JLL：2019中国城市更新白皮书
中国都市圈发展报告2019
中国都市圈发展报告2019城镇化白皮书5.0C O N T E N T S1234国内都市圈的发展现状导读（本章要点）2-1 从大数据看国内都市圈的发展格局2-2 京津冀都市圈2-3 长三角都市圈2-4 粤港澳都市圈2-5 成渝都市圈宏观环境解读导读（本章要点）1-1 都市圈的内涵及要素条件 1-2 都市圈的政策导向及发展意义国外都市圈的实践经验导读（本章要点）3-1 世界都市圈的发展格局及趋势特点3-2 东京都市圈3-3 伦敦都市圈3-4 旧金山都市圈3-5 世界都市圈的发展经验总结戴德梁行观点导读（本章要点）4-1 都市圈发展格局带来的机遇4-2 推动都市圈健康发展的关键要素4-3 都市圈发展的未来展望2 | 城镇化白皮书 5.0前言戴德梁行自1993年进入中国市场以来，深度参与中国城镇化进程，见证了不同区域不同阶段发展方式的转变。
近年来，我们看到随着城市交通、产业体系、市场经济的日益完善，都市圈概念逐渐衍生并日渐成熟。
发展都市圈对于城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡等具有重要作用。
本报告由戴德梁行独家发布，通过大数据分析、国内外案例比较、行业专家访谈等展开研究并总结经验，旨在与各方共同探讨更科学、更可持续以及更高效的都市圈发展路径。
赵锦权环球董事、大中华区执行总裁都市圈已经成为带动国家经济发展和参与国际竞合的主要载体，同时也是协调区域发展的最大推动引擎。
未来都市圈的发展更将是吸引资金、人才和产业，形成区域竞争新优势，带动经济整体转型升级的重要支撑。
戴德梁行拥有完整的新型城镇化服务体系，其未来角色将不仅仅是专业的房地产领域咨询顾问，更是区域和城市发展的合伙人。
陶汝鸿大中华区副总裁大中华区策略发展顾问部主管CUSHMAN & WAKEFIELD | 31宏观环境解读导读（本章要点）发展都市圈是解决大城市病的有效途径，同时也是吸引更多资金、人才和产业，推动区域整体协调发展的重要引擎。
JLL：2019中国城市更新白皮书
重构社群关系，激活城市动能3转变中的城市更新城市更新作为助推都市再发展的重要手段，已成为社会各界的热点话题。
随着中国各大城市逐步将更多目光聚焦于优化存量空间，许多固有的城市发展理念也将面临变革。
简·雅各布斯 *（Jane Jacobs）在《美国大城市的死与生》中提到“城市应该被看作一个有机的、互动的、新旧融合下拥有混合功能的生命体”。
因此，针对城市发展，尤其是再发展，需要从更多维度、审慎地、协调地处理城市中各类庞杂的资源要素。
从多样性的重塑而言，上海张园是一瞥当下中国城市迈入城市更新时代的绝佳窗口。
张园在清末民初被誉为上海私家园林之最，是“近代上海的时尚之源”，它不仅是现存最大的沪上石库门建筑群，也是霍元甲弘扬民族精神、辛亥革命思想的发源地；同时更是中国最早汇集电灯、照相、电影、热气球、体育竞赛、赏花和展销大会的时尚娱乐中心；在其更新进程中，借势其历史底蕴，将关于思想的启蒙与解放、文化的交汇与碰撞、生活的吐故与纳新等城市人文印迹融于现代生活，这些都成为区域重焕生机的关键。
从发展在地性来说，未来城市更新的需求已逐步向非一线城市延伸。
面对更广的空间跨度，独立的城市发展经验难以全面支撑系统化的城市更新课题研究。
基于多年对中国城市的洞察以及对国外“城市更新”经验的剖析，我们梳理出了城市更新的两大关键趋势 —— 从碎片化思维到整体化思维；从把握个体化需求到引领社群需求。
* 简 .雅各布斯（Jane Jacobs）,美国著名城市规划师代表作品：《美国大城市的死与生》、《城市经济学》、《分离主义的问题》。
4仲量联行城市更新白皮书|2019从碎片化思维到整体化思维 相较于新区，城市现有区域的发展策略制定面临着更为复杂的挑战：早期类似于钢铁厂区、工业基地、船舶航运码头等成片可再利用空间将愈趋稀少。
与此同时，城市规划和管理成本的大幅提升，主流的城市更新诉求将更多呈现出：1）空间上的散点分布特征；2）执行时序上的非连贯性。
2019年城市更新行业分析报告
2019年城市更新行业分析报告2019年10月目录一、城市更新是城市化进程的必然产物 (4)二、城市更新的政策对比与展望 (9)1、广州城市更新相关政策及特点 (10)2、深圳城市更新相关政策及特点 (11)3、珠海城市更新相关政策及特点 (13)三、从城镇化率看城市更新空间的区域性差异 (16)四、房企参与城市更新的路径与案例 (19)1、案例一：深圳侨城东项目（龙光地产参与的旧厂改造项目） (20)2、案例二：深圳大冲村旧改项目（华润实施的标杆型旧村改造项目，基本完成） (21)3、案例三：深圳白石洲旧改项目（绿景中国地产） (23)城市更新有望开启地产增量新时代：近年来我国城市化进程不断加快，人口持续地朝着都市圈或城市集群涌入，但不少城市却面临开发强度日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状，盘活存量土地资源是必然出路。
