区域的城市控制性详细规划。

（七）土地收购、征用合法性资料。

1.收购国有存量土地的，提供原土地使用权人与土地储备机构签订的收购合同及无争议的权属证明。

2.征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提交国务院或省级政府对征地方案和农用地转用方案的批复。

根据《中华人民共和国土地管理法》，征用下列土地的，须报经国务院审批：（1）基本农田。

（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的。

（3）其他土地超过70公顷的。

征用上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

（八）“三通一平”等前期开发合法性资料。

按照当地城市政府有关土地储备政策规定，提供有权部门对土地前期开发中有关道路、管网建设用地规划（或控制性详细规划）及房屋拆迁等方面有效批件。

对土地开发中新建、扩建和改建道路、管线和其他城市基础设施建设的，提供建设项目的《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。

（九）自筹资金到位的计划和已投入资金的证明。

（十）采取抵（质）押担保的，须提供抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函、抵（质）押物清单、权属证明、资产评估报告。

采取保证担保的，须提供保证人的近三年财务报表、资信证明材料和保证人同意担保的董事会决议或相应决策机构授权书。

（十一）拟收购储备的土地已落实意向受让方的，提交有关协议。

（十二）农业银行要求提供的其他证明文件和材料。

第四章贷款方式、利率及科目第十条土地储备贷款方式分为担保贷款和信用贷款。

第十一条担保贷款。

对采用抵押担保方式的，抵押物应为抵押人依法有权处分的国有土地使用权或依法可以抵押的其他财产。

抵押物价值经资产估价部门评估确认的，抵押率一般不高于50％。

抵押物价值以土地储备机构的收购价格测算的，抵押率一般不高于70％。

以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，须报有批准权的人民政府审批，抵押物价值应扣除未缴纳的土地出让金及相关税费。

在符合贷款担保的一般规定外，土地储备贷款不得用以下土地设定抵押权：（一）权属有争议的。