恒大地产集团工程管理手册

第一部分房地产开发工程建设流程管理第一章施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述一. 围蔽工程1.围蔽前应进行的准备工作：（1）开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。

围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。

对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。

（2）明确征地红线。

工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。

若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入申报临水临电时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。

临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据广州的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。

三. 现场查勘，进一步清理场地收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。

正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。

然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清可钻一个孔（30米计）。

4.所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。

5.现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。

五. 小区分区开发综合策划小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，须由各外地公司总经理主持，召开由分管开发、招标、设计、工程、销售、资金、合同管理、物业管理的副总经理和各部门负责人参加的小区分区开发综合策划会，策划会讨论和确定的内容包括：分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工及7.小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。

8.制定各期开发楼盘的分批销售计划。

9.制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。

10.制定图纸需求计划。

11.制定合同需求计划, 制定主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。

其中除第8项和9项方案的内容外，其他的是属于工程建设范畴，具体由工程部负责编决算部、开发部、工程部、质量监督部、当地设计院、施工单位参加的±0.000以下图纸会审。

工程部在图纸会审7天前通知参加会审的单位和工程管理中心，并收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审24小时前将意见提交设计院。

九. “三通一平”的实施1.“三通”开发部应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。

工程部应马上组织场地平整、临时道路的施工。

（2）场地平整需注意的问题：a.注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。

b.场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。

c.根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行总规调整。

十. 编制项目总进度节点控制计划综合策划会后一周内，工程部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计划和合同需求计划，并将综合策划会会议纪要、总进度节点控制计划报工程管理中心备案。

检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等。

（8）了解公司制度要求。

2.编制方法：详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划和材料配送需求计划。

合同需求计划、图纸需求计划编制完成后，召集总工室、定标部讨论商定后执行，并报综合计划部考核。

十一. 编制审查监理规划、监理细则和旁站方案专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质[2004]213号《危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法》的通知）要求。

十三. 前期的其他准备工作1.督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。

2.工程部办公环境及办公条件的规划。

（1）资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。

（2）工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电中台帐登记的劳动，也使台帐一目了然，便于统计和检查。

5.放线点的及时复核和保护（1）对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核并做好保护措施。

（2）监理工程师应要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复测结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。

（3）复测施工测量控制网。

抽检建筑方格网、控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。

第二章施工阶段工作流程管理第一节施工阶段总工作流程施工阶段工作流程（图2-1-1）（以带一层地下室32层的高层住宅为例）第二节施工阶段主要节点工作要点一. ±0.00以下施工阶段工作要点1．施工准备（1）放线、复核。

对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部桩基础检测合同（含土壤承载力检测合同），土壤氡浓度检测合同，防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降观察委托合同、消防工程施工合同。

2．基础施工详见《房地产开发建设管理流程》3．基础检测（1）检测方案编制（应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制）。

（2）检测方案审查。

（建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报质监站）（2）地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工及塔吊安装，并取得准用证或办理备案。

塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外。

塔吊基础面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高。

（3）施工缝止水带安装、检查。

（4）底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。

（5）侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。

（6）地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即穿插进入。

表。

二. 裙楼结构施工阶段工作要点1.准备工作（1）开工前组织±0.000以上大规模图纸会审。

（2）涉及高支模施工的，督促施工单位提交高支模方案报审。

（3）督促施工单位外排栅搭设方案报审。

（4）协调总工室取得沉降观测测点布置图；了解当地沉降观测的具体规定，需实行第三方观测的，应协调定标部签订沉降观测合同。

（6）首层施工的天数应控制在集团公司计划管理要求的10天以内。

（7）砼泵送管道立管的设置位置应考虑样板房施工，宜设置在塔楼建筑外围位置，不得设置在拟设样板房的塔楼内，不得已时，应在外围绕开样板房所在楼层。

（8）本阶段安全文明施工控制要点：地下室外壁防水施工完成后，应及时进行土方回填，后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施；材料堆放，钢筋加工场，施工道路等布置，场地硬化等应根据施工组织设计方案进行完善，各种安全标牌应及时督促施工单位挂设。