房地产正在从增量时代进入到存量时代，城市更新或将开启房地产空间增量新时代，成为城市可持续发展的重要抓手。
政策引导作用大，后续积极政策依然可期：2009年国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省建设，之后广东省在城市更新领域积累了丰富的实践经验，相关规章制度也在不断完善，但依然存在保障弱、时间长、落地难等问题。
2019年以来，中央和地方政府多次出台有关城市更新的引导支持政策。
9月4日广东省发布了《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，从10个方面深化改革，后续促进城市更新的利好政策有望不断出台。
大湾区珠九市的城市更新机会值得重点关注：从区域集中度和平均城镇化率来看，珠三角位居全国首位，常住人口城镇化率超过80%的城市个数也最多，叠加经济活力突出、增量土地有限、人口流入显著的特征，重点关注广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山等城市的城市更新机会。
广东省在未来三年的“三旧”改造行动方案中明确，全省至2021年“三旧”完成改造面积15万亩以上，其中珠三角城市新增改造面积占比在80%以上，发展空间很大。
北京市城市更新白皮书
北京市城市更新白皮书近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加速，北京市面临着日益严峻的城市更新问题。
为了解决城市更新所带来的诸多挑战，北京市政府发布了《北京市城市更新白皮书》。
一、背景介绍北京市是我国的首都，也是政治、经济、文化中心，城市更新对于北京市的发展具有重要意义。
然而，由于历史文化遗产保护、老旧小区改造、城市环境整治等因素的综合影响，北京市的城市更新面临着很多挑战和困难。
二、目标设定《北京市城市更新白皮书》旨在促进北京市的城市更新工作，实现以下目标：1.提升城市功能：通过城市更新，提升市区的功能布局，优化交通、住宅、商业等功能空间布局，打造宜居宜业的城市环境。
2.保护历史文化遗产：将历史文化遗产保护与城市更新相结合，保护和传承北京市的历史文化遗产，提高市民的文化素质。
3.改善居住条件：改造老旧小区，提高住房的品质和居住环境，满足市民的居住需求。
4.推动可持续发展：注重资源节约和环境保护，推动城市更新向可持续发展的方向转变，建设生态宜居的城市。
三、政策措施《北京市城市更新白皮书》提出了一系列政策措施，以推动城市更新工作的顺利进行：1.完善政策体系：制定完善的城市更新政策，包括土地利用、规划设计、投资支持等方面的政策，为城市更新提供政策依据和支持。
2.鼓励市场参与：引导社会资本、企业等市场主体参与城市更新，通过市场化方式带动城市更新工作。
3.提升资金支持：加大财政资金投入，完善金融支持体系，吸引社会资金参与城市更新，增加资金来源。
4.加强规划设计：优化城市功能布局、提升建筑设计水平，推动城市更新成果的品质提升。
5.加强管理和监督：加强城市更新工作的组织和协调，加强对城市更新项目的监督和管理，确保城市更新工作的质量和效果。
四、成果预期《北京市城市更新白皮书》希望通过以上政策措施的实施，取得以下成果：1.城市功能提升：通过实施城市更新，整合市区功能布局，提升城市竞争力和发展活力。
2.历史文化保护：将历史文化遗产保护与城市更新相结合，保护和传承北京市的历史文化遗产。
1949-2019年中国城市更新的发展与回顾
1949-2019年中国城市更新的发展与回顾1949年至2019年，中国城市更新的发展与回顾随着中国的经济快速发展和城市化进程的加快，中国的城市更新也经历了从1949年到2019年的巨大变化。
这篇文章将回顾这70年的城市更新历程，探讨其中的发展和挑战。
1949年，中华人民共和国的成立标志着中国的城市更新开始进入一个全新的阶段。
在新中国的建设过程中，大量的重工业和基础设施建设项目启动，城市也经历了快速的发展。
许多老旧的城市建筑被拆除，让位于高层建筑和现代化的道路网络。
1950年代至1960年代，中国的城市更新主要集中在疏浚河道、城市扩展和新建住宅区。
同时，政府也出台了城市土地使用规划和城市发展规划，为城市更新提供了指导。
在文化大革命期间，中国的城市更新计划几乎停滞。
然而，尽管受到这一时期的限制，一些城市还是进行了一些有限的更新。
1970 年代末至 1980 年代初，中国的改革开放政策的实施有力地推动了城市更新的进程。
城市规划开始引入市场经济的思想，也吸引了大量国内外投资。
到1990年代，随着经济的快速发展，城市更新进入了一个新的阶段。
大规模的城市拆迁开始变得更加常见，以满足城市扩张和经济发展的需要。
城市中心和商业区的更新也得到了重视，多功能的现代化建筑开始出现。
2000年代至今，中国的城市更新进一步加快，进入了以可持续发展为导向的阶段。
在中国政府的推动下，绿色建筑和环境保护成为城市更新的重点。
同时，历史文化保护也成为一个重要的议题，许多古老的建筑和文化遗产得到了修复和保护。
