商业地产开发基础知识与策划定位实操

按
?社区型（出租面积平均为 1.3万平方米，入驻商户 20—100家，商圈半
市
径在 30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位 约500辆。）
Hale Waihona Puke Baidu
场
范
?区域型（出租面积在 1.5万—7万平方米，入驻商户数量 100家以上，
主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在 20万以上，停车位在
围
1000 —— 5000 辆。）
以零售商业为主，由一条城市主干辅道，辅之以广场、街巷，形成一 个相对的固定区域。
?社区商业地产
消费群体锁定于社区住户。
?流通型商业地产、专业市场、批发市场
一般位置较好，常成行成市发展，以商品流通为主要功能。
?资源型商业地产新业态：旅游地产
泛指在旅游景点开发的经营性物业，也指用于旅游用途的物业开发。
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如何进行 商业市场 定位
如何进行 商业业态 定位
如何进行 商业价格 定位
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… … … … 在在房房地地产产领领域域我·们我一们直一直在在帮帮助助客客户户成成功功
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一 商业地产开发基础知识
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一、商业地产基础知识
… … … … 在在房房地地产产领领域域我·们我一们直一直在在帮帮助助客客户户成成功功
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二 商业地产与住宅开发的行为比较
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… … … … 在在房房地地产产领领域域我·们我一们直一直在在帮帮助助客客户户成成功功
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二、商业地产与住宅开发的行为比较
规划层面的区别
开发流程层面的区别
利益层面的区别
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一、商业地产基础知识
行按 为照 分消 类费
?物品业态房地产（SHOPPING MALL ，大型购物中心，百货商场，
超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店 ）
?服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓） ?体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）
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商 业 地 产 与 住 宅 开 发 的 区 别
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土地开发流程
商业地产开发
土地获取 市场调研
项目定位
规划设计 销售组织 营销策划 营销策划
地段选择是关键
经济环境分析和生活结构研究 区域结构调查与城市发展规划研究
?零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上
述多种功能于一身的大型购物中心和 SHOPPING MALL ）
按
行
?娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、 KTV）
业
?餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）
类
别
?健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）
分
类
?商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）
商业发展规划及政策研究 区域零售业结构、商铺分布及经营
状况的市场调查与分析 典型性调查与研究
地区未来商业地产供应量分析 消费者消费行为调查与研究 项目立地条件研究 商圈的确定和研究
目标市场定位 目标客户定位 目标消费群定位 目标投资小业主定位 目标经营客户定位 项目经营特色定位 项目经营方式定位 项目业态定位 项目功能定位 项目规模定位 项目形象定位
?居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老
年公寓）
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一、商业地产基础知识
?近邻型（出租面积平均为 7000平方米，入驻商户 10—20家，商圈内
人口为 5—10万，商圈半径在 10分钟车程内，主要经营日用品和一般食 品，停车位约 100辆。）
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一、商业地产基础知识
五种最具前景的商业地产业态
?中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点
以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重较大，超级购物中 心又称MALL，中等购物中心的服务半径是区域型的，地铁和地面公共交 通将是疏导购物人流的主要方式。
?室内外相结合的购物空间：商业步行街
规划设计决定商业地产项目的存亡
?大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平、垂直交通 与消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需 求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租 和出售回报，是规划设计至关重要的问题。
?各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划必须在招商的基础上进行并 伴随着整个招商过程，才能避免因规划不当带来的投资损失。
商业地产开发基础知识 与策划定位实操
在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功
2008 年11月
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商业地产开发基础知识
商业地产与住宅的开发行为比较
商业地产的盈利模式和利润密码
如何进行商业地产定位？
如何进行 商业体量 定位
分
?超区域型（出租面积在 7万平方米以上，入驻商户数量 150—200家，
类
主力店如大型百货公司或批发店 3~5家，商圈人口在 50万以上，停车位
数量在 5000辆以上。 ）
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?超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店
如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等， 停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPING MALL—Mall of America,就是超级商业地产的典范。）
形按 式照 分建 类筑
?单体建筑（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在）
面临纯商业问题
?综合建筑（多种房地产形式的统一规划）
项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会 影响整个项目的成功运营。
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… … … … 在在房房地地产产领领域域我·们我一们直一直在在帮帮助助客客户户成成功功
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二、商业地产与住宅开发的行为比较
规划层面的区别
开发流程层面的区别
利益层面的区别
?商业地产项目的选址过程更严谨； ?商业地产的调研比住宅复杂； ?商业地产开发定位比住宅开发定位系统化； ?商业地产的推广比住宅的推广更具针对性； ?商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。