公房存在问题及对策浅析

当前直管公房存在问题及对策浅析

直管公房一般是指县级以上人民政府房地产管理机关

所属的房产经营管理机构直接管理的公房，近年，县房管部门将在我镇范围内的部分直管公房产权移交给镇政府，由镇政府统一进行管理。直管公房的承租人大多数是城镇中低收入且无住房的家庭，加强直管公房的经营管理，对于保障和改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。

一、目前我镇公房租赁基本情况

我镇目前的公房主要集中在通元集镇和石泉集镇上，大都建成年份较久，使用期限长，房屋比较破旧。其中房屋破败严重，无法正常使用，空置废弃的有13处，合计面积约1500平方米（通元集镇4处，886平方米；石泉集镇9处，619平方米）。另外的29处房屋予以出租，面积4461平方米（其中通元集镇有20处，建筑面积约2616平方米；石泉集镇有9处，建筑面积约1845平方米）。

通元集镇出租的20处房屋中，用作自住的为4处，出租给19户家庭，租金收入每年2.77万元；用作厂房或者店面经商为16处，出租给16位个人或单位，租金收入每年15.1万元。石泉集镇出租的9处房屋中，用作自住的为3

处，出租给12户家庭，租金收入每年9650元；用作店面经营的有6处，出租给9位个人或单位，租金收入每年8.395万元。

二、公房租赁中存在的提出问题

（一）缺乏政策依据，管理无序。该部分房屋产权自从县房管部门移交到我镇后，我镇尚未出台针对该部分公房管理的规章文件，对承租的准入门槛、退出机制和如何确定承租人等事项并没有明确的规定，公房租金未采取市场化运作，公房维修维护也不到位，公房管理处于较为混乱的状态。

（二）维护成本高，租不抵房。我镇所属公房大都建成于上世纪70、80年代或者更早时间，使用超过了30年，房屋自然破败和人为损坏现象严重，大部分公房不同程度存在漏水、设施老化等现象，维修费用逐年增加，而租金低廉，又常年未予以调整，租金收取困难，连人工费用和维护成本都难以为继，房屋的维护管理跟不上，形成大量危房或者危险不确定、安全无保障的房屋。目前，用作住宿用途的公房这方面问题特别突出。

（三）改变房屋用途、转租等现象突出。本来直管公房的功能是在于保障困难家庭解决住房问题，而现有公房经常被有多处住房的人占据，或者改变房屋用途开厂开店，违章搭建，或者以市场租金标准转租牟利，使得真正有困难的人得不到住房安置保障，导致公房租金收益流入私人腰包，造

成国有资产流失。

二、加强公房管理的建议

（一）做好基础普查工作，进行动态管理。要切实搞好基础数据清理普查工作，建立准确、全面、科学的公房基础数据库，为科学决策、科学管理提供依据。调查核实承租人的住房、收入、人口等相关情况，重新登记符合直管公房承租条件的承租人，建立纸质档案和电子档案，实行动态跟踪管理。

（二）推进棚户区改造，改善居住条件。针对我镇原有直管公房中自住性质的公房绝大多数存在房屋陈旧，设施老化，安全存在隐患的现状，住宅房屋又相对集中，并且在集镇的中心地带的特点，对照国家棚户区改造政策，争取上级资金补助，我镇可以将原有成片的直管公房旧房危房统一拆除作为契机，加快周边旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可以建造一定数量的租赁型保障房，统筹用于满足条件的保障家庭。

（三）实现直管公房和住房保障政策的快速对接。结合我县城镇廉租住房保障制度的相关政策，对原有租住直管公房的承租人中符合城镇廉租住房保障的家庭，纳入住房保障体系，其住房通过发放住房租赁补贴的方式予以保障，条件成熟时也可给予实物配租，同时退回原承租的公房。

（四）建立制度，规范公房出租管理。建立有针对性的管理制度、处理规则和制裁方式，治理违规转让、转租、借用、强占公房的行为，同时，对于公房的租金管理、基本维修、准入退出机制，也要建立相应的制度规范，明确相关各方的权利义务。一般情况下，对公房租赁采用公开招租的方式进行，提高操作透明度，租金收入、资金使用采取“收支两条线”，纳入镇级财政专项资金预算监督管理。

（五）妥善处理直管公房的历史遗留问题。在公房原有承租人清理过程中，除按规定必须拆除的原直管公房外，对其他使用人应当区别对待，妥善处理。符合政策、确实存在住房困难的新住户，可以重新登记建立公房租赁关系，拖欠的租金如数清缴，同时解除与原承租人的租赁关系；不再符合标准的原承租人或者使用人，在租赁期满后，应当无条件退出公房，禁止任何人非法占用或者转让、转租、借用。公房用于商业、工业目的的，其租赁一律采取公开招租方式进行。