然而，城市更新过程中也存在一些挑战。
首先，城市拆迁引发了一系列的社会问题，包括无家可归的人口和土地纠纷。
其次，城市建设对环境造成了一定的压力，包括土地和水资源的过度消耗以及废弃物的排放。
此外，城市更新过程中的规划和治理也面临一些问题，包括土地使用冲突和规划实施的效率等。
为了解决这些问题，中国政府采取了一系列的政策和措施。
例如，制定了严格的拆迁规定和环境保护法律，以保护居民权益和提高环境质量。
2019年城市更新产业分析报告
2019年城市更新产业分析报告2019年8月目录一、城市更新：通过留改拆，持续城市有机更新 (5)1、城市扩张受限、房屋破旧，需要城市更新活动 (6)2、城市更新活动从大拆大建过渡到留改拆并存阶段 (9)（1）再开发：鼓励自主开发和集中成片开发 (11)（2）整治和改善：城市生态和功能修补，制止大拆大建 (15)（3）保护：充分合理利用，发挥多种业态和功效 (18)3、西方国家同样早期以推倒重建为主，后期转向微改和保护 (20)二、拆：拆迁再开发是城市更新的核心模式 (21)1、拆迁模式：自主改造与政府主导并存 (22)（1）结构调整：退二进三，留白增绿 (23)（2）旧城改造：城中村、棚改 (27)2、案例：广州横潭村经济社改造 (30)三、改：微改造逐渐成为城市更新的新趋势 (32)1、微改模式：居民自愿，政府主导 (33)2、改造建筑：老旧小区改造 (34)3、改造环境：社区微更新 (37)四、留：用产业带活城市历史 (38)1、保留模式：政府主导，市场参与 (38)2、案例：广州永庆坊历史文化区微改造 (40)五、受益行业：电梯、建材 (42)1、加装电梯：预计200万台潜在需求 (42)2、建材：受益品种集中在改造端及住户二次装修 (45)（1）老旧小区改造相关受益建材品种 (45)（2）老旧小区配套二次装修受益建材品种 (46)城市更新的出发点是在于在城市扩张受限，市内房屋建筑破旧，设施环境落后等情况下，通过盘活存量城市用地，提升城市效率的形式，来进一步带动城市经济的发展和转型。
当前城市更新逐渐从以大拆大建为主的形式过渡到留改拆并存的模式。
早在90年代末期，各个城市均有陆续开展旧城改造，例如大规模拆迁、城中村整治等。
国家2008年开始探索城镇土地集约节约用地，并以广东省为试点，以“三旧”为改造对象，正式开展自上而下推进的“城市更新”活动。
当前以广州、深圳和上海为代表的一线城市，更新活动从以大拆大建为主的模式逐渐过渡到留改拆并存，并鼓励社会和居民参与到城市更新行为中。
城市更新白皮书： 聚焦社区更新 唤醒城市活力
改造措施
根据上位规划和周边重点功能区的发 展，仑头村正位于广州科创产业主轴科 韵路附近，周边生态环境良好。从城市 发展需要出发，仑头村依托“沿轴自 生，环轴寄生”的互动发展模式，在租 赁政策的大背景下，作为一种“多元租 住解决方案”融入科韵路科技创新经济 轴。通过承接科创产业，将仑头村社区 进行了功能转型，基于青年创客需求供 给空间和服务，并以长租公寓为主体媒 介，营造居研混合的社区单位，为科创 产业提供了低成本的居住和创新服务 空间。
政府支持引导、运营区域多功能城市服 务平台：该服务平台由政府引导并运 营，其功能载体虽不大，但运营内容丰 富多元，面向该区域白领及年轻家庭人 群，极大提升了该区域活力。
丰富的空间载体和开放的街道，推动社 区复合化和特色化：在老旧建筑上进行 艺术创作，给建筑本身带来“可阅读 性”，增加其社区活力及新鲜度；充分 利用广场及公共空间搭建更多非常态 （快闪式）的零售及餐饮，增加其载体 丰富度；由社区政府牵头，在公共空间 上打造更多社交平台。
5. 盈利模式单一和持续运营的矛盾
与政府补贴为主的基础设施改造相比，公共服务产品的提供 和收费，可以为企业参与社区改造带来更大的盈利空间。但 目前社区的盈利模式还停留在比较老旧的模式，通常以收取 物业管理费为主，盈利模式过于单一。如何挖掘社区商业与 文化价值，成为社区盈利的主要困难点。缺乏盈利模式，无 法筹措资金推动社区的良性运营，使得社区更新无法持续。
改造模式 改造范围 主体 方式 费用 周期 目的 环境改善 基础设施改善 文化保护 技术难易程度
大规模改造 较大 政府+开发商 大规模推倒重建 多 长 以开发商盈利为目的 一次性 彻底 差 简单
渐进式更新 中等 政府 建筑立面整治；地面铺装等外在样貌 少 短 提升老旧社区整体风貌 逐渐 逐渐 一般 简单
城市更新培训交流材料内容
城市更新培训交流材料内容城市更新是指对城市中老旧、陈旧和不适应城市发展需要的部分进行更新改造的一种城市发展方式。
城市更新可以促进城市的发展和转型，提升城市的功能和品质，改善居民的生活条件和品质，增强城市的吸引力和竞争力。
城市更新培训交流材料内容可包括以下几个方面：1. 城市更新的背景和意义：介绍城市更新的背景和意义，如城市老旧和陈旧设施的存在、不适应城市发展需要的建筑和基础设施、城市环境和居住条件的不理想等。
说明城市更新对于改善城市功能、提升城市品质、提高居民生活水平、推动城市发展和竞争力的重要性。
