商业街运营管理方案+商业街整体运营方案

商业街运营管理方案商业街整体运营方案

一、现代商业街的概述

、商业街的涵义

商业街就是服务多种业种、零售业多种业态的有机组合体，能满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求。目前的商业街，有一些是由政府规划的，但更多的是由于历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的，如北京王府井商业街、上海南京路、苏州观前街等。

、商业街的产生因素

时代的发展和消费者水平的提高，成就商业街的市场空间

商家的 扎堆 为商业街的出现造就条件

商业街是城市之间进行竞争的一个重要砝码，这促使政府支持商业街建设

经济利益的诱惑，让地产开发商对商业街的建设垂青

、商业街的四大类型

传统商业街 历史形成，城市中心。

传统的商业街一般都是历史上形成的，同时它也处在城市的集合中心。如 北京的王府井，上海的南京路等等。

专业的商业街 具有专业服务，极具发展潜力。

专业商业街是面向特定消费群体，是提供专业的商品和服务，最有发展的潜力。如 北京中关村电子一条街，马莲道茶叶一条街等等。

旅游商业街 旅游城市或者是濒临旅游景点。

旅游商业街一般指旅游城市或者是濒临旅游景点的商业街都可以称为旅游和商业的黄金结合点。如 苏州先有关联街后有苏州城。

室内商业街 具有广泛发展空间。

、商业街的五大特点

不同的商业街具备着不同的特点，但是也有共性，商业街通常具备的特点如下

功能全 现代商业街应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等 项功能和 个业种，最大限度地满足广大消费者的各种需求。

品种多 现代商业街是商品品种的荟萃，如北京王府井、上海南京路等，作为国际大都市商业街，不仅要做到 买全国、卖全国 ，把民族化与国际化有机地结合起来。

分工细 分工细、专业化程度高，是现代商业街重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。

环境美 商业街购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。

服务优 服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。

二、开发商业街的七大成功要素

要素 慎重选址

商业街的选址应充分考虑到通达性、可视性、人口状况、规划状况、停车条件等诸多技术指标。

随着各地城市环境、交通设施变化及汽车的发展，传统的商业街概念已经发生很大变化。本区域所具有最基本的、最原始的特征、资源和优势，应是商业街最根本的特色所在。丢掉自身的地域优势和民族特色，而过分追求洋化的东西，必将邯郸学步，陷入同质化竞争的误区，因此选址对于商业街尤其是步行商业街非常重要。

要素 准确定位

商业街的定位取决于所在的区域优势、历史渊源、商圈状况、消费水平、市场空白和发展趋势等综合因素，定位应准确而清晰。准确定位可扩大商圈辐射半径，对招商和经营十分重要。

要素 规模适度

商业街开发不能贪大求洋，在关注规模效益、聚集效益的同时，不要忽略边际效益，最佳规模才会产生最佳效益。

以步行商业街为例 步行商业街的合理长度以 米左右为宜，特大城市以 米左右为最佳。步行商业街宽度因顾客疲劳度及之字型行走习惯等因素，以 至 米为宜，小型商业街可更窄一些。步行商业街建筑高度因顾客平行行走习惯及高楼效应等因素，以 至 层为宜，局

部主力店铺可以 至 层或更高一些。

要素 招商先行

开发商在商业街建设之初，如果没有很好地和商家结合，没有明确商家的需求，开发与招商脱节，将导致开发建设带有很大的盲目性，带来不必要的损失，招商先行可有效地降低开发风险。

要素 科学规划

商业规划是城市规划的重要组成部分，而商业街的规划，又是城市商业规划的点睛之笔。既要做好人流、车流、货流的项目规划，也要做好符合商业经营规律的建筑产品规划

既要具有科学性和适度超前性，也要具有实用性、可操作性和适度的弹性。

要素 成功推广

商业街从立项、规划、设计、招商、开街及经营过程中，应始终贯穿成功的推广，对商业街的整体经营运作非常重要。

要素 错位经营

我国商业的竞争已从店与店之间的竞争发展到街与街之间的竞争。在商业街的各种类型中，特色商业街因其高度专业性和鲜明的特色而最具旺盛的生命力，也能实现最根本的错位经营。错位经营主要表现如下

商业街与商业街之间要错位经营 街与街之间规划要错位

街与街之间定位要错位

街与街之间特色要错位

街与街之间风格要错位。

商业街内店与店之间要错位经营 街内店与店之间业态要错位

街内店与店之间商品要错位

街内店与店之间服务要错位

街内店与店之间营销要错位。

三、开发商业街要把握的四大核心内容

赢利模式的确定。

商业街是建筑的综合体，必须有主力店的存在，主力店小则几千平方米，大则四、五万平方米。由于大型综合百货商场很少购买商业物业，如果进行内部分割出售，又会留下许多的后遗症，如早期的万通、近期的西单时代广场就是很好的例证。所以，开发商介入商业街的开发，必须有强大的资金作为保证，以期获得长期的回报。

专业的建筑规划和市场顾问支持。

现代商业街与过去传统商业街的经营内容完全不同，其经营业态和服务业种多达几十种，因此，在做好前期设计和规划的基础上，必须考虑各种业态和业种对建筑的基本要求，在做好功能分区的基础上组合和设计。

科学招商的策略。

科学招商的策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合真正执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。

确定招商对象 招商对象的确定围绕项目的定位来确定。

确定经营模式

投资经营 是指商铺业主购买商铺后自己直接经营。

委托经营 是指商铺业主出于保险起见，将商铺委托商管公司租出去，让别人经营 包括商管招租和 返租模式 两种 。

租赁经营 是指经营业主不买商铺，而是以租赁的形式进行租赁经营。

直接经营 某些开发企业成立商管公司将直接经营管理大约 的营业面积，免因全部他营造成失控的应变举措。

虚拟经营 是指以商业街为总品牌商标，与若干个研发机构、生产厂家和经销商进行对接，开发、生产、销售 相应的该商业