商业地产销售返租回报计算方法
最新商业地产实操案例返租销售方案
销售风险与回避
（1）差价补贴的风险 营运管理公司作为一个商业的整体租赁者，其 承租的租金必然比较低（就好比“批发”的概 念），而发展商为了实现商铺销售，必然要提供 一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将 存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为了 支持较高的回报而去补贴一定的资金。
销售风险与回避
• 公开发售时，业主与春天百货的专业商业管理公司签署 《托管协议》，10年无忧品牌托管，10年赚得黄金旺铺， 最大程度降低投资风险，有效规避通货膨胀，让业主轻松 之间即可获得长势稳定的回报效应和升值空间，享受源源 不断的财富和幸福。 • 前5年每年9%的收益，一次性从首付款中获得收益，即买 即获45%高额收益。后5年每年11%的收益按季度获得收益。 • 投资春天百货成熟市场，涨幅数倍有据可依。 • 为了保证投资者的利益和权利，特别指定 “双重推出机 制”，在10年内可以有2次机会将店铺无理由的转让给春 天百货，充分体现 “春天百货”的诚信、安全以及规范性， 打造喀什无风险的商铺投于产权商铺
• 什么是产权式商铺？ • 房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面 积单位出售，并与买方约定，在出售后的一定年限内 由房地产开发商以代理出租的方式进行返租，由开发 商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营，保 证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模 式，市场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返 租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经 营权分离的房地产证券化。 • 产权式商铺有多种形式，包括返租回报、带租约销售、 利润共享、保底分红等，但万变不离其宗，总归是 “以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方 式”吸引买家入场。 • 产权式商铺的实质是房地产产品的一种营销手法，这 种营销模式因为调动了开发商、投资者、经营者甚至 金融机构等多方面的经济需要，故产业链得以延长， 对GDP的贡献显然比单纯营销要大。
商业地产投资回报率
商业地产投资回报率在商业地产领域，投资回报率是评估一个项目是否具有可行性和盈利潜力的重要指标。
投资回报率可以衡量投资者在一段时间内所获得的利润与投资金额之间的比例。
本文将介绍商业地产投资回报率的计算方法、影响因素以及如何提高回报率。
一、商业地产投资回报率的计算方法商业地产投资回报率的计算方法有多种，常用的有净回报率（Net Return Rate）和现金回报率（Cash-on-Cash Return）。
净回报率是指在一定时间内，投资者从商业地产项目中获得的净利润与投资金额的比例。
计算公式如下：净回报率=（净利润/投资金额）*100%其中，净利润为商业地产项目的总收入减去所有相关费用和支出后的剩余金额。
现金回报率是指在一定时间内，投资者从商业地产项目中获得的现金流量与投资金额的比例。
计算公式如下：现金回报率=（现金流入/投资金额）*100%现金流入是指商业地产项目的租金收入或销售收入等现金流入的总和。
二、影响商业地产投资回报率的因素1. 租赁率：商业地产项目的租赁率是指项目所拥有的可租赁面积与实际已租赁面积的比例。
租赁率越高，意味着项目的租金收入越高，投资回报率也相应提高。
2. 租金水平：商业地产项目的租金水平直接影响到租金收入的多少。
较高的租金水平会增加项目的投资回报率。
3. 投资金额：商业地产项目的投资金额越大，意味着投资回报率相对较低。
因此，在投资决策时需要综合考虑投资金额与潜在回报之间的平衡。
4. 运营成本：商业地产项目的运营成本包括物业管理费、维护费用、保险费等。
控制运营成本可以提高投资回报率。
5. 税务政策：不同地区的税务政策对商业地产项目的投资回报率有重要影响。
在选择投资地点时需要考虑当地税务政策的因素。
三、提高商业地产投资回报率的方法1. 积极管理租户：及时跟进租户需求，提供优质的租赁服务，增加租户满意度并减少租客的流失率。
2. 拓宽市场渠道：积极寻找新租户，扩大商业地产项目的市场覆盖面，增加租金收入。
商铺投资回报率如何计算商铺投资回报多少才合理
商铺投资回报率如何计算商铺投资回报多少才合理商铺投资回报率如何计算1、租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2、租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3、内部收益率法公式：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。
上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4、简易国际评估法公式：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
商铺投资回报多少才合理虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。
对于想投资小型商铺的投资者来说，首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。
售后返祖模式和租金回报率计算方式