2. 城市更新的目标和原则：阐述城市更新的目标和原则，如促进城市功能重塑和提升、改善城市宜居环境、推进城市转型和发展、加强城市管理和服务、保护城市历史文化遗产等。
强调城市更新需要注重科学规划、科技创新、生态环保、社会公平等原则。
3. 城市更新的政策和法律法规：介绍相关的城市更新政策和法律法规，如城市更新的规划管理办法、土地使用政策、建筑设计标准、历史文化遗产保护法等。
讲解政策和法律法规对城市更新的指导和约束作用，以及企业和个人在城市更新中应遵守相关规定。
4. 城市更新的方法和技术：介绍城市更新的方法和技术，如城市规划和设计方法、空间整合和资源优化、新材料和技术应用、智慧城市和信息化建设等。
说明这些方法和技术在城市更新中的作用和应用，以及对城市功能和品质的提升效果。
5. 城市更新的案例和经验：分享一些城市更新的成功案例和经验，如国内外城市更新的典型项目和成功实践。
分析这些案例的成功因素和经验教训，以及可借鉴和推广的做法和方法。
激发培训参与者的学习兴趣，启发思考和创新。
6. 城市更新的展望和挑战：展望城市更新的未来发展和面临的挑战，如人口老龄化、城市化进程和空间资源限制、环境污染和生态保护等。
提出应对挑战的思路和建议，如加强政策引导、推动科技创新、加强人才培养和合作交流等。
通过城市更新培训交流活动，可以增强参与者对城市更新的理解和认识，提升其相关知识和技能，鼓励其积极参与城市更新工作，促进城市更新的规范化和可持续发展。
中国城市更新论坛白皮书
中国城市更新论坛白皮书城市更新的类型及在城市发展中的作用一、城市更新的分类城市更新类型多种多样。
可以按更新对象划分，可以按更新的主客体可划分，可以按更新的主导模式等。
但无论如何划分，最终都可归为以下三类: 拆除重建类，有机更新类，综合整治类。
由于发展阶段不同，城市更新的模式重点也不相同：一般早期或特殊时期的城市更新以拆除重建为主，成熟发展中的城市更新以有机更新和综合整治为主。
拆除重建、有机更新、综合整治三类城市更新方式在实践中并不是相互分割、完全独立的。
通常在某一片更新区域中三种模式可能都存在，但以哪种方式为主，则决定了其运作机制、投融资模式、政府政策、企业参与方式等有所不同。
有机更新在空间优化和提升的同时，更加注重权衡社会、产业、生态、历史、文化等多因素的传承和创新。
它不仅是更新建筑和空间，而且是提升城市品质和能级的内涵式和系统化的更新方式。
如果说拆除重建的更新是城市阶段的、粗放式、偏重增量的更新，有机更新则是城市永续的、内涵式、偏重质量的更新。
二、城市更新在城市发展中的作用城市更新过程融汇了社会、经济、自然环境和物质空间的全面复兴和可持续发展，从而使城市变得更有活力和竞争力。
这是一个永续的过程，也是当今国际大都市持续提升城市活力的关键举措。
伦敦、纽约、东京等国际大都市一直保持处于世界领先的地位，始终是世界的创新中心、消费中心、金融中心、高端制造业的发明中心及研发中心等，其背后的原因就是不断地通过城市更新来迭代产业、吸引人才。
城市更新就是最终实现高质量城市化的必经途经之一。
未来中国“要形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。
城市更新在打造国内大循环为主的经济发展模式下，将发挥积极作用。
三、城市有机更新的重要意义有机更新是对城市遗产的最大尊重。
城市遗产是城市中能够体现一个城市的历史、科学、艺术价值的、具有传统和地方特色的历史街区、历史环境和历史建筑物等。
城市遗产是城市肌理的重要组成部分，是一个城市历史与文化的象征，代表着一个城市独有的价值和面貌。
住房和城乡建设部关于政协十三届全国委员会第三次会议第0291号（城乡建设类006号）提案答复的函
住房和城乡建设部关于政协十三届全国委员会第三次会议第0291号（城乡建设类006号）提案答复的函文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部•【公布日期】2020.10.20•【文号】•【施行日期】2020.10.20•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文关于政协十三届全国委员会第三次会议第0291号（城乡建设类006号）提案答复的函张劲委员：您提出的关于城市更新要兼顾产业升级和文化传承的提案收悉，现答复如下：党中央、国务院高度重视城市更新工作。
2015年12月，习近平总书记在中央城市工作会议上指出，提倡城市修补，做到城市保护和有机更新相结合。
2016年2月，中共中央、国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，要求有序实施城市修补和有机更新，恢复老城区功能和活力。
2019年12月，中央经济工作会议明确，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。
我部贯彻落实党中央、国务院决策部署，大力推进相关工作。
一、相关工作情况（一）以生态修复城市修补为抓手，探索城市工作统筹协调新机制。
