重庆市房地产市场发展研究

重庆市房地产市场发展研究

侯俊国

摘要：本文从政府政策、地价、城市化3个主要方面分析重庆市的房地产市场短期的发展情况。用重庆市2010年上半年的楼市价格及销售量数据，分析政府新的调控政策对房地产市场所造成的作用。从供需角度探讨地价与房价的关系，说明了地价只是房价的影响因素之一，不能单一的说地价高导致了房价的上升。另外，重庆市城市化进展的加速以及户籍制度的改革，在一定程度上加大住房的需求量，促使了房价的上涨。最后介绍一下目前重庆市进行房价调控的新政策——公租房。

关键字：政策房价地价城市化公租房

Abstract:This paper analysis the short-term development of Chongqing estate market from 3 main areas, government policy, land prices and urbanization. With the first half of 2010’s property prices and sales data, Analysis the effect of the Government’s new policy to real estate market.From the perspective of supply and demand to research the relationship between the land and house prices. Conclusion:Prices of land is only one of the factors of Land prices ,but it not be a single factors to led to the rise in house prices. In addition, the Acceleration of Chongqing’s urbanization and reform of Household registration system Increase the demand for housing and Prompt the rise in house prices. Finally,this paper introduce current chongqing’s macro-control policy on prices——low-renting public housing.

Keywords：policy;House prices;Land prices; urbanization;low-renting public housing

前言

重庆市直辖十几年变化是史诗性的，建设性的和开创性的。十几年来，主城区的建成区面积增加了1／4，城市布局更加合理，道路更加通畅，住宅小区的环境更加优美。但是由于市区居住人口的增加、居民收入的增多，重庆市的房价也随着全国主流趋势不断攀高。从中央到地方，各种税收新政的实施、囤地炒地的严厉打击、大户型住房供地的严控以及渐行渐近的房产税等一整套调控机制的形成与健全，都预示着中央和地方对房价的调控决心。本文从政策调控、地价、城市化加速以及最近实施的“公租房”来分析重庆市的房地产市场发展情况，并探讨解决重庆市房地产问题的新途径。

1.新政策对房价的影响

政府每一年都会出台政策。从2005年开始，国家一直在对房地产市场进行积极调控，调控并不一定就是打压，而是根据市场变化来出台相应政策。重庆市在2010年的上半年更是新政策不断，对房地产市场具有很大的影响，如试点公积金结余建保障房、严禁向别墅供地、房企拖欠土地款限制买地、房企一次要公开全部房源等。除此之外，就是各种税收新政的实施，如对3倍于均价的高价房征1%房产税、按揭首套房退四成个税、上调高档住宅土地增值税预征率至2%、对高端房征税等等。这些政策的出台及实施充分表明重庆市政府响应中央号召，打压房价的决心。

1.1重庆市房价及销量总体分析

在各种新政策的影响下，重庆市上半年销售金额统计的整体走势和销售面积于销售均价是成正比的。2月受春节影响销售金额有所下降，3、4月走高之后5月开始下跌。6月分销售金额有所提升，但并不是十分明显，比2月份略高（图1）。从成交套数的数据来看，受春节影响的2月份销售套数为11849套，5月份的成交套数出现明显的下滑，仅为12461套，接近2月的水平。相对于4月份，环比下滑高达53.9%。可见目前楼市在新政的持续影响之下已经开始显示出低迷的状态。6月份和5月份的数据对比起来看，涨幅并不明显（图2）。

500000

1000000 1500000

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月

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图1：重庆市1-6月房地产销售金额 图2：重庆市1-6月房地产销售套数

与销售总金额和销售套数数据比较，销售面积的最低谷不在5月，而是6月的1131650平米，虽然下跌幅度平缓，但是依然有继续走低的迹象，下半年的楼市在这个数据的走势来看很不乐观。从成交均价的数据上来看，值得关注的地方依然是5月，4月份6215.69元/㎡的均价跌到了2月份水平，环比下降12%。

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100000015000002000000250000030000001月

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价格

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40005000600070001月

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3月

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图3：重庆市房地产1-6月销售面积 图4：重庆市房地产1-6月成交均价

1.2重庆市各区房价及销量对比分析

从图5、6中可以看出，上半年重庆市9各区的楼房均价都有明显的波动，尤其渝北区、沙坪坝、大渡口和南岸区的价格波动比较大。此外，9区的月销售套数也有很大的波动。重庆北部新区依然是价格高点，1-6月重庆楼市均价的最高点出现在1月的渝北区，达到了9096.39元/㎡，而最底的均价出现在2月份的巴南区，为3078.31元/㎡。北部新区是重庆楼市最热门的区域，均价处于领跑地位。

1000

20003000400050006000700080009000100001月

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北部新区渝北区九龙坡区沙坪坝区江北区渝中区大渡口区南岸区巴南区

图5：重庆市1-6月各区域楼市建面均价

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北部新区渝北区九龙坡区沙坪坝区

江北区渝中区大渡口区

南岸区

巴南区

图6：重庆市1-6月各区域楼市销售套数