商业地产开发基础知识与策划定位实操
商业地产的策划与定位.pptx
奥妙所在：准确的市场定位
商业地产也并非一般的住宅类房产项目。眼下诸多地产开发商经过了 近几年来房地产市场的洗炼，也有了初步的认识：商业地产的开发， 在项目投入的资金大部分得到回收的前提下，也要留部分物业作为资 产运作，作为公司的长期效益资产。
商业地产项目的开发要达到这一目标，首先应该意识和尊重商业地产 的运作特性。一个商业项目销售完成，发展商的使命并没完成，还要 考虑最终经营者是否能有经营利润。根据既定的项目商业经营理念、 合理的前期规划设计、精心的市场推广策划、圆满的商家招商、成功 的商业营运，才能成功运作商业地产项目的开发。只有如此才能吸引 到消费者的注意力，他们才能去消费，商家有钱赚，才交得起租金， 投资者才能有回报，达到三赢的完美结果。
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从商业形态看？
有哪些商业形态 各类商业形态的规模、比例
各类商业形态的经营现况 各类商业形态的运作模式 各类商业形态的相互关系 各类商业形态的建筑特色 各类商业形态的配套组成 各类商业形态的发展前景
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从商业业态看？
有哪些商业业态 各类商业业态的规模、比例 各类商业业态的经营现况 各类商业业态的价格水平 各类商业业态的进货渠道 各类商业业态的商业关系 各类商业业态的配套组成 各类商业业态的发展趋势
科威国际不动产培训课程体系 商业地产的策划与定位
制作人：卢有财
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什么是商业地产？
商业地产：曾经是赚钱的机器，现在让发展商爱恨交加
。 爱的是，只要投资得当，商业地产就是一棵摇钱树；恨
的是，一旦失手，发展商极可能血本无归，从此一蹶不振 。
从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤，但有 多少项目是真正成功的呢？ 没有一招制胜的神话！不成功的原因可能很多……
地块周边的自然环境 地块周边的市政配套 地块周边的竞争对手 地块周边的交通网络
商业地产策划要点
商业地产策划要点1.可行性研究：商业地产策划的第一步是进行可行性研究。
这包括市场调研、竞争分析和投资回报率预测。
通过对市场需求和竞争状况进行深入研究，可以确定项目的可行性，并为项目的进一步规划提供依据。
2.地产定位：商业地产策划需要确定项目的定位，即确定项目的发展方向和目标市场。
这可以通过分析目标市场的特点、人口结构、消费习惯等因素来确定。
地产定位将决定项目的商业模式、租金定价和市场推广策略。
3.开发规划：商业地产策划需要进行详细的开发规划。
这包括确定项目的规模、布局和功能分配。
开发规划需要考虑交通便利性、楼盘设计、基础设施设备等因素。
通过合理的规划，可以最大限度地提高项目的利用率和吸引力。
4.管理模式：商业地产策划需要确定项目的管理模式。
这包括租赁管理、物业管理和项目运营管理等方面。
对于商业地产项目，租赁管理是非常重要的一环，需要制定合理的租赁策略、租金政策和租期约定。
物业管理包括对项目运行、安全和设施维护的管理。
项目运营管理包括市场推广、租户服务和活动组织等方面。
5.可持续发展：商业地产策划需要考虑可持续发展的因素。
这包括节能减排、资源循环利用和社区发展等方面。
通过运用节能技术、选择环保材料和增加绿化空间，可以减少项目对环境的影响。
同时，商业地产项目还应积极参与社区建设，为当地社区带来经济效益和社会效益。
6.风险管理：商业地产策划需要进行风险管理。
商业地产项目面临的风险包括市场风险、政策风险和资金风险等方面。
通过制定有效的风险管理策略，可以降低项目的风险水平，并为项目的发展提供保障。
7.市场推广：商业地产策划需要制定有效的市场推广策略。
这包括品牌建设、媒体宣传和活动营销等方面。
通过提高项目的知名度和影响力，可以吸引更多的租户和客户，提高项目的收益和价值。
总之，商业地产策划是一个综合性的过程，需要综合考虑市场需求、管理模式、可持续发展和风险管理等多个方面。
只有通过科学的策划和管理，才能使商业地产项目达到预期的经济效益和社会效益。
[商业地产策划]商业地产策划知识
![[商业地产策划]商业地产策划知识](https://img.taocdn.com/s3/m/414f30f0915f804d2a16c163.png)
[商业地产策划]商业地产策划知识行政管理开发商业地产如何抓好招商管理作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。
然而商业地产在物业返还的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。
招商工作作为商业地产运营的部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。
一、招商工作过程中的关键步骤操作要点1、市场调查海外市场调查是招商工作的第一步。
最先要做最先的是对目标所在市场的核查，这主要包括对道路网项目周边的交通人流、居民收入，消费忌讳和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。
这两方面调查非常非常重要，它决定着项目的发展和前程。
2、项目分析项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业为形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）。
这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。