2015年以来，我部组织三亚、福州等58个城市开展了生态修复城市修补（简称“城市双修”）试点工作，印发指导文件，推动修复山体水系绿地，修补功能设施、空间环境、景观风貌，并探索创新“城市双修”的推进方式、工作机制、管理模式。
在推进过程中，58个试点城市有56个成立以书记、市长任组长的工作领导小组，统筹发展改革、住房和建乡建设、城市管理、自然资源、交通、环保、农林、水利等部门协同推进，形成上下联动、部门协作、多方参与的高效工作格局。
部分试点城市所在省还成立了省级专项领导机构，制定省级行动计划，统筹协调各部门推动工作。
截至2019年底，已累计开展“城市双修”项目9789项，投资1.5万亿元，试点城市面貌实现了从“乱”到“治”的重大转变。
（二）以老厂区老厂房改造为切入点，探索城市产业转型新路径。
2019城市更新白皮书_重构社群关系_激活城市动能
在上海愚园公共市集的更新改造中，通过连结设计师、媒体、社区居民、个体店主等项目未来参与主 体，以一个平等的交流平台为基础，在其规划设计阶段便成功地获取了公众对于例如“上海老字号”、 “海派文化”等需求点；同时以长效的合作机制为支撑，保障了项目运营环节中对需求端的灵活捕捉， 赋予老街以“烟火气”的弄堂艺术生活体验，让公众拥有了一处找寻自我认同感与文化归属感的社交 空间。
重构社群关系，激活城市动能 5
值得关注的是，正是因为政府与组织者站在整体视角，通过出台创新性的法定文本，实现了高线与数十 个街区的整体联动更新。今日的高线公园不仅成为了市民、游客们了解历史的一座展台，也充分体现了 城市的绿色可持续发展理念。
转移后 开发量
开发权转入区
开发权转入区
从国际经验中我们也发现， 从碎片化思维到整体化思维 的视角转变，成为传承、孕 育城市精神的关键基础。
纽约高线公园所属区域前身为肉制品加工区，为运输肉品，该区域兴建了高架 铁路线；随着肉类加工产业的外迁，这一区域逐渐衰落，后来大批艺术家工作 室、画廊涌入，高线下方土地所有者随即申请拆毁高架铁路以便其行使土地剩余 开发权，然而民间团体与土地所有人僵持不下；2002年，政府开创性地将高线周 边街区划为“特殊开发区”，将部分制造业用地属性进行转变，从而平衡开发商利 益；并允许高线下方土地所有者将开发权转移至周边住宅地块以获利，从而实现 了铁路的保留与再生。
波士顿老州议会大厦已作地铁站点出入口
* 雷姆 库哈斯（Rem Koolhaas），荷兰著名建筑师 代表作品：《颠狂的纽约》、《小、中、大、特大》、台北艺术中心、中央电视台大楼、波多音乐厅等。
重构社群关系，激活城市动能 7
从把握个体需求到引领社群需求
城市空间的活力离不开个体的互动与连结，城市更新也将更多目光转移到对城市居 民需求更深层次的挖掘上，其必要性也逐渐被更多以需求为出发点的城市更新项目 所印证。
城市更新城镇化政策解读
城市更新城镇化政策解读随着中国城市化进程的不断推进，城市更新成为解决老旧小区及城市功能短板问题的重要举措。
为推动城市更新工作的顺利进行，中国政府出台了一系列城镇化政策，旨在加快城市更新的进程，改善人民居住条件，促进城市经济的可持续发展。
本文将对城市更新城镇化政策进行解读，以期为读者更好地理解和参与城市更新工作提供帮助。
一、城市更新的背景和意义城市更新是指通过对老旧小区和城市功能薄弱区域进行改造，提升城市居住环境和城市功能，推动城市可持续发展的一项工作。
随着城市化进程的加快，老旧小区、城市空心化等问题逐渐凸显，亟待解决。
城市更新工作的顺利开展，对改善城市居住环境、优化城市功能、推进城市经济发展具有重要意义。
城市更新不仅可以提升城市居住品质，改善人民生活水平，同时也可以推动相关产业的发展，带动经济增长，增加就业机会。
此外，城市更新还可以提高土地利用效率，优化城市结构，提升城市形象和竞争力。
二、城市更新的政策措施为了推动城市更新工作的顺利进行，中国政府采取了一系列有力的政策措施。
主要包括以下几个方面：1. 完善城市更新规划体系政府加强城市更新规划的编制和管理，确保城市更新工作有序进行。
完善城市更新规划体系，制定可行性研究报告，明确城市更新的目标和规划方案，提升城市更新的科学性和可操作性。
2. 加大财政支持力度政府加大对城市更新项目的财政支持力度，通过设立专项资金、提供补贴等方式，吸引社会资本投入城市更新项目，促进城市更新工作的开展。
同时，政府还鼓励金融机构提供贷款支持，降低企业和居民参与城市更新的财务压力。
3. 推进土地资源的合理利用和流转政府积极推进土地资源的合理利用和流转，鼓励通过征地、拆迁等方式腾退土地，增加城市更新的用地资源。
同时，政府还加强土地使用权的管理，规范土地流转市场，促进土地资源的优化配置。
4. 引导社会资本参与城市更新政府通过鼓励社会资本参与城市更新，增加项目投资力度，推动城市更新工作的顺利进行。
城市更新白皮书
城市更新白皮书近年来，全球城市正在经历巨大的变革。
从发展中国家到发达国家，城市正在重新设计和更新其现有的城市规划和建筑，以满足新的技术、法律和社会标准。
本白皮书旨在概述城市更新的重要性，以及实施这一更新的基本原则和方案。