售后返祖模式和租金回报率计算方式1、售后返租优劣势与适用性分析特征客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金优势投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感分割灵活，客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售模式长期售后返租特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同优势前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心；模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报劣势承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险适用性开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象；帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小；因返租而产生相应的法律风险适用性统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售2、售后返租操作方式A、招商→经营→销售→返租B、招商→销售→返租→经营定义该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。
商业地产投资回报率计算方法
商业地产投资回报率计算方法商业地产投资是一种常见的投资方式，具有较高的回报潜力。
投资者通常希望能够准确计算投资回报率，以评估投资的可行性和利润潜力。
本文将介绍几种常见的商业地产投资回报率计算方法。
一、总投资回报率（Total Investment Return，TIR）总投资回报率是指投资者从购买商业地产项目中所获得的总回报与所投资金额之间的比例。
总投资回报率可以通过以下公式计算：TIR = （总回报 - 投资金额）/ 投资金额其中，总回报包括租金收入、升值收益以及其它相关收入，投资金额是指购买该商业地产项目的总成本。
总投资回报率可以帮助投资者评估整个投资周期中的回报情况，但并不考虑投资的时间长度和现金流量分布。
二、内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）内部收益率是指商业地产项目的年均收益率，它考虑了不同时期现金流量的时间价值。
计算内部收益率需要使用试错法或数值计算软件，但我们可以使用以下公式来近似计算内部收益率：IRR = [(净现金流量1 / (1+IRR)^1) + (净现金流量2 / (1+IRR)^2) + ... + (净现金流量n / (1+IRR)^n)] - 初始投资金额其中，净现金流量是指每年的现金流入减去现金流出，n为投资周期的长度，初始投资金额为购买商业地产项目的总成本。
内部收益率是一种重要的指标，可以告诉投资者他们的投资收益率是否超过了他们的预期回报率，从而帮助投资者做出决策。
三、净现值（Net Present Value，NPV）净现值是指商业地产项目的未来现金流量的现值之和与初始投资金额之间的差额。
净现值可以通过以下公式计算：NPV = 净现金流量1 / (1+r)^1 + 净现金流量2 / (1+r)^2 + ... + 净现金流量n / (1+r)^n - 初始投资金额其中，净现金流量是指每年的现金流入减去现金流出，n为投资周期的长度，r为折现率。
如何计算租金回报率
租金回报率如何计算一、以销售返租回报率计算经济分析的条件1.租金计算根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额其中：·实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
·回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；·商铺租金是租期内开发商得到的总收益；·不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；·纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。
以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。
假设为：2.计算过程根据前面部分表格的计算数据说明：按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
计算过程如下：第一种：按8年租期算将已知数据带入到公式中，得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×1 2×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。
商铺回报率简单算法
商铺回报率简单算法1. 简介商铺回报率是指商铺投资所带来的经济回报与投资成本之间的比率。
在商业地产领域中，商铺回报率是评估商业物业投资价值的重要指标之一。
本文将介绍商铺回报率的概念、计算方法以及相关因素。
2. 商铺回报率的概念商铺回报率是指商业物业租金收入与投资成本之间的比例关系。
它反映了商业物业投资者每年从租金收入中获得的利润百分比。
商铺回报率越高，说明该物业投资具有较高的盈利能力。
3. 商铺回报率的计算方法商铺回报率可以用以下公式来计算：商铺回报率 = (年租金收入 - 年运营成本) / 投资成本其中，年租金收入是指每年从商店出租中获得的总收入；年运营成本包括房屋维修费用、管理费用、税费等；投资成本则包括购买房产所支付的金额以及装修费用等。
举个例子，假设某个商店每年租金收入为10万元，年运营成本为2万元，投资成本为50万元，则商铺回报率为：商铺回报率 = (10 - 2) / 50 = 0.16 = 16%4. 影响商铺回报率的因素商铺回报率受多种因素的影响，下面列举了几个主要因素：4.1 租金水平租金水平是影响商铺回报率的重要因素之一。
当租金水平较高时，商铺回报率相对较高；反之，当租金水平较低时，商铺回报率也相应降低。
4.2 运营成本运营成本包括房屋维修费用、管理费用、税费等。