3、商业定位在对房地产项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你什么类型的产品，是经济型还是高档还是更精细粗糙一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能双管齐下地制定招商计划，免做许多无用之功。
4、业态组合目前各地房地产项目开发中的商业物业日益，商铺的分类主要包括有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心滚、交通设施商铺、街铺和铺位；除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。
5、招商业态布局划分之后，就行了根据这个布局划分划分来进行招商。
招商的方式主要有两种，一种是通过广告媒体宣传报道，这是现时采用较多的方式，使看到广告后的客户会应答来访，通过他们对项目的了解又间接影响其他客户；第二种是人员市场推广，主要包括向外派发海报，海报的内容会更广泛更详细更能吸引人。
商业地产策划与定位ppt
• 传统的商业 • 城市购物中心 • 购物中心的郊区化 • 商业步行街 • 街区式商业 • 主题或专业市场 • 住宅和办公楼底商
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商业地产的几种形态
• 城市购物中心（万达商业广场） • 郊区购物中心（SM） • 街区式商业(大宁国际广场） • 商业步行街（无锡崇安寺步行街） • 主题商业（重庆女人街、无锡的欧风街） • 社区商业（北京的方庄、望京） • 专业市场（东方家园、红星美凯龙） • 改造的休闲步行街区（上海新天地、成都的宽窄
点，可有缺点就完了 商业是一个渐进的过程，有三次动力传递的过程
• 商业的缺点随着时间的推移不断的强化，住宅反
而会慢慢淡化
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商业地产的特殊性
• 作为生产资料的商业物业
买、卖、租、经营，持续性的推广
• 运营管理的重要性
如SOHO尚都，卖得好，租的可以，经营的不好 厦门的明发，卖得好，招租也好，经营出问题
巷子）
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商业地产的几种形态
创新的商业模式：
旅游休闲模式 Outlets模式 观光农业发展模式
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案例分析
上海大宁国际商城
Channel1
万达商业广场 上海新天地 成都宽窄巷子
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商业定位与策划
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第一节
商业地产的定位与思考
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问题与思考
开发商业地产最重要的是什么？
地段 交通 人口 经济 竞争
商业地产开发的第一是地段，第二就是定位，地 段是静态的，定位是动态的！
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问题与思考
什么是商业地产？商业地产与住宅的区别是什么？
用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。
地产基础知识及商业地产专业知识培训手册
商业地产知识培训一、基础知识:1.基础类专有名词房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物与其地上的附着物, 包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产, 是房产和地产的总称, 两者具有整体性和不可分割性。
注：房地产物权除所有权外, 还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
房地产的类型 :居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产房产: 个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以与依托于物质实体上的权益。
房地产交易: 土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。
国有土地使用证: 依法取得土地使用权的单位或个人, 由当地政府与管理部门发给的凭证, 具有法律效力, 受到国家法律保护。
建设用地规划许可证: 城市规划区内进行建设需要申请用地的, 必须持国家批准建设项目的有关文件, 向城市规划行政主管部门申请定点, 由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限, 提供规划设计条件, 核发建设用地规划许可证。
建设工程规划许可证: 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施, 必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请, 由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求, 核发建设工程规划许可证。
建设工程施工许可证（建设工程开工证）: 取得建筑工程规划许可证后, 由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。