城市更新的重要性城市的发展是一个有利的循环：建设和维护城市环境可以促进城市的发展；反过来，城市的发展也可以改善城市环境。
由于新技术和新法规的出现，以及流动人口在城市之间的流动，城市设计必须持续更新以改善城市发展。
根据《世界城市调查报告》，54％的受访者认为城市的规划和建筑质量差。
城市更新是一个系统性的解决方案，用于改善城市发展和生活质量。
通过改善城市环境，城市更新可以提高居民的满意度，从而吸引更多的投资和技术，并有助于保护环境，实现可持续发展。
城市更新的基本原则1.实施适当的规划规划是实现城市更新的基础，其目的是确保城市的规划和建筑能够满足新的技术、法律和社会标准。
城市的规划应考虑城市的多样性、安全性、可持续性和可负担性，并建立一个有利于居民和投资者的环境。
2.实施合理的融资城市更新需要大量资金，因此融资是一个重要的问题。
一般来说，城市更新将通过政府财政、贷款和补贴来实施。
贷款可以通过专业的金融机构提供，以便向城市提供资本，并由城市政府进行偿还。
此外，外部资金也可以从非政府机构及一些公共组织的投资中获得，以满足城市更新的资金需求。
3.实施多样化的行动城市更新不仅仅是经济和物理层面的发展，更重要的是改善居民生活。
因此，城市更新应该兼顾居民的合法权利和社会利益，创造一个安全、友好、包容和务实的城市环境，从而促进城市和社会的可持续发展。
城市更新的方案1.改善基础设施城市更新应以改善基础设施和服务为首要任务，以确保城市环境得到持续改善和优化。
这些基础设施和服务可以包括道路、交通、电力、污水、公共区域、建筑物等等。
2.提高城市安全性城市更新应注重安全和和平，确保城市环境安全有序，从而确保市民的安全。
2019年城市更新白皮书(正式版)
2019年城市更新白皮书2009-2019城市更新十周年回顾与展望2009-2019城市更新发展阶段Chapter 01数据看趋势5001,0001,5002,0002,500城市更新历年计划立项趋势：十三五空间仍大！工改！工改工！深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图城市更新历年规划批复趋势：容积率、移交率同步提升20%25%30%35%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201020112012201320142015201620172018居住面积商办面积产业面积公配面积深圳市城市更新项目历年规划类型占比图深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图深圳市城市更新项目历年移交率与容积率趋势图深圳市城市更新项目历年工改类型占比图城市更新历年实施趋势：实施率稳步提升！开发实施以民企为主！0%10%20%30%40%50%60%70%国企+1%深圳市城市更新项目历年实施主体类型图深圳市城市更新项目历年申报主体类型图深圳市城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图各区城市更新发展活力：宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区截至2018年12月31日，从深圳市已批更新单元计划项目、已批更新单元规划项目、确认实施主体项目数量各区数量对比得出，宝安区、龙岗区项目总量最多，龙岗区实施主体确认项目最多，表明龙岗宝安两区城市更新需求较高，龙岗在项目推进力度上更大。
2010年至2018年期间，深圳市已批更新单元计划项目746个，但各个区的项目数量、进度均不一样。
如图显示，位于原特区外的宝安区和龙岗区的项目最多、活力度较高，其次是龙华区和南山区，活力度较低的为光明区、坪山区、盐田区、大鹏新区。
深圳市城市更新项目各阶段数量分布深圳市城市更新项目各区活力图0510********15%20%25%30%35%40%45%2018年城市更新发展情况2018年各区城市更新项目已批规划数量与规模图2018年各区新批城市更新单元规划各类建筑面积占比图2018年各区城市更新项目历年移交率与容积率趋势图◼计划立项数量罗湖领先，立项规模龙岗领先；◼中西部领跑深圳城市更新新增计划立项；◼关内开发强度显著提高；关外土地移交明显提高；◼各区新批城市更新单元规划中，宝安、盐田产业用房占比最高，多区商住比例占比高。
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重构社群关系，激活城市动能3转变中的城市更新城市更新作为助推都市再发展的重要手段，已成为社会各界的热点话题。
随着中国各大城市逐步将更多目光聚焦于优化存量空间，许多固有的城市发展理念也将面临变革。
简·雅各布斯 *（Jane Jacobs）在《美国大城市的死与生》中提到“城市应该被看作一个有机的、互动的、新旧融合下拥有混合功能的生命体”。
因此，针对城市发展，尤其是再发展，需要从更多维度、审慎地、协调地处理城市中各类庞杂的资源要素。