外排栅的搭设应按已审批的搭设方案进行，外排栅内侧立柱与建筑物之间的距离应综合考虑安全规范要求及裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求，在保证安全的前提下避免因外墙装饰操作面不足而5.7层楼面模板安装完成时，应督促施工单位进行3层砌体施工，3层室内给水管、电线管、开关底盒安装，并按公司制度要求组织3层会验。

6.当主体结构上至5~6层时，应督促施工单位安装调试钢井架或人货笼等垂直运输设备，尽早验收合格投入使用，以利拆模板的各楼层清运建筑垃圾，运输砌体材料，促进现场文明施工及砌体施工进度。

7.电梯在主体结构封顶前三个月给电梯生产厂家下单排产。

8.主体结构的屋顶结构在主体结构完工后两个月内完工。

9.市政管网（排污、排水、给水）应在主体结构至六层时穿插进入施工，至单体时可预留接驳井，主体的外排栅应尽量避免市政管网的位置。

（1）根据主体施工进度，适时地安排施工单位完成三层（通常是第二个标准层）砌体的施工，并通知总工室组织三层会验，根据三层会验的决议进行大面积砌体的施工。

（2）混凝土小型空心砌块特别容易出现裂缝现象，2004年建设部新出了《混凝土小型空心砌块建筑技术规程》JGJ/T14-2004，工程管理中心编制了混凝土小型空心砌块墙体防开裂措施，各公司应认真组织学习并贯彻落实。

（3）门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题，导致装修阶段出现大面积打凿。

主要原因，一是各个阶段施工图纸门洞尺寸矛盾，二是施工单位预留门洞时没有准确放线。

所以砌体施工时，一定要结合装修施工图进行。

样板房装修完工前施工完毕，楼地面宜施工防水砂浆，以免后续的施工影响样板房的正常使用。

六. 毛坯装修施工阶段工作要点1.准备工作施工前应向当地有关部门了解以下事项：外墙装修有关节能方面的要求，施工工艺、验收标准，铝合金门窗、阳台栏杆安全及节能方面的要求、验收标准，防火门的验收要求及验收标准等，消防验收要求及验收标准。

2.应注意的事项（1）外墙饰面工程，应考虑铝合金门窗安装位置及门窗尺寸是否与外墙（5）塔吊、提升机等垂直运输设备拆除前，工程部应审批施工单位的专项拆除方案及拆除计划，拆除时应安排监理人员对拆除施工的安全措施进行检查。

3.应协调的问题（1）抹灰施工前应先进行打点、冲筋，水电专业根据打点、冲筋在墙体内预埋线管和底盒。

否则将造成：一来重新开槽，浪费了大量的人工，也会导致现场文明施工搞不好；二来提前安装线管和底盒，会导致底盒突出墙面，或凹进去很深，不符合精品工程的要求。

（2）本阶段涉及到的场地移交工作很多，一方面要了解后续安装专业的管道安装和保护质量，空调套管安装质量。

避免装修施工完成后或进行中，由于主体或毛坯的施工质量问题，使装修的观感达不到要求，不得不对主体或毛坯进行返工处理，这样既对主体施工单位和豪装施工单位造成了经济损失，也对豪装工期产生影响。

（2）豪华装修各工序施工前，工程部应向施工单位进行质量标准交底。

（3）交接验收时，应对已施工的给水管道重新试压。

2.应注意的事项（1）在豪华装修中，实行样板先行制度。

样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的公司领导审批。

而涉及外观效果的，应报主管设计的公司领导审批，特殊部位报总裁审批。

未经批准不能大面积铺开施（7）装修施工期间应做好公共区域、电梯轿箱、入户门、阳台铝合金门及门框的成品保护工作。

严禁在已装修好的首层大堂、电梯厅、电梯前室使用金属轮毂的手推车，大堂及首层电梯厅通道应采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，电梯轿箱、电梯门套、入户门及门套应采用夹板包裹，阳台铝合金门及门下框应有保护措施。