JLL：2019中国城市更新白皮书

重构社群关系，激活城市动能3

转变中的城市更新

城市更新作为助推都市再发展的重要手段，已成为社会各界的热点话题。随着中国

各大城市逐步将更多目光聚焦于优化存量空间，许多固有的城市发展理念也将面临

变革。简·雅各布斯 *（Jane Jacobs）在《美国大城市的死与生》中提到“城市应

该被看作一个有机的、互动的、新旧融合下拥有混合功能的生命体”。因此，针对

城市发展，尤其是再发展，需要从更多维度、审慎地、协调地处理城市中各类庞杂

的资源要素。

从多样性的重塑而言，上海张园是一瞥当下中国城市迈入城市更新时代的绝佳窗口。张园在清末民初

被誉为上海私家园林之最，是“近代上海的时尚之源”，它不仅是现存最大的沪上石库门建筑群，也是

霍元甲弘扬民族精神、辛亥革命思想的发源地；同时更是中国最早汇集电灯、照相、电影、热气球、体

育竞赛、赏花和展销大会的时尚娱乐中心；在其更新进程中，借势其历史底蕴，将关于思想的启蒙与解

放、文化的交汇与碰撞、生活的吐故与纳新等城市人文印迹融于现代生活，这些都成为区域重焕生机的

关键。

从发展在地性来说，未来城市更新的需求已逐步向非一线城市延伸。面对更广的空间跨度，独立的城市

发展经验难以全面支撑系统化的城市更新课题研究。

基于多年对中国城市的洞察以及对国外“城市更新”经验的剖析，我们梳理出了城市更新的两大关键

趋势 —— 从碎片化思维到整体化思维；从把握个体化需求到引领社群需求。

* 简 .雅各布斯（Jane Jacobs）,美国著名城市规划师

代表作品：《美国大城市的死与生》、《城市经济学》、《分离主义的问题》。

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从碎片化思维到整体化思维 相较于新区，城市现有区域

的发展策略制定面临着更

为复杂的挑战：早期类似于

钢铁厂区、工业基地、船舶

航运码头等成片可再利用空

间将愈趋稀少。与此同时，

城市规划和管理成本的大幅提升，主流的城市更新诉求将更多呈现出：1）空间上的散点分布特征；2）执行时序上的非连贯性。这使得在研究时选取切入的视角尤为重要，忽视整体化考量的碎片化开发策略将影响对区域核心价值的判断基准。也正因此，“融合新老建筑，统筹城市风貌”成为城市更新议题下的讨论热点与难点。

从国际经验中我们也发现，从碎片化思维到整体化思维的视角转变，成为传承、孕育城市精神的关键基础。整体区域视角下的纽约高线公园改造

纽约高线公园所属区域前身为肉制品加工区，为运输肉品，该区域兴建了高架 铁路线；随着肉类加工产业的外迁，这一区域逐渐衰落，后来大批艺术家工作室、画廊涌入，高线下方土地所有者随即申请拆毁高架铁路以便其行使土地剩余开发权，然而民间团体与土地所有人僵持不下；2002年，政府开创性地将高线周边街区划为“特殊开发区”，将部分制造业用地属性进行转变，从而平衡开发商利益；并允许高线下方土地所有者将开发权转移至周边住宅地块以获利，从而实现了铁路的保留与再生。

高线区域原规划均为工业用地土地所有者申请拆除高线以行使开发权

由于各方意见僵持不下导致开发搁置

区域联动发展满足了各方诉求并提振区域能级

调整区域内土地为商住用地以吸引开发资金

土地规划的限制导致拆除意义不大

区域整体化思维为高线开发提供了新的对策

高线公园的成功开发是区域整体化思维的产物

转移后 开发量

转移后 开发量

原有开发量开发权转入区开发权转入区

开发权转出区重构社群关系，激活城市动能5

值得关注的是，正是因为政府与组织者站在整体视角，通过出台创新性的法定文本，实现了高线与数十个街区的整体联动更新。今日的高线公园不仅成为了市民、游客们了解历史的一座展台，也充分体现了城市的绿色可持续发展理念。