从多样性的重塑而言，上海张园是一瞥当下中国城市迈入城市更新时代的绝佳窗口。
张园在清末民初被誉为上海私家园林之最，是“近代上海的时尚之源”，它不仅是现存最大的沪上石库门建筑群，也是霍元甲弘扬民族精神、辛亥革命思想的发源地；同时更是中国最早汇集电灯、照相、电影、热气球、体育竞赛、赏花和展销大会的时尚娱乐中心；在其更新进程中，借势其历史底蕴，将关于思想的启蒙与解放、文化的交汇与碰撞、生活的吐故与纳新等城市人文印迹融于现代生活，这些都成为区域重焕生机的关键。
从发展在地性来说，未来城市更新的需求已逐步向非一线城市延伸。
面对更广的空间跨度，独立的城市发展经验难以全面支撑系统化的城市更新课题研究。
基于多年对中国城市的洞察以及对国外“城市更新”经验的剖析，我们梳理出了城市更新的两大关键趋势 —— 从碎片化思维到整体化思维；从把握个体化需求到引领社群需求。
* 简 .雅各布斯（Jane Jacobs）,美国著名城市规划师代表作品：《美国大城市的死与生》、《城市经济学》、《分离主义的问题》。
4仲量联行城市更新白皮书|2019从碎片化思维到整体化思维 相较于新区，城市现有区域的发展策略制定面临着更为复杂的挑战：早期类似于钢铁厂区、工业基地、船舶航运码头等成片可再利用空间将愈趋稀少。
与此同时，城市规划和管理成本的大幅提升，主流的城市更新诉求将更多呈现出：1）空间上的散点分布特征；2）执行时序上的非连贯性。
这使得在研究时选取切入的视角尤为重要，忽视整体化考量的碎片化开发策略将影响对区域核心价值的判断基准。
也正因此，“融合新老建筑，统筹城市风貌”成为城市更新议题下的讨论热点与难点。
从国际经验中我们也发现，从碎片化思维到整体化思维的视角转变，成为传承、孕育城市精神的关键基础。
整体区域视角下的纽约高线公园改造纽约高线公园所属区域前身为肉制品加工区，为运输肉品，该区域兴建了高架 铁路线；随着肉类加工产业的外迁，这一区域逐渐衰落，后来大批艺术家工作室、画廊涌入，高线下方土地所有者随即申请拆毁高架铁路以便其行使土地剩余开发权，然而民间团体与土地所有人僵持不下；2002年，政府开创性地将高线周边街区划为“特殊开发区”，将部分制造业用地属性进行转变，从而平衡开发商利益；并允许高线下方土地所有者将开发权转移至周边住宅地块以获利，从而实现了铁路的保留与再生。
高线区域原规划均为工业用地土地所有者申请拆除高线以行使开发权由于各方意见僵持不下导致开发搁置区域联动发展满足了各方诉求并提振区域能级调整区域内土地为商住用地以吸引开发资金土地规划的限制导致拆除意义不大区域整体化思维为高线开发提供了新的对策高线公园的成功开发是区域整体化思维的产物转移后 开发量转移后 开发量原有开发量开发权转入区开发权转入区开发权转出区重构社群关系，激活城市动能5值得关注的是，正是因为政府与组织者站在整体视角，通过出台创新性的法定文本，实现了高线与数十个街区的整体联动更新。
今日的高线公园不仅成为了市民、游客们了解历史的一座展台，也充分体现了城市的绿色可持续发展理念。
6仲量联行城市更新白皮书 |2019在整个城市化进程中，保留与发展往往可以并行。
修建于1713年的波士顿老州议会大厦是该地区最古老也是最重要的公共建筑之一，其作为马萨诸塞州首府议会所在地，于1776年见证了独立宣言的宣读。
1904年，随着波士顿地铁的修建，老州议会大厦被赋予了全新的历史使命：波士顿地铁橙线、蓝线的上盖及换乘站点出入口。
这座有着300多年历史的建筑成为了波士顿市民、游客每日的必经之地，川流不息，在城市生活中继续扮演着至关重要且不可分割的 角色。
无论是纽约的法定文本出台，亦或是波士顿老州议会大厦的改造，纵然其实现方法各异，但毋庸置疑的是，他们都跳出了针对单体项目的经济价值与社会价值来考量其“拆与留”的决策，而站在片区整体化发展层面，从中观视角切入，帮助孤立存在的建筑个体实现与现代城市功能的无缝对接，用“活着的老建筑”诠释了新时代下包容进取的城市精神。
波士顿老州议会大厦已作地铁站点出入口保护与发展从来都不是对立的，纵观全球的实践，保护这一概念也是在城市发展过程中逐渐产生的。
积极、有效的保护与更新，平衡历史记忆与现代生活两者的关系，能使一度丧失活力的街区、建筑融入未来城市的运作，从而焕发持久的生命力。
雷姆 库哈斯*荷兰著名建筑师* 雷姆 库哈斯（Rem Koolhaas），荷兰著名建筑师代表作品：《颠狂的纽约》、《小、中、大、特大》、台北艺术中心、中央电视台大楼、波多音乐厅等。
重构社群关系，激活城市动能7从把握个体需求到引领社群需求城市空间的活力离不开个体的互动与连结，城市更新也将更多目光转移到对城市居民需求更深层次的挖掘上，其必要性也逐渐被更多以需求为出发点的城市更新项目所印证。
上海愚园路城市更新项目参与主体上海愚园路城市更新项目参与主体社会群体私营企业政府机构创邑长宁区政府江苏路街道社区居民其他社会群体机构 “城事”设计节刘海粟美术馆在满足需求的基础上如何创造需求、引领需求也成为片区型城市更新操盘者的核心策略。
