房地产价格提报

项目价格及销售策略
目录
1 1 1
市 场 分 析
2 2
看市 场 价 层 格面
3
看客 户 价 层 格面
4
验模 拟 价 证格
5
推案 策略
Part
市场分析
1
缔造尊贵生活
市场项目汇总表
项目名称 规划形态 小高层 多层 /高层 多层 /小高层 小高层 主力户型（㎡） 81-120 90—120 90—120 117-126 在售/预定房 源 二期房源 1、2、4、5# 楼 —— 二期房源 在售体量 （万㎡） 10 5 7.88 6.5 未售体量 （万㎡） 7.2 3 0.8 3 开盘时间 13年年底 13年年底 —— —— 交房时间 2015年 14年年底 13年年底 13年年底 成交均价 元/㎡ 4350 4150 4300 4200 表均价 元/㎡ 4500 4350 4500 4400
备注 同属相同地段，水平相当。邦泰略优，离主城更近 XXXX开发公司在宿松市场口碑较好，占有一定优势 XXXXX景观设计处于合理水平，XX标准要略高于同类产 品 周边配套相当 XX拥有专业物管人员略优 户型相当，均以小面积三房为主力户型 XX拥有专业营销团队 与御园小区分值比为1：1.028 与民生中央城分值比为1：1.046
4900
4400 4200 4300 4500
—— —— ——
5 3 2
合计
55.64
29.26
市场上在售体量较大，会分流本案部分客户；后期市场上新推房源会给本案二期销售带来一定威胁。
新地块情况
地块位置
占地面积 （万㎡）
8.1
容积率
1.9
最大建筑面积 （万㎡）
15.4
动工日期
——
竞得人
2.37 0.46
户型多元化
房型达8种（独栋除外）
面积多元化
平面层：94.7㎡ - 128.2 ㎡ 独栋：256.6㎡、263.04㎡
面积配比合理、总价水平易控制
94.7-116㎡三房占比93.8% 124.2-128.2㎡四房占比5.66%
本体项目分析
面积配比多样化
A1 户型 4-2-2 124.2 12 2.83% A2 4-2-2 128.2 12 2.83% F1 3-2-1 95.3 20 4.72% C 3-2-1 116.7 130 30.66% D1 3-2-1 94.7 50 11.79% D2 3-2-1 99.8 70 16.51% B 3-2-2 112 40 9.43% E 3-2-2 115.2 88 20.75% 256.6 1 0.24% 独栋 合计 263.04 1 0.24% 424 100.00%
Part
2
市场层面看价格
缔造尊贵生活
周边竞品个案分析参考
一期
占地面积： 36000㎡. 建筑面积： 100000㎡. 容积率：2.2 主力户型为106.9㎡和111.7㎡
周边竞品个案分析参考
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 最大 最小 价格：元/㎡ 面积范围：㎡
一期2013年5月正式开盘，首批推出6-10#楼5栋小高层， 基本已售罄，成交均价4350元/㎡。 二期推出12-17# 计320套，目前认筹150套，价格未定。 执行优惠：从2012年年底开始预约交10万认筹金，截 止开盘每天返客户40元，交15万，每天返60元。按年底 开盘测算，折合优惠约为10000-15000元/套。
价格
优势：位于山水公园旁，地理位置有明显优势；
优劣势分析 是市区较早的中高端项目，在市场上形成了一定 的知名度。
劣势：项目一期交房较早，部分问题已经凸显，
对于项目口碑有一定的影响；项目配套难以媲美 市场其他项目。
市场小结
1.市场上已经开盘的项目基本上剩余房源较少，交房时间基本上在14年年底； 2.未取得预售许可证即将推出的项目，接下来的体量较大，拥有近30万方的体量，竞争程度可见一斑； 3.本案所在的政务新区，是未来发展的重点区域，目前在售以及即将推出的项目是房地产市场的主力方向， 区域的土地也是后期市场的主要供应方向。
小高层
小高层 小高层 小高层（8层） 小高层
100-125
80-135 110-130 90-100 80-120
18-22#楼
11.7
4.56
0.7
4.56 5 3 2
——