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2019

在整个城市化进程中，保留与发展往往可以并行。 修建于1713年的波士顿老州议会大厦是该地区最古老也是最重要的公共建筑之一，其作为马萨诸塞州首府议会所在地，于1776年见证了独立宣言的宣读。1904年，随着波士顿地铁的修建，老州议会大厦被赋予了全新的历史使命：波士顿地铁橙线、蓝线的上盖及换乘站点出入口。这座有着300多年历史的建筑成为了波士顿市民、游客每日的必经之地，川流不息，在城市生活中继续扮演着至关重要且不可分割的 角色。

无论是纽约的法定文本出台，亦或是波士顿老州议会大厦的改造，纵然其实现方法各异，但毋庸置疑的是，他们都跳出了针对单体项目的经济价

值与社会价值来考量其“拆与留”的决策，而站

在片区整体化发展层面，从中观视角切入，帮助

孤立存在的建筑个体实现与现代城市功能的无缝

对接，用“活着的老建筑”诠释了新时代下包容

进取的城市精神。波士顿老州议会大厦已作地铁站点出入口

保护与发展从来都不是对

立的，纵观全球的实践，

保护这一概念也是在城市

发展过程中逐渐产生的。

积极、有效的保护与更

新，平衡历史记忆与现代

生活两者的关系，能使一

度丧失活力的街区、建筑

融入未来城市的运作，从

而焕发持久的生命力。雷姆 库哈斯*

荷兰著名建筑师* 雷姆 库哈斯（Rem Koolhaas），荷兰著名建筑师

代表作品：《颠狂的纽约》、《小、中、大、特大》、台北艺术中心、中央电视台大楼、波多音乐厅等。

重构社群关系，激活城市动能7

从把握个体需求到引领社群需求

城市空间的活力离不开个体的互动与连结，城市更新也将更多目光转移到对城市居民需求更深层次的挖掘上，其必要性也逐渐被更多以需求为出发点的城市更新项目所印证。

上海愚园路城市更新项目参与主体上海愚园路城市更新项目参与主体社会群体私营企业政府机构

创邑

长宁区政府

江苏路街道

社区居民

其他社会群体机构 “城事”设计节刘海粟美术馆

在满足需求的基础上如何创造需求、引领需求也成为片区型城市更新操盘者的核心策略。上海徐汇滨江区域以“文化创意”为核心，立体地营造“西岸”品牌：自2010年以来，不仅引入了龙美术馆、余德耀美术馆、香格纳画廊等众多知名文化艺术机构，推动了西岸音乐节、西岸建筑与当代艺术双年展、西岸艺术与设计博览会等品牌活动，在产业层面同样引入了上海梦中心、腾讯、湘芒果等优质文化企业。

作为如今上海地区文化传媒产业发展引领区域之一，徐汇滨江围绕“文创”主题下的设施、活动、 产业等多元的要素配置，满足了公众对“游览-娱乐-成长”等一系列需求，更通过打造主题化的文化氛围，聚集了一批拥有价值共享网络、形成内在互相连结的人群——社群。较之于个体需求，作为群体，社群拥有更为完整的功能需求与更趋势化的演变逻辑，对其研究将成为制定未来城市更新发展策略中需求端预测的核心模块。

在上海愚园公共市集的更新改造中，通过连结设计师、媒体、社区居民、个体店主等项目未来参与主体，以一个平等的交流平台为基础，在其规划设计阶段便成功地获取了公众对于例如“上海老字号”、 “海派文化”等需求点；同时以长效的合作机制为支撑，保障了项目运营环节中对需求端的灵活捕捉， 赋予老街以“烟火气”的弄堂艺术生活体验，让公众拥有了一处找寻自我认同感与文化归属感的社交 空间。