上海徐汇滨江区域以“文化创意”为核心，立体地营造“西岸”品牌：自2010年以来，不仅引入了龙美术馆、余德耀美术馆、香格纳画廊等众多知名文化艺术机构，推动了西岸音乐节、西岸建筑与当代艺术双年展、西岸艺术与设计博览会等品牌活动，在产业层面同样引入了上海梦中心、腾讯、湘芒果等优质文化企业。
作为如今上海地区文化传媒产业发展引领区域之一，徐汇滨江围绕“文创”主题下的设施、活动、 产业等多元的要素配置，满足了公众对“游览-娱乐-成长”等一系列需求，更通过打造主题化的文化氛围，聚集了一批拥有价值共享网络、形成内在互相连结的人群——社群。
较之于个体需求，作为群体，社群拥有更为完整的功能需求与更趋势化的演变逻辑，对其研究将成为制定未来城市更新发展策略中需求端预测的核心模块。
在上海愚园公共市集的更新改造中，通过连结设计师、媒体、社区居民、个体店主等项目未来参与主体，以一个平等的交流平台为基础，在其规划设计阶段便成功地获取了公众对于例如“上海老字号”、 “海派文化”等需求点；同时以长效的合作机制为支撑，保障了项目运营环节中对需求端的灵活捕捉， 赋予老街以“烟火气”的弄堂艺术生活体验，让公众拥有了一处找寻自我认同感与文化归属感的社交 空间。
8仲量联行城市更新白皮书 | 2019“城市拼图”理论洞察城市发展离不开对城市空间的记述。
随着城市的发展，人类对描绘城市空间的目的也逐渐超脱了观察本身 —— 通过对空间的深度研究，提供可靠的规划指引、促进城市的高效治理、映射城市未来的想象。
在此基础上，我们希望搭建更具系统性的城市研究基准与统筹平台，即描绘一张更为全面的城市地图，从而精准把握城市运转的脉搏，洞察城市更新的潜力，展望城市发展的未来。
纽约曼哈顿“感知地图”17世纪罗马的城市地图重构社群关系，激活城市动能9相对地理空间城市地图需要超越对物质环境的单一关注，而呈现出多维的观察；需要超越对物理空间的描摹，而呈现出相对的空间及不同空间的关联；需要超越对城市的静态描述，而呈现出城市的动态运转。
传统城市地图描绘的几何中心，并不代表实际感知到的城市中心；地图上描绘的地理边界、行政区划也并不完全是在日常生活中真实体验到的空间边界。
如下图所示，借助不同的划分准则，我们可以一窥纽约曼哈顿的“隐藏边界”：当分别以土地价格、土地用途、楼宇高度等原则重新梳理曼哈顿的建成环境时，呈现出一个不同于传统城市地图上网格状的城市分区，从不同侧面展现出了人们真正感知到的城市空间。
城市是一个故事，一个反映人群关系的图示，一个整体和分散并存的空间。
凯文·林奇*美国著名城市规划理论家按土地价格划分 按土地用途划分按楼宇年限划分按楼宇高度划分* 凯文 .林奇 (Kevin A. Lynch) 美国著名城市规划理论家代表作品：《城市意象》、《城市形态》。
不同阶段的城市地图也呈现出不同的关注重点绝对地理空间地图的诞生最初是出于对城市物理空间的记录，如17世纪罗马的城市地图（Urban Atlas）拥有区域地形特征的等高线图与随之衍生的沙盘模型。
地图的精准性需要匹配相应的地理精度，且须遵循三大原则：可测量性、直观性和一览性，这为初步的城市规划与管理提供了基于绝对空间要素的整体化梳理。
图片作者：李辰、高畅、徐洲人口分布热力图展现了不同时段各区域的人口总数，柱状高低（颜色随柱状高度而变化）代表了当下时点的人口活动总量，这也为制定城市空间发展策略提供了基于时间的研究基础。
10仲量联行城市更新白皮书 | 2019空间的时间变化随着城市基础设施逐步完善，各类交通工具的升级换代，人们体验城市空间的方式发生了显著变化， 我们所感知的城市空间与绝对的物理空间产生了一定程度的错位，交通升级大大缩短了城市空间的相对距离。
早九点晚九点更便捷的交通方式使得人们在相同时间内可以到达更远的地点，因此相同范围的绝对物理空间也会呈现出不同的相对距离，当下对于地铁站点等时圈的研究也正是基于这一思考。
城市中的某一区域在一天内都会呈现出截然不同的面貌，传统城市地图所描绘的静态城市，不足以全面且动态呈现城市运转的真实现状。
上海市域交通体系演变10 KM 10 KM 10 KM相同交通时间可达范围演变10 KM 河运10 KM 公路10 KM 高铁公路河运高铁上海人口分布热力图重构社群关系，激活城市动能11从“城市地图”到“城市拼图”为了更加系统性地展开城市研究、统筹城市更新，我们需要突破传统城市地图的局限，对城市进行动态、全面地观察与理解，因此我们在传统地图的基础上引入了社群这一概念。
社群是基于相似特征而聚合起来的、不受地缘约束且可为成员提供强烈归属感、认同感的群体归类，通过描绘各个社群在城市空间中聚集、迁移、成长的轨迹，我们可以更全面地理解不同社群视角下城市环境的实际使用情况、甄别板块间差异以及挖掘城市区域之间的深层联系。
以伦敦和巴黎为例，通过描绘情侣、文艺爱好者等社群在城市中的活动轨迹，我们发现，一些空间上离散的城市板块却呈现了体验上的紧密联系。
如伦敦核心区的考文特花园、海德公园与伦敦市区外的格林威治天文台，虽然距离相去甚远但都是文艺爱好者们必去的城市文艺地标；与之相类似的，巴黎的圣母院、埃菲尔铁塔、凯旋门等都见证了无数浪漫故事，是情侣们通常造访的城市浪漫地标。