重庆市房地产市场发展研究

重庆市房地产市场发展研究
侯俊国
摘要：本文从政府政策、地价、城市化3个主要方面分析重庆市的房地产市场短期的发展情况。

用重庆市2010年上半年的楼市价格及销售量数据，分析政府新的调控政策对房地产市场所造成的作用。

从供需角度探讨地价与房价的关系，说明了地价只是房价的影响因素之一，不能单一的说地价高导致了房价的上升。

另外，重庆市城市化进展的加速以及户籍制度的改革，在一定程度上加大住房的需求量，促使了房价的上涨。

最后介绍一下目前重庆市进行房价调控的新政策——公租房。

关键字：政策房价地价城市化公租房
Abstract:This paper analysis the short-term development of Chongqing estate market from 3 main areas, government policy, land prices and urbanization. With the first half of 2010’s property prices and sales data, Analysis the effect of the Government’s new policy to real estate market.From the perspective of supply and demand to research the relationship between the land and house prices. Conclusion:Prices of land is only one of the factors of Land prices ,but it not be a single factors to led to the rise in house prices. In addition, the Acceleration of Chongqing’s urbanization and reform of Household registration system Increase the demand for housing and Prompt the rise in house prices. Finally,this paper introduce current chongqing’s macro-control policy on prices——low-renting public housing.
Keywords：policy;House prices;Land prices; urbanization;low-renting public housing
前言
重庆市直辖十几年变化是史诗性的，建设性的和开创性的。

十几年来，主城区的建成区面积增加了1／4，城市布局更加合理，道路更加通畅，住宅小区的环境更加优美。

但是由于市区居住人口的增加、居民收入的增多，重庆市的房价也随着全国主流趋势不断攀高。

从中央到地方，各种税收新政的实施、囤地炒地的严厉打击、大户型住房供地的严控以及渐行渐近的房产税等一整套调控机制的形成与健全，都预示着中央和地方对房价的调控决心。

本文从政策调控、地价、城市化加速以及最近实施的“公租房”来分析重庆市的房地产市场发展情况，并探讨解决重庆市房地产问题的新途径。

1.新政策对房价的影响
政府每一年都会出台政策。

从2005年开始，国家一直在对房地产市场进行积极调控，调控并不一定就是打压，而是根据市场变化来出台相应政策。

重庆市在2010年的上半年更是新政策不断，对房地产市场具有很大的影响，如试点公积金结余建保障房、严禁向别墅供地、房企拖欠土地款限制买地、房企一次要公开全部房源等。

除此之外，就是各种税收新政的实施，如对3倍于均价的高价房征1%房产税、按揭首套房退四成个税、上调高档住宅土地增值税预征率至2%、对高端房征税等等。

这些政策的出台及实施充分表明重庆市政府响应中央号召，打压房价的决心。

1.1重庆市房价及销量总体分析
在各种新政策的影响下，重庆市上半年销售金额统计的整体走势和销售面积于销售均价是成正比的。

2月受春节影响销售金额有所下降，3、4月走高之后5月开始下跌。

6月分销售金额有所提升，但并不是十分明显，比2月份略高（图1）。

从成交套数的数据来看，受春节影响的2月份销售套数为11849套，5月份的成交套数出现明显的下滑，仅为12461套，接近2月的水平。

相对于4月份，环比下滑高达53.9%。

可见目前楼市在新政的持续影响之下已经开始显示出低迷的状态。

6月份和5月份的数据对比起来看，涨幅并不明显（图2）。

500000
1000000 1500000
2000000
1月2月3月4月5月6
月
5000
100001500020000
25000
300001月
2月3月4月5月6月
图1：重庆市1-6月房地产销售金额 图2：重庆市1-6月房地产销售套数
与销售总金额和销售套数数据比较，销售面积的最低谷不在5月，而是6月的1131650平米，虽然下跌幅度平缓，但是依然有继续走低的迹象，下半年的楼市在这个数据的走势来看很不乐观。

从成交均价的数据上来看，值得关注的地方依然是5月，4月份6215.69元/㎡的均价跌到了2月份水平，环比下降12%。

500000
100000015000002000000250000030000001月
2月
3月
4月
5月
6月
价格
3000
40005000600070001月
2月
3月
4月
5月
6月
图3：重庆市房地产1-6月销售面积 图4：重庆市房地产1-6月成交均价
1.2重庆市各区房价及销量对比分析
从图5、6中可以看出，上半年重庆市9各区的楼房均价都有明显的波动，尤其渝北区、沙坪坝、大渡口和南岸区的价格波动比较大。

此外，9区的月销售套数也有很大的波动。

重庆北部新区依然是价格高点，1-6月重庆楼市均价的最高点出现在1月的渝北区，达到了9096.39元/㎡，而最底的均价出现在2月份的巴南区，为3078.31元/㎡。

北部新区是重庆楼市最热门的区域，均价处于领跑地位。

1000
20003000400050006000700080009000100001月
2月
3月
4月
5月
6月
北部新区渝北区九龙坡区沙坪坝区江北区渝中区大渡口区南岸区巴南区
图5：重庆市1-6月各区域楼市建面均价
5001000150020002500300035004000450050001月
2月
3月
4月
5月
6月
北部新区渝北区九龙坡区沙坪坝区
江北区渝中区大渡口区
南岸区
巴南区
图6：重庆市1-6月各区域楼市销售套数
各种新政策的出台，短短几个月就对重庆市的房地产市场造成很大的影响。