商品房预售许可证: 按提供预售商品房计算, 投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上, 并已经确定施工进度和竣工交付日期, 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记, 经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。
而且必须是已交付全部土地使用权出让金, 取得土地使用权证书。
取得预售许可证工程进度要求: 七层以一下（含七层）的商品房项目, 应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目, 应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。
商业地产策划案
商业地产策划案1. 引言商业地产是指专门用于商业活动的地产，包括商铺、写字楼、购物中心等。
商业地产策划是指对商业地产的规划和设计，以实现最大化的经济效益和市场价值。
本文将介绍商业地产策划案的基本概念、分析方法和实施步骤。
2. 商业地产策划案的基本概念商业地产策划案是商业地产发展的路线图和计划书，它包括了市场调研、商业模式设计、空间规划、功能布局等内容。
通过合理的策划和规划，商业地产可以更好地适应市场需求，发挥其最大的经济效益和社会效益。
商业地产策划案的基本概念包括：目标定位、市场分析、风险评估、资源整合、运营管理、投资回报等。
通过对这些要素的分析和整合，可以制定出科学有效的商业地产策划案。
3. 商业地产策划案的分析方法商业地产策划案的分析方法包括：市场调研、竞争对手分析、SWOT分析、风险评估等。
3.1 市场调研市场调研是商业地产策划的第一步，通过对市场需求、消费者行为、竞争对手等方面的调查和分析，可以了解市场的需求和趋势，为商业地产的定位和规划提供基础数据。
3.2 竞争对手分析竞争对手分析是商业地产策划的重要环节，通过对竞争对手的定位、特点、优势和劣势进行分析，可以了解竞争环境和市场空间，为商业地产的差异化竞争提供依据。
3.3 SWOT分析SWOT分析是商业地产策划的常用工具，通过对商业地产的优势、劣势、机会和威胁进行分析，可以制定相应的发展战略和应对措施。
3.4 风险评估商业地产策划中需要考虑各种风险因素，包括市场风险、政策风险、经济风险等。
通过风险评估，可以制定相应的风险应对策略，减小风险对商业地产的影响。
4. 商业地产策划案的实施步骤商业地产策划案的实施步骤包括：目标定位、规划设计、项目建设、运营管理等。
4.1 目标定位目标定位是商业地产策划的核心环节，通过明确商业地产的发展目标和定位，可以制定相应的策略和措施。
4.2 规划设计规划设计是商业地产策划的重要组成部分，通过对空间布局、功能设置、景观设计等方面的规划和设计，可以打造独特的商业地产，提升其市场竞争力。
26-商业地产基础知识及市场定位
石路商圈 观前商圈
狮山路商圈
南门商圈
东 吴 路 商 圈
湖西商圈 娄葑商圈
湖东商圈
斜塘商圈
园区南部 商圈
5
什么是“商圈”？ 工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素
线内所圈范围 为实际商圈
例：星湖财富广场项目商圈范围
6
商圈，有很多层次，需要区别分析
商圈的辐射三层次
体性较好，需分割出数百平米以上大铺）
• 独立集中商业（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在
1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）
• 城市综合体（项目统称。通常包括商铺、写字楼、公寓、酒店等多
种形态）
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三 商业地产开发与住宅开发的区别
20
商业地产开发和住宅开发的不同
理论基础 不同
招商前置——各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划设计必须在招商的基础上进
行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划设计不当带来的投资损失。
23
商业地产开发和住宅开发的不同
理论基础 不同
客户 不同
规划层面 不同
开发流程 不同
利益关系 不同
商业地产项目的选址过程更严谨； 商业地产的调研比住宅复杂； 商业地产开发定位比住宅开发定位系统化； 商业地产的推广比住宅的推广更具针对性； 商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节
市场供需模型； 商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间
商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业运营的“马太效应”非常明显；不能整
体运营成功的商业，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产；大体量商业整体运营不成功，会带来长 期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）； 即使是销售型的商业，如果将来 整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社 会影响的事件）
房地产培训【南宁】商业地产前期定位策划及招商运营实战培训(5月17日)
【南宁】商业地产前期定位策划及招商运营实战培训（5月17日）商业地产培训：商业地产前期定位策划及招商运营实战培训【课程背景】商业地产培训：商业地产前期定位策划及招商运营实战培训；如何确定商业业态的组合？怎样规划设计最为合理？如何从定位、销售招商、资本运作等方面寻求适合自己的盈利发展模式？万科、金地、保利、中海、中粮等多年住宅开发的房产巨头纷纷进军商业地产开发领域如何寻找突破口？应广大开发商要求，经研究决定特邀请中粮、万达等知名地产集团高管，全面解析城市综合体的开发模式、定位策划、招商推广、商业运营，与您分享商业项目开发成功的核心秘笈；解析商业空间的规划设计要点，教您如何通过前期规划创造效益及规避风险；分析购物中心、社区商业等各类商业业态的运营模式及盈利模式，帮您建立商业地产开发核心竞争力！大量鲜活案例，学习后即可模仿使用。