13年年底 13年年底 —— 13年年底
13年年底
14年11月份 14年年底 14年上半年 14年年底
4800
4200 4100 4100 4300
91.7㎡
地段相同 初次涉及房地产开发，经验上略微薄弱 杭州专业景观团队设计 周边配套相当 专业物管人员到大公司接受培训
94.7㎡ 124.2㎡
户型
117㎡
2R: 95；3R:105-122.8 销售服务 无专业营销团队
2R: 80.95；3R:101.3-123.12 无专业营销团队
3R：94-116；4R：122-128； 具有一支专业、高素质的营销团队
面积 套数 占比
普通产品
主力产品
特殊产品
本体项目分析
房源细分说明
优势产品：D1、D2、F1（1#、11#）型房面积为94.1-99.8㎡，小面积3房产品，总价低，对于刚需有 较强吸引力。方向朝南，采光及视野效果较佳。共占总体量的33％。 主力产品：B、C、E型面积相对市场三房，面积较小、总价较低，集中在2#、5#、6#、8#、9#、13#、 15#、16#、17#楼，共占总体量的60.8％。 普通产品：A1、A2型为4房，面积124.2㎡、128.2㎡，功能性较强。共占总体量的5.66%。 特殊产品：两栋独栋，1#、11#各一套，250-260㎡之间，面积较大，总价较高。但是视野条件佳，
销售动态
小区内房源基本上全部封顶，今年年底可交房，剩余房源不多，成交价格在4300元/㎡左右。
结合部分多层房源，是市场上新的小区上比较 劣势：所在不是XX重点发展方向，大部分楼不是正
优劣分析
空白的方向；
利用偷面积概念，获取更多的使用空间；
南朝向，另外部分户型不规则，同时小区未能达到
全封闭式管理。
重点项目解析
2.0 1.6
4.74 0.74
—— ——
合计
20.88
未来区域将有大量地块投放市场，未来1-3年内市场投放量激增，竞争较为激烈。
市场项目分布
随着各大项目的投放市场，区域市场 的投放量逐步的加大，随着新市政府、 商业综合体、公园等相关设施的逐渐 建成使用，新城成为市场的关注热点。
1.板块特点：新城区、政府发展热点区域
23 21.5%
25.0%
20 15 10 5 0 公务员
20.0%
14 13.1%
数量 占比
15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
20
10 0
20.0%
10.0% 0.0%
乡镇
县城
个体
外地务工
本地上班
认筹客户中以县城客户为主，乡镇客户为辅。公务员和外地务工占比64%，由于项目紧邻新政府，公务员对项目
存在抗性
项目地处新区，相对老城区配套相对落后； 周边竞争项目较多，客户分流情况严重；
产品主要优势
产品：面积配比合理，94-116㎡小三房占比93.8%， 且部分房源带露台设计，增加附加值； 团队：知名景观设计团队，专业物业管理； 形态：多层与小高层结合，物业形态丰富；
本体项目分析
本案一批次房源特点
价格区间：4038 -4848元/㎡， 面积范围：80-120㎡
最高单价4858元/㎡，最低单价4038元/㎡，最终成交均价为4350元/㎡
周边竞品个案分析参考
占地面积： 19100㎡. 建筑面积：50000㎡. 容积率：2.6 2R：95㎡ 3R：105-122.8㎡
周边竞品个案分析参考
该项目已经进行了三次价格调整，首次对外报价表均价4200元/㎡，6月份进行了一次提价，对外报表 均价4600元/㎡，9月份进行了第三次提价，表均价在4900元/㎡。 2013年2月推出１、2、4、5#２９０套房源，认筹２１０套，6月份价格上调后认筹情况不容乐观，近 5个月仅认筹2０套。 执行优惠：交10万优惠1万，交15万优惠2万。 成交均价测算：2013年2月-6月成交均价约4000-4100元/㎡，6月份提价后约4400元/㎡。 提价原因：①、房管局禁止其收钱，未同时开工资金压力较小； ②、前期认筹情况较好，所剩房源套数已经不多。
单价水平超出客户心理价位，接受度不高
本体项目分析
本体项目分析
标准层：1梯2户 小高层层高：2.9米 多层层高：2.85米 多层得房率：2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10# 平均89%