楼市新政策的目标在于控制楼市价格，提高销售量。

由以上数据可以得出：楼市调控新政的出台使得楼市成交量在下降，而房价不但没有下降相反却有所上涨，说明楼市调控新政还被很多有形、无形的力量紧紧地约束着，调控任务远没有完成。

2.地价对楼市价格的影响分析
在众多影响房价的因素中,土地作为房地产开发中的一个重要构成要素对房价有着举足轻重的影响，土地本身具有的区位性特征对地价的形成有很大的影响。

如土地的自然区位因素、交通区位因素、经济区位因素，这些因素都与此地块的房价有着密切的联系。

但是地价只是房价的影响因素之一，并非决定性因素。

图6：地价、房价构成结构图
房价与地价实质上房产与土地使用权利和收益的购买价格，都有市场因素为主导来决定其价格。

一方面，地价和房价是非线性关系，即地价上涨但房价不一定上涨，要降低房价也并非一定要降低地价。

另一方面，房价取决于供求关系。

从需求角度来看，房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小，而导致了地价的升高。

地价主要是一种需求价格，在同一时点地价高相对于房价高而言，是结果而非原因。

从供给角度来看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素，地价的变化会直接房地产市场的供给，使房价发生波动。

上涨的地价会推动房价的上涨，但此时的地价的增量房地产的价格不在一个时点上，而是经过了一个房地产的建设周期。

因此，直接说地价高导致房价高或者说房价高导致地价高这都是片面的，房价和地价的因果关系要从不同的角度和不同的时点来分析。

随着重庆市经济水平的不断提高，人口密度不断加大，使得土地稀缺性更加突出，这必然促进土地价格的上升，尤其是高聚集的中心城区。

主城区地块价格的上升，势必造成土地取得成本的增加，进而可能引起房价上升。

3.城镇化加快对房价的影响
从世界范围看，与工业化几乎同步的城市化大约经历了150～200年的时间，整个城市化的进程可划分为3个阶段：（1）初期阶段。

随着工业在城市的集聚，城市的数量和人口规模逐步增加，由于城市化增速较慢，城市人口的基数低，城市住房的压力不是很大；另一方面，较低的经济发展水平和城市物质基础，决定了大多数居民只能生活在较差的住区环境当中。

（2）加速发展阶段。

当一个国家和地区的城市化水平，即城市人口占总人口的比重达到30%之后，因工业化和经济发展已打下一定基础，受其惯性的推动，城市化的水平在短期内迅速提高，城市的数量和人口急剧增加，大城市骤然膨胀，对于突发其来的人口浪潮，城市的建房速度远远落后于城市人口的增长速度，从而出现住房紧缺的状况。

（3）后期阶段。

当城市化水平超过70%之后，城市人口的增长速度趋缓，大城市中心区的人口向郊区扩散，出现所谓“郊区化”现象，工业对城市化推动的主导作用已被第三产业取代，整个区域形成大、中、小城市密切结合、分布有序的城镇网络。

1998年以后，由于户籍制度改革的推进，我国进入了加速城市化的阶段，2009年底人口城市化率达到45.68%，在十年时间里城市化率增加了15个百分点。

这些数字表明，中国城市化的加速阶段实际上从80年代就开始了，1998年以后我国城市化进入第二发展阶段
——加速发展阶段。

城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。

从8月15日开始，重庆市户籍制度改革在全市范围内正式施行，此次改革将促使两年300万、十年1000万的农民进城，这就进一步加大了重庆市的住房需求量。

因此，重庆市在城市化进程加快阶段实施户籍制度改革会引起房地产市场很大的波动。

从房屋需求量考虑，重庆市住房需求量的剧增可能导致房价的上升，必须采取一定措施进行调控。

4.重庆市公租房对房价的影响
重庆市“公租房”政策借鉴于香港，公租房的建设可以有效的解决低收入人群的住房问题，它主要对象主要是城市原居住居民人均住房在13平米一下、进城农民工和留在重庆的大学生。

根据重庆市政府的统计预算，目前重庆市这3类人群大约100万，每人按15-20平方米的住房来计算，重庆市未来将建设2000万平方米的公租房。

公租房与以往经济实用房的主要区别在于“公租房”永远姓“公”，即公租房可以按经济房市场价格购买，但出售时必须按当时的经济房市场价格再卖给政府，这就有效的遏制了一些投机购房行为。

随着公租房政策的实施，可以有效的解决住房难问题，在一定程度上降低住房需求量，这必将给重庆市的房地产市场带来大的波动。

5.结论与讨论
由以上分析得出：国家及重庆市政府的宏观调控政策对重庆市房地产有很大的影响，但从重庆市上半年的楼市数据来看，这些调控政策还没有实现低房价高销量的目标。

地价与房价并非线性关系，是房价的影响因素之一，但并非是决定性因素。

随着重庆市经济水平的不断提高和土地稀缺性的突出，主城区土地价格不断上涨，使得获取土地而发展房地产的成本有所增加，这有可能促使房价上涨，但并非绝对的。

重庆市正处于加速城市化阶段和户籍改革时期，住房需求量急剧上升，这将可能导致重庆市房价的进一步上涨。

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（注：本资料素材和资料部分来自网络，仅供参考。

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