运营成本越高，商铺回报率越低；反之，运营成本越低，商铺回报率越高。
4.3 投资成本投资成本是指购买房产所支付的金额以及装修费用等。
投资成本越高，商铺回报率越低；反之，投资成本越低，商铺回报率越高。
4.4 市场需求市场需求对商业物业的租金收入有直接影响。
当市场需求旺盛时，商铺租金收入相对较高，商铺回报率也相应增加；反之，当市场需求不足时，商铺租金收入降低，商铺回报率也随之下降。
4.5 地理位置地理位置是影响商铺回报率的重要因素之一。
位于繁华地段的商铺通常租金较高，回报率也较高；而位于偏远地区或交通不便的商铺租金较低，回报率也相应降低。
商业地产投资回报率（计算方法）
商业地产投资回报率（计算方法）根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价详细一点就是：1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。
但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
）2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。
该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
）一是投资成本二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。
二是价格决定二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。
三是投资回报率二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。
四是投资风险二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。
商业地产销售返租回报计算方法
家居主力商家：好百年
好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主
要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流
配送及信息服务。
从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要
是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩张的触角主要在北
京、上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。
租金收益（万 回报金额（万
元）
元）
5985
30986
7182
25324
8379Leabharlann 196639576
14001
9576
10080
9576
10920
10773
8340
10773
10080
10773
10920
11970
2678
需贴补的金额 （万元）
25001 18142 11284 4425
504 1344 -2433 -693 147 -9292 12950
分析说明： • 租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商
要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价格来 填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大。 • 好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增 加，也会提高商场的销售价格，增大销售压力。
知已知彼方能百战百胜，只有了解商家，我们才能为发展 商制定合适的价格，为其创造最大的利润，这是作为代理 策划者的本职工作。
202X
商业地产销售返 租回报计算方法 （案例：好百年 家居）
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• 在世联，都倡导“分享使人进步”，在世联的两个月，我获得了同事们分享 所带给我的快乐，感激ing……
商业地产销售反租回报案例分析
商业地产销售反租回报案例分析商业地产销售反租回报是指商业地产投资者在购买商业地产后，将其出租给商户，并与商户签订回租协议，商户将租金按照一定的比例返还给投资者。
这种形式的投资模式在商业地产领域中相对较常见，下面将通过一个实际案例对商业地产销售反租回报进行详细分析。
案例背景：投资者购买了一幢位于城市中心商业地段的商业楼宇，楼宇共有六层，用于商业办公、零售和餐饮业务。
投资者决定将楼宇出租给三个商户，分别是一家餐厅、一家时装店和一家办公用品店。
投资者和商户签订了5年的回租合同，商户每年以10%的利润比例返还租金给投资者。
投资者预计每年可以获得10%的净利润。
案例分析：1.净利润计算餐厅：100元/㎡/月×200平方米×12个月=240,000元时装店：100元/㎡/月×300平方米×12个月=360,000元办公用品店：100元/㎡/月×500平方米×12个月=600,000元商户每年返还的租金为上述租金的10%，则投资者每年从租金收入中获得的净利润为：餐厅：240,000元×10%=24,000元时装店：360,000元×10%=36,000元办公用品店：600,000元×10%=60,000元总净利润为：24,000元+36,000元+60,000元=120,000元2.投资回报计算投资者在购买该商业楼宇时花费了一定的资金，并假设购买价格为1,000万元，没有额外的贷款或融资成本。
则投资回报率可以通过净利润与投资金额的比例计算得出：投资回报率=(120,000元/1,000万元)×100%=1.2%3.风险分析商业地产销售反租回报模式存在一定的风险。
一方面，商户未必能够如期按照合同约定返还租金，尤其是在经济不景气或商业环境不利的情况下。