小高层得房率：1#、11#、12#、13#、15#、16#、17# 平均86.3%
本案朝向:南北朝向
本体项目分析
注:以上数据为意向客户关注度情况的分析统计
权重对比评分
项目1 地段 开发商品牌 景观 配套 物业管理 户型 销售服务 合计
权重 25% 14% 10% 8% 15% 18% 10% 100% 7.8 8 6.6 7.8 7.3 7.5 7 52 8 7.8 6.9 7.9 7.3 8 7 52.9 8.3 7.7 7 8 7.6 8 7.8 54.4
竞争对比定价
权重说明： • • 对比权重主要基于客户购买中小户型所考虑因素的重要程度 产品因素中，地段、户型、开发公司品牌等为客户考虑的主要因素
•
•
景观、销售团队、物管为仅次于三大因素外考虑的因素
从两个楼盘对比角度而言配套相对考虑较少
项目 比例 地段 25% 开发商品牌 14% 景观 10% 配套 8% 物业管理 15% 户型 18% 销售服务 10%
皆带露台，附增价值较高；套数较少，去化难度较小。
民生中央城价值点对比
直接竞争
根据目前意向客户最关心的几个因素出发：
1、地段；2、开发商品牌； 3、景观； 4、配套；5、物业管理；6、户型；7、销售服务
竞争对比定价
通过产品七项比较,来评判本案对应的产品价值：
项目 地段 开发商品牌 景观 配套 物业管理 地段略偏 本土开发商在当地知名度较高、口碑 较好 花园式绿化，无组团 周边配套相当 封闭式物业管理 地段相同 外地开发商，在潜山有开发项目 无组团景观概念 周边配套相当 物管水平一般
案名 项目地址 建筑形态 销售动态 小高层 在售1#、2#、3#、4#四栋小高层，面积在100-125平.共计320房源，目前仅剩30多套，且多为低楼 层和顶层房源。 底层价格为4600 元/㎡ ，二楼为4900元/㎡ ，其余楼层均在5000元/㎡以上，最高单价5380元/㎡ 。目前没有任何优惠，直接签合同认购。 总建面积 11.7万平米
比较认可。
客户反馈
认筹客户关注点分析
90 40.0%
80
70 60 50 40
34.1%
30.5%
26.1%
20.0%
数量 占比
30
20 10
4.0%
4.4% 0.8%
0 价格 工期 面积 地段 户型 其他
0.0%
目前认筹客户主要关注的还是价格、工期，这就对我们的开发周期有比较高的要求。
客户反馈
Leabharlann Baidu
2.板块住宅发展均为中高端项目，市场接受度较高。
3.产品上，区域内以中小面积产品占主导，3R面积多集中在100-120㎡，与本项目户型面积分布基本一致。
重点项目解析
案名 项目地址 开发单位 容积率 1.89 占地面积 建筑面积 规划形态 14930平米 78856平米 3栋小高层、15栋多层，1栋商业综合 楼
竞争对比定价
1.
2. 3.
按照周边成交均价4350元/㎡换算，XXXXX的成交均价应该定位在4473元/㎡可以正常去化;
按照XXXX成交均价4150元/㎡换算，XXXX的成交均价应该定位在4341元/㎡可以正常去化; 本项目推出时间迟约6个月，按照5%涨价幅度，与周边楼盘对比价格应为4696元/㎡，与周边楼盘2对比价 格应为4558元/㎡，综合考量后：
均价以4627元/㎡作为参考
Part
3
客户层面看价格
缔造尊贵生活
客户反馈
认筹客户职业分析
认筹客户区域分析
70 64 59.8% 70.0%
40 35 30 25
38
35.5% 32 29.9%
40.0% 35.0% 30.0%
60 50
40 30
60.0% 43 40.2% 50.0%
40.0% 30.0%
认筹客户价格初步摸底情况
70% 75 61% 42 34% 80 70 60 50
60%
50% 40%
30%
20% 10%
40 30 20 5
5%
数量 占比
10 0
0% 4000--4500 4500--4900
5000--5200
目前95％的意向客户目标单价在4000~4900元之间。在售罄之后，随着新城的发展，客户对于新 城价格普遍期望值为3900-4300之间，通过案场进行项目对比，突出项目优势，拔高了客户的心 理价位。