【课程收益】1、学习城市综合体的定位策划及招商推广要点，掌握商业项目开发成功的核心秘笈2、特邀中粮集团在职高管担任主讲嘉宾，重实战，重解决实际问题，不务虚、只务实；3、讲自己经历过城市综合体的操盘案例，不作枯燥、高深的原则理论分析，其中操作手法、工作流程能直接吸收学习；鲜活的案例均为中国商业地产界真实发生的故事，更有主讲嘉宾自己的操盘经历。
4、精细探讨城市综合体项目定位、推广与招商策略，结合成功与失败的项目案例，让借鉴起到最大的作用，让学习者得到最有效的经验；5、欢迎学员带上项目方案讨论，导师极具实战经验和个案诊断能力，现场破解商业规划策略难题。
【学员对象】1、房地产企业董事长、总经理、项目总经理、策划总监、招商总监、设计总监及相关工作人员2、各商业地产企业董事长、总经理、副总经理、策划（推广）总监、招商总监、营运总监、招商经理、营运经理等中高层管理人员，有志于在商业地产新领域发展的人士及在商业地产企业中从事经营管理工作，渴望系统地更新管理理念、提高管理技能的管理人员。
【讲师介绍】张老师：中房商学院房地产培训高级顾问；（中粮集团副总经理、曾在万达集团担任招商总监）主管集团商业地产研发及策划工作，目前主要开发大悦城系列大型公建综合体，含商业、酒店、写字楼、公寓等各类产品。
商业地产前期定位与后期推广招商详解
商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产作为一种重要的商业开发模式，其前期定位和后期推广招商是商业地产项目成功的关键环节之一。
本文将详细介绍商业地产前期定位与后期推广招商的相关内容。
一、商业地产前期定位商业地产前期定位是商业地产项目启动之前的重要环节，包括市场调研、项目规划和定位决策等。
以下是商业地产前期定位的具体步骤：1. 市场调研：市场调研是商业地产前期定位的第一步，需要对当地商业市场进行透彻的了解，包括目标人群、竞争对手、消费习惯、市场规模等。
通过市场调研可以为后期项目规划和定位提供可靠的数据支持。
2. 项目规划：项目规划包括项目用地选择、建筑设计、商业组合形态等各项决策。
在项目规划阶段，需要结合市场调研结果，确定项目的主要业态、定位和目标人群，以满足市场需求。
3. 定位决策：定位决策是商业地产前期定位的核心环节，需要根据市场调研和项目规划结果，确定项目的定位，即商业地产项目要提供的价值和特点。
定位决策需要考虑市场需求、竞争对手、区域特点等多个因素，确保项目能够在激烈的商业竞争中脱颖而出。
二、商业地产后期推广招商商业地产后期推广招商是商业地产项目建设完工后，通过各种推广手段吸引品牌商家入驻的过程。
以下是商业地产后期推广招商的主要内容：1. 品牌商家筛选：品牌商家是商业地产项目的核心，需要经过严格的筛选和评估。
筛选品牌商家需要综合考虑商业地产项目的定位、商业组合、品牌知名度、经营实力等因素，以确保品牌商家的入驻能够与商业地产项目的定位相匹配。
2. 推广宣传：推广宣传是吸引品牌商家关注和了解商业地产项目的重要手段。
通过投放广告、举办活动、媒体宣传等方式，扩大项目的知名度和影响力，吸引品牌商家的关注和参与。
3. 招商活动：招商活动是商业地产后期推广招商的重要环节，通过举办商业论坛、招商会议、推介会等形式，与品牌商家进行面对面沟通和交流，提供详细的商业地产项目信息，解答品牌商家的疑问，促成潜在品牌商家的入驻。
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二 商业地产与住宅开发的行为比较
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二、商业地产与住宅开发的行为比较
规划层面的区别
开发流程层面的区别
利益层面的区别
形按 式照 分建 类筑
?单体建筑（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在）
面临纯商业问题
?综合建筑（多种房地产形式的统一规划）
项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会 影响整个项目的成功运营。
……
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?零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上
述多种功能于一身的大型购物中心和 SHOPPING MALL ）
按
行
?娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、 KTV）
业
?餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）
类
别
?健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）
分
类
?商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）
分
?超区域型（出租面积在 7万平方米以上，入驻商户数量 150—200家，
类
主力店如大型百货公司或批发店 3~5家，商圈人口在 50万以上，停车位
数量在 5000辆以上。 ）
……
?超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店