另一方面，商业地产的价值可能会发生变化，例如市场租金下跌、区域竞争加剧等。
商业地产销售返租回报计算方法
商业地产销售返租回报计算方法商业地产销售返租是指地产所有者卖出商业资产后，与买家签订长期租赁协议，并继续支付租金以使用该资产。
在销售返租交易中，买家成为资产的实际使用者，而卖家则成为租赁人。
这种交易形式可以为商业地产所有者提供出售资产后的流动性，同时保持对资产的使用权，并获得长期稳定的租金收入。
计算商业地产销售返租回报率的方法是将每年的租金收入除以出售资产时的销售价值，得出回报率的百分比。
以下是计算详细步骤：1.确定租金收入：确认销售返租交易中签订的租赁协议中约定的每年租金金额。
这通常是一个固定的金额，也可以是按照一些百分比的方式计算。
2.确定销售价值：确定出售资产时的销售价值。
这通常是通过市场评估或专业估值师评估确定的，可以考虑资产的建筑物价值、土地价值和其他附加值等。
3.计算回报率：将每年的租金收入除以销售价值，然后将结果乘以100，得出回报率的百分比。
举例说明：假设商业地产的销售价值为1000万美元，租赁协议中约定的租金为每年200万美元。
回报率=（每年租金收入/销售价值）*100回报率=（200万美元/1000万美元）*100回报率=20%这意味着每年的租金收入占到了销售价值的20%。
回报率越高，意味着投资回报越高。
需要注意的是，计算商业地产销售返租回报率时，还应考虑其他因素，如租赁期限、租赁人的信用等。
租赁期限越长，回报率越长期稳定，但租赁人的信用风险也应被考虑进去。
此外，投资者还可以通过使用财务指标如净现值（NPV）和内部收益率（IRR）等来评估商业地产销售返租交易的回报情况，并与其他投资机会进行比较。
这些方法可以更全面地分析销售返租交易的投资潜力。
商场租决的计算公式
商场租决的计算公式用你买门面及办完手续的合计金额除以个月，可以得到每月应租成本，再除以门面面积，则可以得到每月单位面积租金，也就是通常所说的，每平米租金。
8%返租是怎么算的？麻烦告诉我运算公式，谢谢！如果摊位价格为15万元，那么开发商每年按8%的回报进行反租的话，业主每年的收益为8%*15＝1.2万元，就是这样。
计算公式就是摊位价格乘以收益率（回报率）怎样计算商场活动扣点、回款?具体算法或者公式有吗？扣点核算方法1、满送50，相当于花元现金，买了元商品，即/=6.7折如原扣率为25%，原利润为25元，供应商结算额为75元。
参加活动后，供应商结算是以含券销售额来计算的。
假设扣率25%不变，供应商可结*（1-25%）=.5元，但这元的销售里券占了50元，现金只有元，所以商场还要倒贴12.5元，这样就亏了。
所以要提高扣率。
按元现金，商场保证得25元，供应商得75元倒推：75/=0.5，商场扣率要到50%，才能保证扣下的75元中，除去50元的券，商场还有25元现金赚。
而供应商如果进货价是5折，就一分钱没赚，而不打折的话，元的销售，供应商可以赚*（1-25%）-*50%=37.5元。
2、“只送不收”和“只收不送”两种情况例一：商场做满送50活动，损失率33%，在比较仁慈或不够强势情况下对于参加活动的A专柜，商场扣率为45%。
对于只收不送的B专柜，由于该品牌比较强势，商场只在该专柜原扣20%的基础上增加了5%，即扣25%。
顾客在A专柜购买了元商品，得到50元现金券全部用于B专柜在该轮交易过程中，商场毛利额=*45%-50*（1-25%）=7.5元商场毛利率=7.5/=5%例2：对于只送不收的C专柜，商场只象征性的在25%的扣率上增加了2%，即扣27%。
顾客在C专柜购买了元商品，得到50元现金券全部用于A专柜在该轮交易过程中，商场毛利额=*27%-50*（1-45%）=-0.5元商场毛利率=-0.5/=-0.3%（呵呵！亏了）顾客在C专柜购买了元商品，得到50元现金券全部用于B专柜在该轮交易过程中，商场毛利额=*27%-50*（1-25%）=-10.5元商场毛利率=-10.5/=-7%某商场搞“买送”的促销活动为例。
商业地产销售中的投资回报率计算和评估方法
商业地产销售中的投资回报率计算和评估方法随着经济的发展和城市化进程的推进，商业地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
作为一个专业销售人员，了解商业地产销售中的投资回报率计算和评估方法是非常重要的。
本文将从投资回报率的概念入手，介绍商业地产销售中常用的计算和评估方法。
一、投资回报率的概念投资回报率是衡量投资项目盈利能力的重要指标之一。
在商业地产销售中，投资回报率可以帮助投资者评估项目的可行性、风险和收益。
投资回报率通常以百分比的形式表示，是投资收益与投资成本之间的比例关系。
二、投资回报率的计算方法1. 总投资回报率（Total Investment Return，TIR）总投资回报率是指投资项目的总收益与总投资成本之间的比例关系。
计算公式如下：TIR = （总收益 - 总投资成本）/ 总投资成本2. 净投资回报率（Net Investment Return，NIR）净投资回报率是指投资项目的净收益与净投资成本之间的比例关系。
计算公式如下：NIR = （净收益 - 净投资成本）/ 净投资成本3. 年化投资回报率（Annualized Investment Return，AIR）年化投资回报率是指投资项目在一定时间内的平均年收益与投资成本之间的比例关系。
计算公式如下：AIR = （总收益 - 总投资成本）/ 总投资成本 × 1 / 投资年限三、商业地产销售中的投资回报率评估方法1. 内部收益率法（Internal Rate of Return，IRR）内部收益率是指使得项目净现值等于零的折现率。
在商业地产销售中，IRR可以帮助投资者评估项目的回报率和风险。
通常，如果IRR高于投资者的最低要求收益率，则项目被认为是可行的。
反之，如果IRR低于最低要求收益率，则项目被认为是不可行的。
2. 净现值法（Net Present Value，NPV）净现值是指将未来现金流折现到现在的价值与投资成本之间的差额。
在商业地产销售中，NPV可以帮助投资者评估项目的价值和可行性。
商铺租金回报率的计算方法
商铺租金回报率的计算方法
1. 嘿，你知道吗？商铺租金回报率最简单的计算方法就是用年租金除以商铺总价呀！比如说，你花 100 万买了个商铺，每年能收 5 万租金，那回
报率不就是 5%嘛！这多容易理解啊！
2. 还有哦，你可以把预计未来的租金增长也算进去呀！要是你觉得这个商铺以后租金肯定会涨，那回报率不就更高啦！就像股票一样，有潜力的呀！比如去年租3 万，你预计明年能租4 万，这么一估算，回报率不就上去啦！
3. 别忘了还有其他费用要考虑呢！比如物业费、维修费啥的。
这就好像你去超市买东西，不能光看商品价格，还得算算找零对不对呀！假设这些费用一年要 5000，那得从租金里扣除后再来算回报率。
4. 哎呀呀，你想想如果租金回报率低得可怜，那不是很亏嘛！就像你辛苦工作却拿不到多少工资一样令人沮丧啊！所以一定要仔细算算呀！
5. 还有一种算法呢，就是和其他投资方式比较呀！如果存银行利息才3%，而你的商铺租金回报率有 6%，那显然商铺更划算嘛，这不是显而易
见的嘛！就像你选好吃的蛋糕，肯定选更好吃的那个呀！
6. 有时候也得考虑地段因素哦！繁华地段的商铺租金回报率往往更高呀，这就好比黄金地段的房子更贵一样！你在市中心的商铺和在偏远地区的能一样嘛！
7. 总之啊，商铺租金回报率的计算方法并不难，关键是要全面考虑各种因素。
你可别随便瞎算一通呀，不然吃亏的可是自己哦！算清楚了，才能知道这个商铺值不值得投资呀，这可是很重要的呢！。
返租销售租金计算方案
一、方案背景随着我国房地产市场的不断发展，返租销售模式逐渐成为房地产开发企业常用的销售策略。
返租销售是指开发商将新建的商业、办公、住宅等物业在一定期限内出租给业主，业主支付租金，期满后，业主可以以较低的价格购买该物业。
为保障业主的权益，提高返租销售业务的规范性和透明度，特制定本租金计算方案。
二、计算原则1. 公平原则：租金计算应确保业主和开发商双方利益，避免出现租金过高或过低的情况。
2. 实际原则：租金计算应充分考虑物业的实际状况、市场行情等因素。
3. 可比原则：租金计算应参考同类物业的市场租金水平。
4. 稳健原则：租金计算应保持一定的稳定性，避免频繁调整。
三、计算方法1. 基础租金计算基础租金是指业主在返租期限内每月应支付的租金金额。
计算公式如下：基础租金 = 物业面积× 市场租金单价市场租金单价可根据以下因素确定：（1）物业类型：商业、办公、住宅等不同类型的物业，其市场租金单价存在差异。
（2）物业位置：不同区域的物业，其市场租金单价不同。
（3）物业品质：物业的装修、配套设施等品质越高，市场租金单价越高。
2. 租金递增计算在返租期限内，为保障业主和开发商双方利益，租金可设定递增机制。
计算公式如下：递增租金 = 基础租金× （1 + 递增比例）递增比例可根据市场行情、物业类型等因素确定，一般控制在5%-10%之间。
3. 费用计算在返租期限内，业主还需支付以下费用：（1）物业管理费：根据物业类型、面积等因素确定。
（2）公共能耗费：如水、电、燃气等，按实际使用量计费。
（3）其他费用：如停车费、宽带费等，按相关规定计费。
四、租金调整机制1. 市场租金调整：当市场租金水平发生较大波动时，租金可进行相应调整。
2. 物业价值调整：当物业价值发生较大变化时，租金可进行相应调整。
3. 业主需求调整：当业主有特殊需求时，经双方协商一致，租金可进行适当调整。
五、方案实施1. 开发商在销售过程中，应向业主充分说明租金计算方案，确保业主了解自身权益。
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2021/年3/287%的回报率向业主返还一定金CH额E。NLI
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二、制定经济分析的条件
为了便于计算和具有代表性，我们先设定几个条件： （1）租期时间为8、10年计。 （2）选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计） （3）假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。
2021/3/27
100
4782
2021/3/27
一层均价
73776 60296 46816 33336 24000 26000 19856 24000 26000 6376
二层均价
租金收益 （万元）
36888
5985
30148
7182
23408
8379
16668
9576
12000
9576
前三年
70 80 90 100
第四年
78 90 101 112
第五年
88 100 113 125
第六年
98 112 126 140
第二种：按10年租期算：
计算方法同上，则计算结果为：
月租金
整体均价
50
55332
60
45222
70
35112
25002
80
18000
19500
14892
90
18000
19500
16567
6776
11133
4357
90
21241
28321
14161
7623
9516
1893
100
17631
23508
11754
8470
7899
-571
纯销售额
12950
2021/3/27
CHENLI
7
说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额。
由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）
计算结果为：
月租金
整体均价
一层均价
二层均价
租金收益 （万元）
回报金额 （万元）
需贴补的金额 （万元）
50
35681
47575
23787
4235
15985
11750
60
32071
42761
21381
5082
14368
928670ຫໍສະໝຸດ 2846137948
18974
5929
12751
6822
80
24851
33135
未来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设100家以上分店，而 上海作为其主要扩张目标城市，对于我们来说，可以说是就在身边的机 会。