如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等， 停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPING MALL—Mall of America,就是超级商业地产的典范。）
?居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老
年公寓）
……
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一、商业地产基础知识
?近邻型（出租面积平均为 7000平方米，入驻商户 10—20家，商圈内
人口为 5—10万，商圈半径在 10分钟车程内，主要经营日用品和一般食 品，停车位约 100辆。）
按
?社区型（出租面积平均为 1.3万平方米，入驻商户 20—100家，商圈半
市
径在 30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位 约500辆。）
场
范
?区域型（出租面积在 1.5万—7万平方米，入驻商户数量 100家以上，
主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在 20万以上，停车位在
围
1000 —— 5000 辆。）
商业发展规划及政策研究 区域零售业结构、商铺分布及经营
状况的市场调查与分析 典型性调查与研究
地区未来商业地产供应量分析 消费者消费行为调查与研究 项目立地条件研究 商圈的确定和研究
目标市场定位 目标客户定位 目标消费群定位 目标投资小业主定位 目标经营客户定位 项目经营特色定位 项目经营方式定位 项目业态定位 项目功能定位 项目规模定位 项目形象定位
……
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二、商业地产与住宅开发的行为比较
规划层面的区别
开发流程层面的区别
利益层面的区别
?商业地产项目的选址过程更严谨； ?商业地产的调研比住宅复杂； ?商业地产开发定位比住宅开发定位系统化； ?商业地产的推广比住宅的推广更具针对性； ?商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。
以零售商业为主，由一条城市主干辅道，辅之以广场、街巷，形成一 个相对的固定区域。
?社区商业地产
消费群体锁定于社区住户。
?流通型商业地产、专业市场、批发市场
一般位置较好，常成行成市发展，以商品流通为主要功能。
?资源型商业地产新业态：旅游地产
泛指在旅游景点开发的经营性物业，也指用于旅游用途的物业开发。
……
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商 业 地 产 与 住 宅 开 发 的 区 别
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土地开发流程
商业地产开发
土地获取 市场调研
项目定位
规划设计 销售组织 营销策划 营销策划
地段选择是关键
经济环境分析和生活结构研究 区域结构调查与城市发展规划研究
… ……
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一、商业地产基础知识
五种最具前景的商业地产业态
?中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点
以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重较大，超级购物中 心又称MALL，中等购物中心的服务半径是区域型的，地铁和地面公共交 通将是疏导购物人流的主要方式。
?室内外相结合的购物空间：商业步行街
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一、商业地产基础知识
行按 为照 分消 类费
?物品业态房地产（SHOPPING MALL ，大型购物中心，百货商场，
超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店 ）
?服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓） ?体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）
规划设计决定商业地产项目的存亡
?大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平、垂直交通 与消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需 求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租 和出售回报，是规划设计至关重要的问题。
?各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划必须在招商的基础上进行并 伴随着整个招商过程，才能避免因规划不当带来的投资损失。
如何进行 商业市场 定位
如何进行 商业业态 定位
如何进行 商业价格 定位
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一 商业地产开发基础知识
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一、商业地产基础知识
商业地产开发基础知识 与策划定位实操
在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功
2008 年11月
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商业地产开发基础知识
商业地产与住宅的开发行为比较
商业地产的盈利模式和利润密码
如何进行商业地产定位？
如何进行 商业体量 定位