好百年的租用方式：
好百年的扩张，一般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商），开发
商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给好百
年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每
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一、案例背景介绍
家居主力商家：好百年
好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主 要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流 配送及信息服务。
从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要 是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩张的触角主要在北京、 上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。
CHENLI
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三、租金计算
1、计算方法说明： 根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何， 一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：
实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额
其中： 实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。 回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额； 好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益； 不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出； 纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况
下获得的收益。
以上公式用数字表示为： 销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金 ×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000
（202其1/中3/2销7 售均价和租金为未知，其他条件CH为EN已L知I ,已知均价指市场推导出的市场均价）5
假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：
• 下面就我自己所接触到关于商业地产“租金回报率”的测算方法这一问题 以案例形式对大家作一个小小的分享，案例是唯一的，但方法是通用的，
希望对大家的工作有所借鉴，权当为我司城市工商地产的研究添一片薄瓦。
• （注：本人在这一方面也不是很精通，希望以后有机会一起探讨，至
2021/3/27 少，回顾也是一种学习。CH）ENLI
策划部特别是我们代理二部可能都会涉及到的“回报率”这一课题少有研
究，而实际上，虽然政府已对”返租销售“模式实施了禁令，但对于开发
商，先租后售这种模式仍是可行的。故在其先行的招商中，对于主力商家 或次主力商家，仍会谈到“租金”和今后的“售价”这一话题，仍会有
“回报率”这一指标，这是其制定售价和租金及价格策略的依据。
商业地产销售返租回报计算方法 （案例：好百年家居）
2021/3/27
CHENLI
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写在分享之前
• 在世联，都倡导“分享使人进步”，在世联的两个月，我获得了同事们分 享所带给我的快乐，感激ing……
• 以下是本人要带给大家的快乐。
• 个人认为：在我们的项目策划与营销执行中，多少会涉及到“价格”或 “经济测算”这一环节，然而，在对公司技术平台进行搜索中，发现对于
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2、计算过程：
第一种：按8年租期算： 将已知数据带入到公式中，得到： 销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金
×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价 ×10000×2.5%＝22500×10000 得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金 按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价， 既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保 证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。）
销售均价 整体均价
一层
二层
2.4万元/㎡
1.2万元/㎡
1.8万元/㎡
计算数据说明：
✓按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价； ✓不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。 ✓前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。 （为什么这样操作：略）
2021/3/27
CHENLI